Апелляционное определение № 33-12461/2026 от 20 апреля 2026 г.

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

Рег. №... УИД: 78RS0№...-73

Судья: Минихина О.Л.


А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего

Утенко Р.В. ФИО1

судей

ФИО2

при помощнике

ФИО3

рассмотрела в открытом судебном заседании 21 апреля 2026 года апелляционную жалобу ФИО4 на решение Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> по гражданскому делу №... по иску ФИО4 к ООО «"Главстрой-СПБ Специализированный застройщик" о взыскании денежных средств.

заслушав доклад судьи Утенко Р.В., пояснения представителя ответчика ФИО5, судебная коллегия,

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО4 обратилась в суд с иском к ООО «"Главстрой-СПБ Специализированный застройщик", указав, что <дата> между истцом и ООО «Главстрой-СПб Специализированный застройщик» был заключен договор кули-продажи квартиры №... согласно условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателя квартиру, а покупатель обязался уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру. Квартира по адресу: <адрес>, была принята у продавца по акту приема-передачи <дата>, в настоящее время истец проживает в указанной квартире. После передачи квартиры истцом были обнаружены недостатки, подтверждаемые заключением специалиста <...> от <дата> с уведомлением застройщика о ее проведении. Согласно заключению специалиста от <дата>, были выявлены множественные отклонения в отделочных покрытиях, что является нарушением действующих СП ГОСТ. <дата> истцом была направлена ответчику претензия с требованием о возмещении расходов по устранению недостатков в квартире по договору купли-продажи, которая была вручена ответчику <дата>. До настоящего времени ответа на данную претензию не поступило, требования истца не удовлетворены.

Уточнив заявленные требования, истец просила взыскать с ответчика стоимость устранения выявленных недостатков в квартире по адресу: <адрес> в размере 621 527,75 руб.;

неустойку за период с <дата> по <дата> в размере 203861,11 руб.;

неустойку от суммы 621 527,75 руб. за каждый день просрочки, начиная с <дата> по день фактического исполнения обязательства;

штраф в размере 5% от присужденных сумм в пользу потребителя

компенсацию морального вреда в размере 30 000 руб.

Решением Василеостровского районного суда Санкт- Петербурга от <дата> постановлено:

Исковые требования ФИО4 к ООО "Главстрой-СПБ Специализированный застройщик" о возмещении расходов на устранение недостатков в квартире, компенсации морального вреда, штрафа – удовлетворить в части.

Взыскать с ООО "Главстрой-СПБ Специализированный застройщик" в пользу ФИО4 в счет возмещения расходов по устранению недостатков 312 214,50 руб., компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб., а всего 322 214,50 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.

Взыскать с ООО "Главстрой-СПБ Специализированный застройщик" в доход бюджета государственную пошлину в размере 13 305,36 руб.

Предоставить ООО "Главстрой-СПБ Специализированный застройщик" отсрочку исполнения решения Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> по гражданскому делу №... на срок до <дата>.

В апелляционной жалобе истец просит изменить решение суда в части взыскания в ее пользу стоимости устранения недостатков, неустойки, штрафа.

Истец в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, в связи с чем судебная коллегия рассмотрела апелляционную жалобу в порядке ч.3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие ее подателя.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав пояснения представителя ответчика, судебная коллегия полагает решение суда в части подлежащим отмене и изменению в силу п.1 ст. 330 ГПК РФ.

Судом первой инстанции установлено, что <дата> между сторонами был заключен договор купли-продажи квартиры №..., согласно условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить принадлежащую продавцу на праве собственности квартиру №..., расположенную по адресу: <адрес>

<дата> истец принял у застройщика по акту приема-передачи квартиру, расположенную по адресу: <адрес>

В процессе эксплуатации указанной квартиры были выявлены недостатки качества строительных работ, отраженные в заключении технического специалиста, составленного <...> проводившим по заданию истца обследование квартиры.

Стоимость устранения недостатков определена специалистом равной 924 262 руб.

<дата> истец направила ответчику претензию с требованием о возмещении расходов по устранению недостатков в квартире по договору купли-продажи, которая была вручена ответчику <дата>, но данное требование ответчиком исполнено не было.

Выразив несогласие с результатами оценки стоимости устранения недостатков, ответчик ходатайствовал о проведении по делу судебной строительно-технической экспертизы. Данное ходатайство удовлетворено судом.

Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы <...>, по результатам проведенного исследования эксперты определили, что в квартире № №... по адресу: <адрес> имеются недостатки (дефекты), которые имелись <дата> (дату передачи по акту приема-передачи) и имеются в настоящее время, являются следствием нарушения застройщиком требований нормативных документов, а также нарушений технологии производства строительно-монтажных и отделочных работ. Стоимость устранения строительных недостатков составила 621 527,75 руб.

Указанное заключение признано судом достоверным и допустимым доказательством, подтверждающим наличие недостатков в квартире и определяющим стоимость их устранения.

Разрешая заявленные требования, суд пришел к выводу о том, что к спорным правоотношениям подлежат применению положения Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", поскольку ответчик является застройщиком спорного жилого объекта, переданного истцу по акту приема-передачи.

Признавая право истца на возмещение убытков в виде средств для устранения недостатков, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что сумма возмещения таких недостатков в силу ч.4 ст. 10 ФЗ № 214-ФЗ ограничена 3% от цены договора, что составит 312 214,50 руб.

Суд указал, что поскольку общая сумма расходов на устранение недостатков и неустойки в силу ч. 4 ст. 10 Федерального закона N 214-ФЗ не может превышать 3% от цены договора, оснований для взыскания с ответчика неустойки не имеется.

Установив нарушение прав истца, со ссылкой на ч.2 ст. 10 ФЗ № 214-ФЗ с учетом фактических обстоятельств причинения морального вреда, исходя из требований разумности и справедливости, суд взыскал с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в сумме 10 000 руб.

Отказ в удовлетворении требований истца о взыскании штрафа в соответствии с п.6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" суд мотивировал ссылкой на установленный Постановлением Правительства российской Федерации N 326 за период с <дата> до <дата> мораторий на начисление неустойки и штрафа.

В порядке ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход бюджета взыскана государственная пошлина.

Судебная коллегия полагает ошибочными и немотивированными выводы суда первой инстанции, что правоотношения сторон в рамках заявленных требований истцом о возмещении убытков, взыскании неустойки, компенсации морального вреда и штрафа в отношении квартиры, приобретенной по договору купли-продажи квартиры регламентируются положениями ФЗ № 214-ФЗ в силу лишь того обстоятельства. что ответчик осуществлял строительство многоквартирного дома, квартира в котором была им продана истцу.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Исходя из положений пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (пункт 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Пунктом 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: - соразмерного уменьшения покупной цены; - безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; - возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Закона о защите прав потребителей потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе потребовать, в том числе, соразмерного уменьшения покупной цены; незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом.

Исходя из положений статьи 22 Закона о защите прав потребителей требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

Согласно пункту 1 статьи 23 Закона о защите прав потребителей за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.

В силу пункта 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее также - Федеральный закон N 214-ФЗ) регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (часть 1 статьи 1 названного закона).

Частью 2 статьи 1 Федерального закона N 214-ФЗ установлено, что привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается на основании договора участия в долевом строительстве.

В рамках настоящего дела установлено, что ответчик, являющийся застройщиком многоквартирного дома, продал квартиру истцу по договору купли-продажи квартиры <дата>.

Поскольку между сторонами был заключен не договор участия в долевом строительстве, а договор купли-продажи, то в рассматриваемом споре положения Федерального закона N 214-ФЗ и Постановления Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 года N 326 о порядке и особенностях исчисления неустойки и штрафа не применимы, истец вправе требовать взыскания неустойки и штрафа.

Указанное является основанием к отмене решения суда в части отказа во взыскании с ответчика в пользу истца неустойки и штрафа.

Поскольку заключением судебной экспертизы, выводы которой не оспорены, установлено, что стоимость устранения строительных недостатков составила 621 527,75 руб., доказательств того, что выявленные недостатки были оговорены при заключении договора купли-продажи не представлено, с ответчика в пользу истца в соответствии со ст. 475 ГК РФ и п.1 ст. 18 Закона РФ «О защите прав потребителей» подлежит взысканию стоимость устранения недостатков в сумме 621 527,75 руб.

Согласно пункту 1 статьи 23 Закона о защите прав потребителей за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.

