Апелляционное определение № 33-3578/2026 от 25 февраля 2026 г.

Судья Марданов Н. Р. УИД 16RS0050-01-2024-018241-72

Дело № 2 - 1103/2025

Дело № 33 - 3578/2026

Учёт № 128г


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

26 февраля 2026 года город Казань

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе

председательствующего судьи Гилманова Р. Р.,

судей Зариповой Р. Н. и Никулиной О. В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Гайнутдиновым М. М.

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Никулиной О. В. гражданское дело по апелляционной жалобе представителя заявителя – Региональной общественной организации «Защита прав потребителей Республики Татарстан «Народные юристы» (далее – Организация) – директора ФИО1 на решение Приволжского районного суда города Казани от 20 ноября 2025 года, которым заявление Организации в интересах ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «Берёзовая роща», ООО «Барселона» о возмещении расходов на устранение существенных недостатков квартиры, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа было оставлено без удовлетворения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на неё, выслушав представителя Организации ФИО3, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Организация обратилась в суд в интересах ФИО2 с иском к ООО «Берёзовая роща» и ООО «Барселона» о взыскании стоимости устранения строительных недостатков, неустойки, компенсации морального вреда и штрафа.

В обоснование требований указано, что истец по договору купли-продажи № .... от 25 декабря 2019 года приобрела у ООО «Барселона» жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>. В процессе эксплуатации квартиры в ней обнаружились недостатки, выразившиеся в неудовлетворительном состоянии оконных блоков и витражей лоджии, теплоизоляции наружных стен. Стоимость устранения недостатков составила согласно заключению специалиста 224 131 рубль 00 копеек. Эту сумму, а также неустойку в размере 2 241 рубля 31 копейки в день, компенсацию морального вреда в размере 25 000 рублей, штраф Организация просила взыскать в пользу истца.

Суд в удовлетворении иска отказал.

В апелляционной жалобе представитель Организации просит решение отменить и принять новое решение об удовлетворении иска, в целом повторяя его доводы и выражая несогласие с применением судом к спорному правоотношению положений Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ). Автор жалобы считает, что применению подлежали положения Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), регламентирующие договор купли-продажи, и Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей».

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель Организации доводы жалобы поддержал.

Представитель ответчиков в суд не явился, направил ходатайство о рассмотрении жалобы в его отсутствие и письменные возражения на жалобу.

Судебная коллегия приходит к следующему выводу.

Пунктом 1 статьи 1 Закона № 214-ФЗ предусмотрено, что данный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее – участники долевого строительства) и, возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты – долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Из пункта 1, подпункта 2 пункта 4, пункта 9 статьи 4 Закона № 214-ФЗ следует, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор должен содержать, в том числе, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Согласно статье 7 Закона № 214-ФЗ:

1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

6. Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

В соответствии с положениями статьи 10 Закона № 214-ФЗ:

1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов. Со стороны договора, не исполнившей своих обязательств по договору или ненадлежаще исполнившей свои обязательства по договору, не могут быть взысканы неустойки (штрафы, пени), проценты, не предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором.

2. Моральный вред, причинённый гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

3. При удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

4. При удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения настоящей части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 настоящего Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

По делу установлено, что 25 декабря 2017 года между ООО «Берёзовая Роща» как застройщиком и акционерным обществом «УК Файненшнл Партнерс» Д. У. ЗПИФ комбинированный «Омега» как участником был заключён договор участия в долевом строительстве жилого дома № Р/1-1, в соответствии с которым застройщик принял на себя обязательство построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства его участнику, в том числе – спорную <адрес>. Цена договора составила 1 346 720 рублей.

9 декабря 2019 года между участником строительства и ООО «Барселона» был заключён договор купли-продажи № .... названной выше однокомнатной квартиры.

25 декабря 2019 года ФИО2 приобрела спорную квартиру у ООО «Барселона» по договору купли-продажи № .....

