Решение № 2-184/2024 2-184/2024(2-1937/2023;)~М-1608/2023 2-1937/2023 М-1608/2023 от 8 июля 2024 г. по делу № 2-184/2024

УИД 42RS0033-01-2023-002696-91 (2-184/2024)


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Центральный районный суд г. Прокопьевска Кемеровской области в составе председательствующего судьи Мокина Ю.В.,

с участием ст. помощника прокурора г. Прокопьевска Раткевич И.В.,

при секретаре Каримовой А.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Прокопьевске

9 июля 2024 года

гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3 к администрации города Прокопьевска о взыскании выкупной цены за аварийное жилое помещение, прекращении права собственности,

У С Т А Н О В И Л:

Истцы ФИО1, ФИО2, ФИО3 обратились в суд с иском, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, к ответчику администрации города Прокопьевска о взыскании выкупной цены принадлежащего им на праве общей долевой собственности жилого помещения – <адрес>, располагавшейся в аварийном многоквартирном жилом <адрес> вг. <адрес> (далее по тексту также МКД), в размере 3 154 000 руб. по 1/3 доли в пользу каждого (по 1 051 333,33 руб.), прекращении права собственности на указанное жилое помещение и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным жилым домом по <адрес> городе <адрес> после выплаты им ответчиком выкупной цены изымаемого жилого помещения.

Свои уточненные исковые требования мотивировали тем, что им на праве общей долевой собственности принадлежала двухкомнатная <адрес>, общей площадью 47,4 кв.м., располагавшаяся в аварийном многоквартирном жилом доме по <адрес>. В соответствии с заключением МВК г. Прокопьевска от ДД.ММ.ГГГГ № многоквартирный жилой дом по <адрес> признан непригодным для проживания и подлежащим сносу. В настоящее время указанный МКД снесен администрацией города Прокопьевска. Полагают, что в силу положений статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) с момента сноса дома у ответчика как органа местного самоуправления возникла обязанность обеспечить защиту их жилищных прав путем выплаты выкупной цены за фактически изъятое жилое помещение. Просят взыскать с ответчика в свою пользу выкупную стоимость принадлежащего им на праве общей долевой собственности жилого помещения – <адрес>, площадью 47,4 кв.м., располагавшейся в аварийном многоквартирном жилом доме по <адрес>, в размере 3 154 000 руб. по 1/3 доли в пользу каждого, прекратить право собственности на указанное жилое помещение и долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным жилым домом по <адрес> городе Прокопьевске Кемеровской области после выплаты им ответчиком выкупной цены изымаемого жилого помещения (л.д. 157).

Истцы ФИО1, ФИО2, ФИО3, их представитель ФИО4, действующий на основании нотариально удостоверенной доверенности (л.д. 47), в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Представитель ответчика администрации города Прокопьевска – ФИО5, действующая на основании доверенности (л.д. 171), в судебном заседании исковые требования не признала, просила в иске отказать полностью за необоснованностью, представила письменные возражения на иск, в которых указала, что жители многоквартирного жилого дома по <адрес> были расселены администрацией города Прокопьевска в 2015 году, дом был снесен в 2016 году. Истцы не были переселены из принадлежащей им на праве собственности <адрес>, поскольку на момент расселения дома не проживали и не были зарегистрированы по месту жительства в указанном жилом помещении. Считает, что полученное заключение судебной оценочной экспертизы по определению выкупной цены аварийного жилого помещения в размере 3 154 000 руб. не может быть принято в качестве допустимого и относимого доказательства по делу. Представила письменное ходатайство о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы. Указала, что экспертом при проведении судебной экспертизы и определении размера выкупной цены за аварийное жилое помещение, принадлежащее истцам на праве общей долевой собственности, в качестве объектов-аналогов использованы более дорогостоящие объекты недвижимости. Спорная квартира истцов является менее экономически привлекательной. Полагает, что поскольку в настоящее время МКД фактически отсутствует, снесен, отсутствуют правовые основания для взыскания с администрации города Прокопьевска компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, а также затрат в связи с изменением места проживания и расходы, связанные с поиском другого жилья. Кроме того считает, в силу действующего законодательства Российской Федерации выкупная цена за аварийное жилое помещение подлежит взысканию с Муниципального образования «Прокопьевский городской округ Кемеровской области-Кузбасса» в лице администрации города Прокопьевска (л.д. 176-178, 183-187).

Определением суда от 09.07.2024 в удовлетворении заявленного ходатайства представителя ответчика о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы отказано.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области-Кузбассу – ФИО8, действующая на основании доверенности, в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, представила письменные объяснения на иск, дело просила рассмотреть в её отсутствие (л.д. 77).

Выслушав представителя ответчика, заключение ст. помощника прокурора города Прокопьевска Раткевич И.В., полагавшей иск обоснованным и подлежащим удовлетворению полностью, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьями 12, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Статьей 35 Конституции РФ закреплено, что право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности (п. 1 ст. 244 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В силу подп. 3.2 п. 2 ст. 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случая, когда производится отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2).

