Решение № 2-3937/2024 2-458/2025 2-458/2025(2-3937/2024;)~М-4230/2024 М-4230/2024 от 12 октября 2025 г. по делу № 2-3937/2024

Дело № 2 – 458/2025 (№ 2-3937/2024)

УИД: 23RS0003-01-2024-006707-33


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06 октября 2025 года Анапский городской суд Краснодарского края в составе: председательствующей: Кравцовой Е.Н.,

при секретаре: Дубинной А.Р.,

с участием представителя истца ФИО1 по доверенности ФИО2, представителя ответчика АО УК «ЮГ» по доверенности ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Акционерному обществу УК «ЮГ» о соразмерном снижении цены договора участия в долевом строительстве в связи с изменением общей площади объекта долевого строительства,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к АО УК «ЮГ» о соразмерном снижении цены договора участия в долевом строительстве в связи с изменением общей площади объекта долевого строительства. В обоснование иска указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и АО УК «ЮГ» заключен договор участия в долевом строительстве № В/150, в соответствии с которым объектом долевого строительства является нежилое помещение (апартамент), расположенный по адресу: <адрес>, ул. <адрес>, литер В, секция 2, этаж 7, условный №, общая проектная площадь объекта составляет 59,26 кв.м. Общая цена по договору составила 7 041 235 рублей и рассчитывалась как произведение от размера общей проектной площади объекта долевого строительства на цену 1 кв.м. объекта долевого строительства, согласованную сторонами в размере 118 819,35 рублей. Передача объекта долевого строительства осуществляется по подписываемому сторонами Акту приема – передачи. Согласно акту, общая площадь переданного объекта составила 58,3 кв.м. В июле 2024 года, при проведении замеров, выяснилось, что линейные размеры, указанные в техническом паспорте, не соответствуют действительности. В связи с чем, был приглашен кадастровый инженер ФИО4 и установил, что на ДД.ММ.ГГГГ фактическая площадь нежилого помещения составляет 57,6 кв.м., что на 1,66 кв.м. меньше проектной площади. Исходя из того, что договором установлена стоимость за 1 кв.м., расчет переплаты следует принимать как произведение стоимости 1 кв.м. и разницы проектной и фактической площадей: 118 819, 35 х 1,66 = 197 240 рублей. В связи с чем истец обратился в суд с исковым заявлением о взыскании с У «Юг» переплаты по договору участия в долевом строительстве в размере 197 240 рублей, компенсации морального вреда - 50 000 рублей, штраф - 50 % от суммы, присужденной судом.

Впоследствии истец уточнил исковое заявление, просил признать фактическую площадь нежилого помещения №, расположенного по адресу: <адрес>, ул. <адрес>, стр. 3, в размере 56,3 кв.м., взыскать с АО УК «ЮГ» в пользу ФИО1 переплату по договору участия в долевом строительстве в размере 351 705 рублей, компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей, понесенные расходы на оплату за производство судебной экспертизы в размере 45 000 руб., штраф в размере 50 % от суммы, присужденной судом, неустойку в размере 50 645,50 руб.

В судебном заседании представитель истца поддержал уточненные исковые требования, просил удовлетворить.

Истец не явился в судебное заседание, о причинах неявки суду не сообщил.

Представитель ответчика иск не признала, указала, что согласно проектной документации, Раздел 3. Архитектурные решения. Литер В. Том 3 (Апарт - Отель по адресу: г-к Анапа, <адрес>. Корректировка) площадь помещений указана без учета отделки. Ответчиком выполнены все согласованные в Приложении № «Условия готовности «Объекта долевого строительства». Полагает, что истец осуществил расчет переплаты в связи с изменением площади объекта долевого строительства с нарушением условий, согласованных сторонами в пункте 5.4.2 ДДУ, которым предусмотрено, что если по результатам данных технической инвентаризации общая площадь «Объекта долевого строительства» оказалась меньше проектной площади, указанной в п.1.2 Договора более чем на 1 (один) квадратный метр, застройщик обязан возвратить Дольщику разницу между внесенными Дольщиком денежными средствами и денежными средствами, необходимыми для строительства Объекта долевого строительства. Ответчик полагает, что при расчете переплаты в случае отклонения площади Объекта долевого строительства в сторону уменьшения не должна учитываться разница за 1 кв. метров, и расчет, при наличии оснований, должен осуществляться за 0,66 кв. метров, то есть, разницу проектной и фактической площади без учета допустимого отклонения в размере 1 (одного) квадратного метра), что составляет 78 420 рублей.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела и оценив доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ), который также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Из положений статьи 4 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ следует, что по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.При этом настоящим Федеральным законом устанавливается исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора.

