Решение № 2-1066/2017 2-1066/2017~М-1040/2017 М-1040/2017 от 14 декабря 2017 г. по делу № 2-1066/2017

Дело №2-1066/2017


Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

15 декабря 2017 года г. Вязники

Вязниковский городской суд Владимирской области в составе:

председательствующего судьи Глазковой Д.А.,

при секретаре Проничевой В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22 к ФИО23 о понуждении к исполнению договора купли-продажи и по встречному иску ФИО23 С к ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22 о признании сделки недействительной,

установил:

ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22 обратились в суд с иском к ФИО23 и просят обязать ответчика исполнить обязательства по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, расположенной по адресу: <адрес><адрес>, а именно обязать распорядиться средствами государственного сертификата на материнский (семейный) капитал серии № №, выданным ДД.ММ.ГГГГ, путем предоставления в Управление Пенсионного фонда РФ в Вязниковском районе соответствующих документов для перечисления денежных средств в размере 408 026 руб. на лицевой счет ФИО19.

В обоснование заявленных требований указали, что ДД.ММ.ГГГГ между ними и ответчиком, действующей также в интересах несовершеннолетних детей ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО14, ФИО5 заключен договор купли-продажи вышеуказанной квартиры, принадлежащей истцам на праве собственности по ? доли каждому. Согласно условиям данного договора покупатели расплачиваются средствами материнского капитала в размере 408 026 руб. Однако на момент подачи искового заявления ответчик обязательства по договору не исполнила, в связи с чем истцы вынуждены обратиться в суд.

В судебном заседании истцы, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, не присутствовали, ранее истцы ФИО21 и ФИО22 исковые требования поддерживали по изложенным в иске основаниям.

Представитель истцов ФИО24 в судебном заседании исковые требования поддержала, также указала, что перед заключением договора купли-продажи ответчик, а также ее гражданский муж осматривали квартиру, о неисправности системы отопления и замене радиатора им было известно. Каких-либо нареканий по качеству приобретаемого жилого помещения к истцам не поступало.

Ответчик ФИО23 в судебном заседании возражала против исковых требований, предъявила встречное исковое заявление, в котором просила признать недействительным вышеуказанный договор. В обоснование встречных требований указала, что при заключении договора до нее не были доведены существенные сведения о действительном качестве приобретаемого жилого помещения, а именно о том, что отопительная система находится в неисправном состоянии и непригодна для использования в отопительный сезон, а также о том, что крыша в многочисленных местах имеет сквозные отверстия и после осадков протекает. При этом ФИО23 полагает, что истцы воспользовались тяжелым стечением обстоятельств (трудным материальным положением, болезнью покупателя во время сделки, а также ее трудным социальным положением). Ответчик неоднократно обращалась к продавцам с просьбой о безвозмездном устранении недостатков в жилом помещении, соразмерного уменьшения покупной цены или компенсации за ремонт, однако получила отказ. Кроме того, согласно акту обследования жилого помещения межведомственной комиссией оно признано нуждающимся в капитальном ремонте.

Представители третьих лиц Органа опеки и попечительства, а также Управления Пенсионного фонда, извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, ранее представители возражали против требований ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22

Заслушав объяснения представителя истцов, ответчика, допросив свидетелей, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

На основании статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя, а обязанностью покупателя - оплата товара.

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (пункт 1 статьи 549 ГК РФ).

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО19, ФИО19, ФИО21, ФИО22 (продавцы) с одной стороны и ФИО23, действующей также в интересах несовершеннолетних детей – ФИО1, <данные изъяты> года рождения, ФИО2, <данные изъяты> года рождения, ФИО3, <данные изъяты> года рождения, ФИО4, <данные изъяты> года рождения, ФИО14, <данные изъяты> года рождения (с согласия матери), ФИО5, <данные изъяты> года рождения (с согласия матери) (покупатели) заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

Согласно пункту 5 данного договора, расчет между сторонами будет произведен в следующем порядке: денежная сумма в размере 408 026 руб. уплачивается покупателями продавцам после подписания договора и государственной регистрации права собственности за счет средств материнского (семейного) капитала, право на который удостоверено государственным сертификатом на материнский капитал серии № №, выданным ДД.ММ.ГГГГ Управлением Пенсионного фонда РФ в Вязниковском районе на имя ФИО23

Пунктом 27 договора предусмотрено, что договор является документом, подтверждающим передачу квартиры продавцами покупателям без каких-либо актов и дополнительных документов, с состоянием квартиры покупатели ознакомлены и согласны.

