Решение № 2А-7334/2017 2А-7334/2017~М-7755/2017 М-7755/2017 от 11 декабря 2017 г. по делу № 2А-7334/2017

Дело № 2а-7334/17


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

12 декабря 2017 года

Приволжский районный суд города Казани в составе

председательствующего судьи Миннегалиевой Р.М.,

с участием представителя административного истца ФИО1 и заинтересованного лица ООО «Народные юристы» – ФИО2, представителя административного ответчика Управления Росреестра по РТ – ФИО3,

при секретаре Яруллиной М.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Росреестра по РТ, государственному регистратору ФИО4 об оспаривании решения о приостановлении государственной регистрации, обязании устранить нарушения,

УСТАНОВИЛ :

ФИО1 обратилась в суд с административным иском к Управлению Росреестра по РТ о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации № от 19 октября 2017 года, обязании зарегистрировать соглашение по уступке № от 03 октября 2017 года, заключенное между административным истцом и ООО «Народные юристы».

В обоснование требований указано, что 26 октября 2015 года между ООО «ИнтегСтрой» в лице ООО «АК БАРС Недвижимость» (застройщик) и ФИО8 (участник долевого строительства) заключен договор № участия в долевом строительстве жилого дома <адрес>. По условиям данного договора застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить жилой дом и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать участнику долевого строительства объект долевого строительства – однокомнатную квартиру со строительным номером № общей проектной площадью 43,69 кв. м, расположенную на <адрес>. В соответствии с п. 2.6 данного договора объект долевого строительства должен быть передан участнику долевого строительства не позднее 30 июня 2015 года. 16 ноября 2015 года согласно договору цессии право требования по вышеуказанному договору участия в долевом строительстве перешло к административному истцу. Объект долевого строительства передан 16 ноября 2017 года. Срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства застройщиком нарушен, и у него в силу закона возникла обязанность оплатить участнику долевого строительства неустойку (пени). 03 октября 2017 года между административным истцом и ООО «Народные юристы» заключено соглашение об уступке права требования №, согласно которому цедент передает, а цессионарий принимает право требования неустойки (пени) за нарушение предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи объекта долевого строительства. Передача в рамках данного соглашения только права требования по неустойке (пени) является законной, так как основана на нормах Гражданского кодекса Российской Федерации. Административный истец обратилась в Управление Росреестра по РТ с заявлением о государственной регистрации соглашения об уступке права требования. Однако Управлением Росреестра по РТ осуществление государственной регистрации было приостановлено на том основании, что объект долевого строительства передан застройщиком участнику долевого строительства. Кроме того, в уведомлении о приостановлении государственной регистрации указано, что по соглашению об уступке права передается право требования квартиры №, что не соответствует действительности. С данным решением административный истец не согласна и считает, что оно не соответствует положениям действующего законодательства.

В судебное заседание административный истец не явилась, ее представитель, также представляющая по доверенности интересы заинтересованного лица – ООО «Народные юристы», заявленные требования поддержала.

Представитель административного ответчика – Управления Росреестра по РТ с административным иском не согласилась.

Административный ответчик – государственный регистратор Управления Росреестра по РТ ФИО4, привлеченная к участию в деле судом, в суд не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена, просила рассмотреть дело в ее отсутствие (л.д. 21, 23).

Суд, выслушав пояснения явившихся участников процесса, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Материалами дела установлено, что 25 декабря 2013 года между ООО «ИнтегСтрой» в лице ООО «АК БАРС Недвижимость» (застройщик) и ФИО8 (участник долевого строительства) заключен договор № участия в долевом строительстве жилого дома, строительный <адрес>, согласно которому застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить объект долевого строительства и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать квартиру участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта в порядке и на условиях, изложенных в договоре (пункт 2.1).

Согласно п. 2.2 договора объектом долевого строительства является однокомнатная квартира, строительный номер №, общей проектной площадью 43,69 кв. м, жилой проектной площадью 17,62 кв. м, расположенная на 11 этаже.

В соответствии с п. 2.6 договора застройщик обязан передать участнику долевого строительства по акту приема-передачи квартиру в 18-этажном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес> (вторая очередь), при условии исполнения участником долевого строительства предусмотренных договором обязательств не позднее 30 июня 2015 года.