Обращаясь в суд в интересах истца, Организация ссылалась на наличие в приобретённой истцом квартире недостатков, которые возникли в процессе строительства, а именно: на неудовлетворительное состояние оконных блоков и витражей лоджии, теплоизоляции наружных стен. Стоимость устранения недостатков составила согласно заключению специалиста 224 131 рубль 00 копеек.

Из материалов дела следует, что решением Вахитовского районного суда города Казани от 26 октября 2022 года исковые требования Региональной общественной правозащитной организации потребителей Республики Татарстан «Азакона-Групп», заявленные в интересах ФИО2 к ООО «Берёзовая Роща» и ООО «Барселона», о взыскании денежных средств в счёт уменьшения покупной цены договора, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа были удовлетворены частично, с ООО «Берёзовая роща» как с надлежащего ответчика в счёт уменьшения цены договора взысканы 84 962 рубля, компенсация морального вреда в размере 5 000 рублей, неустойка за просрочку исполнения требований от суммы 84 962 рубля в размере 1% в день, начиная с 1 июля 2023 года, по день фактического исполнения обязательства в размере и порядке, определяемых постановлением Правительства РФ от 26 марта 2022 года № 479. В иске к ООО «Барселона» отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 20 марта 2023 года решение было отменено в части отказа во взыскании неустойки и штрафа, в этой части принято новое решение, которым с ООО «Берёзовая роща» в пользу ФИО2 взыскана неустойка за период с 5 по 29 марта 2022 года в размере 10 000 рублей, штраф в размере 10 000 рублей, также штраф взыскан в пользу заявителя в аналогичной сумме. Решение в части взысканных сумм неустойки и штрафа постановлено исполнять в соответствии с положениями постановления Правительства Российской Федерации от 26 марта 2022 года № 479.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что цена договора долевого участия от 25 декабря 2017 года составляет 1 346 720 рублей, 3% от этой цены – 40 401 рубль 60 копеек, а решением Вахитовского районного суда города Казани от 26 октября 2022 года с учётом апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 20 марта 2023 года в пользу истца уже взыскано 114 962 рубля, включающие в себя уменьшение покупной цены, неустойку и штраф, что превышает установленный законодательством лимит ответственности застройщика. Суд отклонил довод представителя Организации о том, что квартира приобретена истцом по договору купли-продажи, поэтому к спорному правоотношению не применимы положения Закона № 214-ФЗ об ограничении ответственности застройщика, указав, что хотя ФИО2 и не является участником долевого строительства, так как приобрела спорное жилое помещение по договору купли-продажи, однако гарантийные обязательства застройщика связаны с результатом работ, а не с личностью владельца построенного им объекта недвижимости.

В иске к ООО «Барселона» суд отказал по причине того, что общество не отвечает по гарантийным обязательствам застройщика.

Судебная коллегия не находит оснований для отмены решения по доводам апелляционной жалобы, которая повторяет доводы искового заявления и доводы, приводившиеся представителем Организации в суде первой инстанции, давшем им надлежащую оценку в обжалуемом судебном акте.

В данном случае недостатки, на которые указано в иске, возникли до передачи объекта недвижимости не только ФИО2 как покупателю квартиры, но и до передачи жилого помещения непосредственному участнику долевого строительства, с которым застройщик состоял в договорных отношениях, то есть относятся к недостаткам строительства и находятся в зоне ответственности застройщика в пределах установленного законом и договором долевого участия в строительстве гарантийного срока. ФИО2 является правопреемником участника долевого строительства в части гарантийных обязательств перед ним застройщика, поскольку приобрела такое право по договору купли-продажи, поэтому применение установленного федеральным законом ограничения ответственности застройщика в данном споре является оправданным и правомерным. Обстоятельства возникновения недостатков жилого помещения, построенного ООО «Берёзовая роща», исключают ответственность за них продавца квартиры – ООО «Барселона».

Руководствуясь статьёй 199, пунктом 1 статьи 328, статьёй 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Приволжского районного суда города Казани от 20 ноября 2025 года по данному делу оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Организации – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение трёх месяцев в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (город Самара) через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение составлено 4 марта 2026 года.

Председательствующий

Судьи