В соответствии со статьей 5 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

Согласно статье 7 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В силу положений статьи 10 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов. Со стороны договора, не исполнившей своих обязательств по договору или ненадлежаще исполнившей свои обязательства по договору, не могут быть взысканы неустойки (штрафы, пени), проценты, не предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором.

Моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

В силу части 1 статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ АО УК «ЮГ» (застройщик) и ФИО1 (дольщик) заключили договор участия в долевом строительстве № В/150, в соответствии с которым застройщик обязался в срок, предусмотренный договором, передать дольщику объект долевого строительства – нежилое помещение (апартамент), расположенное по адресу: Российская Федерация, <адрес>, 58, имеющее следующие индивидуальные характеристики: литер В, секция 2, этаж 7, условный номер апартаментов 150, общая проектная площадь Объекта долевого строительства ориентировочно составляет 59,26 кв.м., в том числе площадь летних помещений (лоджии/балкона/французского балкона) 14,21 кв.м., общая проектная площадь Объекта долевого строительства без учета Летних помещений ориентировочно составляет 45,05 кв.м. (л.д.11-28).

В соответствии с п. 3.1.2. ДДУ Застройщик обязуется построить Объект недвижимости силами привлеченных подрядных организаций в соответствии с проектно-сметной документацией и передать Дольщику Объект долевого строительства в степени готовности, определенной в Приложении № к Договору.

Согласно проектной документации, Раздел 3. Архитектурные решения. Литер В. Том 3. (Апарт - Отель по адресу: г-к Анапа, <адрес>. Корректировка) площадь помещений, в том числе и апартамента №, указана без учета отделки.

В п. 5.4.2 данного договора указано, что в случае, если по результатам данных технической инвентаризации общая площадь Объекта долевого строительства оказалась меньше проектной площади, указанной в п. 1.2. Договора (общая проектная площадь Объекта долевого строительства) более, чем на один квадратный метр, Застройщик обязан возвратить Дольщику разницу между внесенными Дольщиком денежными средствами, необходимыми для строительства Объекта долевого строительства.

Цена указанного выше объекта долевого строительства оплачена истцом в соответствии с условиями заключенного договора в надлежащем объеме.

ДД.ММ.ГГГГ Администрацией муниципального образования город-курорт Анапа выдано разрешение № на ввод Объекта в эксплуатацию, которое устанавливает, что построенный Объект соответствует строительным нормам и действующему законодательству РФ.

Согласно представленному в дело по запросу суда техническому описанию на здание по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что общая площадь нежилого помещения № составляет 58,3 кв.м. (технический паспорт Литера В – Апарт – отель <адрес> стр. 3, ш. Симферопольское, выданный Государственным бюджетным учреждением <адрес> «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ» отдел по г.-к. Анапа) (л.д.80-86).

Согласно выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, выданной ДД.ММ.ГГГГ Управлением федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес>, площадь помещения, расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес>, шоссе Симферопольское, 58, стр. 3, пом. 150, с кадастровым номером 23:37:0107001:7147, составляет 58,3 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ АО УК «ЮГ» (застройщик) и ФИО1 (дольщик) подписали двухсторонний акт приема-передачи Объекта долевого строительства, в соответствии с которым указано, что Застройщик передал Дольщику, а Дольщик принял в собственность нежилое помещение, расположенное на 7-ом этаже секция 2 по адресу: Российская Федерация, <адрес>, ул. <адрес>, 58, стр. 3. <адрес> нежилого помещения составляет 58,3 кв.м. (л.д.133).

Пунктом 5 указанного акта приема – передачи Объекта долевого строительства предусмотрено, что, подписав акт, Стороны подтверждают, что финансовых и иных претензий в части исполнения обязательств по Договору Стороны к друг другу не имеют, обязательства Сторон по Договору исполнены Сторонами надлежащим образом.

