Решение № 2-203/2018 2-203/2018 (2-4687/2017;) ~ М-4387/2017 2-4687/2017 М-4387/2017 от 19 февраля 2018 г. по делу № 2-203/2018

Дело № 2-203/2018 г.


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

20 февраля 2018 года г. Калининград

ул. К. Леонова, дом 31

Центральный районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи Мамичевой В.В.,

при секретаре Дружиной Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «БСТ плюс» о взыскании излишне уплаченных денежных средств по договору долевого участия в строительстве, пени, убытков, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов,

У С Т А Н О В И Л:

Истец ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным иском к ООО «БСТ плюс», обосновав его тем, что < Дата > между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве, согласно которому застройщик обязался обеспечить строительство 34-х квартирного жилого дома по адресу < адрес >, а дольщик обязался уплатить обусловленную договором стоимость квартиры и принять квартиру по акту приема-передачи в порядке и сроки, предусмотренные договором. По условиям договора, доля участника долевого строительства определяется в виде двухкомнатной квартиры строительный №, проектной площадью < ИЗЪЯТО > кв.м., с учетом площади холодных помещений, расположенной на 3 этаже 34-х квартирного дома. Цена договора определена в размере < ИЗЪЯТО >, стоимость1 кв.м. равна < ИЗЪЯТО > Пунктом 1.4 договора предусмотрено, что площадь квартиры является проектной и уточняется после получения технического паспорта < ИЗЪЯТО >, в соответствии с п.2.4 договора цена договора может быть изменена в зависимости от возможной корректировки площади. Свои обязательства по договору он, дольщик, выполнил в полном объеме и надлежащим образом, путем внесения полной суммы договора на расчетный счет застройщика < Дата > В пункте 3.1.5 договора установлен срок передачи объекта долевого строительства – < Дата > Согласно акту приема-передачи объекта долевого строительства застройщик передал дольщику < Дата > (с нарушением срока) двухкомнатную квартиру №, площадью с холодными помещениями < ИЗЪЯТО > кв.м. Соответственно, объект долевого строительства передан дольщику застройщиком с нарушением срока передачи (просрочка < ИЗЪЯТО > дней) и меньшей площади (на < ИЗЪЯТО > кв.м.), следовательно, имеется переплата по договору в размере < ИЗЪЯТО > (< ИЗЪЯТО > кв.м. х < ИЗЪЯТО >). С целью урегулирования спора в досудебном порядке истцом в адрес ответчика < Дата > и < Дата > направлялись претензии, которые не были удовлетворены. На основании изложенного, истец просил взыскать с ответчика излишне уплаченные денежные средства по договору участия в долевом строительстве в размере < ИЗЪЯТО >, пени за нарушение установленного договором срока передачи объекта долевого строительства за период с < Дата > по < Дата > в размере < ИЗЪЯТО >, пени за невыполнение требований потребителя о соразмерном уменьшении цены договора за период с < Дата > по < Дата > в размере < ИЗЪЯТО >, убытки, связанные с необходимостью внесения арендной платы за квартиру в период просрочки сдачи дома), в размере < ИЗЪЯТО >, компенсацию морального вреда в размере < ИЗЪЯТО >, расходы на оплату юридических услуг представителя в размере < ИЗЪЯТО >, штраф в размере 50% от присужденной денежной суммы.

< Дата > истец ФИО1 представил в суд уточненное исковое заявление, в котором уменьшил сумму пени за невыполнение требований потребителя о соразмерном уменьшении цены договора за период с < Дата > по < Дата > до < ИЗЪЯТО > В остальной части исковые требования оставил без изменения.

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, извещен надлежащим образом.

Представитель истца ФИО2, действующая на основании доверенности от < Дата >, в судебном заседании исковые требования поддержала по изложенным в иске основаниям.

