Апелляционное определение № 33-10848/2025 33-508/2026 от 14 января 2026 г.

Судья – Чикулаева И.Б.

Дело № 33-508/2026 (33-10848/2025)

(№ 2-2736/2025; 59RS0004-01-2025-003940-25)


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Пермь 15 января 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Ивановой Е.В.,

судей Шабалиной И.А., Гладковой О.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Дьяковой М.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе администрации г. Перми на решение Ленинского районного суда г. Перми от 24.09.2025 по гражданскому делу по иску ФИО1 к муниципальному образованию «город Пермь» в лице администрации города Перми о взыскании компенсации за долю в излишней площади земельного участка, судебных расходов.

Заслушав доклад судьи Ивановой Е.В., изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в суд с иском к муниципальному образованию «город Пермь» в лице администрации города Перми о взыскании компенсации за долю излишней площади земельного участка под многоквартирным домом № ** по ул. **** в г. Перми в связи с изъятием жилого помещения – квартиры, общей площадью 29,7 кв.м, расположенной по адресу: г. Пермь, ул. ****, в размере 2 479 000 руб., судебных расходов по оплате услуг оценщика - 15 000 руб., по оплате государственной пошлины. В обоснование требований указал, что З1., З2. на праве собственности принадлежало жилое помещение – квартира площадью 29,7 кв.м, расположенное по адресу: ****. Многоквартирный дом № ** по ул. **** признан аварийным и подлежащим сносу. 13.09.2022 между ответчиком и З1., З2. заключен договор об изъятии жилого помещения, расположенного по адресу: г. Пермь, ул.****, при этом в выкупную стоимость не была включена сумма компенсации за долю в праве на общедомовое имущество в многоквартирном доме в виде площади земельного участка, превышающей нормативный размер земельного участка. 23.05.2025 между истцом и З1., З2. заключен договор цессии, на основании которого ФИО1 перешло право требования компенсации за долю излишней площади земельного участка под многоквартирным домом в связи с изъятием жилого помещения и всех судебных расходов, связанных с взысканием данной компенсации в отношении спорного жилого помещения. Согласно отчету № 25/2145 от 17.06.2025 размер компенсации за долю излишней площади земельного участка составил 2 479 000 руб. (л.д. 2-3).

Истец в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, в котором на исковых требованиях настаивал в полном объеме.

Представитель ответчика администрации г. Перми, третьего лица Управления жилищных отношений администрации г. Перми в суд не явился, направил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие. Из письменного отзыва следует, что исковые требования не подлежат удовлетворению, поскольку сумма, выплаченная собственникам, является окончательной и пересмотру не подлежит. На момент уступки права жилое помещение находилось в собственности ответчика, в связи с чем цеденты не имели права отчуждать права истцу (л.д. 122-123).

Третьи лица З1., З2. в судебное заседание не явились. Представили заявление о рассмотрении дела в их отсутствие, в котором не возражали против удовлетворения исковых требований.

Судом постановлено решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Об отмене данного решения просит в апелляционной жалобе администрация г. Перми, указывает на то, что размер возмещения по договору изъятия жилого помещения является окончательным и пересмотру не подлежит, администрация исполнила принятые на себя перед собственниками обязательства в полном объеме, договор цессии не мог быть заключён, так как ФИО2 ничего не принадлежало, а также в установленную цену помещений в здании включена цена передаваемого с этим недвижимым имуществом права собственности на соответствующую долю в праве собственности на весь земельный участок. На основании изложенного просит решение суда отменить и принять по делу новое решение.

В своих возражениях ФИО1 относительно доводов апелляционной жалобы, считает жалобу не подлежащей удовлетворению.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о месте и времени извещены надлежащим образом, в силу части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации возможно рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

В силу части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия пришла к следующему.

При рассмотрении спора судом установлено и следует из материалов дела, что З1., З2. на праве общей долевой собственности принадлежало жилое помещение – квартира, общей площадью 29,7 кв.м, расположенная по адресу: **** (л.д. 98-99).

Заключением межведомственной комиссии от 19.12.2014 №279 выявлены основания для признания дома №** по ул. **** в г. Перми аварийным и подлежащим сносу (л.д. 7).

13.09.2022 между муниципальным образованием город Пермь и З1., З2. заключен Договор об изъятии жилого помещения, в соответствии с которыми предметом Договора является выплата возмещения за изымаемое жилое помещение – квартира, общей площадью 29,7 кв.м, расположенная по адресу: ****, в размере 2 348 050 руб. и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения – 2 122 800 руб., убытки, причиненные собственнику в связи с изъятием жилого помещения (включая расходы, связанные с изменением места жительства, временным пользованием иным жилым помещением, переездом, поиском иного жилого помещения, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду): стоимость услуг риэлтора, грузоперевозок и грузчиков – 94 950 руб., стоимость изготовления отчета об оценке – 15 000 руб., стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт – 115 300 руб. Сумма возмещения определена на основании отчета об оценке ООО «Оценка-Консалтинг» от 09.08.2022 № 22/1358 (л.д. 5).

Пунктом 1.5 Договора установлено, что размер возмещения является окончательным и пересмотру не подлежит.