Пунктами 3.1 и 3.2 предусмотрено, что цена квартиры составляет <данные изъяты> рублей без НДС из расчета 53 550 рублей за 1 кв. м. Цена договора по письменному соглашению сторон может быть изменена.

Застройщик проинформирован, что заключение настоящего договора участником долевого строительства производится за счет собственных и кредитных средств, предоставляемых ОАО «АК БАРС» БАНК. <данные изъяты> рублей в счет уплаты стоимости квартиры участник долевого строительства оплачивает за счет собственных средств. <данные изъяты> рублей оплачивает за счет кредитных средств ОАО «АК БАРС» БАНК, согласно заключенному между ним и банком кредитному договору № от 25 декабря 2013 года.

Согласно п. 9.1, п. 9.2 договора уступка прав требования по договору допускается в соответствии со ст. 11 Федерального закона N 214-ФЗ с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами акта приема-передачи квартиры после уплаты цены договора. Участник долевого строительства обязан уведомить застройщика и банк о состоявшейся уступке и предоставить застройщику копию договора уступки права требования, зарегистрированного Управлением Росреестра по РТ.

В случае заключения договора уступки прав требования (части прав требования) к новому участнику долевого строительства (цессионарию) переходит весь объем (часть объема) прав, предусмотренных договором, в том числе право на получение в собственность квартиры, право на обеспечение исполнения обязательств по договору, права на взыскание неустоек (штрафов), возмещение убытков и иные права.

26 октября 2015 года между ФИО8 и ФИО1 заключен договор уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве жилого дома, <адрес> № от 25 декабря 2013 года.

Согласно п. 1.1 договора ФИО8 уступает, а административный истец принимает в полном объеме права требования, принадлежащие ФИО8 как участнику долевого строительства по договору участия в долевом строительстве № от 25 декабря 2013 года.

Из п. 1.6 договора следует, что согласие банка на уступку в полном объеме прав требования, принадлежащих ФИО8 как участнику долевого строительства по договору участия в долевом строительстве № от 25 декабря 2013 года, получено.

03 октября 2017 года между ФИО1 (цедент) и ООО «Народные Юристы» (цессионарий) заключено соглашение об уступке права требования №, согласно которому цедент передает, а цессионарий принимает право требования неустойки (пени), переуступленное ФИО1 по договору уступки прав требования от 26 октября 2015 года, за нарушение предусмотренного договором участия в долевом строительстве № от 25 декабря 2013 года, заключенным между ООО «ИнтегСтрой» в лице ООО «АК БАРС Недвижимость» и ФИО8, срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства – однокомнатной квартиры, строительный №, общей проектной площадью 43,69 кв. м, расположенной <адрес>, за период с 01 июля 2015 года по день передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Цедент передает цессионарию следующие права: право взыскания неустойки (пени) (основной долг) за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, рассчитанной в соответствии со ст. 6 ФЗ N 214, из расчета 1 793,69 рублей за каждый день просрочки; право взыскания иных платежей, включая неустойки, штрафы и т.д., в том числе в соответствии с Законом «О защите прав потребителей»; права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие, связанные с данным требованием права, в том числе право на заключение договора оказания юридических услуг и взыскания понесенных в связи с этим расходов, а также иных судебных расходов, которые могут возникнуть в процессе осуществления данного права (п. 1.1).

Согласно п. 2.1 соглашения цедент обязуется в течение трех рабочих дней с момента подписания настоящего договора передать цессионарию документы, удостоверяющие право требования согласно п. 1.1 настоящего соглашения, на основании акта приема-передачи.

03 октября 2017 года между ФИО1 и ООО «Народные Юристы» подписан акт приема-передачи документов, согласно которому цедент передал, а цессионарии принял: договор участия в долевом строительстве № от 25 декабря 2013 года со всеми приложениями, дополнениями и другими документами, которые являются его неотъемлемой частью; документ об оплате по договору участия в долевом строительстве № от 25 декабря 2013 года.

