Решение № 2-39/2020 2-39/2020(2-446/2019;)~М-473/2019 2-446/2019 М-473/2019 от 20 января 2020 г. по делу № 2-39/2020

Дело №


РЕШЕНИЕ

ИФИО1

21 января 2020 года <адрес>

Фатежский районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Попрядухина И.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО7,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО «Курск-Агро» к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и взыскании уплаченной по указанному договору денежной суммы,

руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

УСТАНОВИЛ:

ООО «Курск-Агро» обратилось в суд с иском к ФИО3, в котором указало, что ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком ФИО3, действовавшей в качестве продавца в лице представителя по доверенности ФИО4, и истцом - ООО «Курск-Агро», действовавшем в качестве покупателя, был заключен договор купли-продажи 2/320 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 20397824 кв.м., с кадастровым номером 46:25:0700000:10, категории земель «земли сельскохозяйственного назначения», с разрешенным использованием «для сельскохозяйственного производства», расположенный по адресу: <адрес>, Глебовский сельсовет, по цене 259300 рублей, который был частично исполнен сторонами: ДД.ММ.ГГГГ доля была передана в соответствии с п. 3.2 договора продавцом покупателю, а ДД.ММ.ГГГГ покупатель перечислил на банковский счет продавца полную стоимость доли. Однако, впоследствии при обращении в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации перехода права на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок от продавца к покупателю, ООО «Курск-Агро» стало известно, что ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН были внесены сведения о наличии запретов на совершение регистрационных действий со спорной долей, наложенных судебных приставом-исполнителем, осуществляющим взыскание задолженности с ФИО3 в пользу другого лица. Направленная истцом в адрес ответчика в досудебном порядке претензия о расторжении договора была оставлена ответчиком без удовлетворения.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, истец полагал, что продавец спорной доли ФИО3, которая вследствие допущенных ей нарушений своих обязательств по другим сделкам, повлекших обращение взыскания на проданную долю в праве общей долевой собственности на земельный участок по ее обязательствам перед другими лицами, в настоящее время лишена возможности обеспечить со своей стороны государственную регистрацию в ЕГРН перехода права на спорную долю от продавца к покупателю, допустила существенное нарушение условий заключенного договора купли-продажи, что позволяет истцу в соответствии со ст.ст. 450, 453 и главой 60 ГК РФ расторгнуть указанный договор, и взыскать с ФИО3 уплаченную ей по данному договору денежную сумму (цену товара) в размере 259300 рублей, а также предусмотренную п. 3.8 договора неустойку (штраф) за неисполнение обязательств по договору в размере 20000 рублей.

В судебное заседание представитель истца - ООО «Курск-Агро» по доверенности ФИО8 не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом, направил в суд заявление о рассмотрении дела в его отсутствие

Третье лицо ФИО4 в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки суд не известил.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, о слушании дела извещена надлежащим образом, направила в суд заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, в котором не возражала против удовлетворения исковых требований в части расторжении договора купли-продажи земельной доли от ДД.ММ.ГГГГ и взыскании с нее уплаченной ей по данному договору денежной суммы (цены товара) в размере 259300 рублей, в удовлетворении исковых требований в части взыскания штрафа в размере 20000 просила отказать, дав письменные объяснения по существу иска о том, что действительно, ДД.ММ.ГГГГ между ней и истцом - ООО «Курск-Агро», действовавшем в качестве покупателя, был заключен договор купли-продажи 2/320 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 17019434 кв.м., с кадастровым номером 46:25:070000:10, категории земель «земли сельскохозяйственного назначения», с разрешенным использованием «для сельскохозяйственного производства», расположенный по адресу: <адрес>, Глебовский сельсовет, по цене 2593000 рублей, который был частично исполнен сторонами: ДД.ММ.ГГГГ доля была передана согласно п. 3.2 договора покупателю, а ДД.ММ.ГГГГ покупатель перечислил на банковский счет, открытый на имя ее доверенного лица ФИО4 полную стоимость доли. Однако, впоследствии в ЕГРН были внесены сведения о наличии запретов на совершение регистрационных действий со спорной долей, наложенных судебных приставом-исполнителем, осуществляющим взыскание задолженности с ФИО3 в пользу кредитных организаций.

Изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что исковые требования являются обоснованными и подлежат частичному удовлетворению.

