Решение № 2-1693/2017 2-1693/2017~М-1441/2017 М-1441/2017 от 17 апреля 2017 г. по делу № 2-1693/2017

Дело № 2-1693/2017

ЗАОЧНОЕ
РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Кировский районный суд г. Омска

в составе председательствующего судьи Зинченко Ю.А.,

при секретаре Котляревском Д.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Омске 18 апреля 2017 года гражданское дело по иску ФИО1 к АО «ПИК-Регион» о признании права собственности на жилое помещение,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ЗАО «ПИК-Регион» (ранее ЗАО «СТРОЙИНВЕСТРЕГИОН», в настоящее время АО «ПИК-Регион») о признании права собственности на жилое помещение.

В обосновании указано, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ЗАО «СТРОЙИНВЕСТРЕГИОН» был заключен инвестиционный договор № К8/139-1836 об участии в реализации инвестиционного проекта нового строительства в 2004-2005 годах и ввода в эксплуатацию жилого многоквартирного дома, расположенного на земельном участке по строительному адресу: <адрес>, жилой квартал № по проспекту Комарова в Кировском АО, <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «СТРОЙИНВЕСТРЕГИОН» прекратило деятельность юридического лица путем реорганизации в форме присоединения к ЗАО «Первая Ипотечная Компания - Регион». С правопреемником были заключены дополнительные соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ. В рамках реализации указанного инвестиционного проекта истец обязался произвести инвестирование в строительство объекта с целью приобретения права собственности на часть помещений объекта, а именно на отдельную трехкомнатную <адрес>, проектной площадью 79,36 кв.м., расположенную в секции «6», этаж «9», находящуюся по адресу: <адрес>, корпус №. В соответствии с пунктом 5.1 инвестиционного договора ответчик взял на себя обязательства по обеспечению строительства объекта, включая указанную квартиру. В соответствии п.3.1 и п.п.«б» п.5.1 инвестиционного договора ответчик обязуется передать пакет документов для оформления права собственности на указанную квартиру, при условии надлежащего исполнения истцом как инвестором своих обязательств по договору. В силу п.4.2, 5.2 договора, истец полностью оплатил строительство квартиры в размере 990475 рублей 82 копейки, что подтверждается приходными кассовыми ордерами от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, и платежными поручениями № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ. После полного завершения строительства объекта было составлено дополнительное соглашение № к инвестиционному договору от ДД.ММ.ГГГГ о том, что долей истца в построенном доме по данным БТИ является <адрес>, состоящая из трех комнат, общей площадью с учетом лоджий, балконов (с коэф.) 78,9 кв.м., расположенная на 9 этаже. ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был составлен акт об исполнении инвестиционного договора. Однако, до настоящего времени ответчик не зарегистрировал в реестре прав на недвижимое имущество Управлении Росреестра по <адрес> право собственности на указанную квартиру, что мешает истцу зарегистрировать право собственности на нее.

На основании изложенного, истец просил признать за ним право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> корпус 3 <адрес>, общей площадью 75,7 кв.м.

В судебном заседании истец ФИО1 заявленные требования поддержал полном объеме. Пояснил, что объект недвижимости передан ему, он проживает в квартире, но в настоящее время лишен возможности зарегистрировать право собственности.

Представитель ответчика АО «ПИК-Регион», третьего лица Управления Росреестра по <адрес> в суд не явились, о времени и месте слушания дела были извещены надлежащим образом.

В соответствии со ст. 233 ГПК РФ в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствии, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства.

Заслушав истца, исследовав материалы дела в их совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключение договора и условия определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу части 1 статьи 8 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом (соинвестор) и ЗАО «СТРОЙИНВЕСТРЕГИОН» (инвестор) был заключен договор № К8/139-1836 (л.д. 7-12).

В соответствии пунктом 1.1 договора, соинвестор принимает участие в реализации инвестиционного проекта нового строительства в 2004-2005 годах и ввода в эксплуатацию жилого многоквартирного дома, расположенного на земельном участке по строительному адресу: <адрес>, жилой квартал № по проспекту Комарова в Кировском АО, <адрес>.

