Решение № 3А-162/2017 3А-20/2018 3А-20/2018 (3А-162/2017;) ~ М-206/2017 М-206/2017 от 2 апреля 2018 г. по делу № 3А-162/2017

Дело № 3а-20/2018


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

03 апреля 2018 года город Тверь

Тверской областной суд в составе:

председательствующего судьи Парфеновой Т.В.

при секретаре судебного заседания Седовой Е.И.,

с участием представителей:

административного истца – ФИО1,

административного ответчика – Управления Росреестра по Тверской области – ФИО2,

административного ответчика – Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области – ФИО3,

заинтересованного лица - Администрации Бурашевского сельского поселения Калининского района Тверской области – ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО5 об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков,

установил:

ФИО5 обратился в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № и №, расположенных по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости, определенной в размере 16199 055 рублей и 9147463 рубля по состоянию на 10 октября 2013 года и об обязании административных ответчиков внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости.

Заявленные требования мотивированы тем, что кадастровая стоимость данных земельных участков существенно превышает их рыночную стоимость, что нарушает права ФИО5 как собственника объектов недвижимого имущества и налогоплательщика земельного налога.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1, действуя в пределах предоставленных полномочий, заявленные требования уточнил в соответствии с частью 1 статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и просил установить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости, определенной в результате проведения судебной экспертизы:

участка с кадастровым номером № – 8673000 рублей;

участка с кадастровым номером № – 4518000 рублей.

Представитель административного ответчика – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области ФИО2 вопрос об удовлетворении исковых требований оставила на усмотрение суда.

Представители административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области ФИО3 и заинтересованного лица – Администрации Бурашевского сельского поселения Калининского района Тверской области ФИО4 возражали против удовлетворения заявленных требований.

Представитель административного ответчика - ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился.

Выслушав объяснения представителей сторон и заинтересованного лица, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что земельные участки с кадастровыми номерами № и № площадью 81595 кв.м и 38396 кв.м, расположенные по адресу: <адрес>, относящиеся к категории земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства, принадлежат ФИО5 на праве собственности, зарегистрированном 29 декабря 2014 года.

Являясь собственником указанных земельных участков, административный истец вправе оспаривать их кадастровую стоимость, поскольку данная стоимость применяется для целей налогообложения.

На основании части 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу положений ст. 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в редакции, действовавшей до 01 января 2017 года, при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в этом случае является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Согласно выпискам из ЕГРН от 05 декабря 2017 года кадастровая стоимость спорных земельных участков определена по состоянию на 10 октября 2013 года в размере:

участка с кадастровым номером № – 47990 099,25 рублей;

участка с кадастровым номером № – 22582 607,40 рублей.

В подтверждение рыночной стоимости земельных участков административным истцом представлен отчет об оценке от 28 ноября 2017 года № 89-11-17, составленный оценщиком ООО «Профсервис» ФИО16 по состоянию на 10 октября 2013 года, согласно которому рыночная стоимость земельных участков составила:

участка с кадастровым номером № – 16199 055 рублей;

участка с кадастровым номером № – 9147 463 рублей.

Принимая во внимание возражения административных ответчиков и заинтересованного лица относительно отчета об оценке, по ходатайству представителя административного истца определением суда от 15 февраля 2018 года по делу назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости земельных участков и проверки отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Согласно заключению эксперта ООО «Лига оценки» ФИО17 от 12 марта 2018 года № 22/02/18 рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 10 октября 2013 года составила:

участка с кадастровым номером № - 8673000 рублей;

участка с кадастровым номером № - 4518000 рублей.

Также эксперт указал, что оценщиком при составлении отчета об оценке от 28 ноября 2017 года № 89-11-17 допущены нарушения законодательства, выразившиеся в том, что указанные в отчете копии материалов и распечаток, используемых в качестве источников информации, не позволяют сделать вывод об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки и ставят под сомнение содержание отчета.

Кроме того, оценщиком не применена корректировка на удаленность аналога № 4, расположенного в 50 км от города Твери, от областного центра, а для расчета корректировки на площадь земельных участков использована методика, относящуюся к стоимости зданий, а не земельных участков.

Оценив данное экспертное заключение, суд приходит к выводу о том, что оно соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и может быть положено в основу вывода о рыночной стоимости спорных объектов недвижимого имущества.

Экспертное заключение содержит необходимую информацию, идентифицирующую объекты экспертизы, их количественные и качественные характеристики, анализ рынка земельных участков площадью более 1 га, расположенных в <адрес> предназначенных для индивидуального жилищного строительства, к сегменту которых относятся оцениваемые земельные участки, представлена информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость.

В экспертном заключении имеются ссылки на источники информации, используемой экспертом, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, к заключению приложены копии объявлений, размещенных в газете «Из рук в руки» и в сети Интернет.

Рыночная стоимость объектов экспертизы определена в рамках сравнительного подхода (метода корректировок), применение которого экспертом обосновано.

Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено.

Представители Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области и Администрации Бурашевского сельского поселения в судебном заседании с выводами судебной экспертизы не согласились, ссылаясь на несоответствие заключения судебной экспертизы действующему законодательству, выражающееся, по мнению представителей, в неверном подборе экспертом земельных участков-аналогов с наиболее низкой рыночной стоимостью.

Между тем, приведенные замечания не опровергают выводы эксперта и не свидетельствуют о нарушениях законодательства об оценочной деятельности при проведении экспертизы, в связи с чем, в соответствии со статьей 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судом оставлено без удовлетворения ходатайство Администрации Бурашевского сельского поселения о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

В соответствии с пунктом 22 ФСО №7 в рамках сравнительного подхода к оценке недвижимости в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки.

