Решение № 3А-60/2025 3А-60/2025~М-29/2025 М-29/2025 от 10 ноября 2025 г. по делу № 3А-60/2025

Дело № 3а-60/2025

УИД 21OS0000-01-2025-000052-72


Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

30 октября 2025 года г. Чебоксары

Верховный Суд Чувашской Республики под председательством судьи Евлогиевой Т.Н.,

при секретаре судебного заседания Степановой И.В.,

с участием прокурора Турхина М.С.,

представителя административного истца ООО «ВОЛГА-1» ФИО1,

представителя административного ответчика Бюджетного учреждения Чувашской Республики «Чуваштехинвентаризация» Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «ВОЛГА-1» об отмене решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости,

у с т а н о в и л :

Общество с ограниченной ответственностью «ВОЛГА-1» (далее также ООО «ВОЛГА-1») обратилось в суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Бюджетного учреждения Чувашской Республики «Чуваштехинвентаризация» Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости от 27.01.2025 №ОРС-21/2025/000005 и установлении кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости.

В обоснование административных исковых требований указано, что обществу на праве собственности принадлежит объект недвижимого имущества с кадастровым номером 21:<данные изъяты>:3355 – нежилое помещение площадью 869,2 кв.м., расположенное по адресу: Чувашская Республика – Чувашия, г.Чебоксары, <адрес>. Несоответствие внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости названного объекта недвижимости его рыночной стоимости нарушает права административного истца как налогоплательщика, связанные с уплатой налога на имущество организаций. В соответствии с положениями Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» общество обратилось к ответчику с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. В подтверждение своих требований обществом административному ответчику был представлен отчет оценщика ООО «<данные изъяты>» В.М. от 28.12.2024 № 24-095/1 об оценке рыночной стоимости объекта. Однако решением от 27.01.2025 №ОРС-21/2025/000005 в удовлетворении заявления обществу административным ответчиком отказано. Административный ответчик в оспариваемом решении делает вывод о несоответствии отчета об оценке действующему законодательству в области оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Считает, что оспариваемое решение является незаконным, нарушает законные права и интересы административного истца как плательщика налога на имущество организаций, исчисляемого из оспариваемой кадастровой стоимости, утвержденной в размере 23612721,97 руб. В связи с изложенным административный истец просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости по состоянию на 30.06.2024 равной его рыночной стоимости в размере, определенном в Отчете оценщика ООО «<данные изъяты>» В.М. от 28.12.2024 № 24-095/1, т.е. в размере 15691 843 руб.

В судебном заседании 30 октября 2025 года представитель административного истца ФИО1 уточнил административный исковые требования, представив уточненное административное исковое заявление, в котором окончательно просил признать незаконным решение Бюджетного учреждения Чувашской Республики «Чуваштехинвентаризация» Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости от 27.01.2025 №ОРС-21/2025/000005, не требуя установить кадастровую стоимость спорного объекта, пояснив, что не поддерживает ранее заявленное требование об установлении кадастровой стоимости спорного объекта и просит его не рассматривать.

Представитель административного ответчика БУ «Чуваштехинвентаризация» Минэкономразвития Чувашии ФИО2 административный иск о признании незаконным оспариваемого решения БУ «Чуаштехинвентаризация» не признал, считая оспариваемое решение бюджетного учреждения законным и обоснованным, указывая, что кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества установлена после проведения государственной кадастровой оценки, отражает действительную стоимость этого объекта.

Остальные лица, участвующие в деле: Кабинет Министров Чувашской Республики, Министерство экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, филиал Публично-правовой компании «Роскадастр» по Чувашской Республике-Чувашии», администрация г.Чебоксары в судебное заседание своих представителей не направили; о судебном заседании извещены заказной корреспонденцией с уведомлением.

В силу ст.150 КАС РФ неявка указанных лиц не услужит препятствием к рассмотрению дела.

Признав возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся лиц, выслушав пояснения представителей административного истца и административного ответчика, заслушав заключение прокурора Турхина М.С., полагавшего, что административный иск удовлетворению не подлежит, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также исходя из положений статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 названного Кодекса.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных данной статьей, как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) и помещений в них.