Исходя из положений ст. 309 и п. 1 ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с п.п. 1 и 5 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). К отдельным видам договора купли-продажи, в том числе, к договору продажи недвижимости, общие положения о договоре купли-продажи, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, применяются, если иное не предусмотрено правилами ГК РФ об этих отдельных видах договоров.

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

Согласно п.п. 1 и 2 ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар. Эти правила соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

В силу п.п. 1 и 2 ст. 8.1 и ст. 131 ГК РФ права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.

В п. 1 ст. 551 ГК РФ указано, что переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п.п. 1 и 2 ст. 223 и ст. 251 ГК РФ право собственности переходит к приобретателю по договору с момента передачи вещи, если иное не установлено договором или законом. В отношении недвижимого имущества либо доли в праве общей собственности на недвижимое имущество момент перехода права собственности на соответствующее имущество или долю императивно привязан к моменту регистрации такого перехода.

В силу пункта 2 ст. 551 ГК РФ исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Исходя из п. 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (п. 2 ст. 8.1, п. 2 ст. 551 ГК РФ).

С учетом изложенных норм ГК РФ, а также правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации (выраженной в постановлении Пленума от ДД.ММ.ГГГГ № и в определениях от ДД.ММ.ГГГГ №-ЭС15-4914, от ДД.ММ.ГГГГ №-ЭС17-12136, от ДД.ММ.ГГГГ №-ЭС17-12136 и др.), после заключения собственником недвижимого имущества договора о его отчуждении третьему лицу, но до момента государственной регистрации перехода права собственности на это имущество к покупателю для третьих лиц собственником имущества остается продавец, кредиторы которого вплоть до государственной регистрации перехода права к покупателю в ЕГРН могут обратить взыскание по обязательствам продавца на отчужденную по договору недвижимость.

В соответствии с п.п. 1 и 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Исходя из абз. 2 п. 4 ст. 453 ГК РФ в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Положениями п.п. 1 и 2 ст. 1102 ГК РФ предусмотрено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ. При этом правила главы 60 ГК РФ об обязательствах вследствие неосновательного обогащения применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ должнику ФИО3 с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время принадлежит доля в размере 2/320 в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 17019434 кв.м. (по состоянию на август 2018 года площадью 20397824 кв.м.), с кадастровым номером 46:25:070000:10, категории земель «земли сельскохозяйственного назначения», с разрешенным использованием «для сельскохозяйственного производства», расположенный по адресу: <адрес>, Глебовский сельсовет.

Материалами дела и объяснениями сторон подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком ФИО3, действовавшей в качестве продавца в лице представителя по доверенности ФИО4, и истцом ООО «Курск-Агро», действовавшим в качестве покупателя в лице представителя по доверенности ФИО2, действительно в простой письменной форме был заключен договор купли-продажи спорной доли в размере 2/320 по цене 259300 рублей, который был частично исполнен сторонами: ДД.ММ.ГГГГ доля была передана согласно п. 3.2 договору продавцом покупателю, а ДД.ММ.ГГГГ покупатель платежным поручением перечислил на банковский счет представителя продавца (который в соответствии с выданной ему доверенностью имел право на получение причитающихся продавцу доли денежных средств) полную стоимость доли. Однако, впоследствии вплоть до настоящего времени в ЕГРН государственная регистрация перехода права собственности на эту долю от продавца ФИО3 к покупателю ООО «Курск-Агро» произведена не была.

ДД.ММ.ГГГГ постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП по <адрес> УФССП России по <адрес> в отношении продавца ФИО3 было возбуждено исполнительное производство по взысканию образовавшейся у нее задолженности в пользу взыскателя – третьего лица, не являвшегося стороной спорного договора купли-продажи доли от ДД.ММ.ГГГГ. Задолженность по указанному исполнительному производству перед взыскателем не погашена ФИО3 до настоящего времени.

