Решение № 2-565/2019 2-565/2020 2-565/2020~М-315/2020 М-315/2020 от 6 июля 2020 г. по делу № 2-565/2019

Дело № 2-565/2019

УИД 21RS0016-01-2020-000366-20


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

7 июля 2020 года п. Кугеси

Чебоксарский районный суд Чувашской Республики в составе

председательствующего судьи Тяжевой А.Ю.

при секретаре судебного заседания Сидоровой Л.А.

с участием: истца ФИО1

представителя ответчика ФИО2

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации Чебоксарского района Чувашской Республики, администрации Кугесьского сельского поселения Чебоксарского района Чувашской Республики

о возложении обязанности заключить (продлить) договор аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд к администрации Чебоксарского района Чувашской Республики, администрации Кугесьского сельского поселения Чебоксарского района Чувашской Республики о возложении обязанности заключить (продлить) договор аренды земельного участка.

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом (арендатором) и администрацией <адрес> Чувашской Республики(арендодателем) на основании постановления администрации Чебоксарского района от ДД.ММ.ГГГГ № «О предоставлении земельного участкав аренду ФИО1» заключен договор аренды № земельного участкаплощадью 1000 кв. м кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес> сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, с назначением: для индивидуального жилищного строительства.

По истечении срока данного договора на основании постановления администрации Чебоксарского района от ДД.ММ.ГГГГ № «О продлении срока аренды земельного участка ФИО1» между ними ДД.ММ.ГГГГ заключен новый договор аренды № земельного участка площадью 1000 кв. м, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес> сроком аренды с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, с назначением: для индивидуального жилищного строительства.

В последующем постановлением Администрации Кугесьского сельского поселения от ДД.ММ.ГГГГ № установлен новый адрес земельного участка: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ на основании дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике ДД.ММ.ГГГГ за № права и обязанности арендодателя - администрации Чебоксарского района Чувашской Республики по договору аренды были переданы администрации Кугесьского сельского поселения Чебоксарского района Чувашской Республики.

Далее истцом указано, что по истечении срока действия договора до настоящего времени истец как арендатор продолжает надлежащим образом исполнять свои обязанности по договору, используя участок по назначению, а именно: возвел объект недвижимости, оформил техническую документацию на объект незавершенного строительства, занимается работами по внутренней отделке дома и проводке электричества и коммунальных коммуникаций, своевременно вносит арендную плату.

Согласно техническому плану ООО «Землемер» от ДД.ММ.ГГГГ, техническому паспорту степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 70%, площадь объекта -198 кв. метров.

Истец полагает, что являясь арендатором земельного участка на основании договора, заключенного до ДД.ММ.ГГГГ и на предоставленном ему в аренду земельном участке расположен объект незавершенного строительства, ответчики обязаны продлить договор аренды земельного участка для завершения им начатого строительством объекта индивидуального жилищного строительства.

Истец просит обязать ответчиков продлить аренду земельного участка, кадастровым номером 21:21:160135:84, путем заключения нового договора аренды земельного участка на срок до завершения строительства объекта незавершенного строительством без проведения торгов.

Истец ФИО1 в судебном заседании поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в иске, пояснив, что по истечении срока договора аренды он продолжал получать счета на оплату по договору аренды, и полагал сохраненными договорные отношения.

При обращении в Управление Росреестра по Чувашской Республике для регистрации права собственности на незавершенный строительством объект выяснилось, что срок договора аренды истек, и ему было отказано в регистрации права.

На его обращение в администрацию Чебоксарского района Чувашской Республики о продлении договора аренды, ему было отказано, что препятствует регистрации права и осуществлению полномочий собственника в отношении возведенного строения.

Представитель ответчика - Администрации Чебоксарского района Чувашской Республики ФИО2, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, возражала против удовлетворения иска, пояснив, что договор аренды земельного участка с ФИО1 был однократно продлен на срок до ДД.ММ.ГГГГ. Об истечении срока договора аренды истец был уведомлен, и полагает, что оснований для продления договора аренды путем заключения нового договора не имеется.

Ответчик - администрация Кугесьского сельского поселения Чебоксарского района Чувашской Республики в судебное заседание представителя не направила, представлено заявление о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

Третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание представителя не направили, причина неявки представителя суду неизвестна.

В соответствии с ч.3 ст. 167 ГПК РФ суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц.

Выслушав истца, представителя ответчика, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьями 606-607 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно договору № аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Чебоксарского района Чувашской Республики, в лице главы администрации Чебоксарского района ФИО5 и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка, согласно которому на основании постановления администрации Чебоксарского района от ДД.ММ.ГГГГ № «О предоставлении земельного участка в аренду ФИО1» арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок из земель населенных пунктов площадью 0,1000 га с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>, для индивидуального жилищного строительства. Согласно п. 2.1. договора срок аренды земельного участка устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Из договора № аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ следует, что между администрацией Чебоксарского района Чувашской Республики, в лице главы администрации Чебоксарского района ФИО6 и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка, согласно которому на основании постановления администрации Чебоксарского района от ДД.ММ.ГГГГ № «О продлении срока аренды земельного участка ФИО1» Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок из земель населенных пунктов площадью 0,1000 га с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, для индивидуального жилищного строительства. Срок аренды земельного участка устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Из дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что администрация Чебоксарского района Чувашской Республики, в лице главы администрации Чебоксарского района ФИО7, администрация Кугесьского сельского поселения Чебоксарского района Чувашской Республики, в лице главы администрации ФИО8 и ФИО1 заключили соглашение, согласно которому в соответствии с пунктом 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25октября 2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» администрация Чебоксарского района Чувашской Республики с ДД.ММ.ГГГГ передает, а администрация Кугесьского сельского поселения Чебоксарского района Чувашской Республики принимает на себя права и обязанности Арендодателя по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.