ДД.ММ.ГГГГ за ФИО23 зарегистрировано право собственности на вышеуказанное жилое помещение, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО23 является матерью ФИО14, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, что подтверждается соответствующими свидетельствами о рождении.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО23 обратилась в администрацию муниципального образования Вязниковский район, в котором просила создать межведомственную комиссию с целью проверки пригодности для проживания жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. Также указала, что по ее мнению вышеназванная квартира не отвечает установленным санитарным и техническим требованиям, находится в ветхом состоянии (протекает потолочное перекрытие, отопительная система требует капитального ремонта, напольное покрытие неисправно, в помещении сырость и влажность).

Согласно акту обследования межведомственной комиссией от ДД.ММ.ГГГГ № квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, фундамент дома в удовлетворительном состоянии, полы поражены гнилью отдельных участков, прогибы и просадки, кровля имеет протечки, внутренняя отделка в удовлетворительном состоянии; вследствие протекания кровли в двух комнатах потолочное перекрытие поражено гнилью, требуется ремонт с заменой отдельных участков, требуется ремонт отопления с частичной заменой радиаторов, по заключению комиссии выявлены основания для признания помещения подлежащим капитальному ремонту, что также подтверждается самим заключением межведомственной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ №.

В ходе судебного разбирательства судом были допрошены члены межведомственной комиссии в качестве свидетелей.

Так, свидетель ФИО7, заместитель начальника Управления строительства и архитектуры администрации Владимирской области, в сентябре <данные изъяты> года исполняющая обязанности главного архитектора, показала, что на осмотр жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, она не выходила, Управление представляла специалист отдела капитального строительства ФИО26, которая после осмотра помещения показывала ей фотографии квартиры. Со слов ФИО26 она знает, что помещение нуждается в капитальном ремонте, в нем протекает крыша, отдельные участки потолка поражены гнилью, имеются сколы на батареях отопления.

Допрошенная судом в качестве свидетеля ФИО18 работающая заведующей отделом капитального строительства, показала, что ДД.ММ.ГГГГ выходила в составе межведомственной комиссии на осмотр квартиры в <адрес>. На крыше дома со стороны квартиры было открыто слуховое окно, был нарушен потолок на кухне, деформирован пол, на нем имелся уклон. По ее мнению слуховое окно было открыто давно, поскольку произошло повреждение потолка.

Свидетель ФИО8 дала показания о том, что в состав межведомственной комиссии входит руководитель Роспотребнадзора ФИО27 (начальник территориального отдела), на осмотр жилого помещения по адресу: <адрес> выходила сама ФИО8 В ее функции входит оценка соответствия жилого помещения санитарным требованиям, что влияет на ухудшение технических характеристик квартиры. В квартире она увидела, что лопнули батареи, что по ее мнению произошло оттого, что не вся вода была слита из них, на кухне и в комнате треснули батареи.

Допрошенный в качестве свидетеля ФИО9, заместитель главы администрации по вопросам жилищно-коммунального хозяйства и землеустройства муниципального образования <адрес>, дал показания о том, что производил общий осмотр жилого помещения по адресу: <адрес>. В нем он увидел неисправное отопление, неисправные потолочные перекрытия, было их частичное обрушение на кухне и в комнате. По его мнению произошло разморожение системы отопления ввиду замерзания теплоносителя в зимний период. Кроме того, полагает, что в квартире более года протекала кровля, в квартире проживать нельзя, необходим капительный ремонт. В квартире была срезана одна батарея для замены, пытались запустить отопление, но не вышло, на батарее был скол из-за разморозки.

