Решение № 3А-247/2023 3А-57/2024 3А-57/2024(3А-247/2023;)~М-241/2023 М-241/2023 от 30 января 2024 г. по делу № 3А-247/2023

Дело № 3а-57/2024 (3а-247/2023)

УИД 33OS0000-01-2023-000437-40


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Владимир 30 января 2024 года

Владимирский областной суд в составе:

председательствующего судьи Завьялова Д.А.

при секретаре Муравьевой А.Е.,

с участием представителей административного истца общества с ограниченной ответственностью «Т2 Мобайл» - по доверенности ФИО1, административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области - по доверенности ФИО2, административного ответчика государственного бюджетного учреждения Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» - по доверенности ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Т2 Мобайл» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью (далее также - ООО) «Т2 Мобайл», через представителя по доверенности ФИО1, обратилось во Владимирский областной суд с административным исковым заявлением к Министерству имущественных и земельных отношений Владимирской области, государственному бюджетному учреждению Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» (далее также - ГБУ ВО «ЦГКО ВО») об установлении кадастровой стоимости арендуемого им земельного участка с кадастровым номером ****, площадью 400 кв.м, адрес (местоположение) объекта: ****, в размере его рыночной стоимости 67 000 рублей по состоянию на 1 января 2022 года.

В обоснование ссылалось на то, что кадастровая стоимость указанного земельного участка составляет 344 540 рублей, что не соответствует его рыночной стоимости, установленной в отчёте об оценке рыночной стоимости, составленном **** № **** от 16 ноября 2023 года в размере 67 000 рублей по состоянию на 1 января 2022 года.

По мнению административного истца, более высокая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по сравнению с его рыночной стоимостью ведёт к неправомерному увеличению арендной платы и нарушает его права, как арендатора земельного участка - плательщика арендной платы, исчисляемой исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО1 поддержала заявленные требования по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области по доверенности ФИО2 в судебном заседании не возражала против удовлетворения административного искового заявления ООО «Т2 Мобайл», поддержала позицию, изложенную в письменном отзыве, представленном в суд Министерством имущественных и земельных отношений Владимирской области, согласно которой названный административный ответчик не оспаривает право административного истца на установление кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере рыночной, ни по основаниям возникновения, ни по содержанию, в том числе размеру рыночной стоимости, определённому в отчёте **** № **** от 16 ноября 2023 года, при изучении указанного отчёта не выявлено существенных замечаний в его расчётной части, а также нарушений требований федеральных стандартов оценки и Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», поэтому не возражает против принятия упомянутого отчёта **** в качестве надлежащего доказательства определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости - 67 000 рублей по состоянию на 1 января 2022 года (т.1,л.д.225-227).

Представитель административного ответчика ГБУ ВО «ЦГКО ВО» по доверенности ФИО3 в судебном заседании полагалась в принятии решения по настоящему административному делу на усмотрение суда, поддержала позицию, изложенную в письменном отзыве, представленном в суд ГБУ ВО «ЦГКО ВО», которая фактически аналогична изложенной выше позиции Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области (т.1,л.д.221).

Заинтересованные лица - публично-правовая компания «Роскадастр» в лице её филиала по Владимирской области (далее также - филиал ППК «Роскадастр» по Владимирской области), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области (далее также - Управление Росреестра по Владимирской области), администрация Киржачского района Владимирской области, комитет по управлению муниципальным имуществом (далее также - КУМИ) администрации Киржачского района Владимирской области, администрация муниципального образования Кипревское сельское поселение Киржачского района Владимирской области, извещённые надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили, уважительных причин неявки не представили, филиал ППК «Роскадастр» по Владимирской области ходатайствовал о рассмотрении настоящего административного дела в отсутствие своего представителя.

В ранее направленных в суд письменных отзывах Управление Росреестра по Владимирской области и филиал ППК «Роскадастр» по Владимирской области оставили разрешение настоящего административного дела на усмотрение суда (т.1,л.д.121,222-224,т.2,л.д.19-21).