В случае, если собственнику земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, или лицу, которому такой земельный участок принадлежит на ином праве, принадлежат расположенные на таком земельном участке объекты недвижимого имущества, изъятие такого земельного участка и отчуждение таких объектов в соответствии с настоящей статьей осуществляются одновременно (п. 2 ст. 239.2 ГК РФ).

Согласно части 2 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Согласно ч. 6 ст. 15 ЖК РФ многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в пунктах 1 - 3 части 1 статьи 36 настоящего Кодекса. Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома.

Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания, многоквартирный дом может быть признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. В многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, все жилые помещения являются непригодными для проживания (ч. 4 ст. 15 ЖК РФ).

В силу положений статьи 40 Конституции Российской Федерации конституционное право граждан на жилище относится к основным правам человека и заключается в обеспечении государством стабильного, постоянного пользования жилым помещением лицам, занимающим его на законных основаниях, в предоставлении жилища из государственного, муниципального и других жилищных фондов малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, в оказании содействия гражданам в улучшении своих жилищных условий, а также в гарантированности неприкосновенности жилища, в исключении случаев произвольного лишения граждан жилища.

Реализуя эту конституционную обязанность, федеральный законодатель предусмотрел для случаев признания жилого помещения в установленном порядке непригодным для проживания и не подлежащим ремонту, реконструкции возможность предоставления гражданам жилых помещений по договору социального найма во внеочередном порядке при условии соблюдения общих требований жилищного законодательства применительно к предоставлению жилых помещений по договорам социального найма.

Положениями действующего Жилищного кодекса Российской Федерации прямо не предусмотрены правовые последствия признания в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции многоквартирного дома, в котором проживают не только собственники жилых помещений, но и наниматели жилых помещений по договору социального найма.

В соответствии с частью 1 статьи 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством (ч. 4 ст. 32 ЖК РФ).

Согласно части 7 статьи 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (в ред. Федерального закона от 31.12.2014 N 499-ФЗ).

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ).

В силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Изъятие земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, и жилых помещений в таком доме до истечения срока, указанного в части 11 настоящей статьи, допускается только с согласия собственника (ч. 12 ст. 32 ЖК РФ).

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 2 июля 2009 года N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», требование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение об изъятии жилого помещения, о переселении собственника изымаемого жилого помещения в другое жилое помещение, не может быть удовлетворено, если собственник жилого помещения возражает против этого, так как в соответствии с частью 8 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого другого жилого помещения допускается только по соглашению сторон.

Суд также не вправе обязать указанные органы обеспечить собственника изымаемого жилого помещения другим жилым помещением, поскольку из содержания статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения (подпункт «и» пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14).

Аналогичная правовая позиция Верховного Суда Российской Федерации изложена и в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014, и предусматривает, что в случае если многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, не включен в адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, жилищные права собственника жилого помещения в таком доме обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 ЖК РФ, то есть путем выкупа изымаемого жилого помещения.

Как следует из вышеприведенных нормативных правовых положений в их системном толковании, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 Жилищного кодекса РФ, на основании решения органа местного самоуправления о выплате собственнику жилого помещения выкупной цены, а также путем изъятия земельного участка, на котором расположен дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, для муниципальных нужд.

В пунктах 20, 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» разъяснено, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

Вместе с тем, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ (ред. от 27.12.2019) «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп.

При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

Из приведенных выше нормативных правовых положений в их взаимосвязи следует, что жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 Жилищного кодекса РФ, то есть в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.

Статьями 2, 14 ЖК РФ предусмотрено, что к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений отнесены обеспечение условий для осуществления гражданами права на жилище.

Осуществление контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (п. 12 ч. 1 статьи 4 ЖК РЖ) отнесено к компетенции органов местного самоуправления (п. 9 ч. 1 статьи 14 ЖК РФ).

Выше отмечалось, что жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации.

Правительством Российской Федерации принято постановление от 28.01.2006N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом», в редакции, действовавшей в спорный период, (далее по тексту – Положение N 47), в силу п. 49 которого на основании полученного заключения соответствующий орган исполнительной власти, либо орган местного самоуправления принимает решение и издает распоряжение с указанием дальнейшего использования помещения, сроков отселения физических и юридических лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции или о непризнании необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ.

Поскольку Положением N 47 принятие решения и издание распоряжения с указанием о дальнейшем использовании жилого помещения, сроках отселения физических и юридических лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции отнесено к компетенции органа местного самоуправления (пункт 49), следовательно, именно орган местного самоуправления определяет срок сноса конкретного многоквартирного дома, признанного аварийным и подлежащим сносу, а также срок отселения физических и юридических лиц, исходя из календарного года, до которого МКД признан аварийным, и срока, на который намечен его снос, на основании утвержденной Коллегией Администрации Кемеровской области – Кузбасса соответствующей региональной адресной программы.

Как установлено судом и следует из материалов дела, истцы ФИО1, ФИО2, ФИО3 являются равнодолевыми собственниками жилого помещения – двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 47,4 кв.м., на основании договора передачи квартиры в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 8), что подтверждается справками БТИ г. Прокопьевска (л.д. 64-66).