Как следует из содержания экспертного заключения, эксперт проанализировал 9 предложений о продаже земельных участков площадью более 1 га в <адрес>, цена которых составляла 178,18 руб., 100 руб., 48,91 руб., 50 руб., 30,05 руб., 100 руб., 79,55 руб., 125 руб., 34 руб. за 1 кв.м, из которых отобрал для сравнения 3 земельных участка со схожими характеристиками, цена которых составляла 178,18 руб., 100 руб., 79,55 руб.

Таким образом, доводы представителей административного ответчика о занижении экспертом рыночной стоимости объектов оценки вследствие отбора аналогов с наименьшей рыночной стоимостью безосновательны.

В ходе допроса в судебном заседании эксперт ФИО18 будучи предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, подтвердил достоверность сведений и выводов, содержащихся в экспертном заключении, и пояснил, что при выборе аналогов исходил из наибольшей степени их сопоставимости с объектами оценки по ценообразующим факторам, информацию об этих объектах уточнил у продавцов путем телефонного опроса, а также воспользовался данными публичной кадастровой карты.

Отобранные им аналоги, как и оцениваемые земельные участки, имеют значительную (более 1 га) площадь, поэтому их использование с целью индивидуального жилищного строительства сопряжено с проведением работ, требующих существенных финансовых затрат, связанных с межеванием и последующей продажей образованных земельных участков, подведением дорог и коммуникаций.

Договоры купли-продажи земельных участков от 23 марта 2013 года, от 21 мая 2013 года, от 24 мая 2013 года, от 29 марта 2012 года, от 22 сентября 2012 года, от 10 мая 2012 года, от 07 февраля 2012 года, от 25 декабря 2012 года в отношении земельных участков, расположенных в деревнях <адрес> площадью от 675 кв.м до 2311 кв.м, проданных по цене от 218,5 руб. до 800 руб. за 1 кв.м не опровергают выводы оценщика, так как указанные в них земельные участки существенно отличаются от объектов оценки как по площади, так и по наличию возможности подведения инженерных коммуникаций, поскольку их местоположение установлено относительно ориентиров, расположенных непосредственно в границах населенных пунктах, тогда как объекты оценки находятся за пределами населенного пункта.

Замечания представителей административного ответчика и заинтересованного лица в отношении применения экспертом для расчета корректировки на площадь земельных участков статистического исследования ФИО6, 2007 года, также несостоятельны. Доказательств наличия иной, более современной и объективной методики для расчета данной корректировки суду не представлено. В то же время, как пояснил эксперт в судебном заседании, применение вышеуказанного источника обосновано тем, что в нем отражена степень зависимости стоимости земельного участка от его площади безотносительно к времени продажи земельных участка, поскольку в любое время удельный показатель стоимости участков большей площади будет меньше аналогичного показателя участков, имеющих меньшую площадь.

Кроме того, в соответствии с пунктом 25 ФСО № 7 оценщик самостоятелен в выборе методологии расчетов и определения методов оценки недвижимости.

Сведений о том, что величина данной корректировки экспертом определена неверно и должна быть рассчитана иным образом, лицами, участвующими в деле, не представлено.

Довод представителей Министерства и Администрации Бурашевского сельского поселения о том, что эксперт не учел фактор срочности продажи одного из трех аналогов, также не свидетельствует о недостоверном результате проведенного исследования. В судебном заседании эксперт пояснил, что, несмотря на наличие в тексте объявления о продаже земельного участка указания на срочный характер продажи, фактически данное предложение с обозначенной в нем ценой сохранялось в течение нескольких месяцев, в связи с чем данная продажа срочного характера не носила, а необходимость в применении соответствующей корректировки отсутствовала.

Допустимых доказательств того, что рыночная стоимость является иной, чем отражено в заключении судебной экспертизы, суду не представлено.

В части обоснованности критики результатов досудебной оценки, содержащейся в экспертном заключении выводы эксперта участвующими в деле лицами не оспариваются. Суд с этими выводами соглашается, поскольку указанные экспертом замечания свидетельствуют о допущенных при проведении оценки нарушениях пунктов 5, 11 ФСО № 3, заключающихся в несоблюдении принципов, предусматривающих, что информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов; а присутствующие в отчете ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, должны позволять сделать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.

С учетом изложенного, оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии с положениями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость земельных участков может быть установлена на основании заключения судебной экспертизы, удовлетворяющего критериям относимости и допустимости, в заявленном административным истцом размере рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы.

Оснований для удовлетворения требований ФИО5 об обязании административных ответчиков внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости суд не находит, так как по смыслу части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации удовлетворение требований о признании решений и действий (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями незаконными, возможно только в случае, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца.

Вместе с тем, о нарушениях административными ответчиками требований законодательства и прав административного истца, суду не сообщалось. В ходе судебного разбирательства судом данные факты также не установлены.

В то же время учет изменений кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества может быть осуществлен органом регистрации прав на основании вступившего в законную силу решения суда в силу прямого указания, содержащегося в статье 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Руководствуясь статьями 175180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административные исковые требования ФИО5 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельных участков с кадастровыми номерами № и №, расположенных по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на 10 октября 2013 года в размере:

земельного участка с кадастровым номером № - 8673 000 рублей,

земельного участка с кадастровым номером № - 4518 000 рублей

Датой подачи заявления считать дату обращения в суд – 20 декабря 2017 года.

В удовлетворения требования о возложении на административных ответчиков обязанности внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Тверского областного суда в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий Т.В. Парфенова

Мотивированное решение составлено 09 апреля 2018 года.

Председательствующий Т.В. Парфенова

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>