Свидетель ФИО10 показал, что работает начальником отдела надзорной деятельности по <адрес>, на осмотр квартиры он не выходил, оценивал ее состояние по фотографиям, на которых увидел, что квартира в достаточно удовлетворительном состоянии.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО11, руководитель Вязниковского БТИ, показала, что производила визуальный осмотр квартиры, увидела протечки на потолке в одной из комнат, отопление не работало, на крыше квартиры есть слуховое окно, на момент осмотра оно не было закрыто и поэтому по ее мнению были протечки на потолке.

Свидетель ФИО12 дала показания о том, что в состав межведомственной комиссии входит ФИО28, председатель комитета по управлению муниципальным имуществом <адрес>, в это время сама ФИО12 исполняла ее обязанности, на осмотр не выходила, оценивала помещение по фотографиям, на которых увидела, что система отопления в плохом состоянии, на потолке в кухне имеются сколы, имеется ржавчина на котле отопления.

Допрошенная судом в качестве свидетеля ФИО13, главный специалист, юрист администрации муниципального образования <адрес> показала, что на сам осмотр квартиры она не выходила, ее осматривал ФИО29, начальник МКУ «Управление хозяйством муниципального образования <адрес>», в остальном дала показания, аналогичные показаниям ФИО12

Кроме того, по ходатайству ответчика ФИО23 судом были допрошены в качестве свидетеля ФИО25 и ФИО14

Свидетель ФИО25 показал, что проживает гражданским браком с ФИО23 Примерно около года они искали квартиру, нашли в <адрес>. ФИО23 попросила его съездить посмотреть состояние квартиры по адресу: <адрес>. При осмотре квартиры он увидел, что необходима замена батареи в одной из комнат, система отопления была незалита, отопление проверять было нельзя, в подполе была влажность (испарина). Ему объяснили это длительным непроживанием жильцов в квартире. Крышу он не смотрел, поскольку на нее сложно было попасть из-за сломанной лестницы. После покупки квартиры они заменили батарею и пытались запустить систему отопления, залить воду, однако вода пролилась около котла в соединениях и в унитазе видимо потому, что часть воды оставалась в унитазе, его задняя часть вследствие этого откололась. Кроме того, начал отвисать потолок и часть отпала, через месяц стала протекать крыша, им не давали документы на котел отопления.

Допрошенная судом в качестве свидетеля дочь ФИО23 ФИО14 показала, что ездила на осмотр квартиры вместе с ФИО25, который интересовался системой отопления, ему пояснили, что включать ее нельзя, поскольку одна из батарей неисправна.

Свидетель ФИО15 показал, что в конце апреля 2017 года ФИО23 обратилась в ОСЗН, где он работает юристом, с целью оказания помощи по вопросу приобретенной квартиры. Узнав о ее ситуации, он посоветовал обратиться в администрацию для создания межведомственной комиссии по вопросу пригодности для проживания спорной квартиры. Также он помогал составлять встречное исковое заявление об оспаривании сделки купли-продажи после получения заключения межведомственной комиссии, признавшей квартиру нуждающейся в капитальном ремонте.

Вместе с тем по ходатайству истцов также были допрошены в качестве свидетелей ФИО16 и ФИО17, которые показали, что на момент продажи квартира была в нормальном состоянии.

В силу статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане.

Согласно пункту 99 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 №25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" сделка под влиянием обмана, совершенного как стороной такой сделки, так и третьим лицом, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (пункт 2 статьи 179 ГК РФ). Обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (пункт 2 статьи 179 ГК РФ).

В Федеральном законе от 29 декабря 2006 г. №256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" (далее - Закон) для таких семей предусмотрена возможность получения государственной поддержки в форме материнского (семейного) капитала.

Пунктом 1 части 3 статьи 7 и пунктом 1 части 1 статьи 10 названного Закона установлено, что лица, получившие сертификат, могут распоряжаться средствами материнского (семейного) капитала в полном объеме либо по частям, направив их на улучшение жилищных условий путем приобретения (строительства) жилого помещения, осуществляемого посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа) денежные средства на указанные цели.

Согласно пункту 6 статьи 10 Федерального закона от 26 декабря 2006 г. №256-ФЗ средства (часть средств) материнского (семейного) капитала направляются на погашение основного долга и уплату процентов по займам на приобретение (строительство) жилого помещения при условии предоставления лицом, получившим сертификат, или его супругом (супругой) документа, подтверждающего получение им займа путем безналичного перечисления на счет, открытый лицом, получившим сертификат, или его супругом (супругой) в кредитной организации.