Решением Центрального районного суда г. Прокопьевска Кемеровской области 01.07.2015 в иске ФИО6 к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о признании сделки состоявшейся, признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, отказано за необоснованностью (л.д. 18).

Согласно информации администрации города Прокопьевска (л.д. 140), техническому паспорту БТИ <адрес> на здание – жилой дом по ул. на здание – жилой дом по <адрес> (л.д. 140-150), капитальный ремонт брусчатого двухэтажного восьмиквартирного жилого дома по <адрес>, 1951 года постройки, не проводился. Первая приватизация жилого помещения в доме по <адрес> осуществлена в 1996 году.

Согласно акту об отнесении жилого дома (жилого помещения) к категории непригодного для проживания от ДД.ММ.ГГГГ №, восьмиквартирный деревянный жилой <адрес> в <адрес> признан непригодным для проживания и подлежащим сносу (л.д. 57-58).

В ходе судебного разбирательства по делу, стороны не оспаривали то обстоятельство, что многоквартирный жилой дом по <адрес> на момент рассмотрения дела в суде снесен, отсутствует.

Как следует из ответов Министерства строительства Кузбасса от 17.08.2022, администрации города Прокопьевска от ДД.ММ.ГГГГ на обращение истцов по вопросу предоставления им компенсации за снесенное жилое помещение, многоквартирный жилой дом по <адрес> заключением МВК признан непригодным для проживания и подлежащим сносу. В соответствии с постановлением Коллегии администрации <адрес> «Об утверждении региональной адресной программы «Переселение граждан из многоквартирных домов, признанных до ДД.ММ.ГГГГ в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу» на 2013-2015 годы» жители дома по <адрес> были расселены в 2015 году. На момент расселения МКД собственники <адрес> ФИО1, ФИО2, ФИО3 не проживали и не были зарегистрированы в принадлежащем им на праве собственности жилом помещении, поэтому в программу переселения администрацией города Прокопьевска они включены не были. По вопросу предоставления компенсационной выплаты за снесенное жилое помещение истцам рекомендовано обратиться в суд (л.д. 12-15).

Согласно информации администрации города Прокопьевска от 24.10.2023 многоквартирный жилой дом по <адрес> снесен, отсутствует (л.д. 56).

Как указывалось выше, в силу положений статей 35, 40 Конституции Российской Федерации каждый гражданин Российской Федерации имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Поскольку, на момент рассмотрения дела в суде администрацией города Прокопьевска осуществлен снос аварийного многоквартирного жилого дома по <адрес> на основании акта МВК об отнесении жилого дома (жилого помещения) к категории непригодного для проживания от 19.10.2005 №, в котором располагалась квартира истцов №, общей площадью 47,4 кв.м., собственники указанного жилого помещения ФИО1, ФИО2, ФИО3 не включены в региональную адресную программу «Переселение граждан из многоквартирных домов, признанных до 01.01.2012 в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу» на 2013-2015 годы», соответственно, у администрации города Прокопьевска возникла обязанность в соответствии со статьей 32 ЖК РФ с момента сноса дома заключить с истцами как собственниками изъятого жилого помещения договор о выплате выкупной цены и произвести перечисление денежных средств на их имя в размере выкупной стоимости аварийного жилого помещения.

При этом, не выплата ответчиком собственникам <адрес> доме по <адрес> ФИО1, ФИО2, ФИО3 выкупной цены, фактически лишившихся принадлежащего им жилого помещения в результате сноса аварийного многоквартирного жилого дома по <адрес>, безусловно, нарушает их конституционное право на предварительное и равноценного возмещение стоимости изъятого имущества.

При установленных обстоятельствах суд считает, что снос спорного МКД по <адрес> без предварительной компенсации в силу положений статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации порождает обязанность у органа местного самоуправления осуществить выплату выкупной цены собственникам жилых помещений в аварийном многоквартирном жилом доме по <адрес>, снесенного на основании акта об отнесении жилого дома (жилого помещения) к категории непригодного для проживания от 19.10.2005 №.

Иное ставило бы под сомнение саму возможность соблюдения принципа поддержания доверия граждан к закону и действиям государства, предполагающего правовую определенность, сохранение стабильности правового регулирования, недопустимость внесения произвольных изменений в действующую систему норм и предсказуемость законодательной и правоприменительной политики, который сформулирован в правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации в законодательном регулировании в социальной сфере во исполнение предписаний статьи 40 Конституции Российской Федерации о праве на жилище, конкретизированных в статье 2 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В связи с указанным суд приходит к выводу о том, что исковые требования истцов ФИО1, ФИО2, ФИО3 о взыскании выкупной цены принадлежащего им на праве общей равнодолевой собственности жилого помещения, располагавшегося в аварийном многоквартирном доме, и снесенного на момент рассмотрения дела в суде, подлежат удовлетворению.