При этом законом субъекта Российской Федерации могут быть установлены особенности определения налоговой базы отдельных объектов недвижимого имущества (абзац второй пункта 2 статьи 372, пункт 2 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).

Установление кадастровой стоимости и порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется в настоящее время Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года N 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Федеральным законом от 31 июля 2020 года N 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в Федеральный закон N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» внесены изменения - введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 года.

Статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон N 237-ФЗ) предусмотрен механизм внесудебного установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости - рассмотрение заявления об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости в государственных бюджетных учреждениях субъектов Российской Федерации, осуществляющих определение кадастровой стоимости.

Также статьей 22.1 названного федерального закона установлено, что кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей) (часть 1).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости и может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (часть 11).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15).

При этом, статьей 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» определено, что требование об установлении рыночной стоимости не носит самостоятельного характера, а может быть заявлено только одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения.

Дата перехода к применению положений ст. 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Чувашской Республики установлена с 1 января 2021 года, что следует из содержания постановления Кабинета Министров Чувашской Республики от 22 сентября 2021 года N 451 «Об установлении даты перехода к применению положений ст. 22.1 Федерального закона от 22 сентября 2021 года N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Из анализа вышеприведенных законоположений следует, что именно с указанной даты, в отношении всех объектов недвижимости, расположенных на территории Чувашской Республики, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости, применяются положения ст. 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке и не могут применяться ни положения ст. 22 этого же Федерального закона, ни положения ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Таким образом, с 1 января 2022 г. на территории Чувашской Республики кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества может быть установлена решением бюджетного учреждения в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению лиц, чьи права затрагиваются, которое может быть оспорено в судебном порядке.

В силу подпункта 4 пункта 2 статьи 8 Федерального закона от 21.12.2021 № 414-ФЗ «Об общих принципах организации публичной власти в субъектах Российской Федерации» законом субъекта Российской Федерации в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах устанавливаются, вводятся в действие (прекращают действие) налоги и сборы, определяются налоговые ставки (ставки сборов), порядок и сроки уплаты налогов, сборов, устанавливаются (отменяются) налоговые льготы (льготы по сборам) и (или) основания и порядок их применения.

В силу п.44 ч.1 ст. 67 упомянутого закона к полномочиям органов государственной власти субъекта Российской Федерации по предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, осуществляемым данными органами самостоятельно за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации (за исключением субвенций из федерального бюджета), относится решение вопросов, в том числе об установлении, изменении и отмены региональных налогов, определения элементов налогообложения по федеральным налогам в случаях, установленных законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Порядок установления налога на имущество организаций и исполнения обязанности по его уплате определен в статье 18 Закона Чувашской Республики от 23 июля 2001 года № 38 «О вопросах налогового регулирования в Чувашской Республике, отнесенных законодательством Российской Федерации о налогах и сборах к ведению субъектов Российской Федерации», согласно которой налог на имущество организаций устанавливается и вводится в действие в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации и настоящим Законом и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории Чувашской Республики.

Налоговые ставки налога на имущество организаций установлены ст. 19 указанного закона Чувашской Республики.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее также - Федеральный закон N 135-ФЗ) установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Из материалов дела следует, что объект недвижимого имущества, зарегистрированный в ЕГРН как нежилое помещение с наименованием «помещение №4 с тамбуром (лит.а1), расположенное в подвале (лит.А1) и на первом этаже жилого десятиэтажного кирпичного дома (лит.А), с кадастровым номером 21:<данные изъяты>:3355 площадью 869,2 кв.м., расположенное на этаже №1 и этаже № «Подвал» по адресу: Чувашская Республика – Чувашия, г.Чебоксары, <адрес> принадлежит на праве собственности административному истцу, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 24.04.2024 № КУВИ-001/2024-115194583 (л.д.16-17 т.1).

Право собственности на объект недвижимости за истцом зарегистрировано 11.05.2006, номер государственной регистрации 21-21-01/050/2006-063.

Следовательно, ООО «Волга-1» является надлежащим административным истцом, имеющим право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости.

Кадастровая стоимость объекта по состоянию на 01.01.2023 в размере 23612721,97 руб. определена в порядке «массовой» кадастровой оценки и утверждена постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 10 ноября 2023 г. N 717 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости, на территории Чувашской Республики» (л.д.15 т.1).