Администрация Киржачского района Владимирской области в письменном отзыве, ранее направленном в суд, не согласилась с заявленными требованиями, указывая, что представленный административным истцом **** № **** от 16 ноября 2023 года об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **** не может являться надлежащим доказательством указанной в нём величины рыночной стоимости объекта оценки, так как составлен с нарушениями законодательства об оценочной деятельности, которые могли повлиять на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки. Также указала, что изменение кадастровой стоимости земельного участка негативно скажется на пополнении доходной части бюджета Киржачского района Владимирской области (т.1,л.д.241-243).

В представленном ранее письменном отзыве администрация муниципального образования Кипревское сельское поселение Киржачского района Владимирской области возражала против удовлетворении административного искового заявления, указывая на то, что изменение кадастровой стоимости земельного участка повлечет снижение доходной части и обернётся дефицитом для бюджета муниципального образования Кипревское сельское поселение Киржачского района Владимирской области (т.1,л.д.246)

КУМИ администрации Киржачского района Владимирской области какого-либо отзыва (возражений) относительно заявленных требований ООО «Т2 Мобайл» в суд не представил.

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной, поэтому суд определил, с учётом мнения представителей участвующих в деле лиц, явившихся в судебное заседание, рассмотреть настоящее административное дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, явка которых не признана судом обязательной.

Выслушав объяснения упомянутых выше представителей участвующих в деле лиц, явившихся в судебное заседание, допросив в качестве свидетеля оценщика А.Е.А., составившую отчёт о рыночной стоимости спорного земельного участка, исследовав и оценив все имеющиеся по административному делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Как установлено судом и следует из материалов административного дела, ООО «Т2 Мобайл» является арендатором земельного участка с кадастровым номером ****, площадью 400 кв.м, адрес (местоположение) объекта: ****, относящегося к категории земель - земли населённых пунктов, имеющего разрешённое использование - для инженерной и транспортной инфраструктуры, связь, уплачивающим арендную плату исходя из кадастровой стоимости упомянутого земельного участка (л.д.13-29,114-115,117-118).

По состоянию на 1 января 2022 года кадастровая стоимость названного земельного участка установлена постановлением Департамента имущественных и земельных отношений Владимирской области от 9 ноября 2022 года № 67 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Владимирской области» в размере 344 540 рублей (л.д.12,238,240).

Полагая, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** не соответствует рыночной стоимости и нарушает его права арендатора, уплачивающего арендную плату, исчисляемую исходя из кадастровой стоимости земельного участка, ООО «Т2 Мобайл», минуя комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Владимирской области, созданную при уполномоченном органе субъекта Российской Федерации - Министерстве имущественных и земельных отношений Владимирской области, 26 декабря 2023 года обратилось с настоящим административным исковым заявлением во Владимирский областной суд (л.д.2-5).

В обоснование своих требований административный истец представил в суд отчёт **** № **** от 16 ноября 2023 года на бумажном носителе и в форме электронного документа, в котором рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** определена по состоянию на 1 января 2022 года в размере 67 000 рублей (л.д.108,145-220).

К отчёту приложены документы, подтверждающие, что подготовившая его оценщик **** А.Е.А. отвечает требованиям, предъявляемым к субъектам оценочной деятельности, установленным статьей 4 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Названный оценщик имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности № **** по направлению «Оценка недвижимости», выданный 18 июня 2021 года ****, диплом о профессиональной переподготовке **** выданный **** по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», является членом саморегулируемой организации оценщиков - **** и включена в реестр членов указанной Ассоциации 26 августа 2013 года за реестровым № ****, гражданская ответственность оценщика застрахована ****, полис № **** от 1 августа 2023 года, сроком действия с 13 августа 2023 года по 12 августа 2024 года.Оценивая представленный отчёт, суд приходит к выводу о том, что оснований сомневаться в его полноте и достоверности не имеется. Напротив, составленный отчёт об оценке основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Сам отчёт соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», составлен на бумажном носителе и в форме электронного документа, содержит предусмотренные указанной статьей сведения, соответствует требованиям федеральных стандартов оценки и другим нормативным актам, регулирующим оценочную деятельность, и, по мнению суда, не допускает неоднозначного толкования и не вводит в заблуждение.