Разрешая вопрос о размере выкупной стоимости принадлежавшего истцам жилого помещения – квартиры по <адрес>, суд приходит к следующему.

Как указывалось выше, понятие выкупной цены жилого помещения определено положениями части 7 статьи 32 ЖК РФ.

В выкупную цену включаются рыночная стоимость жилого помещения и убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая, в том числе убытки, которые он несет в связи с временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения.

Как разъяснено в подпункте «з» пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 14 от 02.07.2009 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 ЖК РФ. Вместе с тем, в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания части 5 статьи 32 ЖК РФ, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в части 4 статьи 32 ЖК РФ, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению.

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности).

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Таким образом, сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт относится к числу убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены жилого помещения.

Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет) является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости (статья 11 названного закона).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В соответствии со ст. 14 Закона об оценочной деятельности оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Аналогичные положения закреплены и в Федеральном законе от 31.05.2001 N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 N 200 утверждены федеральные стандарты, в том числе: «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)», «Виды стоимости (ФСО II)», «Процесс оценки (ФСО III)», «Задание на оценку (ФСО IV)», «Подходы и методы оценки (ФСО V)», «Отчет об оценке (ФСО VI)».

Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 утвержден Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7).

Согласно федеральному стандарту оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)» (далее - стандарт ФСО V) при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. В процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. Ни один из подходов и методов оценки не является универсальным, применимым во всех случаях оценки. В то же время оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки (пункты 1 и 2).

Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами). Сравнительный подход основан на принципах ценового равновесия и замещения (п. 4 ФСО V).

Пунктом 6 ФСО V предусмотрено, что методы сравнительного подхода основаны на использовании ценовой информации об аналогах (цены сделок и цены предложений). При этом оценщик может использовать ценовую информацию об объекте оценки (цены сделок, цена обязывающего предложения, не допускающего отказа от сделки).

Если сведения о совершенных сделках отсутствуют или их недостаточно для определения стоимости объекта оценки, оценщик может использовать цены предложений. Цена предложения представляет собой мнение одной из сторон потенциальной сделки, заинтересованной в более высокой цене, поэтому при проведении анализа цен предложений по аналогам оценщику следует учитывать:

1) возможную разницу между ценой сделки и ценой предложения;

2) период экспозиции аналога на рынке и изменение его цены за этот период (при наличии информации);

3) соответствие цены аналога его характеристикам в сопоставлении с другими предложениями на рынке, избегая завышенных или заниженных цен предложения.

Поскольку сведения о предложениях не остаются неизменными, оценщику необходимо их документировать, чтобы обеспечить подтверждение этих данных в будущем (пункт 7 ФСО V).

В соответствии с пунктом 8 ФСО V сравнение объекта оценки с аналогами может проводиться с использованием различных количественных параметров измерения объекта оценки, представляющих собой единицы сравнения. Например, единицами сравнения являются:

1) цена (или арендная ставка) за единицу площади или иную единицу измерения при оценке объектов недвижимости;

2) мультипликаторы (коэффициенты, отражающие соотношение между ценой и показателями деятельности организации) при оценке бизнеса;

3) цена на единицу производительности или мощности, массы, габаритных размеров при оценке машин и оборудования.

В пункте 10 ФСО V установлено, что рамках сравнительного подхода при выборе аналогов следует:

1) учитывать достаточность и достоверность информации по каждому аналогу;

2) использовать при проведении анализа наиболее сопоставимые аналоги для того, чтобы вносить меньше корректировок;

3) учитывать, что сделки, совершенные ближе к дате оценки, более репрезентативны, чем сделки, совершенные в более ранний срок, особенно на нестабильных рынках;

4) рассматривать сделки, совершенные между независимыми сторонами;

5) учитывать, что ценовая информация по фактическим сделкам является лучшим основанием для определения стоимости, чем предложения к совершению сделки, если условия сделки соответствуют предпосылкам рыночной стоимости.

По смыслу п. 24 ФСО V затратный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства или замещения объекта оценки с учетом совокупного обесценения (износа) объекта оценки и (или) его компонентов и затратный подход основан на принципе замещения, применение данного метода оценки отвечает компенсационной природе размера спорного возмещения.

Затраты замещения (стоимость замещения) представляют собой текущие затраты на создание или приобретение объекта эквивалентной полезности без учета его точных физических свойств. Обычно затраты замещения относятся к современному аналогичному объекту, обеспечивающему равноценную полезность, имеющему современный дизайн и произведенному с использованием современных экономически эффективных материалов и технологий (п. 27 ФСО V).

Затраты воспроизводства (стоимость воспроизводства) представляют собой текущие затраты на воссоздание или приобретение точной копии объекта. Расчет на основе затрат воспроизводства целесообразно применять в следующих случаях:

1) полезность рассматриваемого объекта может быть обеспечена только точной его копией;

2) затраты на создание или приобретение современного аналога больше, чем затраты на создание точной копии рассматриваемого объекта.

