Решение № 2-1772/2019 2-1772/2019~М-1227/2019 М-1227/2019 от 12 июня 2019 г. по делу № 2-1772/2019

Дело № 2-1772/2019


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

13 июня 2019 года Кировский районный суд города Перми в составе:

председательствующего судьи Хузяхралова Д.О.,

при секретаре Лысцовой Н.А.,

с участием истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи квартиры договором долевого участия в строительстве,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи <адрес>, находящейся по <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ соответствующим договору долевого участия в строительстве, с регистрацией обременения на земельный участок с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес>, с указанием в решении суда, что оно будет являться основанием для внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости о праве требования на квартиру №, расположенную по <адрес> на основании предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование заявленных требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ он заключил с ФИО2 предварительный договор купли-продажи квартиры, из условий которого следует, что продавцу ФИО2 принадлежит на праве собственности земельный участок площадью 2216+/-14 кв.м с кадастровым номером №, находящийся по <адрес> на землях населенных пунктов. Продавец обязуется перед покупателем на указанном земельном участке построить трехэтажный жилой дом и передать в собственность двухкомнатную квартиру № жилого дома, а покупатель принять и оплатить квартиру, в соответствии с условиями договора. Срок заключения основного договора установлен до ДД.ММ.ГГГГ. Цена договора в сумме ....... рублей уплачена им полностью. Обязательства продавца не исполнены до настоящего времени, в связи с чем истец был вынужден обратиться в суд за защитой своего права. Решением ....... районного суда города Перми от ДД.ММ.ГГГГ за ним было признано право собственности на объект незавершенного строительства – двухкомнатную квартиру №, расположенную в многоквартирном жилом доме, находящемся по <адрес>. Указано, что решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности ФИО1 на указанный объект недвижимости. В данном решении судом сделан прямой вывод о том, что заключенный между ФИО2 и ФИО1 предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ фактически содержит все существенные условия договора долевого участия в строительства. Таким образом, по мнению истца, при данных обстоятельствах указанный предварительный договор является заменой договора долевого участия, в связи с чем, считает возможным зарегистрировать право требования на объект в виде регистрации предварительного договора купли-продажи как договора долевого участия в строительстве.

Истец ФИО1 в судебном заседании на удовлетворении иска настаивал по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Определением судьи от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю.

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю в судебное заседание своих представителей не направило, о месте и времени рассмотрения дела извещено надлежащим образом.

Суд, исследовав материалы дела, выслушав доводы представителя истца, пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (далее – продавец) и ФИО1 (далее – покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи (далее – Договор), из условий которого следует, что продавцу на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 2216+/-14 кв.м, с кадастровым номером №, находящийся по <адрес> на землях населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство многоквартирного жилого дома этажностью не выше 4 этажей.

По настоящему договору продавец обязуется перед покупателем на указанном в пункте 1 земельном участке построить трехэтажный жилой дом и передать в собственность квартиру, находящуюся в данном доме, а покупатель принять и оплатить квартиру, в соответствии с условиями настоящего договора: квартира № расположена по <адрес>. Общая площадь квартиры является ориентировочной и подлежит уточнению по данным технического паспорта. Оплачиваемая площадь квартиры рассчитывается с учетом холодных помещений (балконы, лоджии, террасы) по техническому паспорту квартиры (пункты 1.2, 1.3, 1.4). Согласно пункту 1.2 договора, характеристики объекта недвижимости указаны в Приложении 1 к договору.

Пунктом 1.6 Договора предусмотрено, что право собственности на квартиру возникает у покупателя с момента заключения основного договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности на квартиру.

В соответствии с пунктом 2.1 договора, квартира оценивается в ....... рублей. Указанную квартиру продавец продает покупателю на согласованную сторонами цену в размере ....... рублей, которую покупатель выплачивает продавцу в следующем порядке: ....... рублей при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры, ....... рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктами 3.1, 3.2 договора установлено, что квартира будет передаваться продавцом покупателю по передаточному акту в день подписания основного договора купли-продажи. Обязательства продавца будут считаться исполненными после государственной регистрации основного договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности на квартиру.

Права и обязанности сторон установлены разделом 4 договора, а именно: продавец обязан построить жилой дом, планируемый срок строительства – ДД.ММ.ГГГГ (пункт 4.1.1); заключить основной договор купли-продажи с покупателем в Управлении ....... до ДД.ММ.ГГГГ (пункт 4.1.2); передать покупателю в собственность квартиру, являющуюся предметом договора и указанную в пункте 1.2 договора по передаточному акту (пункт 4.1.3).

Пунктом 4.2.1 договора предусмотрено, что продавец вправе изменить сроки, указанные в пунктах 4.1.1 и 4.1.2, не более чем на три месяца.

В приложении 1 к предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ указаны характеристики объекта недвижимости – двухкомнатная квартира, общей площадью 51,5 кв.м (ориентировочная) на 2 этаже дома, иные характеристики. Квартира имеет строительную отделку.

Обязательство по выплате денежных средств по договору в счет оплаты квартиры истцом выполнены в полном объеме, что подтверждено актом передачи денег от ДД.ММ.ГГГГ, на сумму ....... рублей, актом передачи денег от ДД.ММ.ГГГГ на сумму ....... рублей.

