Решение № 3А-175/2023 3А-18/2024 3А-18/2024(3А-175/2023;)~М-49/2023 М-49/2023 от 5 февраля 2024 г. по делу № 3А-175/2023

3а-18/2024 (3а-175/2023)


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

5 февраля 2024 года

г. Рязань

Рязанский областной суд в составе:

председательствующего судьи Хмельниковой Е.А.,

при секретаре Лебедевой Ю.А.

с участием

представителя административных ответчиков ГБУ РО «Центр ГКО», министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению ФИО2 к министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области, ГБУ РО «Центр ГКО» о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости помещения в размере рыночной и установлении кадастровой стоимости помещения в размере рыночной,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в Рязанский областной суд с названным административным иском, указав в обоснование, что является собственником нежилого помещения с кадастровым №.

Кадастровая стоимость нежилого помещения (<скрыто> руб.) значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как налогоплательщика.

Административный истец обращался в ГБУ РО «Центр ГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, представив отчет ООО «Аварком Плюс» № от 17.11.2022.

Решением ГБУ РО «Центр ГКО» от 30.12.2022 № в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости отказано по причине использования оценщиком неполных и недостоверных сведений, наличия в отчете расчетных или иных ошибок, повлиявших на итоговый результат определения рыночной стоимости, нарушения требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета.

ФИО2 просила суд признать незаконным указанное решение ГБУ РО «Центр ГКО» и, с учётом уточнения заявленных требований, установить кадастровую стоимость нежилого помещения равной рыночной в размере <скрыто> руб. по состоянию на 1 июля 2022 года.

Представитель ГБУ РО «Центр ГКО» и министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области в судебном заседании возражала против удовлетворения административного иска.

Иные участвующие в деле лица, будучи надлежащим образом извещены, в судебное заседание не явились, не представив доказательств уважительности причин неявки.

Представитель филиала ППК «Роскадастр» по Рязанской области в отзыве на административное исковое заявление указал, что требования административного истца не оспариваются учреждением ни по основаниям, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости) и просил о рассмотрении дела в его отсутствие, поскольку предмет судебного разбирательства не затрагивает прав и законных интересов учреждения.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Статьей 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусматривается, что кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей) (часть 1).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа (часть 5).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ).

Судом установлено и подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, что ФИО2 является собственником нежилого помещения с кадастровым № площадью 373,1 кв. м, местоположение: <адрес>.

В соответствии с Постановлением Минимущества Рязанской области от 14.10.2020 N 23-П "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Рязанской области" по состоянию на 01.01.2020 кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым № составляет <скрыто> руб.

05.12.2022 в ГБУ РО «Центр ГКО» поступило заявление ФИО2 об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, к которому был приложен отчет ООО «Аварком Плюс» № от 17.11.2022 об оценке рыночной стоимости указанного объекта по состоянию на 01.07.2022 в размере <скрыто> руб.

30.12.2022 ГБУ РО «Центр ГКО» принято решение № об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости. Причинами к отказу послужили использование оценщиком неполных и (или) недостоверных сведений, наличие в отчете расчетных или иных ошибок, повлиявших на итоговый результат определения рыночной стоимости, нарушение требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета.

Анализируя вышеуказанные обстоятельства применительно к положениям статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", суд полагает, что оспариваемое решение было принято полномочным органом и с соблюдением порядка его принятия, что не оспаривалось административным истцом.

Согласно статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N28 разъяснено, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Для проверки довода административного ответчика о несоответствии досудебного отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и, в случае выявления такого несоответствия, для определения рыночной стоимости объекта недвижимости судом была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Аудиторско-консалтинговая группа «ХАРС»» ФИО.

В соответствии с заключением № от 16.01.2024 эксперта ООО «Аудиторско-консалтинговая группа «ХАРС»» ФИО. отчет ООО «Аварком Плюс» № от 17.11.2022 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в нём допущено использование неполных и (или) недостоверных сведений, а также расчетные или иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости. В частности, эксперт указал на неправильное применение коэффициента капитализации; отсутствие определения сегмента рынка, основных выводов относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта (динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта, обоснование выбора именно тех ценообразующих факторов, на основании которых произведен расчет рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода); оценщиком неверно определена корректировка на состояние отделки для объектов аналогов №№ 1-3; скриншоты интернет страниц аналогов № 2, 3, 4 (стр. 96-98 отчета) не соответствуют данным, указанным в расчетной таблице на стр. 73 отчета, проверить информацию по данным аналогам не представляется возможным.