В соответствии с пунктом 4 ФСО N 7 для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут выступать объекты недвижимости - застроенные земельные участки, незастроенные земельные участки, объекты капитального строительства, а также части земельных участков и объектов капитального строительства, жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, если это не противоречит действующему законодательству. Для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут выступать доли в праве на объект недвижимости.

Согласно пунктам 5, 6 ФСО N 7 при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.

Совместная оценка земельного участка и находящихся на нем объектов капитального строительства при отсутствии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на земельный участок проводится с учетом установленных действующим законодательством прав и обязанностей собственника объектов капитального строительства в отношении земельного участка, а также типичного на рассматриваемом рынке поведения собственников в отношении аналогичного земельного участка (выкуп или аренда).

Пунктом 11 ФСО N 7 предусмотрено, что анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности:

а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки;

б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;

в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;

г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;

д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.

Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

Согласно пунктам 12, 13 ФСО N 7 анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости. Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано.

В соответствии с пунктом 22 ФСО N 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Таким образом, названными федеральными стандартами оценки предусмотрены общие положения проведения оценки недвижимости, в том числе определения размера выкупной цены изымаемого жилого помещения путем применения экспертом-оценщиком по своем усмотрению как сравнительного, так и затратного методов оценки, либо метода корректировок по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки.

При этом, при проведении оценки рыночной стоимости недвижимого имущества учитываются принципы, закрепленные в пунктах 10 ФСО V, 13 ФСО N 7, согласно которым стоимость объекта оценки должна соответствовать наибольшей его стоимости на дату определения стоимости объекта оценки, с использованием при проведении анализа наиболее сопоставимого аналога для того, чтобы вносить меньше корректировок.

В соответствии с частью 1 статьи 166 ЖК РФ перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, включает в себя:

1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;

2) ремонт, замену, модернизацию лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений;

3) ремонт крыши;

4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;

5) ремонт фасада;

6) ремонт фундамента многоквартирного дома.

Согласно ч. 1.1. ст. 166 ЖК РФ услуги и (или) работы, входящие в число услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, и которые включены в перечень, указанный в части 1 настоящей статьи, определяются нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в соответствии с методическими рекомендациями, утвержденными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Приказом Минстроя России от 29.12.2022 N 1159/пр «Об утверждении методических рекомендаций по определению нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации услуг и (или) работ, входящих в число услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, и которые включены в перечень, указанный в части 1 статьи 166 Жилищного кодекса Российской Федерации» утвержден рекомендованный перечень работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, включающий в себя ремонт фундамента, фасада, крыши и другие.

Законом Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (далее – Закон N 1541-1) установлены основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда социального использования на территории Российской Федерации, определены правовые, социальные и экономические основы преобразования отношений собственности на жилище.

Статьей 16 названного закона предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Таким образом, с момента приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме, относящимся к государственному или муниципальному жилищному фонду, соответствующее публично-правовое образование (муниципалитет) перестаёт единолично нести бремя содержания такого многоквартирного дома в целом - последующие расходы на содержание общего имущества в доме ложатся на него лишь соразмерно его доле в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, наряду с собственниками (гражданами), приватизировавшими жилье, аналогично обязанными участвовать в данных расходах пропорционально размеру общей площади принадлежащих им жилых помещений.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведённый капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Исходя из системного толкования правовых норм, содержащихся в статье 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации и статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, наймодатель несёт обязательства по капитальному ремонту как жилых помещений, так и общего имущества в многоквартирном доме до момента исполнения, если на момент приватизации дом требовал капитального ремонта.

Законодательное определение механизма исполнения бывшими наймодателями жилых помещений в многоквартирных домах государственного и муниципального жилищных фондов обязанности по проведению капитального ремонта нуждавшихся в нём домов было обусловлено реализацией предписаний, содержащихся в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 12 апреля 2016 г. N 10-П, которым федеральному законодателю было поручено установить такого рода механизм, согласованный с закреплённым Жилищным кодексом Российской Федерации порядком проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (пункт 1 резолютивной части) (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 12 марта 2019 г. N 577-О «По запросу группы депутатов Государственной Думы о проверке конституционности положения статьи 190.1 Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Исходя из этого, Федеральным законом от 20 декабря 2017 г. N 399-ФЗ Жилищный кодекс Российской Федерации был дополнен статьёй 190.1, устанавливающей особенности организации капитального ремонта многоквартирных домов, в которых требовалось проведение такого ремонта на дату приватизации первого жилого помещения, а в статью 16 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» было внесено уточнение в виде отсылки к жилищному законодательству Российской Федерации в части установления порядка проведения капитального ремонта указанных многоквартирных домов бывшим наймодателем.

Из части 1 статьи 190.1 ЖК РФ следует, что возложение обязанности по проведению капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме на орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на дату приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме выступать соответственно от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в качестве собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, являвшиеся наймодателем (то есть на бывшего наймодателя), возможно лишь в том случае, если до даты приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме такой дом был включен в перспективный и (или) годовой план капитального ремонта жилищного фонда в соответствии с нормами о порядке разработки планов капитального ремонта жилищного фонда, действовавшими на указанную дату, но капитальный ремонт на дату приватизации первого жилого помещения проведён не был, и при условии, что капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме после даты приватизации первого жилого помещения до даты включения такого многоквартирного дома в региональную программу капитального ремонта не проводился за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации, местного бюджета.