Представитель ответчика ООО «БСТ плюс» ФИО3, действующая на основании доверенности от < Дата >, в судебном заседании исковые требования не признала по основаниям, изложенным в письменном отзыве, полагая, что права истца ответчиком нарушены не были и истец злоупотребляет правом, в связи с чем, в иске следует отказать. Пояснила, что договором долевого участия в строительстве предусмотрено изменение цены только в случае увеличения площади объекта долевого строительства, которое должно быть осуществлено на основании дополнительного соглашения сторон. Уменьшение цены договора и возвращение участнику долевого строительства разницы между первоначальной и измененной ценами договором долевого участия не предусмотрено. Закон 214-ФЗ также не содержит императивных норм, согласно которым цена, определенная договором долевого участия, должна быть обязательно уменьшена в случае, если фактическая площадь объекта будет меньше проектной площади. Подписав акт приема-передачи квартиры от < Дата >, истец согласился с тем, что стороны считают взаимные обязательства по договору исполненными и не имеют в рамках договора взаимных претензий, акт не содержит каких-либо замечаний или требований участника долевого строительства, связанных с изменением площади квартиры относительно проектной и уменьшением цены договора. Поэтому оснований для взыскания в пользу истца денежных средств в качестве излишне уплаченных по договору отсутствуют. Также полагала, что отсутствуют основания и для взыскания с ответчика пени за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, поскольку, несмотря на то, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию было выдано < Дата >, а квартира по акту приема-передачи передана истцу < Дата >, фактически дом был полностью возведен в < Дата >, квартира была передана истцу раньше, < Дата >, по промежуточному акту приема-передачи, для проведения ремонтных работ в принятой квартире. В акте приема-передачи объекта долевого строительства от < Дата > истец указал, что не имеет претензий к застройщику по срокам передачи. В случае, если суд посчитает необходимым удовлетворить заявленные требования, просила применить ст.333 ГК РФ и снизить размер подлежащей взысканию с ответчика неустойки в связи с ее несоразмерностью последствиям нарушения обязательства. В удовлетворении исковых требований о возмещении убытков в размере < ИЗЪЯТО > просила отказать в связи с непредставлением доказательств отсутствия у истца другого жилого помещения, в котором он мог проживать, а также отсутствием доказательств несения указанных расходов (например, сведений о включении данной суммы в декларацию по налогу на доходы физических лиц и об оплате налога Ш., у которого ФИО1 арендовал квартиру, с этой суммы дохода).

Выслушав представителей сторон, исследовав собранные по делу доказательства и оценив их в соответствии с требованиями ст.67 ГПК РФ, суд находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено и подтверждается материалами дела, < Дата > между ФИО1 и ООО «БСТ плюс» был заключен договор № долевого участия в строительстве 34-х квартирного дома № (1 очередь строительства квартала многоквартирных жилых домов по < адрес >).

Согласно п.1.3 договора, доля ФИО1 как участника долевого строительства в строящемся доме определяется в виде двухкомнатной квартиры строительный №, проектной площадью < ИЗЪЯТО > кв.м., с учетом площади холодных помещений. Расположенной на 3 этаже указанного 34-х квартирного < адрес >, именуемой в дальнейшем «объект долевого строительства».

Пунктом 1.4 договора предусмотрено, что площадь объекта долевого строительства проектная. Допускается изменение фактической площади объекта долевого строительства относительно проектной. Окончательный размер доли участника долевого строительства в общей долевой собственности жилого дома определяется по результатам обмера, на основании технического паспорта на жилой дом. Оплачиваемая по настоящему договору площадь квартиры включает в себя площадь балкона, лоджии, террасы с коэффициентом 1.

Исходя из п.2.1 договора, стоимость 1 кв.м. площади квартиры с учетом площади холодных помещений участника долевого строительства составляет < ИЗЪЯТО >, общая стоимость передаваемой участнику долевого строительства квартиры составляет < ИЗЪЯТО >

В соответствии с п.2.4 договора, цена настоящего договора может быть изменена в зависимости от возможной корректировки площади объекта долевого строительства по уточненным замерам органа технической инвентаризации и отраженная в техническом паспорте жилого дома. После определения фактической площади объекта долевого строительства, участник долевого строительства обязуется доплатить застройщику денежные средства за дополнительные квадратные метры по стоимости, установленной в п.2.1 настоящего договора, до подписания акта приема-передачи объекта.

Судом установлено, что ФИО1 в полном объеме оплатил стоимость квартиры, предусмотренную договором, исходя из проектной площади < ИЗЪЯТО > кв.м. с учетом площади холодных помещений. При этом фактически площадь переданной истцу квартиры с холодными помещениями составила < ИЗЪЯТО > кв.м., что на < ИЗЪЯТО > кв.м. меньше.

В соответствии с ч.1 ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно ч.2 ст.7 вышеназванного Федерального закона, в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Таким образом, учитывая, что площадь построенной квартиры не соответствует площади квартиры, указанной в договоре, при этом договором предусмотрена возможность изменения цены в зависимости от возможной корректировки площади объекта долевого строительства по уточненным замерам органа технической инвентаризации и прямо не оговорено, что в случае строительства квартиры меньшей площадью, чем это было предусмотрено договором, сумма переплаты дольщику не возвращается, суд приходит к выводу, что истец ФИО1 вправе требовать соразмерного уменьшения цены договора на основании ч.2 ст.7 вышеуказанного Федерального закона.

