Решение № 2А-1612/2018 2А-49/2019 2А-49/2019(2А-1612/2018;)~М-1437/2018 М-1437/2018 от 18 января 2019 г. по делу № 2А-1612/2018

Дело № 2а-49/19


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г.Волжск 18 января 2019 года

Волжский городской суд Республики Марий Эл в составе судьи Тукмановой Л.И., при секретаре судебного заседания Щекочихиной Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка и обязании осуществить государственную регистрацию

установил:

ФИО1 обратилась в суд с вышеназванным иском, указывая, что на основании постановления главы администрации городского округа «Город Волжск» «О предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды ФИО1 для индивидуального жилищного строительства» от 15 мая 2008 года № и договора № аренды земельного участка, заключенного между ФИО1 и муниципальным учреждением Волжский городской комитет по управлению имуществом от 3 февраля 2015 года она обладает правом пользования на условиях аренды на период строительства, на объект недвижимости – земельный участок, общей площадью 1000 кв.м с кадастровым номером 12:16:0104003:0027, расположенный по адресу: <адрес> Эл, <адрес> (севернее <адрес>, позиция 468). Обременений объекта недвижимости не имеется.

15 мая 2018 года истцом подано заявление в Управление Росреестра по РМЭ о государственной регистрации права договора аренды в отношении земельного участка, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: РМЭ, <адрес> (севернее ул.Р.Луговая, позиция № К заявлению были приложены договор № аренды земельного участка от 03 февраля 2015 года и дополнительное соглашение к нему от 28 декабря 2017 года.

28 мая 2018 года Управлением Росреестра по РМЭ принято решение № №/1 об отказе в государственной регистрации права договора аренды в отношении земельного участка, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: РМЭ, <адрес> (севернее ул.Р.Луговая, позиция № с указанием того, что земельный участок с кадастровым номером 12:16:0104003:0027, расположенного по адресу: РМЭ, <адрес> снят с государственного кадастрового учета 26 декабря 2017 года. так как согласно ч.4 ст.1 Федерального закона от 13.07.2015 года №218 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в ЕГРН недвижимости, зарегистрировать договор аренды на земельный участок не представляется возможным.

2 августа 2018 года земельный участок, расположенный по адресу: РМЭ, <адрес> (севернее <адрес>, позиция №), был заново поставлен на учет с присвоением кадастрового номера № что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.

6 сентября 2018 года ФИО1 подано заявление о государственной регистрации договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: РМЭ, <адрес>, позиция №, с приложением постановления главы администрации городского округа «город Волжск» «О предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды ФИО1 для индивидуального строительства» от 15 мая 2008 года №, договор № аренды земельного участка, заключенный между ФИО1 и МУ Волжский городской комитет по управлению имуществом от 3 февраля 2015 года, дополнительное соглашение к договору № аренды земельного участка от 03 февраля 2015 года об уточнении срока аренды от 28 декабря 2017 года, дополнительное соглашение к договору № аренды земельного участка от 03 февраля 2015 года об уточнении срока аренды и кадастрового номера земельного участка от 03 сентября 2018 года.

19 сентября 2018 года Управлением Росреестра по РМЭ было принято решение №№ об отказе в государственной регистрации договора аренды и дополнительных соглашений в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: РМЭ, <адрес>, позиция №.

Договоры аренды земельный участков, в том числе заключенные до 01 марта 2015 года и действующие на 01 марта 2015 года, подлежат безусловному прекращению поле истечения срока аренды, на который они заключались, без права их пролонгации в соответствии с требованиями п.2 ст.621 ГК РФ.

ФИО1, с учетом уточнений, просит суд признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл от 19 декабря 2018 года №№ об отказе в государственной регистрации договора аренды № от 3 февраля 2015 года земельного участка с кадастровым номером 12:16:0104003:768, расположенного по адресу: <адрес> Эл, <адрес>, позиция №. Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> Эл осуществить государственную регистрацию договора аренды № от 3 февраля 2015 года земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> Эл, <адрес>, позиция №

Административный истец ФИО1 иск поддержала, просила требования удовлетворить.