В силу ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из материалов дела в частности из технического паспорта, составленного МУП Чебоксарского района «БТИ» от ДД.ММ.ГГГГ следует, что на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес> находится объект индивидуального жилищного строительства: летний дом (литера Г1) с мансардой (литера г1) площадью 198 кв. метров.

Согласно техническому плану объекта незавершенного строительства по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, составленному ООО «<данные изъяты> степень готовности объекта составляет 70%.

Из уведомления администрации Кугесьского сельского поселения Чебоксарского района Чувашской Республики № от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что параметры объекта индивидуального жилищного строительств соответствуют установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке №, <адрес>

Из приведенных письменных документов в совокупности следует, что Арендатором ФИО1 земельный участок используется по его назначению в соответствии с видом разрешенного использования, и возведенный на нем объект индивидуального жилищного строительства в силу ст. 130 ГК РФ является объектом недвижимого имущества, права на которые подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Из уведомления Управления Росреестра по Чувашской Республике от ДД.ММ.ГГГГ, и от ДД.ММ.ГГГГ следует, что регистрация права ФИО1 на незавершенный строительством объект было приостановлено, затем, ДД.ММ.ГГГГ прекращено осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права.

Основанием для принятия таких решений регистрирующим органом указано отсутствие документов, подтверждающих арендные отношения с Арендодателем земельного участка.

Из материалов дела следует, что письмом от ДД.ММ.ГГГГ администрацией Чебоксарского района Чувашской Республики ФИО1 был уведомлен об истечении срока договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, и ему рекомендовано возвратить земельный участок, либо обратиться с заявлением о заключении нового договора аренды или договора купли-продажи земельного участка в соответствии с действующим земельным законодательством. (л.д. 79).

Согласно обращению ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ им подано в Администрацию Чебоксарского района Чувашской Республики заявление о заключении договора земельного участка с кадастровым номером №

Из сообщения администрации Чебоксарского района Чувашской Республики № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что администрацией Чебоксарского района рассмотрено заявление ФИО1 о заключении договора аренды земельного участка. Для заключения договора аренды испрашиваемого земельного участка истцу рекомендовано было предоставить правоустанавливающие документы на объект незавершенного строительства.

Данное сообщение администрации Чебоксарского района Чувашской Республики рассматривается как отказ в заключении договора аренды земельного участка, и с учетом прекращения осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ вследствие отсутствия документов, подтверждающих арендные отношения с Арендодателем земельного участка, суд оценивает как нарушающее права истца.

С ДД.ММ.ГГГГ вступили в силу изменения в Земельный кодекс Российской Федерации, внесенные в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Согласно п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи;

Согласно п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, законодатель предусмотрел, что владельцам объекта незавершенного строительства на арендованном земельном участке, выделенном для строительства жилого дома, по договорам аренды, заключенным до 1 марта 2015 года, т.е. до введения в действие изменений в Земельный Кодекс РФ, предоставляется право на продление арендных отношений однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от наличия регистрации объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности.

Следовательно, поскольку ФИО1 фактически является арендатором земельного участка на основании договора, заключенного до ДД.ММ.ГГГГ, на земельном участке имеется объект незавершенного строительства (индивидуальный жилой дом), после внесения изменений в земельное законодательство с ДД.ММ.ГГГГ, договор аренды земельного участка с ФИО1 не продлевался, то суд считает, что истец вправе претендовать на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов.

Кроме того, в соответствии со ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Как следует из материалов дела, истцом производятся платежи в счет внесения арендной платы за земельный участок (чек – ордер от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1700 руб., чек-ордер от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1700 руб., чек-ордер от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 6631 руб.).

Согласно акту выверки взаимных расчетов от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 задолженности по арендной плате не имеет, напротив, переплата составляет 5 535,24 руб.

При этом, ответчиками суду не представлено убедительных доказательств предъявления ФИО1 требования о возврате земельного участка по истечении срока договора аренды, представленные уведомление о прекращении договора аренды, акт возврата земельного участка, подписанные односторонне главой администрации Кугесьского сельского поселения Чебоксарского района Чувашской Республики не имеют исходящего номера и даты его направления, следовательно, не могут быть признаны официальными обращениями органа местного самоуправления в адрес Арендатора.

Уведомление о вручении почтового отправления от ДД.ММ.ГГГГ не подтверждает вручение ФИО1 именно указанных документов, поскольку не содержит сведений об отправителе, о содержании почтового отправления и описи вложения.

Таким образом, с учетом установленных судом обстоятельств, при сохранении между сторонами фактических арендных отношений по ранее заключенному договору, добросовестного исполнение истцом обязанности Арендатора и принятие исполнения Арендодателем, наличие на земельном участке объекта индивидуального жилищного строительства со значительной степенью готовности, суд приходит к выводу, что истец имеет исключительное право на заключение договора аренды земельного участка в целях завершения строительства индивидуального жилого дома.

Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 334-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в абзац четвертый п. 2 ст. 3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» были внесены изменения, согласно которым предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района.

Следовательно, по настоящему делу правомочным органом местного самоуправления для заключения договора аренды земельного участка является администрация Чебоксарского района Чувашской Республики.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд,

Р Е Ш И Л :

Иск ФИО1 удовлетворить.

Обязать администрацию Чебоксарского района Чувашской Республики заключить с ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, договор аренды земельного участка площадью 1000 кв. метров с кадастровым номером №, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес> без проведения торгов.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Чувашской Республики в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме подачей апелляционной жалобы через Чебоксарский районный суд Чувашской Республики.

Председательствующий: А.Ю. Тяжева

Решение в окончательной форме принято 10 июля 2020 года.