В силу положений ст.ст. 4, 46 КАС РФ право определять основания и предмет административных исковых требований принадлежит административному истцу.

Поскольку административный истец в лице его представителя в уточненном административном исковом заявлении не заявляет требование об установлении кадастровой стоимости спорного объекта в размере рыночной стоимости, о чем подтвердил в судебном заседании представитель ООО «Волга-1» и просил данное требование не рассматривать, то предметом судебного контроля по настоящему делу является проверка законности решения №ОРС-21/2025/000005 от 27.01.2025 БУ «Чуваштехинвентаризация» Минэкономразвития Чувашии об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в отношении объекта с кадастровым номером 21:<данные изъяты>:3355.

Как следует из материалов административного дела, полагая кадастровую стоимость объекта, установленную в размере 23612721,97 руб. по состоянию на 01.01.2023 незаконной, административный истец, соблюдая установленный статьей 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ от 14 декабря 2021 года порядок, обратился в БУ «Чуваштехинвентаризация» Минэкономразвития Чувашии с заявлением от 28.12.2024 об установлении кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости, которое поступило к ответчику 09.01.2025 (л.д.18-19 т.1).

К указанному заявлению в соответствии с требованиями части 5 статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» заявителем приложен отчет об оценке рыночной стоимости объекта N 24-095/1 от 28.12.2024, выполненный оценщиком ООО «<данные изъяты>» В.М.., согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером21:<данные изъяты>:3355 по состоянию на 30.06.2024 составляет 15691 843 руб. (л.д. 18, 21-86 т.1).

Указанное заявление поступило в БУ «Чуваштехинвентаризация» Минэкономразвития Чувашии, как изложено выше, 09.01.2025.

27.01.2025, то есть в срок, установленный частью 10 статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», административным ответчиком принято мотивированное решение №ОРС-21/2025/000005 об отказе в установлении кадастровой стоимости (л.д.19-20 т.1).

Содержание решения от 27 января 2025 года №ОРС-21/2025/000005 соответствует форме, утвержденной приказом Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии от 6 августа 2020 года N П/0287.

Таким образом, оспариваемое решение №ОРС-21/2025/000005 от 27.01.2025 принято уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия, в соответствии с нормативными правовыми актами, регулирующими спорные отношения.

Отказывая в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, Бюджетное учреждение «Чуваштехинвентаризация» Минэкономразвития Чувашии в своем решении указало, что выполненный расчет стоимости объекта оценки в рамках сравнительного и доходного подходов не соответствует требованиям ст.11 ФЗ-135, п. 2 Федерального стандарта оценки N 6, п.22 в,е) Федерального стандарта оценки N 7 (л.д.19-20 т.1), а именно:

При расчете стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода (стр. 56-80 отчета) допущены нарушения ст. 11 Ф3-135; п. 2 ФСО VI; п. 22 в,е) ФСО № 7, оказывающие существенное влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки и вводят в заблуждение пользователей отчета:

- фактор «расположение относительно красной линии» рассмотрен не корректно. Согласно приведенному оценщиком материалу, а также данным https://yandex.ru maps// объекты расположены в глубине кварталов и по-разному удалены от красных линий дорог. Однако данный факт оценщиком рассмотрен поверхностно, поправки имеют одинаковое значение, что является некорректным;

- не рассмотрен фактор расположения относительно крупных автодорог – объект оценки расположен и имеет выход непосредственно на крупную автодорогу района ул. Энтузиастов. Аналоги такого преимущества не имеют и по данному показателю уступают объекту оценки, данное различие не рассмотрено оценщиком, что является некорректным;

- для аналога №1 не учтено, что вход в здание/помещение (входная группа) расположен со двора и удален от непосредственно «красной линии». Авторы справочника, на который ссылается оценщик, указывают, что «значение имеет не только сам факт расположения вдоль «красной линии», но и наличие отдельного выхода на данную улицу, а не во двор». Данная характеристика не рассмотрена, что является некорректным;

- не рассмотрен фактор «близость к остановкам общественного транспорта», учитывающий интенсивность пешеходного трафика для аналогов;