Таким образом, возложение обязанности по капитальному ремонту многоквартирного дома в полном объёме на бывшего наймодателя, то есть орган местного самоуправления, возможно только в том случае, если к моменту приватизации первой квартиры в многоквартирном доме данный дом уже требовал проведения капитального ремонта.

Следовательно, юридически значимыми обстоятельствами является выяснение наличия на момент приватизации первой квартиры в доме технических недостатков, как всего жилого дома, так и отдельных его конструкций, исправление которых возможно только в условиях проведения капитального ремонта.

В соответствии с пунктом 2 Приказа Минстроя России от 4 августа 2014 г. N 427/пр «Об утверждении методических рекомендаций установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме» при определении необходимости проведения капитального ремонта рекомендуется применять ведомственные строительные нормы ВСН 58-88 (р) и ВСН 53-86 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения», утверждённые приказом Государственного комитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 г. N 312, где отражены допустимые сроки эксплуатации зданий и сооружений различных конструктивных схем, а также допустимые сроки эксплуатации различных элементов зданий, исходя из минимального срока продолжительной эффективной эксплуатации отдельных элементов жилых зданий до капитального ремонта, то есть тот период времени, в течение которого тот или иной конструктивный элемент является безопасным для проживающих и по истечении которого требует капитального ремонта.

На основании Методических рекомендаций по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых за счёт средств, предусмотренных федеральным законом от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», табл. 2.1 - при физическом износе от 40 до 65% для деревянных зданий - требуется немедленный капитальный ремонт всего здания с восстановлением.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненной экспертом-оценщиком ИП ФИО7, по результатам проведенного исследования эксперт пришел к выводу, что размер выкупной цены жилого помещения – <адрес>, расположенной в многоквартирном жилом доме по <адрес>, в соответствии со статьей 32 ЖК РФ составляет на дату проведения экспертизы округленно 3 154 000 руб., в том числе: 1 867 120 руб. – рыночная стоимость изымаемой двухкомнатной квартиры, общей площадью 47,4 кв.м., включающей в себя долю, приходящуюся на площадь помещений общего имущества, долю, приходящуюся на площадь земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, 77 700 руб. - убытки, которые несет собственник в связи с изъятием жилого помещения, в том числе: в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, 1 209 055 руб. – сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт (л.д. 110-143).

Как следует из экспертного заключения, при расчете рыночной стоимости изъятой у истцов квартиры, включающей в себя долю, приходящуюся на площадь помещений общего имущества, долю, приходящуюся на площадь земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, убытков, которые несет собственник в связи с изменением места проживания, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт экспертом ИП ФИО7 в соответствии с требованиями ФСО V, ФСО N 7 учтены характеристики объекта оценки: местоположение, этажность и год строительства МКД, общая площадь МКД, общая площадь жилых помещений и помещений, входящих в состав общего имущества в МКД, строительный объем здания, материл стен, площадь земельного участка, категория земель, площадь квартиры, количество комнат, уровень отделки жилого помещения.

Экспертом проведен глубокий анализ рынка недвижимости о наличии продаж (объявлений) объектов недвижимости, максимально схожих по характеристикам с объектом исследования, актуальных на дату проведения исследования.

При выборе методов оценки экспертом приведено мотивированное обоснование применения сравнительного подхода методом сравнения продаж для определения рыночной стоимости изъятой квартиры истцов, включающей долю, приходящуюся на площадь помещений общего имущества, долю, приходящуюся на площадь земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, убытков, которые несет собственник в связи с изменением места проживания, затратного подхода для расчета компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Также экспертом рассчитаны и применены весовые коэффициенты (корректировки) в связи с объективным наличием различной степени схожести с объектом оценки, в том числе: корректировки на вид цены аналога (корректировка на торг), на местоположение объекта оценки относительно объектов аналогов, материал стен жилого дома, на общую площадь, на количество комнат.

При расчете размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт методом затратного подхода экспертом учтено, что капитальный ремонт многоквартирного жилого дома по <адрес> не проводился, первая приватизация жилого помещения в указанном МКД была оформлена в 1996 году. Не проведение наймодателем капитального ремонта МКД привело к ускоренному накоплению физического износа дома. Также экспертом обоснованно учтены нормативные сроки службы деревянных зданий с деревянными перекрытиями, наличие обязанности у бывшего наймодателя по производству капитального ремонта при неисполнении им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, необходимый объем ремонтно-восстановительных работ при проведении комплексного капитального ремонта МКД, включающие замену изношенных конструкций новыми конструкциями с применением более прочных и долговечных материалов, ремонт кровли, межэтажных перекрытий, балок, санитарно-технических устройств и оборудования, водопровода и канализации, систем центрального отопления и электропроводки, и другие.