Из отчета об оценке №22/1358 от 09.08.2022 ООО «Оценка-Консалтинг» усматривается, что сумма возмещения составила 2 333 050 руб., в том числе рыночная стоимость квартиры – 2 122 800 руб., убытки, причиненные изъятием жилого помещения – 94 950 руб., компенсация за непроизведенный капитальный ремонт - 115 300 руб. При этом рыночная стоимость доли в праве собственности на сверхнормативный земельный участок оценщиком не определялась (диск).

Согласно сведениям, содержащимся в выписке из ЕГРН, правообладателями земельного участка с кадастровым номером ** площадью 1505+/-7,76 кв.м, расположенного по адресу: ****, являются собственники помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности (л.д. 96-97).

Согласно копии технического паспорта на домовладение, многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: ****, 1952 года постройки, имеет общую полезную площадь 121,5 кв.м (л.д. 113-120).

В подтверждение размера компенсации рыночной стоимости доли в праве собственности на сверхнормативный земельный участок по адресу: ****, истцом представлен отчет ООО «Оценка-Консалтинг» №25/2145 от 17.06.2025, согласно которому рыночная стоимость доли в праве на общедомовое имущество многоквартирного жилого дома в виде площади земельного участка, превышающей нормативный размер земельного участка, расположенного по адресу: ****, пропорционально площади жилого помещения, принадлежащего истцу (квартира общей площадью 29,7 кв.м по адресу: ****) по состоянию на 13.09.2022 составляет 2 479 000 руб. (л.д. 18-92).

При этом в отчете специалистом указано, что нормативный размер земельного участка под многоэтажными жилыми домами рассчитывается на основании СП 30-101-98 Свод правил по проектированию и строительству «Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах» от 01.09.1998.

При определении наличия излишков земельного участка специалистом учтены зона престижности расположения земельного участка (3,4 зоны престижности с учетом корректировки) на котором расположен объект исследования – квартира в доме 1952 года постройки площадью 29,7 кв.м; удельный показатель земельной доли (в соответствии с приложением СП 30-101-98 составляет 2,84); общая площадь жилых помещений жилого дома (112 кв.м), фактическая площадь земельного участка, отведенного под жилой дом (1505 кв.м).

При расчете величины излишков земельного участка экспертом определена фактическая площадь земельного участка для оцениваемого жилого помещения – 1505 кв.м, нормативная площадь земельного участка для оцениваемого жилого помещения – 84,3 кв.м, сделан вывод о том, что фактическая площадь земельного участка для оцениваемого жилого помещения превышает нормативную площадь земельного участка на 314,8 кв.м, в связи с чем выявлены излишки земельного участка.

Исходя из стоимости 1 кв.м земельного участка (7 876 руб.) экспертом рассчитана стоимость излишков земельного участка для оцениваемого жилого помещения в размере 2 479 000 руб.

22.05.2025 между З1., З2. (Цедент) и ФИО1 (Цессионарий) заключен договор цессии, в соответствии с которым цедент уступает цессионарию, а цессионарий принимает в полном объеме права требования компенсации за сверхнормативный земельный участок пропорционального общей площади жилого помещения – квартиры, общей площадью 29,7 кв.м, расположенного по адресу: ****, переданного в собственность муниципального образования город Пермь на основании договора изъятия № ** от 13.09.2022. Стоимость уступаемых прав определена сторонами в размере 90 000 руб. (л.д. 6).

Оплата по договору произведена, что подтверждается распиской З1., З2. в договоре, последние получили 90 000 руб. (л.д. 6 оборот).

Установив данные обстоятельства в соответствии с требованиями процессуального закона, руководствуясь положениями статей 32, 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статей 279, 382, 384, 388 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд, исходя из того, что при изъятии жилого помещения рыночная стоимость доли в праве собственности на сверхнормативный земельный участок оценщиком не определялась, и приняв во внимание отчет ООО «Оценка-Консалтинг» №25/2145 от 17.06.2025, в котором при расчете величины излишков земельного участка экспертом определена фактическая площадь земельного участка для оцениваемого жилого помещения – 1505 кв.м, нормативная площадь земельного участка для оцениваемого жилого помещения – 84,3 кв.м, сделан вывод о том, что фактическая площадь земельного участка для оцениваемого жилого помещения превышает нормативную площадь земельного участка на 314,8 кв.м, в связи с чем выявлены излишки земельного участка, исходя из стоимости 1 кв.м земельного участка (7 876 руб.) экспертом рассчитана стоимость излишков земельного участка для оцениваемого жилого помещения в размере 2 479 000 руб., пришел к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца указанной суммы.

Разрешая требования истца о взыскании судебных расходов, суд, приняв во внимание, что истцом понесены расходы по оплате работ ООО «Оценка-Консалтинг» по определению компенсации за долю в излишней площади земельного участка в размере 15 000 руб., отчет приложен истцом к исковому заявлению для подтверждения размера и обоснованности заявленных исковых требований, положен в основу решения, признал понесенные истцом расходы по оплате услуг по оценке подлежащими возмещению за счет администрации г. Перми в размере 15 000 руб.; поскольку истцом при подаче искового заявления, понесены расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 руб., взыскал данную сумму с ответчика.

