Решение № 3А-246/2020 3А-246/2020~М-211/2020 М-211/2020 от 1 октября 2020 г. по делу № 3А-246/2020

К О П И Я

Дело №3а-246/2020


Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

г. Салехард 02 октября 2020 года

Суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:

председательствующего судьи Мочаловой Н.В.,

при секретаре Кречмаровской Ю.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Ямал-Авто» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

У С Т А Н О В И Л :

ООО «Ямал-Авто» в лице представителя ФИО1 обратился с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, из категории земель населенных пунктов, общей площадью 4500 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, установлении его равной рыночной в размере 2 956 500 руб. по состоянию на 01.01.2019 года.

Кадастровая стоимость данного земельного участка по состоянию на 01.01.2019 составила 13 905 810 руб.. Несоответствие кадастровой стоимости земельного участка его рыночной нарушает его права как арендатора земельного участка.

Департаментом имущественных отношений ЯНАО направлен отзыв на иск, в котором указано, что отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, не может быть доказательством по делу.

Представитель администрации г. Новый Уренгой направил отзыв на иск, в котором просил отказать в удовлетворении административного иска, указав на значительную разницу между кадастровой и рыночной стоимостью, которая составляет 79%, в настоящее время договор аренды является недействующим.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 участия не принимала, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, дополнительно указала, что, несмотря на истечение срока договора аренды, Общество использует земельный участок по назначению, по прежнему оплачивает арендные платежи, рассчитанные из кадастровой стоимости земельного участка.

Представители департамента имущественных отношений ЯНАО, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по ЯНАО, администрации г. Новый Уренгой, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу в судебное заседание не явились.

Указанные лица надлежащим образом извещены о месте и времени рассмотрения дела, суд их явку обязательной не признавал, административное дело подлежит рассмотрению в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, доводы, изложенные в заявлении и отзывах на него, суд приходит к следующему.

Административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, из категории земель населенных пунктов, общей площадью 4500 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по договору аренды от 14.04.2016года № НУ-64-16 (л.д. 14-29).

Согласно указанному договору аренды расчет арендной платы определен в соответствии с удельным показателем кадастровой стоимости земельного участка.

Установлено, что, несмотря на истечение срока договора аренды, Общество пользуется земельным участком и оплачивает арендные платежи, рассчитанные из кадастровой стоимости земельного участка, что подтверждается представленными документами: актом сверки от 06.08.2020 года, платежным поручением от 22.09.2020 года.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость земельного участка составляет 13 905 810 руб. на 01.01.2019 года (л.д. 13).

Как следует из отчета ООО Судебная экспертиза и оценка от 30.06.2020 года № 278-06.2020 об оценке земельного участка его рыночная стоимость составляет в размере 2 956 500 руб. по состоянию на 01.01.20129 года (л.д. 31-89).

В силу статьи 12 Федерального закона РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Отчет оценщика подтверждает, что содержащаяся в кадастре недвижимости кадастровая стоимость земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость.

Оценка была произведена в соответствии с ФСО № 1, утвержденном Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 297, ФСО № 2, утвержденном Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 298, с ФСО № 3, утвержденном Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 299, с ФСО № 7, утвержденном Приказом Минэкономразвития России от 20.09.2014 года № 611, о чем указано в отчете.

Так согласно ФСО № 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

Как усматривается из отчета, оценщиком был применен сравнительный подход к оценке, был мотивированно обоснован отказ от использования иных подходов к оценке, что согласуется с требованиями стандартов оценки.

Так оценщик применил прямой сравнительный подход к оценке методом сравнения продаж. В качестве аналогов оценки взяты объекты, сходные по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекта оценки. Основным источником информации, использованными экспертом, явились открытые источники о фактически совершенных сделках с аналогичными земельными участками, относящимися к категории земель населенных пунктов на территории г. Новый Уренгой, Ноябрьск, Коротчаево.

В расчет стоимости сопоставимых объектов оценщиком внесены корректировки, учитывающие отличие объекта оценки от объектов сравнения и влияющие на рыночную стоимость.

Таким образом, отчет основан на результатах достаточно подробного анализа рынка, содержит соответствующее обоснование выбранного метода исследования, описание исследуемых объектов и объектов-аналогов и другие необходимые сведения, применены корректировки.

Представленный отчет рыночной стоимости земельного участка является мотивированным, он отвечает критерию достоверности, его содержание соответствует статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», профессиональный оценщик его составивший, застраховавший гражданскую ответственность, соответствует требованиям законодательства и является субъектом оценочной деятельности.

Высказанные в письменных возражениях сомнения в достоверности отчета оценщика подлежат отклонению.

В отчете оценщика приведены качественные и количественные характеристики объектов аналогов с указанием цены предложения и источники информации, что позволяет идентифицировать объекты - аналоги, необходимые корректировки оценщиком вносились, учитывалось назначение объектов - аналогов и объектов оценки. К отчету прилагаются материалы, содержащие сведения об использованных оценщиком объектах-аналогах.

Отчет оценщика позволяет проверить правильность введения корректировок по элементам сравнения, содержание отчета не допускает неоднозначного толкования выводов оценщика.

Сомнений в обоснованности представленного отчета не имеется, при этом высказанные в письменном возражении предположения о недостоверности отчета не подтверждаются отчетом другого оценщика с иной стоимостью и иными критериями оценки. Само по себе отличие рыночной стоимости от кадастровой стоимости земельного участка не свидетельствует о недостоверности представленного отчета оценщика.

Несмотря на то, что для установления рыночной стоимости земельного участка необходимы специальные познания, мотивированное ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы участвующие в деле лица, в том числе и Департамент имущественных отношений ЯНАО, не заявили.

Поскольку кадастровая стоимость земельного участка, установленная по результатам государственной кадастровой оценки земель, превышает его рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца, который пользуется земельным участком на правах аренды и оплачивает арендные платежи, суд полагает заявленное требование подлежащими удовлетворению.

Согласно статье 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

Сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления либо в суд, либо в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Как следует из материалов дела, административный истец обратился в суд 10.08.2020 года, соответственно эта дата и считается датой обращения с заявлением о пересмотре.

Руководствуясь статьями 175-181 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Административное исковое заявление ООО «Ямал-Авто» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка земельного участка с кадастровым номером №, из категории земель населенных пунктов, общей площадью 4500 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной в размере 2 956 500 рублей по состоянию на 01.01.2019 года.

Датой подачи заявления административного истца о пересмотре кадастровой стоимости считать 10.08.2020 года.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме во Второй апелляционный суд общей юрисдикции.

Председательствующий

Судья (подпись) Н.В.Мочалова