С учетом изложенного, исковые требования ФИО1 о взыскании с ООО «БСТ плюс» излишне уплаченных денежных средств по договору участия в долевом строительстве в размере < ИЗЪЯТО > (< ИЗЪЯТО > кв.м. х < ИЗЪЯТО >) являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Доводы ответчика о том, что договором долевого участия в строительстве предусмотрено изменение цены только в случае увеличения площади объекта долевого строительства, а уменьшение цены договора и возвращение участнику долевого строительства разницы между первоначальной и измененной ценами договором долевого участия не предусмотрено, не могут быть приняты судом во внимание.

По смыслу ч.2 ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в рассматриваемой ситуации участник долевого строительства вправе требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае, если иное не установлено договором.

Как уже указывалось ранее, договор не содержит запрета на возврат дольщику суммы переплаты в случае строительства квартиры меньшей площадью, чем это предусмотрено договором, в договоре лишь указано на возможность изменения цены договора в зависимости от возможной корректировки площади объекта долевого строительства по уточненным замерам и отдельно дополнительно оговорена обязанность дольщика доплатить застройщику денежные средства за дополнительные квадратные метры в случае строительства квартиры большей площадью.

Также суд находит обоснованными, однако подлежащими частичному удовлетворению исковые требования ФИО1 о взыскании с ООО «БСТ плюс» пени за нарушение установленного договором срока передачи объекта долевого строительства.

Как следует из содержания договора, застройщик обязуется передать объект долевого строительства участнику долевого строительства в < Дата > (п.3.1.5).

Однако, как установлено и не оспаривается ответчиком, по акту приема-передачи квартира была передана ФИО1 только < Дата >, то есть с просрочкой на 136 дней.

В соответствии с ч.2 ст.6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Согласно представленному истцом расчету, который ответчиком не оспорен и признан судом правильным, неустойка за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с < Дата > по < Дата > составляет < ИЗЪЯТО >

В соответствии с п.1 ст.333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

С учетом изложенного, а также, принимая во внимание, что неустойка является одной из мер имущественной ответственности и понуждения недобросовестного застройщика к исполнению обязательств, учитывая цену договора, небольшой срок нарушения обязательств застройщиком и фактическую передачу истцу ключей от квартиры для производства ремонта < Дата >, то есть до передачи квартиры по акту, суд приходит к выводу, что неустойка в размере < ИЗЪЯТО > несоразмерна последствиям нарушения обязательства и по заявлению ответчика уменьшает ее до < ИЗЪЯТО >

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка за нарушение установленного договором срока передачи объекта долевого строительства в размере < ИЗЪЯТО >

Доводы ответчика о том, что фактически дом был полностью возведен в < Дата >, квартира была передана истцу раньше, < Дата >, по промежуточному акту приема-передачи, не могут служить основанием для освобождения застройщика от уплаты неустойки, поскольку в силу ст.2, ч.2 и ч.3 ст.8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока; при этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

Как установлено, разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию было получено ООО «БСТ плюс» < Дата >, следовательно, ранее этой даты объект долевого строительства не может считаться переданным дольщику.

В соответствии с ч.9 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних или иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Согласно ст.31 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" требования потребителя об уменьшении цены за выполненную работу (оказанную услугу) подлежат удовлетворению в десятидневный срок со дня предъявления соответствующего требования (пункт 1). За нарушение предусмотренных настоящей статьей сроков удовлетворения отдельных требований потребителя исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню), размер и порядок исчисления которой определяются в соответствии с пунктом 5 статьи 28 настоящего Закона (пункт 3).

В силу п.5 ст.28 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" в случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) или назначенных потребителем на основании пункта 1 настоящей статьи новых сроков исполнитель уплачивает потребителю за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена - общей цены заказа. Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать цену отдельного вида выполнения работы (оказания услуги) или общую цену заказа, если цена выполнения отдельного вида работы (оказания услуги) не определена договором о выполнении работы (оказании услуги).

Как следует из материалов дела, претензия о соразмерном уменьшении цены договора и возврате суммы переплаты в размере < ИЗЪЯТО > была подана ФИО1 в ООО «БСТ плюс» < Дата >, срок удовлетворения претензии был установлен 10 дней, однако требования не были удовлетворены.

С учетом изложенного, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию пени за период с < Дата > по < Дата > за невыполнение требований потребителя о соразмерном уменьшении цены договора в размере < ИЗЪЯТО > (< ИЗЪЯТО > х 3% х < ИЗЪЯТО > день = < ИЗЪЯТО >, но не более < ИЗЪЯТО >).

Сумму указанной неустойки суд находит соразмерной последствиям нарушения обязательства, кроме того, ответчик об уменьшении размера данной неустойки не ходатайствовал.