Судебная коллегия суда апелляционной инстанции находит выводы суда, сделанные в обоснование принятого по делу решения, основанными на установленных по делу обстоятельствах, представленных в деле доказательствах и нормах материального права, подлежащего применению к спорным отношениям.

Согласно части 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации изъятие жилого помещения возможно только при условии равноценного возмещения. По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно части 1 статьи 38 Жилищного кодекса Российской Федерации при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

В соответствии с приведенными нормами закона доля в праве общей собственности на земельный участок принадлежит истцу в силу наличия права собственности на квартиру в многоквартирном доме (подпункт 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации), в связи с чем, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты, входят в стоимость квартиры.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу названных норм права с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещении в многоквартирном доме соответствующий земельный участок в полном объеме поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме независимо от его размера составляющих норматив либо имеющий сверхнормативную общую площадь.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, суд первой инстанции, исходя из перечисленных требований закона и установленных обстоятельств, обоснованно пришел к выводу об удовлетворении исковых требований, поскольку земельный участок, относящийся к многоквартирному дому № ** по ул. **** в г. Перми имеет общую площадь 1 505 кв.м., поставлен на кадастровый учет именно такой площадью, в связи с чем, весь земельный участок указанной площадью, являясь общим имуществом, принадлежит собственникам многоквартирного дома, поэтому при определении выкупной цены истец имеет право на получение возмещения в полном объеме в соответствии со статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, что не было сделано в рамках установления стоимости жилого помещения, поскольку экспертом согласно заключению ООО «Оценка – Консалтинг» от 09.08.2022 № 22/1358 расчет по выявлению «излишек» земельного участка и расчет рыночной стоимости при их наличии, не проводился, при расчете рыночной стоимости жилого помещения стоимость земельного участка учитывалась в рамках нормативного значения (л.д.143 диск).

Соответственно, вопреки доводам жалобы ответчика, стоимость "излишков" земельного участка не определялась и не выплачивалась при изъятии жилого помещения.

В данном случае восстановление прав истца было возможно путем предъявления иска о взыскании стоимости сверхнормативного земельного участка, что соответствует положениям статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В связи с чем суд, установив, что фактическая площадь земельного участка для оцениваемого жилого помещения превышает нормативную площадь земельного участка для оцениваемого жилого помещения на 314, 8 кв.м., при проведении оценки ООО «Оценка-Консалтинг» 09.08.2022 стоимость сверхнормативного земельного участка не определялась и не была включена в размер возмещения при заключении Договора об изъятии жилого помещения, что свидетельствует о неполной выплате выкупной стоимости за изъятое жилое помещение и не может быть признано равноценным возмещением, правомерно определил стоимость доли сверхнормативного земельного участка, приходящейся на жилое помещение истца, согласно заключению № 25/2145 от 17.06.2025 ООО «Оценка – Консалтинг», в размере 2479 000 руб. (л.д. 61). Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции.

Суждение заявителя жалобы о том, что отдельное определение цены сверхнормативного размера земельного участка невозможно, поскольку земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, является общим имуществом многоквартирного дома, является принадлежностью главной вещи-помещения, и следует ее судьбе, оцениваться земельный участок может исключительно как элемент общего имущества многоквартирного дома, поэтому общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок является единым, неделимым объектом, не подлежит отчуждению, не участвует в гражданском обороте в качестве самостоятельного объекта, основано на неверном понимании предмета заявленных требований, так как сверхнормативная часть земельного участка входит в общую площадь поставленного на кадастровый учет земельного участка и истцом поставлен вопрос о доплате выкупной стоимости.

В данном случае стоимость сверхнормативного земельного участка оценена с учетом отчета № 25/2145 от 17.06.2025 ООО «Оценка – Консалтинг» не как самостоятельный объект гражданских прав, а как часть неоцененного земельного участка, принадлежащего истцу в силу закона, как общедомовое имущество, в виде размера его стоимости, и в связи с тем, что включение стоимости земельного участка в размер возмещения прямо предусмотрено положениями части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Не влечет отказа в удовлетворении иска то обстоятельство, что истец приобрел право требования компенсации за долю излишней площади земельного участка под многоквартирными домом на основании договора цессии. Судебная коллегия в данной связи учитывает положения статьи 388 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым допускается уступка кредитором прав, если это не противоречит закону. В спорной ситуации не установлено запрета на уступку права получения компенсации за долю излишней площади земельного участка под многоквартирными домом в составе выкупной цены с учетом наличия у прежних собственников такого права. Таким образом, З1., З2. обладая правом на получение компенсацию за долю излишней площади земельного участка под многоквартирными домом, не получили эту сумму в рамках заключенного с ними Договора, уступили данное право истцу, что не противоречит закону.

На основании вышеизложенного судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, в связи с чем доводы апелляционной жалобы отклоняются в полном объеме, нарушений норм материального и процессуального права не установлено.

Руководствуясь статьями 199, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ленинского районного суда г. Перми от 24.09.2025 - оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации г. Перми – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 19 января 2026 года.