При этом, поскольку экспертом при расчете величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт учтены единовременные затраты на воспроизводство (замещение) здания, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, без учета износа объекта оценки, а также удельного вклада каждого элемента в общую стоимость здания, соответственно, экспертом обоснованно приняты работы по ремонту (воспроизводству) фундаментов МКД, крыши, кровли, отделочных работ фасадов, внутренних санитарно-технических и электрических устройств, без которых невозможна эксплуатация многоквартирного жилого дома по его прямому назначению.

У суда не имеется оснований сомневаться в выводах представленного экспертного заключения, поскольку расчет выкупной цены спорной квартиры соответствует требованиям, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ, выводы эксперта являются полными, достаточными и обоснованными по существу, содержат необходимые ссылки на нормативно-техническую документацию, использованную при оценке объекта недвижимости, подробное описание произведенных исследований, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

Учитывая приведенные методические рекомендации и выводы экспертного заключения, суд приходит к выводу о том, что на момент первой приватизации основные конструктивные элементы жилого <адрес> требовали проведения капитального ремонта, в результате чего произошло снижение уровня его надежности до аварийного в 2005 году.

Следовательно, доводы представителя ответчика о том, что полученное заключение судебной оценочной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненной экспертом-оценщиком ИП ФИО7, содержит недостатки, подлежащие устранению путем проведения повторной судебной оценочной экспертизы, судом отклонены как несостоятельные.

Ввиду отсутствия сведений о проведенном в отношении МКД по <адрес> капитального ремонта со дня его постройки (1951 год), экспертом обоснованно рассчитан размер выкупной цены спорной квартиры, в которую включена и сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Поэтому суд принимает полученное экспертное заключение № от 15.05.2024, выполненное экспертом-оценщиком ИП ФИО7, в качестве допустимого и относимого доказательства выкупной цены принадлежащего истцам на праве общей долевой собственности жилого помещения, расположенного в аварийном многоквартирном жилом доме по <адрес>, в размере 3 154 000 руб., поскольку экспертное исследование проведено квалифицированным экспертом-оценщиком, обладающим специальными познаниями, длительным стажем работы в экспертной деятельности, экспертом приняты во внимание ценообразующие факторы, общая политическая и социально-экономическая ситуация, местоположение объекта недвижимости, его целевое назначение и использование, как обстоятельства, влияющее на формирование рыночной цены.

При принятии решения суд учитывает также, что действующим Жилищным кодексом Российской Федерации закреплен единственный механизм защиты прав собственников, у которых производится изъятие аварийного жилого помещения, путем предоставления им органом местного самоуправления денежной компенсации по рыночной стоимости жилья в размере, достаточном для приобретения собственниками равного по площади благоустроенного жилого помещения, пригодного для их дальнейшего проживания.

Кроме того, данные суммы на дату вынесения решения суда будут объективно учитывать уровень инфляции и являться процессуальной гарантией защиты имущественных интересов истцов от инфляционных процессов в государстве в период длительного нарушения законных прав истцов, выразившихся в нарушении администрацией города Прокопьевска порядка заключения соглашения и выплаты выкупной цены, предусмотренных частями 5, 6, 7 статьи 32 ЖК РФ, с момента возникновения права требования до его реального исполнения.

Пунктом 1 статьи 124 ГК РФ предусмотрено, что Российская Федерация, субъекты Российской Федерации: республики, края, области, города федерального значения, автономная область, автономные округа, а также городские, сельские поселения и другие муниципальные образования выступают в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками этих отношений - гражданами и юридическими лицами.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 125 ГК РФ от имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. От имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять права и обязанности, указанные в пункте 1 настоящей статьи, органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Пунктом 6 части 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» установлено, что к вопросам местного значения городского округа относится обеспечение проживающих в муниципальном, городском округе и нуждающихся в жилых помещениях малоимущих граждан жилыми помещениями, организация строительства и содержания муниципального жилищного фонда, создание условий для жилищного строительства, осуществление муниципального жилищного контроля, а также иных полномочий органов местного самоуправления в соответствии с жилищным законодательством.

Согласно ч. 1 ст. 34 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ структуру органов местного самоуправления составляют представительный орган муниципального образования, глава муниципального образования, местная администрация (исполнительно-распорядительный орган муниципального образования), контрольно-счетный орган муниципального образования, иные органы и выборные должностные лица местного самоуправления, предусмотренные уставом муниципального образования и обладающие собственными полномочиями по решению вопросов местного значения.

В соответствии с ч. 1 ст. 37 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ, статьей 39 Устава муниципального образования «Прокопьевский городской округ» (утвержден Постановлением Прокопьевского городского Совета народных депутатов от 24.06.2005 N 120 (ред. от 25.05.2023)) администрация города Прокопьевска является постоянно действующим исполнительно-распорядительным органом местного самоуправления городского округа, наделенным Уставом собственными полномочиями по решению вопросов местного значения и полномочиями для осуществления отдельных государственных полномочий, переданных органам местного самоуправления города Прокопьевска федеральными законами и законами Кемеровской области.