При проведении оценки оценщик руководствовалась названным Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ФСО № I, II, III, IV, V, VI, утверждёнными приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200 и ФСО № 7, утверждённым приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, а также стандартами и правилами оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, в которой она состоит.

В частности, отчёт содержит задание на оценку, сведения о применяемых стандартах оценки, принятых при проведении оценки объекта, в необходимом объёме сведения о заказчике, об оценщике и объекте оценки.

В соответствии с требованиями ФСО № 7 оценщиком проведён анализ рынка, определён сегмент рынка, к которому относится земельный участок. Для более точной и объективной оценки по представленным данным был произведён подбор объектов-аналогов и их исследование в рамках сравнительного подхода.

При исследовании объектов-аналогов оценщиком сделаны корректировки, учитывающие факторы, влияющие на оценку, по которым объекты-аналоги отличаются от объектов оценки.

Произведен расчёт рыночной стоимости объекта оценки с применением сравнительного подхода, с обоснованием процедуры согласования и полученных результатов.

Отчёт содержит ссылки на источники информации и копии материалов и распечаток, используемых в отчёте, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате её подготовки.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены указанным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В данном случае судом не установлено обстоятельств, свидетельствующих о недостоверности или неполноте представленного отчёта.

При этом участвующими в деле лицами, в том числе администрацией Киржачского района Владимирской области и администрацией муниципального образования Кипревское сельское поселение Киржачского района Владимирской области, каких-либо доказательств недостоверности информации, использованной оценщиком, иного размера рыночных цен на данном сегменте рынка, существенно отличающейся от цены, указанной в отчёте ****, суду не представлено, ходатайств о назначении судебной оценочной экспертизы лицами, участвующими в деле, в том числе администрацией Киржачского района Владимирской области и администрацией муниципального образования Кипревское сельское поселение Киржачского района Владимирской области, не заявлено.

Административные ответчики Министерство имущественных и земельных отношений Владимирской области и ГБУ ВО «ЦГКО ВО» в представленных в суд письменных отзывах и в пояснениях их представителей в судебном заседании фактически не оспаривали право административного истца на установление кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере рыночной, ни по основаниям возникновения, ни по содержанию, в том числе размеру рыночной стоимости, определённому в отчёте **** № **** от 16 ноября 2023 года. Указали, что при изучении указанного отчёта не выявлено существенных замечаний в его расчётной части, а также нарушений требований федеральных стандартов оценки и Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», которые позволили бы признать данный отчёт недопустимым доказательством по настоящему административному делу, поэтому полагали возможным принять указанный отчёт в качестве надлежащего доказательства определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости - 67 000 рублей по состоянию на 1 января 2022 года.

Разница (80,55%) между оспариваемой кадастровой стоимостью и содержащейся в отчёте об оценке **** № **** от 16 ноября 2023 года рыночной стоимостью земельного участка с кадастровым номером **** не может свидетельствовать о недостоверности отчёта, поскольку при кадастровой оценке используется метод массовой оценки, не учитывающий индивидуальные особенности конкретного объекта оценки.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик А.Е.А., составившая отчёт № **** от 16 ноября 2023 года об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка, настаивала на правильности и обоснованности этого отчёта. На возникшие у суда вопросы, неясности по данному отчёту, а также на указанные в письменных возражениях администрации Киржачского района Владимирской области суждения относительно того, что представленный административным истцом отчёт **** № **** от 16 ноября 2023 года об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **** не может являться надлежащим доказательством указанной в нём величины рыночной стоимости объекта оценки, так как составлен с нарушениями законодательства об оценочной деятельности, которые могли повлиять на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, в частности: оценщиком использованы объекты-аналоги, площадь которых значительно превышает площадь объекта оценки, а вид разрешенного использования в сравниваемых объектах-аналогах не указан; оценщиком использованы объекты-аналоги с датой их предложения 2019-2021 годы, тогда как кадастровая стоимость спорного земельного участка оценивается на 1 января 2022 года, что, по мнению названной администрации, свидетельствует о том, что рынок фактических данных о ценах сделок (предложений) с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому отнесен оцениваемый объект, не исследован полностью, что ведёт к искажению параметров анализа, - оценщиком А.Е.А. даны подробные и мотивированные ответы, в том числе в письменном виде (т.2,л.д.33-35), не противоречащие выводу, содержащемуся в самом отчёте № **** от 16 ноября 2023 года о рыночной стоимости земельного участка кадастровым номером ****.