Объект незавершенного строительства, расположенный по <адрес>, поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ со следующими характеристики: площадь застройки – 879,8 кв.м., степень готовности 19%, количество этажей 2, в том числе, подземных 1, материал стен - пеноблок, что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №.

ДД.ММ.ГГГГ составлен технический паспорт на квартиру № в незавершенном строительством доме № по <адрес>, согласно которому площадь квартиры составляет 49,6 кв.м, в том числе, жилая 26,5 кв.м., помещение имеет внутреннюю отделку, оснащено системами канализации, водоснабжения, электроснабжения.

Указывая на то, что срок завершения строительства и передачи квартиры истек, строительство не окончено, обязательства перед ним не выполнены, ФИО1 обратился в суд с иском о признании права собственности на объект незавершенного строительства, проведении кадастрового учета указанного объекта незавершенного строительства.

Решением ....... районного суда города Перми от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу, постановлено: «Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично. Признать за ФИО1 право собственности на объект незавершенного строительства – двухкомнатную квартиру № многоквартирный жилой дом по <адрес>», расположенную на 2 этаже 2 подъезда многоквартирного жилого дома, находящегося по <адрес>. В удовлетворении остальной части иска отказать. Взыскать с ФИО2 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 300 рублей».

В силу части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Решением ....... районного суда города Перми от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу, установлены следующие обстоятельства, имеющие преюдициальное значение для разрешения настоящего спора.

Ответчик ФИО2 привлекал денежные средства для целей строительства многоквартирного дома, не имея на это права в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Истец ФИО1 вступил в правоотношения с ответчиком ФИО2 с целью приобретения в собственность индивидуально-определенного объекта - конкретной квартиры в многоквартирном доме, строительство которого осуществляет ответчик. На момент обращения в суд и рассмотрения дела многоквартирный дом по <адрес> в эксплуатацию не введен, но исходя из степени завершенности строительства спорная квартира фактически передана истцу, при этом квартира имеет индивидуально-определенные характеристики в качестве самостоятельного объекта незавершенного строительства. Истец свои обязательства по предварительному договору исполнил, в то время как ответчик от выполнения возложенных на него обязательств по передаче объекта, государственной регистрации права на него и заключения основного договора уклоняется, поскольку срок завершения строительства и передачи квартиры, установленный договором между сторонами, истек более четырех лет назад.

Суд пришел к выводу, что с учетом положений правовых норм, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, ФИО1 вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании за ним права на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте по <адрес> в виде квартиры, характеристики которой указаны в договоре, заключенном сторонами.

При этом судом было установлено, что исходя из условий предварительного договора купли-продажи квартиры, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 сферу регулирования договорных отношений истца и ответчика составляет привлечение денежных средств истца для долевого строительства многоквартирного дома и в последующем возникновения у истца права собственности на квартиру. Таким образом, между сторонами фактически был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома и на данные правоотношения распространяются нормы Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец ФИО1 обратился в суд с рассматриваемым иском.

Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года указал, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в том числе меры ответственности, им предусмотренные. Действие указанного Федерального закона распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с 01 апреля 2005 года сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, …и т.д.) в случаях, если судом будет установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Часть 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» установлено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Обязательные условия, подлежащие включению в договор участия в долевом строительстве, указаны в части 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Часть 3 данной статьи предусмотрено, что договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Статьей 48 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлены особенности осуществления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительства и прав участника долевого строительства на объект долевого строительства: государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства) (часть 1).

Согласно части 2 данной статьи для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, наряду с документами, предусмотренными настоящим Федеральным законом для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, необходимы перечисленные в ней документы.

В пункте 131 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 16 декабря 2015 года № 94, установлено, что запись о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве вносится в раздел ЕГРН, открытый на земельный участок, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества.

В силу пункта 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 7 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 04 декабря 2013 года, при рассмотрении споров, связанных с приобретением квартир гражданами суды должны исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений между сторонами.

В пункте 6 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 июля 2017 года указано на то, что необходимыми и достаточными условиями для удовлетворения требований участника долевого строительства о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве являются соблюдение надлежащей формы такого договора, отсутствие препятствий для его регистрации и уклонение ответчика от такой регистрации.

Кроме того, в пункте 9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 04 декабря 2013 года, указано на то, что при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

Как установлено в судебном заседании, заключенный между ФИО2 и ФИО1 предварительный договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ фактически является договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома и на данные правоотношения распространяются нормы Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Поскольку судом установлено также, что правовых препятствий для регистрации договора, признанного судом договором участия в долевом строительстве, не имеется, обязательство по оплате объекта долевого строительства истцом исполнено, единственным препятствием для государственной регистрации договора является бездействие ответчика в рамках сложившихся между сторонами правоотношений, суд считает возможным вынести решение о государственной регистрации предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, признанного судом договором участия в долевом строительстве.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи квартиры, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1, договором участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером №, находящемся по <адрес>.

Произвести государственную регистрацию предварительного договора купли-продажи квартиры, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1, в качестве договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером №, находящемся по <адрес>, заключенного в отношении квартиры №, расположенной по <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Кировский районный суд города Перми в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья Д.О.Хузяхралов