09 октября 2017 года административный истец и представитель ООО «Народные Юристы» обратились в Управление Росреестра по РТ с заявлением о государственной регистрации соглашения об уступке права требования № от 03 октября 2017 года. К данному заявлению приложены также платежные поручения № и № от 10 января 2014 года, согласно которым ФИО9 оплатила ООО «ИнтегСтрой» сумму в размере <данные изъяты> рублей в качестве первоначального взноса по договору участия в долевом строительстве № от 25 декабря 2013 года, а также сумму в размере <данные изъяты> рублей.

Согласно уведомлению государственного регистратора Управления Росреестра по РТ ФИО4 от 19 октября 2017 года №, государственная регистрация соглашения об уступке права требования приостановлена на срок до 18 января 2018 года.

Приостановление мотивировано тем, что по сведениям Единого государственного реестра недвижимости право собственности на квартиру <адрес>, и являющуюся объектом долевого строительства, зарегистрировано.

В соответствии с ч. 1 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» правовую основу государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, настоящий Федеральный закон, другие федеральные законы и издаваемые в соответствии с ними иные нормативные правовые акты Российской Федерации.

В силу ч. 6 ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Согласно ч. 1 и п. 2 ч. 2 ст. 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Согласно ч. 4 и ч. 5 ст. 18 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:

1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);

2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

В силу ч. 1 ст. 21 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Согласно п. 3 ч. 1 ст. 29 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя: проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно ч. 1 и ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Согласно ч. 1 и ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

В соответствии с ч. 1, ч. 2 и ч. 3 ст. 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

Согласно ст. 17 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Согласно ч. 2 ст. 382 Гражданского кодекса Российской Федерации для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

Если договором был предусмотрен запрет уступки, сделка по уступке может быть признана недействительной по иску должника только в случае, когда доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об указанном запрете.

Предусмотренный договором запрет перехода прав кредитора к другому лицу не препятствует продаже таких прав в порядке, установленном законодательством об исполнительном производстве и законодательством о несостоятельности (банкротстве).

В соответствии с ч. 1 и ч. 2 ст. 384 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Право требования по денежному обязательству может перейти к другому лицу в части, если иное не предусмотрено законом.

В силу ч. 2 ст. 389 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Согласно ч. 1, ч. 2 ст. 11 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Проанализировав положения действующего законодательства, суд приходит к выводу о том, что государственная регистрация уступки права требования неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства возможна до момента передачи объекта долевого строительства, так как до этого момента неустойка является обеспечительной мерой за ненадлежащее выполнение застройщиком обязательства. Государственная регистрация уступки права требования неустойки осуществляется с учетом наличия неисполненного застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства и предполагает обременение недвижимости.

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости 29 ноября 2016 года право собственности на квартиру <адрес>, зарегистрировано за ФИО1 Основаниями для государственной регистрации права послужили договор участия в долевом строительстве № от 25 декабря 2013 года, передаточный акт от 16 ноября 2015 года, договор уступки прав требования от 26 октября 2015 года.

Таким образом, квартира, являющаяся объектом долевого строительства, передана застройщиком ФИО1 по передаточному акту и за ней зарегистрировано право собственности на данную квартиру до заключения соглашения об уступке права требования неустойки.

Соответственно, регистрация соглашения об уступке права требования неустойки, заключенного после передачи застройщиком квартиры, противоречит требованиям закона.

В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если право, ограничение права или обременение объекта недвижимости, о регистрации которого просит заявитель, не подлежит государственной регистрации в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иным федеральным законом.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что государственный регистратор в пределах предоставленных ей законом полномочий провела правовую экспертизу поданных на регистрацию документов и обоснованно приостановила осуществление государственной регистрации соглашения об уступке права требования.

Следовательно, решение государственного регистратора Управления Росреестра по РТ ФИО4 о приостановлении государственной регистрации, изложенное в уведомлении от 19 октября 2017 года №, является законным.

Таким образом, административное исковое заявление удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного, и руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Административное исковое заявление ФИО1 к Управлению Росреестра по РТ, государственному регистратору ФИО4 об оспаривании решения о приостановлении государственной регистрации, обязании устранить нарушения оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд РТ в течение месяца через Приволжский районный суд г. Казани.

Судья Приволжского

районного суда г. Казани Миннегалиева Р.М.