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем того же отдела судебных приставов в рамках исполнительного производства в отношении должника ФИО3 было вынесено постановление о запрете на совершение регистрационных действий с принадлежащей должнику спорной долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, на основании которой соответствующие ограничения прав должника в отношении этой доли были зарегистрированы в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, в соответствии с вышеприведенными нормами ГК РФ должник ФИО3, несмотря на заключенный и частично исполненный договор купли-продажи доли от ДД.ММ.ГГГГ, для своего взыскателя, не участвовавшего в этом договоре, оставалась и остается собственником спорной доли вплоть до момента государственной регистрации в ЕГРН перехода права на эту долю от продавца к покупателю, что позволяет кредитору (взыскателю должника) обратить взыскание на эту долю по ее неисполненным обязательствам, и одновременно с момента наложения запрета на совершение с ней регистрационных действий в ЕГРН - лишает ее возможности со своей стороны обеспечить полное исполнение договора купли-продажи перед покупателем.

Исходя из системного толкования приведенных выше положений п. 1 ст. 460, п.п. 1 и 2 ст. 8.1, и ст. 131, п.п. 1 и 2 ст. 223, ст. 251 и п.п. 1 и 2 ст. 551 ГК РФ в случае продажи недвижимости (доли в праве общей долевой собственности на недвижимость) продавец обязан передать покупателю продаваемый объект недвижимого имущества (долю в праве на такой объект), который будет свободным от любых прав третьих лиц не только на момент передачи, но и после такой передачи, в том числе и на момент государственной регистрации перехода прав на него в ЕГРН от продавца к покупателю.

Судом установлено, что продавец ФИО3 свои обязательства по передаче покупателю – ООО «Курск-Агро» проданной доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, свободной от прав третьих лиц на момент государственной регистрации перехода прав на эту долю в ЕГРН от продавца к покупателю не выполнила, что повлекло изъятие у нее судебным приставом-исполнителем этой доли вследствие обращения на нее взыскания по ее обязательствам перед своим взыскателем (начальным этапом которого явилось наложение запрета на совершение регистрационных действий со спорной долей в ЕГРН). Указанные последствия были обусловлены противоправными и виновными действиями самого должника ФИО3, не исполнившей надлежащим образом другие свои обязательства перед ее взыскателем (кредитором), не являвшимся сторонами договора купли-продажи доли от ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, выписки о физическом лице из АИС ФССП России от ДД.ММ.ГГГГ задолженность ФИО3 перед ее взыскателем (кредитором) по названному выше исполнительному производству до настоящего времени не погашена, вынесенное судебным приставом-исполнителем постановление о запрете на совершение регистрационных действий с принадлежащей должнику спорной долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, на основании которого соответствующие ограничения прав должника в отношении этой доли были зарегистрированы в ЕГРН, до настоящего времени не отменено. Таким образом, изымаемая у продавца спорная доля ей не возвращена, и невозможность государственной регистрации перехода прав на спорную долю в ЕГРН от продавцу к покупателю сохраняется до настоящего времени.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что продавцом ФИО3 допущено существенное нарушение условий договора купли-продажи доли от ДД.ММ.ГГГГ, которое влечет для покупателя – ООО «Курск-Агро» такой ущерб, при котором оно в значительной степени лишается того, на что вправе было рассчитывать при заключении договора (лишается возможности владеть, пользовать и распоряжаться приобретенной долей по своему усмотрению).

Установленный п. 2 ст. 452 ГК РФ досудебный порядок урегулирования спора в части расторжения договора истцом был соблюден в полном объеме, поскольку до предъявления настоящего иска истцом в адрес ответчика ДД.ММ.ГГГГ заказным письмом по почте была направлена соответствующая претензия, которая была получена ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, но в течение указанного в претензии срока (07 календарных дней) была оставлена ответчиком без исполнения. Тем самым ответчик уклонилась от исполнения предложения истца решить вопрос о расторжении спорного договора купли-продажи во внесудебном порядке.

Принимая во внимание изложенное, требования истца о расторжении договора купли-продажи спорной доли в порядке п. 2 ст. 450 ГК РФ, то есть в связи с существенным нарушением условий договора другой стороной, и о взыскании с ответчика уплаченной по указанному договору денежной суммы (цены товара) в размере 259300 рублей, составляющей ее неосновательное обогащение, в соответствии п.п. 1 и 2 ст. 460, п.п. 1 и 2 ст. 450, абз. 2 п. 4 ст. 453 ГК РФ, а также п.п. 1 и 2 ст. 1102 ГК РФ подлежат удовлетворению.