- фактор «материал стен/конструктивная система» рассмотрен не корректно – в текстах объявлений информация о материале стен аналогов отсутствует, представленные фотоматериалы части аналогов не позволяют с точностью судить о материале стен. В данном случае утверждение оценщика и отсутствие поправок не обоснованы;

- фактор «качество внутренней отделки объекта недвижимости» рассмотрен не корректно - для аналога №3 информация об отделке отсутствует, утверждение оценщика «типовой ремонт» и отсутствие поправки не обоснованы;

- фактор «масштаба площадь» рассмотрен некорректно. Оценщиком приведен график «Зависимости удельной стоимости объектов недвижимости от площади на основе рыночных данных» (стр. 78). Проведенные расчеты ведут к понижающим поправкам до «- 63,50%, что ведет к резкому занижению цены. Полученные результаты величины поправок не проанализированы на соответствие рыночным данным. А также резко отличаются от значений, рекомендованных авторами Справочника оценщика недвижимости - 2023 «Торговля недвижимость. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода под редакцией ФИО3 и значений поправок, рассчитанных по данным информационного сайта https://statrielt.ru/ (на которые ссылается оценщик в анализе ценообразующих факторов). Причины применения иного метода расчета поправки оценщиком не прокомментированы.

При расчете стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода допущены нарушения ст. II Ф3-135: п. 2 ФСО VI; п. 22 в,е) ФСО № 7, оказывающие существенное влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки и вводят в заблуждение пользователей отчета (стр. 80-106 отчета):

- фактор «расположение относительно красной линии» рассмотрен не корректно. Согласно приведенному оценщиком материалу, а также данным https://yandex.ru/maps/_ объекты расположены в глубине кварталов и по-разному удалены от красных линий дорог. Однако данный факт оценщиком рассмотрен поверхностно, поправки имеют одинаковое значение, что является некорректным;

- не рассмотрен фактор расположения относительно крупных автодорог - как сказано выше, объект оценки расположен и имеет выход непосредственно на крупную автодорогу района ул. Энтузиастов. Аналоги такого преимущества не имеют и по данному показателю уступают объекту оценки, данное различие не рассмотрено оценщиком, что является не корректным;

- не рассмотрен фактор «близость к остановкам общественного транспорта», учитывающий интенсивность пешеходного трафика для аналогов;

- фактор «материал стен/ конструктивная система» рассмотрен не корректно – в текстах объявлений информация о материале стен аналогов отсутствует, представленные фотоматериалы части аналогов не позволяют с точностью судить о материале стен. В данном случае утверждение оценщика и отсутствие поправок не обоснованы;

- фактор «масштаба/ площадь» - проведены понижающие поправки до «-22%». Однако практика сдачи коммерческих площадей в аренду показывает, что различия в площади влияют па ставку арендной платы, поскольку арендодатели готовы сдавать помещения полностью, так и по частям. Для арендодателя главное - общая наполняемость площадей, а не количество арендаторов. Соответственно, корректировка не требовалась. Кроме того, полученные результаты величины поправок не проанализированы на соответствие рыночным данным. В анализе ценообразующих факторов для рассмотрения фактора масштаба/площади оценщик приводит значения и методы расчетов, рекомендованные в Справочнике оценщика недвижимости 2023 «Торговая недвижимость. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода» под редакцией ФИО3 и на информационном портале https:// statrielt.ru/. Причины применения иного метода расчета поправки (дающей наибольшее значение) оценщиком не прокомментированы.

Статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки.

Статьей 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ и приказом Минэкономразвития России от 04 июля 2011 года N 328 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Порядок проведения экспертизы, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения» предусмотрена экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, включающая также проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности. Такая экспертиза проводится саморегулируемой организацией оценщиков.

В ходе рассмотрения дела, для проверки обоснованности представленного административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости указанного объекта недвижимости, судом назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено государственному экспертному учреждению – ФБУ «Чувашская ЛСЭ Минюста России » на предмет проверки отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Исходя из первоначально заявленных административным истцом административных исковых требований об оспаривании решения бюджетного учреждения и об установлении кадастровой стоимости спорного объекта в размере его рыночной стоимости эксперту, в случае несоответствия отчета, также было поручено определить рыночную стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером21:<данные изъяты>:3355 по состоянию на 30.06.2024.