Из представленного в дело поэтажного плана с экспликацией нежилого помещения, расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес>, шоссе Симферопольское, 58, стр. 3, пом. 150, изготовленного кадастровым инженером ФИО4, усматривается, что общая площадь помещения (комнат и помещений вспомогательного использования) составляет 57,6 кв.м. (л.д. 29-34).

К уникальным характеристикам объекта недвижимости в составе сведений государственного кадастра недвижимости относится площадь.

Для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимы е документы, предусмотренные частью 3 статьи 55 ГрК РФ, в том числе технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства или едином недвижимом комплексе, необходимые для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости, а также сведения о части или частях здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса либо новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения об объектах недвижимости, которым присвоены кадастровые номера (часть 1 статьи 24 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).

Приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений», после его отмены Приказом Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ № П/0082 «Об установлении формы технического плана, требований к его подготовке и состава содержащихся в нем сведений»утверждены форма технического плана, требования к подготовке технического плана и состав содержащихся в нем сведений.

Таким образом, документы, представляемые в администрацию муниципального образования город-курорт Анапа для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, должны содержать сведения о помещениях, расположенных в построенном здании, определенные с учетом указанных требований.

Техническая инвентаризация осуществляется Застройщиком по окончании возведения объектав связи с необходимостью проведения процедуры ввода его в эксплуатацию и постановки объектов недвижимости на кадастровый учет.

Ввиду того, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию подтверждает соответствие построенного здания проектной документации, работы по технической инвентаризации здания должны производится застройщиком после окончания строительно-монтажных работ и до ввода объекта в эксплуатацию.

В Договоре долевого участия (п. 5.4 Договора)установлено, что при заключении договора стороны принимают во внимание допускаемую строительными нормами и правилами возможность расхождения в размерах общей площади объекта долевого строительства по проектной документации, которая взята сторонами за основу для расчетов по договору, и фактической общей площадью объекта долевого строительства, которая установлена по данным технической инвентаризации.

Таким образом, фактическая(окончательная площадь завершенного строительством объекта) определяется по результатам технической инвентаризации, которую получает Застройщик.

Техническая документация оформлена после завершения строительства, до ввода объекта в эксплуатацию и до момента проведения отделочных работ на объекте.

Экспликация к поэтажному плану здания (строения), расположенного в городе Анапа по <адрес> № стр. 3, содержит сведения о помещениях и их площади,общая площадь по помещению № указана равной 58,3 кв. м; аналогичные сведения внесены в ЕГРН и указаны в Акте приема-передачи к Договору долевого участия.

Таким образом, фактическая общая площадь нежилого помещения истца отклоняется от общей проектной площади объекта долевого строительства, указанной в п. 1.2. Договора, в сторону уменьшения на 0,96 кв.м.. Отклонения определены как разность общей проектной площади59,26 кв.м.и общей фактической площади58,3 кв.м., установленной до проведения отделочных работ.

Наличие в Договоре условия о том, что объект долевого строительства передается в степени готовности, определенной в Приложении № к договору (п. 3.1.2 договора), не является основанием для проведения технической инвентаризации после проведения соответствующих отделочных работ, так как указанные отделочные работы определяются соглашением сторон.

При этом суд учитывает, что согласно проектной документации на объект строительства по адресу: г-к Анапа, <адрес>, площади помещений указаны без учета отделки, объем внутренних отделочных работ в помещениях при проектировании не определен.

Согласно выводов заключения судебной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ №.25/110, проведенной ООО «Экспертная компания», на момент осмотра фактическая площадь нежилого помещения с кадастровым номером 23:37:0107001:7147 по адресу: Российская Федерация, <адрес>, шоссе Симферопольское, 58, стр. 3, пом. 150, составляет 56,3 кв.м. Разница площадей в сторону уменьшения, по мнению эксперта, образовалась в результате производства отделочных работ (стр. 25-26 заключения).

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО5 указал, что общая проектная площадь апартамента указана в договоре участия в долевом строительстве без учета отделки, фактическая площадь нежилого помещения произведена органом БТИ и зафиксирована в Техническом паспорте здания также без отделки, а изменение общей площади объекта, указанной в акте приема – передачи, могло возникнуть в результате проведения отделочных работ. Определить общую площадь объекта без отделки в настоящий момент не представляется возможным, в связи с проведением в нежилом помещении отделочных работ.