Как указано в абзаце первом пункта 2 Правил направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 12 декабря 2007 г. №862, лицо, получившее государственный сертификат на материнский (семейный) капитал (далее - сертификат), вправе использовать средства (часть средств) материнского (семейного) капитала на приобретение или строительство жилого помещения, осуществляемые гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа) денежные средства на указанные цели.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 3 названных правил в случае предоставления лицу, получившему сертификат, или супругу лица, получившего сертификат, кредита (займа), в том числе ипотечного, на приобретение или строительство жилья либо кредита (займа), в том числе ипотечного, на погашение ранее предоставленного кредита (займа) на приобретение или строительство жилья средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут быть направлены на погашение основного долга и уплату процентов по кредиту (займу), в том числе ипотечному, на приобретение или строительство жилья (за исключением штрафов, комиссий, пеней за просрочку исполнения обязательств по указанному кредиту (займу), в том числе по кредиту (займу), обязательство по которому возникло у лица, получившего сертификат, до возникновения права на получение средств материнского (семейного) капитала.

В соответствии с подпунктами 2,3 части 2 статьи 8 Федерального закона от 26 декабря 2006 г. №256-ФЗ в удовлетворении заявления о распоряжении может быть отказано в случае нарушения установленного порядка подачи заявления о распоряжении, указания в заявлении о распоряжении направления использования средств (части средств) материнского (семейного) капитала, не предусмотренного данным Законом.

Жилищный кодекс Российской Федерации объектами жилищных прав признает жилые помещения, то есть изолированные помещения, которые являются недвижимым имуществом и пригодны для постоянного проживания граждан, а именно отвечают установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (части 1 и 2 статьи 15 ЖК РФ).

Анализируя представленные сторонами доказательства в подтверждение заявленных требований и принимая во внимание вышеназванные нормы законодательства, суд полагает, что материалами дела подтверждено, что при заключении договора купли-продажи квартиры покупатель (ФИО23) была введена в заблуждение относительно состояния спорной квартиры, в частности системы отопления, поскольку как следовало из пояснений истцов, система отопления требовала только замены одного радиатора отопления и была исправна, однако фактически имела место разморозка системы отопления, что подтверждается показаниями свидетеля ФИО25, указавшего, что после замены батареи и запуска системы отопления потекла вода. Также свидетели ФИО9, ФИО26, ФИО8, члены межведомственной комиссии, непосредственно осматривавшие спорное жилое помещение, подтвердили, что ненадлежащее состояние квартиры имело место до апреля <данные изъяты> года (протечки, приведшие к ненадлежащему состоянию потолка, отсутствие отопления). Кроме того, в период заключения договора ФИО23, имеющая шестерых несовершеннолетних детей, находилась на последних сроках беременности, лежала в стационаре, то есть суд полагает, что имело место тяжелое стечение обстоятельств (трудное материальное положение, болезнь а также ее трудное социальное положение). При этом суд приходит к выводу, что исходя из имеющегося в материалах дела заключения межведомственной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ, согласно выводам которого жилое помещение имеет значительные недостатки, нуждается в капитальном ремонте, фактического улучшения жилищных условий многодетной семьи, при этом один из детей грудного возраста, заключением данного договора не было, следовательно, исковые требования ФИО23 о признании договора купли-продажи недействительным подлежат удовлетворению, а в удовлетворении требований об обязании ее распорядиться средствами материнского капитала в части исполнения договора надлежит отказать.

Руководствуя ст.ст.194-199 ГПК РФ,

решил:

исковые требования ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22 к ФИО23 о понуждении к исполнению договора купли-продажи – оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования ФИО23 – удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, МО <адрес>, заключенный между ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22 с одной стороны и ФИО23, действующей в своих интересах, а также в интересах несовершеннолетних детей ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО14, ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ.

Решение суда является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о прежних собственниках недвижимого имущества - ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке во Владимирский областной суд через Вязниковский городской суд Владимирской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий судья Д.А. Глазкова