Ориентировочный ввод объекта в эксплуатацию – IV квартал 2005 года.

В рамках реализации указанного выше инвестиционного проекта соинвестор обязуется произвести инвестирование строительство объекта в объеме его доли, предварительно определенной в размере 79,36 кв.м. Указанная доля соинвестора в объекте соответствует отдельной трехкомнатной <адрес> секции «6», этаж «9» (пункт 1.2 договора).

Из пункта 4.1 договора следует, что стороны установили, что исходя из установленной для соинвестора стоимости инвестирования в строительство одного квадратного метра общей площади квартиры в размере 11987 рублей 81 копейка, ориентировочный общий объем инвестиционного вклада соинвестора в строительство объекта до объемов БТИ составляет денежную сумму 951352 рубля 23 копейки.

Согласно дополнительному соглашению № от ДД.ММ.ГГГГ к договору № К8/139-1836 от ДД.ММ.ГГГГ, сторонами был измен ориентировочный ввод объекта в эксплуатацию – I квартал 2008 года, а также стоимость квадратного метра -12553 рубля 56 копеек, и соответственно общая сумма инвестиционного вклада – 996520 рублей 46 копеек (л.д. 13-14).

Согласно дополнительному соглашению № от ДД.ММ.ГГГГ к договору № К8/139-1836 от ДД.ММ.ГГГГ, стороны пришли к соглашению, что долей истца как соинвестора в построенном доме по указанному адресу является <адрес>, состоящая из трех комнат, общей площадью с учетом лоджий, балконов (с коэф.) 78,9 кв.м., расположенная на 9 этаже.

Истец принятые на себя обязательства по договору, и дополнительным соглашениям в части уплаты инвестиционного вклада исполнил в полном объеме, что подтверждается приходными кассовыми ордерами от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, и платежными поручениями № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 41-51).

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был подписан акт об исполнении договора № К8/139-1836 от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 16).

Согласно пункту 3.1 указанного договора, в течении 6 месяцев со дня утверждения в установленном порядке акта государственной (приемной) комиссии о приемке объекта в эксплуатацию, при условии надлежащего исполнения соинвестором своих обязательств по настоящему договору, последнему передается пакет документов для оформления права собственности на квартиру.

Департаментом строительства Администрации <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, было вынесено разрешение № на ввод объекта в эксплуатацию – <адрес> в городе Омске (л.д. 67-68)

Заявляя настоящие требования, истец указывает, что он не может зарегистрировать право собственности на квартиру, ввиду того, что ответчик не зарегистрировал в реестре право на нее в Управлении Росреестра по <адрес>.

Данные обстоятельства подтверждаются уведомлением Управления Росреестра по <адрес> о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно данному уведомлению, в соответствии с записями ЕГРН, земельный участок принадлежит застройщику на праве аренды. Следовательно, а данном случае, право собственности на вновь созданное недвижимое имущество на основании ст.219 ГК РФ, может возникнуть только у застройщика, имеющего право на земельный участок.

Кроме того, отмечено, что в ходе выполнения инвестиционного договора, квалифицированного в качестве договора купли-продажи будущей недвижимости, первичное право собственности на построенный объект недвижимости подлежит государственной регистрации за продавцом, а именно за ЗАО «ПИК-Регион». В дальнейшем на основании заключенного договора в целях исполнения продавцом своей обязанности передать объект строительства покупателю (инвестору), возможно будет покупателем – ФИО5

В силу статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Как установлено положениями части 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно части 2 статьи 455 ГК РФ, договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

По мнению суда, не оформление ответчиком право собственности на возведенный объект, не может служить основанием для отказа в удовлетворении исковых требований и ограничении прав истца, как собственника жилого помещения.

С учетом изложенного, исковые требования, подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. 194-199, 233-237 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> корпус 3 <адрес>, общей площадью 75,7 кв.м.

Ответчик вправе подать в Кировский районный суд <адрес> заявление об отмене заочного решения суда в течение семи дней со дня вручения им копии этого решения.

Решение суда может быть также обжаловано сторонами в Омский областной суд в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья Ю.А. Зинченко

Мотивированное решение составлено: ДД.ММ.ГГГГ.