Согласно заключения судебной экспертизы от 04.08.2025 № 01478/3-4-25 (1690/03-4), отчет об оценке от 28.12.2024 № 24-095/1, выполненный оценщиком ООО «<данные изъяты>» В.М.., не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки, а именно – ст.11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки: п.2 ФСО №У1, п.13 ФСО Ш, п.11, п.12в), п.15, п.23е), п.п.25,28,29,30 ФСО №7.

В результате проведения экспертизы экспертом выявлены многочисленные нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию указанного отчета, и иные нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости; выявленные нарушения вводят пользователей в заблуждение, отчет допускает неоднозначное его толкование.

При этом эксперт в заключении в таблицах провел анализ допущенных оценщиком нарушений, указав, что в нарушение п.13 ФСО «Процесс оценки (ФСОШ) 6 ФСО №3 приложенные к Отчету копии документов, представленных заказчиком, не заверены в установленном порядке. На стр.78 рис.21 Отчета оценщик привел линейную модель зависимости рыночной стоимости объекта недвижимости от общей площади, рассчитанную им по пяти объектам-аналогам, находящимся в диапазоне от 220 до 722,1 кв.м. общей площади, тогда как общая площадь спорного объекта составляет 869,2 кв.м., т.е. выходит за пределы указанного диапазона и не может быть использована для корректировки по данному фактору. Эксперт (оценщик) не обосновал отказ от применения корректировки на общую площадь либо по данным сайта Статриелт либо по Справочнику оценщика недвижимости 2023 под редакцией ФИО3 Судебный эксперт отметил, что на сайте Статриелта и в Справочник оценщика недвижимости 2023 авторы приводят степенные модели для расчета корректировки на общую площадь, тогда как оценщик предлагает использовать линейную модель, рассчитанную по данным диапазона, не включающего площадь объекта исследования; данная линейная модель, рассчитанная оценщиком, не подходит для корректировки по данному фактору и коэффициент корректировки не общую площадь рассчитан не верно. В заключении судебный эксперт сделал вывод и о том, что в таблице 86 страницы 102 Отчета при расчете средневзвешенного значения расчет арендной ставки объекта недвижимости в рамках сравнительного подхода определен неверно. В таблице 4 судебный эксперт провел проверку отчета на соблюдение принципов в оценке ФСО №6 п.2, ФСО №7 п.25, указав в графе о результатах проверки, что перечисленные в данной таблице проверяемые принципы (существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости, достаточности) оценщиком не соблюдены.

В указанной части заключения оснований не доверять представленному выводу эксперта у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. Эксперт государственного экспертного учреждения ФБУ «Чувашская ЛСЭ Минюста России, составивший заключение, имеет диплом бакалавра по направлению подготовки 21.03.02 «Землеустройство и кадастры», дополнительное профессиональное образование по программам «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости», является членом Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет», включен в реестр членов Ассоциации от 08.02.2021, имеет дополнительное профессиональное образование по экспертной специальности 27.1 «Исследование объектов землеустройства с целью определения их рыночной и иной стоимости», а также по экспертной специальности «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, с целью определения рыночной и иной стоимости», общий стаж оценочной деятельности 8 лет.

Выводы эксперта о допущенных нарушениях законодательства об оценочной деятельности - федеральных стандартов оценки, которые повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, допущенных оценщиком ООО «<данные изъяты>» при составлении отчета об оценке 24-095/1 от 28.12.2024 и неправильном определении оценщиком рыночной стоимости спорного объекта недвижимости мотивированы, основаны на имеющихся в деле материалах, содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта судом не усмотрено, напротив, по мнению суда, заключение судебной экспертизы полностью соответствует как положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», так и требованиям федеральных стандартов оценки. Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется. Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной оценочной экспертизы сторонами и заинтересованными лицами суду не представлено.

В соответствии со статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

В соответствии со статьей 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона N 73-ФЗ, заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и положено в основу решения суда.

В данном случае экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, какие-либо сомнения в обоснованности заключения эксперта отсутствуют; заключение является обоснованным, логичным и последовательным, исследования проведены всесторонне и в полном объеме. В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, отражен порядок проведения исследования, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

В связи с изложенным, а также учитывая, что судебная экспертиза проведена на основании определения суда, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, оснований для признания заключения судебной экспертизы недопустимым доказательством, о чем просил представитель административного истца, не имеется. В связи с чем оно может быть положено в основу решения.