Оценивая заключение эксперта с учетом допроса эксперта ФИО5 суд полагает его достоверным и допустимым доказательством по делу, поскольку заключение о площади спорного объекта дано по фактическому обмеру на дату проведения экспертизы и соответствует действительности. Частью 11 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ установлено, что в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию должны быть отражены сведения об объекте капитального строительства в объеме, необходимом для осуществления его государственного кадастрового учета.

Таким образом, в судебном заседании установлено, что общая площадь помещений уменьшилась после завершения строительства и определения фактической площади по обмерам БТИ за счет внутренней отделки.Отделка была согласована сторонами, выполнена в соответствии с заключенным договором, претензий к ней истец не имел.То, что работы по отделкепомещения выполняются после проведения технического учета,установлено п. 3.1.2. Договора долевого участия.Указанное уменьшение площади после отделки не может являться основанием дляизменения цены договора.

Площадь помещения, установленная при проведении технической инвентаризации до проведения отделочных работ и площадь помещения в его текущем состоянии являются несопоставимыми параметрами.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу том, что ответчиком соблюдены условия договора в части проведения технической инвентаризации и передачи истцу нежилого помещения с согласованными характеристиками, общая площадь нежилого помещения учтена согласно условиям договора, а следовательно оснований для удовлетворения требований истца о взыскании компенсации за уменьшение площади нежилого помещения, не усматривает.

Доводы истца о том, что планом, изготовленным кадастровым инженером ФИО4, достоверно доказан факт передачи истцу нежилого помещения площадью 57,6 кв. м., подлежат отклонению. При производстве обмеров кадастровым инженером ФИО4 не была учтена площадь, закрытая встроенной мебелью, коробами, а также установленным подвесным унитазом с инсталляцией, что привело к определению меньшей площади. Обмеры, выполненные по заказу истца проведены после выполнения отделочных работ: оштукатуривание стен, укладка плитки, закрытие коммуникаций гипсокартоном, установкой сантехнического оборудования и др.Указанныйплан составлен после передачи нежилого помещения истцу по двустороннему акту приема – передачи объекта долевого строительства, планируемое проведение обмера не воспрепятствовало истцу согласиться с получением и принять нежилое помещение площадью 58,3 кв. м. без указания на разночтение относительно площади передаваемого помещения.

В силу положений пункта 2 части 1.1 статьи 9 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ существенное изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади,может являться основанием для расторжения договора долевого участия в судебном порядке по требованию участника долевого строительства, а также применения последствий, установленный частью 2 той же статьи.

Истцом принят объект с существующими характеристиками, изменение объема площади осуществлено в пределах, согласованных сторонами как не влекущих изменения цены договора.

Ввиду отсутствия указанных истцом недостатков в переданном нежилом помещении, согласовании сторонами возможности отклонения площади при приемке в объеме до 1 квадратного метра без производства дополнительных доплат, оснований для удовлетворения иска не имеется. Доводы истца о нарушении его прав как потребителя и наличии оснований требовать изменения покупной цены подлежат отклонению.

В отсутствие оснований для взыскания с ответчика средств в счет уменьшения покупной цены, неустановления нарушения прав истца как потребителя, оснований для удовлетворения требований истца о взыскании неустойки и штрафа, а также компенсации морального вреда не имеется.

Соответственно подлежат отклонению требования истца о взыскании расходов с ответчика, понесенных на производство судебной экспертизы.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковое заявление ФИО1 (<данные изъяты>) к АО УК «ЮГ» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о соразмерном снижении цены договора участия в долевом строительстве в связи с изменением общей площади объекта долевого строительства, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда в течение месяца через Анапский городской суд, со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий: подпись

Мотивированное решение изготовлено13 октября 2025 года

«КОПИЯ ВЕРНА»Судья Кравцова Е.Н._________________Секретарь судебного заседания Дубинная А.Р.«____»октября 2025 года

Решение не вступило в законную силу«________» _____________________ 2025 годаСекретарь Дубинная А.Р. __________________

Подлинник определения находится в материалах гражданского дела № 2-458/2025УИД: 23RS0003-01-2024-006707-33Анапского городского судаКраснодарского края