Суд полагает, что заключение судебной оценочной экспертизы соответствует требованиям части 2 статьи 82 КАС РФ, оно содержит подробное описание проведенного исследования и его результаты, с указанием примененных методов, ссылки на использованные нормативные правовые акты и литературу, конкретные ответы на поставленные судом вопросы не противоречат действующему законодательству.

Эксперт ФИО является незаинтересованным по делу лицом, имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы, по уровню своего образования, квалификации, стажу оценочной работы отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.

Заключение эксперта в части наличия указанных повлиявших на определённую итоговую рыночную стоимость ошибок, несоответствия стандартам оценки не оспаривалось представителями сторон.

В связи с этим суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении заявления ФИО2 у ГБУ РО «Центр ГКО» имелись установленные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, поскольку кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу объекта недвижимости не могла быть установлена в размере рыночной, определенной в отчете об оценке.

Суд считает, что оспариваемое решение ГБУ РО «Центр ГКО» соответствует нормативным правовым актам, прав и законных интересов ФИО2 не нарушает.

При таких обстоятельствах требование административного истца о признании незаконным решения ГБУ РО «Центр ГКО» удовлетворению не подлежит.

В то же время суд считает возможным удовлетворить требование административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

В силу положений статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Рыночная стоимость помещения с кадастровым № по состоянию на 01.07.2022 определена экспертом ООО «Аудиторско-консалтинговая группа «ХАРС»» ФИО в заключении судебной экспертизы в размере <скрыто> рублей. Расчет рыночной стоимости осуществлен в рамках сравнительного подхода к оценке. Отказ от применения иных подходов к оценке в экспертном заключении подробно мотивирован.

Анализ рынка в сегменте торгово-офисной недвижимости, к которому относится объект оценки, проведён с учетом информации, полученной из средств массовой информации в сети "Интернет", используемые материалы представлены в открытом доступе на соответствующих официальных сайтах.

В приведенных в заключении расчетах указаны значимые характеристики отобранных объектов-аналогов с указанием источников информации, также проведены соответствующие корректировки. К заключению приложены скриншоты объявлений, размещенных в сети "Интернет", имеются надлежащие ссылки, приложены копии распечаток, позволяющие делать выводы о достоверности фактов рыночных предложений.

Доказательств, опровергающих достоверность определённой экспертом величины рыночной стоимости объекта, не представлено. Представитель административных ответчиков в судебном заседании возражений по определённой в заключении судебной экспертизы рыночной стоимости не заявил, полагая данную стоимость достоверной.

Суд приходит к выводу о том, что заключение судебной экспертизы достоверно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости принадлежащего административному истцу объекта недвижимости и может быть положено в основу решения суда.

Пунктом 15 статьи 22.1 Закона N 237-ФЗ, частью 1.1 ст. 246 Кодекса административного судопроизводства РФ предусмотрена возможность одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения заявить суду требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. При этом разрешение судом данного требования не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, укрепление законности и предупреждение нарушений в сфере административных и иных публичных правоотношений (пп. 2 и 4 ст. 3 КАС РФ).

Результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права административного истца в сфере налогообложения, обращение административного истца в суд, в том числе с требованием об установлении кадастровой стоимости объекта в размере рыночной, обусловлено целью реализации права на справедливое налогообложение.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административный иск ФИО2 удовлетворить частично.

В удовлетворении требования о признании незаконным решения ГБУ РО «Центр ГКО» от 30.12.2022 № об отказе в установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым № в размере рыночной стоимости отказать.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым № равной его рыночной стоимости в размере <скрыто> руб. по состоянию на 1 июля 2022 года.

Датой обращения с заявлением считать 05.12.2022.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Рязанский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья

Мотивированное решение изготовлено 19 февраля 2024 года.