В силу ст.15 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-I «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

С учетом установленных по делу обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что заявленные ФИО1 исковые требования о компенсации морального вреда также являются обоснованными, однако подлежат частичному удовлетворению.

Определяя размер компенсации морального вреда, суд, исходя из требований разумности и справедливости, а также степени вины застройщика, полагает возможным удовлетворить заявленные исковые требования частично и взыскать с ООО «БСТ плюс» в пользу ФИО1 компенсацию морального вреда в размере < ИЗЪЯТО >.

Кроме того, в соответствии со ст.15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Как установлено и подтверждается материалами дела, с целью вложения денежных средств в строительство квартиры по договору долевого участия от < Дата >, истец ФИО1 в < Дата > продал дом, а < Дата > заключил с Ш. договор найма двух-комнатной квартиры, общей площадью < ИЗЪЯТО > кв.м., расположенной в < адрес >. Плата за помещение составила < ИЗЪЯТО > в месяц, согласно представленной расписке, Ш. за период с < Дата > по < Дата > ежемесячно получал от ФИО1 плату за жилье в размере < ИЗЪЯТО >

Исходя из представленных документов, двухкомнатную квартиру ФИО1 был вынужден арендовать в связи с необходимостью проживания в ней со своей матерью В, которая с < Дата > года была зарегистрирована в приобретенной на кредитные средства < адрес >, однако заочным решением Центрального районного суда г. Калининграда от < Дата > с нее и ФИО1 в пользу ОАО «< ИЗЪЯТО >» была взыскана солидарно задолженность по кредитному договору и обращено взыскание на заложенное имущество – указанную квартиру, в связи с чем, ей негде было проживать, с бывшим супругом ФИО1 она расторгла брак в < Дата > году.

Таким образом, за 4,5 месяца, когда со стороны застройщика имела место просрочка передачи объекта долевого строительства дольщику, с ООО «БСТ плюс» в пользу ФИО1 подлежат взысканию убытки в размере < ИЗЪЯТО >

Доводы представителя ответчика о том, что истец зарегистрирован по адресу < адрес >, где и мог проживать, суд находит несостоятельными.

Как пояснила представитель истца, ФИО1 зарегистрирован по указанному адресу у знакомых.

Таким образом, никаких данных о вселении истца по указанному адресу не имеется, его регистрация по этому адресу носит формальный характер, при этом фактически истец проживал в квартире, принадлежащей Ш., по договору найма, в связи с чем, понес убытки по оплате за квартиру по вине застройщика в период просрочки завершения строительства.

Ссылки ответчика на непредставление декларации о доходах Ш., где он включил полученные в качестве платы за жилье денежные суммы в раздел своих доходов, основанием для отказа истцу в возмещении за счет ответчика понесенных убытков не являются.

Доводы ответчика о некорректном оформлении расписки Ш. о получении денежных средств также не опровергают тот факт, что истец понес расходы по найму жилья в период просрочки завершения строительства.

На основании ч.3 ст.13 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-I «О защите прав потребителей» с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф в размере < ИЗЪЯТО > (< ИЗЪЯТО > + < ИЗЪЯТО > + < ИЗЪЯТО > + < ИЗЪЯТО > + < ИЗЪЯТО > = < ИЗЪЯТО >; < ИЗЪЯТО > х < ИЗЪЯТО >% = < ИЗЪЯТО >).

Кроме того, в соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ, ч.1 ст.100 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы на оплату юридических услуг представителя, которые суд, с учетом требований разумности и справедливости, проделанной работы, небольшой сложности дела снижает с < ИЗЪЯТО > до < ИЗЪЯТО > и взыскивает в размере < ИЗЪЯТО >

В силу ч.1 ст.103 ГПК РФ с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере < ИЗЪЯТО >

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «БСТ плюс» в пользу ФИО1 излишне уплаченные денежные средства по договору участия в долевом строительстве в размере < ИЗЪЯТО >, пени за нарушение установленного договором срока передачи объекта долевого строительства в размере < ИЗЪЯТО >, пени за невыполнение требований потребителя о соразмерном уменьшении цены договора в размере < ИЗЪЯТО >, убытки в сумме < ИЗЪЯТО >, компенсацию морального вреда в размере < ИЗЪЯТО >, расходы на оплату юридических услуг в размере < ИЗЪЯТО >, штраф в размере < ИЗЪЯТО >, а всего < ИЗЪЯТО >

Взыскать с ООО «БСТ плюс» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере < ИЗЪЯТО >

В удовлетворении остальной части иска ФИО1 отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Калининградского областного суда через Центральный районный суд г. Калининграда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 26.02.2018 г.

Судья В.В. Мамичева