В ходе рассмотрения настоящего дела представителем административного истца было заявлено ходатайство о проведении по делу повторной судебной экспертизы по основаниям, изложенным в его ходатайстве о признании заключения эксперта недопустимым доказательством. Вместе с тем оснований для назначения повторной судебной экспертизы, предусмотренных ст. 83 КАС РФ в виду приведенных выше обстоятельств не имеется.

Представленные истцом отзыв генерального директора ООО «<данные изъяты>» оценщика В.М. и заключение специалиста ООО «<данные изъяты>» А.М. № 057-2025 на заключение судебного эксперта не могу являться доказательствами, отвечающими принципам относимости и допустимости доказательств, поскольку являются субъективным мнением указанных лиц о предмете и методике проведения судебным экспертом исследования. Данные рецензии по смыслу ст. 82 КАС РФ не являются экспертными заключениями по делу в том смысле, в котором положения указанной нормы процессуального кодекса придают судебному заключению, поскольку подготовлены по заданию заинтересованного лица, в данном случае, административного истца, а не по поручению суда, при этом отзыв на заключение судебной экспертизы дан тем же оценщиком, который составлял отчет об оценке №24-095/1. Помимо этого указанные лица об уголовной ответственности за дачу недостоверного заключения не предупреждались.

Кроме того, на представленные возражения указанных специалистов судебным экспертом даны подробные письменные пояснения, в которых содержатся ответы на отзывы (рецензии) оценщика В.М. и специалиста А.М.., в которых эксперт подтвердил свои выводы, изложенные в заключении № 01478/3-4-25 от 04.08.2025. Письменные пояснения судебного эксперта приобщены к материалам настоящего административного дела.

При таких обстоятельствах у суда не имеется оснований поставить вышеуказанное заключение судебного эксперта под сомнение. Оценив указанное заключение, суд приходит к выводу, что утверждение представителя административного истца о наличии в нем расхождений и противоречий не имеется, и его доводы о том, что заключение судебной экспертизы является недопустимым доказательством не подтверждены.

При таких обстоятельствах, вывод государственного бюджетного учреждения «Чуваштехинвентаризация» Минэкономразвития Чувашии о том, что при проведении оценки оценщиком ООО «<данные изъяты>» допущены ошибки и нарушения законодательства об оценочной деятельности, которые повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, является обоснованным, а также подтверждается заключением судебного эксперта ФБУ «Чувашская ЛСЭ Минюста России № 01478/3-4-25(1690/03-4) от 4 августа 2025 года.

Следовательно, у бюджетного учреждения «Чуваштехинвентаризация» Минэкономразвития Чувашии имелись предусмотренные пунктом 2 части 10 статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявления ООО «ВОЛГА-1» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Рыночная стоимость спорного объекта недвижимости с кадастровым номером 21:<данные изъяты>:3355 по состоянию на 30 июня 2024 года определена экспертом в размере 23021205 руб., что, по мнению суда, свидетельствует о том, что расхождение кадастровой стоимости с ее рыночной не превышает 10% и не является свидетельством ошибки, допущенной при определения кадастровой стоимости спорного объекта, что также свидетельствует об обоснованности решения бюджетного учреждения об отказе в установлении кадастровой стоимости спорного объекта в размере его рыночной на основании представленного административным истцом отчета оценщика.

При установленных обстоятельствах в удовлетворении требований административного иска о признании оспариваемого решения №ОРС-21/2025/000005 от 27 января 2025 года БУ «Чуваштехинвентаризация» Минэкономразвития Чувашии незаконным следует отказать, поскольку по результатам судебной экспертизы установлено, что представленный административным истцом отчет об оценке требованиям законодательства Российской Федерации не соответствует, у административного ответчика имелись основания для отказа в удовлетворении заявления административного истца об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости равной рыночной на основании указанного отчета, оспариваемое решение принято уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы принятия.

Вопросы распределения судебных издержек по итогам рассмотрения спора, урегулированы положениями статьи 111 КАС РФ во взаимосвязи со статьей 114 КАС РФ.