Представитель административного истца ФИО2 исковые требования поддержал, суду пояснил, что никакого продления срока аренды земельного участка здесь нет. Договор аренды в отношении спорного земельного участка изначально был заключен без установления какого-либо срока. Договор аренды был заключен на неопределенный срок. С просьбой об установлении срока истец обратился в Волжский городской комитет по управлению имуществом. На основании результата рассмотрения подготовлено дополнительное соглашение, в котором установлен срок аренды пользования земельного участка. В последствии земельный участок с кадастровым номером №, поскольку по договору аренды снят с кадастрового учета, по той причине, что не зарегистрировано право на этот участок, был сформирован новый земельный участок, те же границы, кадастровый номер изменился №. 03.09.2018 г. было заключено еще дополнительное соглашение к договору аренды, в котором говорится о том, установлен срок аренды по 14.05.2028 г., изменяется кадастровый номер земельного участка, тот же самый земельный участок, в тех же координатах, но с другим номером №. Срок, который был установлен сторонами по договору, он соответствует максимально возможному сроку предоставления земельного участка для целей индивидуального жилищного строительства, который установлен пп. 3 п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ. Указано, что срок аренды земельного участка для целей индивидуального жилищного строительства максимально составляет 20 лет. В данном случае, ситуация совершенно иная, срок не истекал, договор аренды своего действия не прекращал, речь идет об установлении срока.

Полагает, что позиция регистратора является ошибочной, в частности п 3. ст. 39.8 Земельного кодекса РФ неправильно была применена регистратором.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен надлежаще. Представил отзыв на административное исковое заявление, в котором просил в удовлетворении иска отказать, указал, что 06.09.2018г. в Управление, через МФЦ, с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес> Эл, <адрес>, обратилась ФИО1 с приложением следующих документов: договор аренды земельного участка от 03.02.2015 №; дополнительное соглашение к договору аренды от 28.12.2017; постановление от 15.05.2008 №;дополнительное соглашение к договору аренды об уточнении срока аренды и кадастрового номера земельного участка от 03.09.2018г.

19.09.2018г. государственным регистратором приостановлено осуществление действий по регистрации сделки об ограничении, обременении права на основании п. 4 ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации. Целью обращения, согласно представленного заявления, является государственная регистрация договора аренды на земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес> Эл, <адрес>, поз. 468. К заявлению помимо договора аренды земельного участка № от 03.02.2015, также приложено дополнительное соглашение к данному договору от 28.12.2017. Из содержания данного соглашения следует, что продляется срок аренды по 14.05.2028. В соответствии с п.15 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. В то же время при наличии оснований и соблюдений условий, указанных в п.3 и 4 ст.39.6 ЗК РФ, арендаторы находящихся в государственной и муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов. Таким образом, действующее земельное законодательство не позволяет осуществлять продление договоров аренды земельных участков. В то же время согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст.610 ГК РФ). На основании п. 2 ст. 422 ГК РФ, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. Таким образом, договоры аренды земельных участков, в том числе заключенные до 01.03.2015г. и действующие на 01.03.2015г., подлежат безусловному прекращению после истечения срока аренды, на который они заключались, без права их пролонгации в соответствии с требованиями п. 2 ст. 621 ГК РФ.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, урегулированы п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права - п. 4 данной статьи. При отсутствии в совокупности вышеперечисленных условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (п.1 ст.39.6 ЗК РФ).

Представитель заинтересованного лица Муниципального учреждения Волжский городской комитет по управлению имуществом ФИО3 с административным иском согласилась, просила административный иск удовлетворить.

Выслушав участников судебного заседания, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст.1. Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Постановлением главы администрации Городского округа город «Город Волжск» № от 15.05.2008 года ФИО1 предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, местоположение: участок находится примерно в 380 м по направлению на северо-восток от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес> Эл, <адрес>, позиция №) для индивидуального жилищного строительства в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка общей площадью 1000 кв.м. в пользование на условиях аренды на период строительства.

3 февраля 2015 года между Муниципальным образованием городской округ «Город Волжск», в лице Волжского городского комитета по управлению имуществом (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №.

В соответствии с пунктами 1.2, 1.3 договора аренды земельного участка № от 03.02.2015г. по указанному договору предоставляется земельный участок, расположенный по адресу: участок находится примерно в 380 м по направлению на северо-восток от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес> Эл, <адрес>, позиция №), общей площадью 1000 кв.м. Кадастровый номер земельного участка: №. Категория земель: земли населенных пунктов. Основание заключения договора аренды: постановление администрации Городского округа город «Город Волжск» № от 15.05.2008 года. Земельный участок предоставляется для индивидуального жилищного строительства.

В п.1.4 договора аренды земельного участка № от 03.02.2015г. указано, что земельный участок передается арендодателем арендатору на условиях аренды с 3 февраля 2015 года на период строительства.