Принятие в качестве объектов-аналогов предложений к продаже земельных участков большей площади по сравнению с оцениваемым объектом не свидетельствует о недостоверности отчета, поскольку различия в данном ценообразующем признаке (площадь объекта) урегулированы соответствующими корректировками с приведением обоснования их применения, что соответствует федеральным стандартам оценки. Анализ был произведён по 9 аналогам, а последующие расчёты по 3 аналогам.

Все объекты-аналоги представляют собой земельные участки промназначения, виды разрешенного использования указаны в скриншотах на страницах 85,86,87 отчета.

Все объекты-аналоги предлагались на рынке до даты оценки, что и требует оценочное законодательство при определении рыночной стоимости. В связи с постоянным изменением рыночной среды существует динамика изменения цен предложения и сделок с течением времени, и если дата аналога отличается на средний срок экспозиции от даты оценки, то необходимо применение корректировки, что и было сделано. Рынок продажи аналогичных объектов на дату оценки не развит, поэтому анализировались предложения по продаже подобных земельных участков за более ранний период.

Оценщиком правильно определены факторы, влияющие на стоимость указанного земельного участка, не допущено ошибок при выполнении математических действий. Информация, использованная оценщиком, является достоверной, достаточной, проверяемой.

При таком положении само по себе несогласие администрации Киржачского района Владимирской области с названным отчётом, изложенное в письменном отзыве, не представившей каких-либо доказательств об иной рыночной стоимости спорного земельного участка, не просившей о назначении в связи с этим по данному административному делу судебной оценочной экспертизы в целях определения рыночной стоимости упомянутого земельного участка и проверки на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности отчёта **** № **** от 16 ноября 2023 года, а равно указание названной администрации и администрации муниципального образования Кипревское сельское поселение Киржачского района Владимирской области на то, что установление кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере рыночной, указанной в административном исковом заявлении, приведёт к уменьшению поступлений денежных средств в бюджет, не является безусловным основанием для отказа в удовлетворении административного иска ООО «Т2 Мобайл».

Таким образом, у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности вывода оценщика **** относительно рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2022 года, содержащегося в его отчёте № 861/2023 от 16 ноября 2023 года, поскольку он мотивирован, предельно ясен, обоснован исследованными оценщиком обстоятельствами и не содержит противоречий. Указанный отчёт оценщика в упомянутой части отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

При таких обстоятельствах суд полагает возможным положить отчёт об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ****, составленный **** № **** от 16 ноября 2023 года, в основу решения суда и установить по состоянию на 1 января 2022 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости 67 000 рублей.

В силу разъяснений, содержащихся в ответе на вопрос № 7 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021)», утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года, ввиду того, что в соответствии с частью 4 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания, датой подачи заявления ООО «Т2 Мобайл» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости следует считать 26 декабря 2023 года, то есть дату его обращения с настоящим административным исковым заявлением во Владимирский областной суд, которую следует отразить в резолютивной части настоящего решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Т2 Мобайл» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, площадью 400 кв.м, адрес (местоположение) объекта: ****, относящегося к категории земель - земли населённых пунктов, имеющего разрешённое использование - для инженерной и транспортной инфраструктуры, связь, по состоянию на 1 января 2022 года, в размере его рыночной стоимости 67 000 (шестьдесят семь тысяч) рублей.

Считать датой подачи заявления общества с ограниченной ответственностью «Т2 Мобайл» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости 26 декабря 2023 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Владимирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья

Владимирского областного суда Д.А. Завьялов

Мотивированное решение изготовлено 31 января 2024 года.