Общим принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу, что следует из содержания главы 10 КАС РФ и разъясняется в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года N 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела».

При этом согласно части 1 статьи 114 КАС РФ судебные расходы, понесенные судом в связи с рассмотрением административного дела, и государственная пошлина, от уплаты которых административный истец был освобожден, в случае удовлетворения административного искового заявления взыскиваются с административного ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход федерального бюджета.

При отказе в иске судебные расходы, понесенные судом в связи с рассмотрением административного дела, взыскиваются с административного истца, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в доход федерального бюджета (часть 2 статьи 114 КАС РФ).

Из анализа приведенных положений административного процессуального закона следует вывод об одинаковой правовой судьбе судебных расходов, понесенных как судом, так и участниками процесса, не освобожденными от уплаты судебных расходов, которая определяется судом по итогам рассмотрения дела.

Следовательно, расходы на проведение судебной экспертизы наряду с иными понесенными по делу судебными расходами подлежат окончательному распределению между сторонами по итогам разрешения настоящего спора по существу, независимо от того, по чьей инициативе она была назначена.

При таких обстоятельствах, учитывая положения части 1 статьи 111, статей 103, 106 КАС РФ в их системной связи о возможности отнесения судебных расходов на соответствующую сторону по делу, а также тот факт, что в удовлетворении требования административного истца об оспаривании Решения №ОРС-21/2025/000005 от 27 января 2025 года административного ответчика БУ «Чуваштехинвентаризация» Минэкономразвития Чувашии отказано, а требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости не носит самостоятельного характера и на порядок распределения между сторонами судебных расходов не влияет (ответ на вопрос 10 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2021)), расходы на проведение судебной экспертизы в данном случае подлежат отнесению на административного истца как лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

Оснований для освобождения административного истца, являющегося юридическим лицом, от уплаты судебных расходов или уменьшения их размера в соответствии со статьей 107, частью 3 статьи 109 КАС РФ судом, исходя из имеющихся в материалах дела доказательств, не установлено.

В ходе судебного разбирательства, определением суда 05.06.2025 назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой не оплачено.

Поскольку, как изложено выше, расходы на проведение судебной экспертизы в данном случае подлежат отнесению на административного истца как лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу, и эти расходы судебным экспертам не возмещены, то понесенные экспертами за проведение судебной экспертизы расходы подлежат взысканию с административного истца.

Анализируя размер заявленных экспертной организацией к возмещению судебных расходов на проведение судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что они были необходимы для правильного разрешения настоящего дела по иску об оспаривании решения бюджетного учреждения, оснований к изменению размера указанных судебных расходов, который разумных пределов не превышает, не усматривается.

Руководствуясь ст.175-177, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Отказать в удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «ВОЛГА-1» о признании незаконным решения №ОРС-21/2025/000005 от 27 января 2025 года БУ «Чуваштехинвентаризация» Минэкономразвития Чувашии об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в отношении объекта с кадастровым номером 21:<данные изъяты>:3355.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ВОЛГА-1» в пользу Федерального бюджетного учреждения Чувашская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (место нахождения: 428031, <...>) расходы за проведение судебной экспертизы в сумме 30 000 (тридцать тысяч) рублей по следующим реквизитам:

Получатель: Федеральное бюджетное учреждение Чувашская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (ФБУ Чувашская ЛСЭ Минюста России).

Юридический и почтовый адрес: 428031, <...>.

Получатель: УФК по Чувашской Республике (ФБУ Чувашская ЛСЭ Минюста России, л/см 20156Ц35950).

ОТДЕЛЕНИЕ-НБ ЧУВАШСКАЯ РЕСПУБЛИКА БАНКА РОССИИ//УФК по Чувашской Республике, г.Чебоксары

Р/счет <***>

к/счет 40102810945370000084

БИК 019706900,

ИНН <***>, КПП 213001001

ОГРН <***>, ОКТМО 97701000

КБК 00000000000000000130.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции (г.Нижний Новгород) в течение месяца со дня составления мотивированного решения суда через Верховный Суд Чувашской Республики.

Председательствующий Т.Н. Евлогиева

Мотивированное решение составлено 11 ноября 2025 года.