Дополнительным соглашением от 28.12.2017г. к договору аренды земельного участка № от 03.02.2015г. арендатор и арендодатель пришли к соглашению, что в соответствии с положениями статей 39.6, 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1.4 договора аренды земельного участка № от 03.02.2015г. изложить в следующей редакции: «Земельный участок передается арендодателем арендатору во временное владение и пользование по 14 мая 2028 года».

Дополнительным соглашением от 03.09.2018г. к договора аренды земельного участка № от 03.02.2015г., на основании в соответствии с положениями статей 39.6, 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, решением земельной комиссии от 06.07.2018г., раздел1. «Предмет договора» договора аренды земельного участка № от 03.02.2015г. читать в следующей редакции:

«1. Арендодатель предоставляет, а арендатор принимает за плату на условиях аренды земельный участок в соответствии с условиями настоящего договора.

1.2. По настоящему договору предоставляется земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> Эл, <адрес>, поз №, общей площадью 1000,0 кв.м. кадастровый номер земельного участка: №, категория земель: земли населенных пунктов. Основание заключения договора аренды: постановление главы администрации Городского округа город «Город Волжск» № от 15.05.2008 года.

1.3. Земельный участок предоставляется для индивидуального жилищного строительства.

1.4. Земельный участок передается арендодателем арендатору на условиях аренды по 14.05.2028 года» далее по тексту без изменений.

Оба дополнительных соглашения содержат условие о том, что дополнительные соглашения вступают в силу с момента его подписания сторонами и являются неотъемлемой частью договора аренды земельного участка № от 03 февраля 2015 года.

Из материалов дела следует, что ФИО1 6 сентября 2018 года обратилась в Управление Росреестра по Республике Марий Эл с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка № от 03.02.2015г. вместе с дополнительными соглашениями.

ФИО1 административным ответчиком было сообщено о приостановлении «Регистрации сделки об ограничении, обремени права», что подтверждается уведомлением от 19.09.2018г. №№

В соответствии со ст.27. Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Письмом от 19 декабря 2018 года за №№ регистрирующий орган уведомил ФИО1 об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка, мотивировав отказ тем, что из дополнительного соглашения от 28.12.2017 года к договору аренды земельного участка № от 03.02.2015г. следует, что продляется срок аренды по 14.05.2028 года. Ссылаясь на ст.ст.39.6, 39.8 ЗК РФ указано о том, что действующее земельное законодательство не позволяет осуществлять продление договоров аренды земельных участков без проведения торгов. Также имеется ссылка на ст.621 ГК РФ, ст.422 ГК РФ.

Согласно п.3 и п.4 ст.39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства.

Гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В соответствии с п.15 ст.39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Изменение в дополнительных соглашениях от 28.12.2017г., 03.09.2018г. к договору аренды земельного участка, не приводит к изменению процедуры предоставления в аренду земельных участков, так как речь идет не о заключении нового договора аренды, а установлении срока аренды в договоре аренды земельного участка № от 03.02.2015г., так как фактически договор не содержал указания на окончание срока аренды земельного участка.

При проведении правовой экспертизы регистрирующий орган в данном случае должен был проверить соответствие представленного договора с дополнительными соглашениями к нему требованиям законодательства к форме и содержанию, а регистратор отказал в проведении государственной регистрации договора аренды земельного участка на основании, в том числе, статьи 39.6 ЗК РФ, предусматривающей, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, тогда как данная норма была введена в действие с 01.03.2015, и в соответствии со ст.35 Федеральный закон от 23.06.2014г. №171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" не указано, что он распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (обратная сила закона), поэтому к договору аренды спорного земельного участка должны применяться нормы права, действовавшие на момент его заключения - на 03.02.2015г.

В силу разъяснений, изложенных в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд считает, что при заключении договора аренды земельного участка и дополнительных соглашений к нему, переданных на государственную регистрацию, нарушений земельного законодательства, на которые указывает регистрирующий орган, сторонами не допущено, договор аренды и дополнительные соглашения к нему соответствуют действующему законодательству и препятствий для осуществления их государственной регистрации не имелось.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что требования административного истца подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст.175 -180 КАС РФ, суд

Решил:

Административный иск ФИО1, - удовлетворить.

Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл от 19 декабря 2018 года №№ об отказе в государственной регистрации договора аренды № от 3 февраля 2015 года земельного участка с кадастровым номером 12:16:0104003:768, расположенного по адресу: <адрес> Эл, <адрес>, позиция №.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл осуществить государственную регистрацию договора аренды № от 3 февраля 2015 года земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> Эл, <адрес>, позиция №.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд РМЭ через Волжский городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Тукманова Л.И.

В окончательной форме решение принято 23 января 2019 года.