Уставом Города Прокопьевска предусмотрено, что к компетенции администрации города Прокопьевска относится обеспечение малоимущих граждан, проживающих в городе Прокопьевске и нуждающихся в улучшении жилищных условий, жилыми помещениями в соответствии с жилищным законодательством (пункт 36 статьи 40 Устава).

Исходя из приведенных нормативных положений, муниципальные образования выступают в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками этих отношений - гражданами и юридическими лицами, при этом местная администрация, являющаяся исполнительно-распорядительным органом муниципального образования, осуществляет полномочия по решению вопросов местного значения.

В данном случае администрация города Прокопьевска входит в структуру и представляет интересы Муниципального образования «Прокопьевский городской округ Кемеровской области-Кузбасса», является уполномоченным органом по разрешению вопросов об изъятии у собственников жилых помещений, расположенных в аварийном многоквартирном доме, следовательно, взыскание судом выкупной цены непосредственно с администрации города Прокопьевска само по себе уже предполагает, что требования удовлетворены к муниципальному образованию «Прокопьевский городской округ Кемеровской области-Кузбасса», которое в силу действующего законодательства не является самостоятельным юридическим лицом, интересы которого представляют уполномоченные на то его органы.

Как указывалось выше, решение о сносе многоквартирного жилого дома по<адрес> принималось уполномоченным на то исполнительно-распорядительным органом Муниципального образования «Прокопьевский городской округ Кемеровской области-Кузбасса» по решению вопросов местного значения, а именно администрацией города Прокопьевска.

Следовательно, истцы не лишены возможности реализовать свои права в соответствии с положениями жилищного законодательства РФ путем взыскания возмещения за утраченное жилое помещение именно с надлежащего ответчика администрации города Прокопьевска, как с исполнительно-распорядительного органа местного самоуправления, на который жилищным законодательством возложена обязанность по изъятию земельного участка, на котором расположен аварийный многоквартирный жилой дом.

Учитывая, что жилое помещение – <адрес>, располагавшаяся в аварийном многоквартирном жилом доме по <адрес> городе <адрес>, находится в собственности истцов, суд, определяя размер возмещения за изъятое жилое помещение, руководствуется частью 7 статьи 32 ЖК РФ и разъяснениями в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г., конкретизирующими положения статей 35 (часть 3) и 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации о недопустимости произвольного лишения жилища и принудительного отчуждения имущества для государственных или муниципальных нужд без предварительного и равноценного возмещения, которые закрепляют порядок определения размера возмещения, предусматривающий включение в него как рыночной стоимости жилого помещения и доли в праве общей собственности на общее имущество, в том числе доли на земельный участок, так и всех убытков, причиненных собственникам жилого помещения его изъятием, в том числе упущенной выгоды и суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, и приходит к выводу об удовлетворении исковых требований истцов и взыскании в пользу ФИО1, ФИО2, ФИО3 выкупной цены принадлежащего им на праве общей равнодолевой собственности жилого помещения – <адрес> в размере 3 154 000 руб. по 1 051 333,33 руб. в пользу каждого (3 154 000 руб. х 1/3).

Согласно подп. «л» п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием (часть 6 статьи 32 ЖК РФ).

В связи с указанным, поскольку исковые требования истцов ФИО1, ФИО2, ФИО3 о взыскании выкупной цены изъятого жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, удовлетворены, то следует прекратить право собственности истцов на указанную квартиру, и долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным жилым домом по <адрес>, после выплаты администрацией города Прокопьевска в пользу истцов выкупной цены изымаемого жилого помещения в присужденной сумме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с администрации города Прокопьевска в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р., уроженца <адрес> края, паспорт гражданина РФ №, ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р., уроженки <адрес>, паспорт гражданина РФ №, ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ г.р., уроженки <адрес>, паспорт гражданина РФ <...>, выкупную цену принадлежащего им на праве общей долевой собственности жилого помещения – <адрес>, площадью 47,4 кв.м., по <адрес>, в размере 3 154 000 руб. (три миллиона сто пятьдесят четыре тысячи рублей 00 копеек), по 1 051 333,33 руб. (один миллион пятьдесят одна тысяча триста тридцать три рубля 33 копейки) в пользу каждого.

Прекратить право общей долевой собственности ФИО1, ФИО2, ФИО3 на жилое помещение – <адрес>, площадью 47,4 кв.м., по <адрес>, и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным жилым домом по <адрес> городе <адрес>, после выплаты администрацией города Прокопьевска в пользу ФИО1, ФИО2, ФИО3 выкупной цены принадлежащего им на праве общей долевой собственности жилого помещения.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд в течение месяца со дня составления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы (представления прокурора) через суд, принявший решение, т.е. через Центральный районный суд г. Прокопьевска Кемеровской области.

Судья (подпись) Ю.В. Мокин

Решение в окончательной форме составлено 16 июля 2024 года

Судья (подпись) Ю.В. Мокин

Подлинный документ подшит в деле УИД 42RS0033-01-2023-002696-91 (2-184/2024) Центрального районного суда г. Прокопьевска Кемеровской области