В соответствии с п.п. 3.3 и 3.8 договора продавец гарантировал покупателю, что продаваемая доля никому не отчуждена, не обещана, не является предметом залога, исков третьих лиц, в споре и под арестом не состоит и не имеет иных обременений, кроме аренды, а также обязался выплатить покупателю неустойку (штраф) за неисполнение обязательств по договору в сумме 20000 рублей, в том числе на тот, случай, если продаваемая доля будет какие-либо иные обременения прав, кроме аренды.

Так как суд пришел к выводу о существенном нарушении продавцом ФИО5 условий спорного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, связанном с тем, что до государственной регистрации перехода права на долю от продавца к покупателю вследствие виновных действий продавца возникли ограничения ее прав на эту долю, препятствующие окончательному исполнению договора и осуществлению такой регистрации, покупатель имеет право требовать взыскания с продавца предусмотренной п. 3.8 договора неустойки (штрафа) за неисполнение обязательств по договору.

Вместе с тем, при определении размера такой неустойки и учитывая соотношение размера штрафа с размером цены договора, характер и степень вины продавца (которая носит неосторожный, а не умышленный характер), возражения продавца относительно заявленного истцом размера неустойки, а также поведение самого покупателя, который, имея с ДД.ММ.ГГГГ нотариально удостоверенную доверенность, выданную от имени ФИО3 на имя ряда его сотрудников, в течение длительного времени (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) не подавал от своего имени и от имени продавца заявления в регистрирующий орган о государственной регистрации перехода права на спорную долю от продавца к покупателю, и не требовал подачи такого заявления от самой ФИО3, чем сам косвенно способствовал возникновению с ДД.ММ.ГГГГ невозможности полного исполнения договора продавцом в связи с регистрацией в ЕГРН ограничения прав продавца на эту долю, суд приходит к выводу о том, что заявленная истцом неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения продавцом своих обязательств, и подлежит снижению в порядке ст. 333 ГК РФ до 5000 рублей (п. 69 и 71 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).

Так как в настоящем исковом заявлении наряду с требованием о расторжении договора заявлено неразрывно связанное с ним требование о взыскании уплаченных истцом по данному договору денежных средств, то за оба указанных требования, направленных на взыскание денежных средств с ответчика в пользу истца, государственную пошлину следует исчислять как за одно требование имущественного характера, подлежащего оценке, в зависимости от цены иска – по правилам пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ.

Поскольку суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований о взыскании уплаченной по договору суммы (цены товара) в полном объеме – в размере 259300 рублей и об уменьшении заявленной истцом неустойки (штрафа) за неисполнение обязательств по договору в порядке ст. 333 ГК РФ до 5000 (пять тысяч) рублей, то в соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, п. 6 ст. 52 и пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ, а также п. 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» с ответчика в пользу истца подлежат взысканию понесенные им расходы по уплате государственной пошлины за обращение в суд, размер которой при сумме заявленных требований 279300 рублей составляет 5993 рубля.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО «Курск-Агро» удовлетворить частично.

Расторгнуть договор от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи доли в размере 2/320 в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 17019434 кв.м. (по состоянию на август 2018 года площадью 20397824 кв.м.), с кадастровым номером 46:25:070000:10, категории земель «земли сельскохозяйственного назначения», с разрешенным использованием «для сельскохозяйственного производства», расположенный по адресу: <адрес>, Глебовский сельсовет, заключенный между ФИО3, действовавшей в качестве продавца в лице представителя по доверенности ФИО4, и ООО «Курск-Агро», действовавшим в качестве покупателя, в лице представителя по доверенности ФИО2.

Взыскать с ФИО3 в пользу ООО «Курск-Агро» задолженность по договору от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок в общей в сумме 264300 (двести шестьдесят четыре тысячи триста) рублей, в том числе:

- денежную сумму, уплаченную по договору (цену товара), в размере 259300 (двести пятьдесят девять тысяч триста) рублей;

- неустойку (штраф) за неисполнение обязательств по договору в размере 5000 (пять тысяч) рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований ООО «Курск-Агро» - отказать.

Взыскать с ФИО3 в пользу ООО «Курск-Агро» расходы по оплате государственной пошлины за обращение в суд в сумме 5993 (пять тысяч девятьсот девяносто три) рубля.

Решение может быть обжаловано в Курский областной суд через Фатежский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

В окончательной форме решение суда изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: подпись Копия верна:

Судья И.А. Попрядухин

Секретарь ФИО7