При получении претензии ответчиком <...> истец вправе требовать взыскания неустойки за нарушение срока удовлетворения требования потребителя в соответствии с п.1 ст. 23 Закона о защите прав потребителя, однако расчет суммы неустойки истец произвел исходя из установленных п.8 ст. 7 ФЗ № 214 ФЗ принципов, просил взыскать с ответчика неустойку в сумме 203 861 руб. 11 коп. за период с <дата> по <дата>.

В силу п.3 ст. 196 ГПК РФ судебная коллегия, исходя из частно-правового характера спора и безусловного права истца требовать взыскания неустойки в размере меньшем, нежели это ему предоставлено законом, полагает требования истца в указанной части подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Как следует из разъяснений Пленума Верховного Суда РФ, изложенных в п. 65 постановления от 24 марта 2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", по смыслу ст. 330 ГК РФ истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Законом или договором может быть установлен более короткий срок для начисления неустойки, либо ее сумма может быть ограниченна.

Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Уточненное исковое заявление не содержит ссылок на положения ст. 214-ФЗ, в связи с чем при рассмотрении требований истца о взыскании неустойки с <дата> по дату фактического исполнения обязательства судебная коллегия исходит из права истца требовать взыскания неустойки в размере, установленном п.1 ст. 23 Закона РФ «О защите прав потребителей», но от стоимости устранения недостатков, как о том просит истец в уточненном заявлении (л.д.214 т.1), полагая подлежащими удовлетворению требования о взыскании неустойки до фактического исполнения обязательства. В суде апелляционной инстанции ответчиком представлена копия платежного поручения №... от <дата> в подтверждение перечисления истцу стоимости устранения недостатков в сумме 621 527 руб. 75 коп., в связи с чем коллегия указывает на взыскание неустойки за период с <дата> по <дата>.

Истцом самостоятельно заявлены требования о взыскании неустойки в меньшем размере, нежели она могла бы быть рассчитана при применении законодательства, в связи с чем оснований для применений положений ст. 333 ГК РФ в части подлежащей взысканию неустойки за период с <дата> по <дата> судебная коллегия не усматривает.

Компенсация морального вреда вследствие нарушения ответчиком обязанности по выплате стоимости устранения недостатков в купленной квартире подлежит выплате в соответствии со ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей», ее размер не является предметом оспаривания сторон и проверки суда апелляционной инстанции ( ч.2 ст. 327.1 ГПК РФ).

В соответствии с ч.6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Ввиду уклонения ответчика от добровольного удовлетворения требований истца в рамках исполнения обязательств по договору купли-продажи в пользу истца подлежит взысканию штраф. При добровольном ограничении истцом в заявленных требованиях суммы штрафа 5% от присужденных сумм, в силу п.3 ст. 196 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф в сумме 41 769 руб. 44 коп.(621 527,75 руб + 203 861 руб. 11 коп.+10 000 руб.)х5%)

Изменение решения суда в части взыскания денежных средств, в соответствии со ст. 103 ГПК РФ, п.1 ст. 333.19 НК РФ влечет изменение судебного акта в части взыскания с ответчика в доход бюджета госпошлины, размер которой составит 24 507 руб. 78 коп.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> в части отказа в удовлетворении исковых требований ФИО4 к обществу с ограниченной ответственностью "Главстрой-СПБ Специализированный застройщик" о взыскании неустойки вследствие нарушения срока удовлетворения требований о возмещении стоимости устранения недостатков, штрафа отменить, в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью «Главстрой-СПБ Специализированный застройщик" в пользу ФИО4 стоимости устранения недостатков в квартире, взыскания с общества с ограниченной ответственностью "Главстрой-СПБ Специализированный застройщик" в доход бюджета государственной пошлины изменить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Главстрой-СПБ Специализированный застройщик" в пользу ФИО4 стоимость устранения недостатков в квартире в сумме 621 527 руб. 75 коп., неустойку за нарушение сроков удовлетворения требований о возмещении стоимости устранения недостатков за период с <дата> по <дата> в сумме 203 861 руб. 11 коп., штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в сумме 41 769 руб. 44 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Главстрой-СПБ Специализированный застройщик" в пользу ФИО4 неустойку за нарушение сроков удовлетворения требований о возмещении стоимости устранения недостатков, с <дата> до <дата> в размере 1% в день от стоимости устранения недостатков в сумме 621 527 руб. 75 коп..

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Главстрой-СПб Специализированный застройщик" в доход бюджета государственную пошлину в сумме 24 507 руб. 78 коп.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено <дата>