Решение № 2-3535/2024 от 24 июля 2024 г. по делу № 2-4680/2023~М-3926/2023

Дело №

УИД 75RS0№-14


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

25 июля 2024 года <адрес>

Центральный районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Рыбакова В.А., при секретаре судебного заседания Новожиловой Е.В., с участием представителя истца ФИО7, представителя ответчика ФИО6, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО10 к Индивидуальному предпринимателю ФИО3 о взыскании расходов на устранение недостатков товара, неустойки, компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ,

Истец обратился в суд с исковым заявлением, ссылаясь на следующее. Между сторонами заключён договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, по которому ответчик (продавец) передал в собственность истца (покупателя) земельный участок площадью 400 кв.м. по адресу: <адрес> Б, с жилым трёхэтажным домом площадью 201,7 кв.м. В процессе эксплуатации жилого дома истец обнаружил, что дождевые воды с кровли, террасы 3-го этажа и придомовой территории проникают в дом, что приводит к намоканию как внешней, так и внутренней поверхности стен, скапливанию воды в помещениях. На стенах, как снаружи дома, так и внутри него, образуется плесень, высолы. Согласно заключению строительно-технической экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ общее техническое состояние указанного объекта капитального строительства не соответствует Федеральному закону от ДД.ММ.ГГГГ № 384-ФЗ «Технический регламент безопасности зданий и сооружений» и Своду правил (СП) 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия». Выявленные дефекты, согласно выводам специалиста, не могли проявиться сразу после окончания строительных работ. Для проявления и разрастания дефектов необходимы два условия: повышенная влажность (периодическое намокание) и время. Стоимость устранения выявленных дефектов составляет 2 682 587,08 руб.

На основании п. 1 ст. 475 ГК РФ ДД.ММ.ГГГГ истцом ответчику направлена претензия с приложением заключения специалиста и предложением возместить расходы на устранение недостатков в 10-днсвный срок. Претензия оставлена без удовлетворения.

На основании ст. 23 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», истец просит неустойку в размере 1% цены товара (67 700 рублей) за каждый день просрочки в связи с неисполнением требования.

Истец указывает, что несмотря на то, что в спорном договоре купли-продажи не указано, что ответчик (продавец) действует как предприниматель в целях извлечения прибыли, он полагает, что к отношениям сторон подлежит применению законодательство о защите прав потребителей в связи со следующим.

В ЕГРИП основным видом предпринимательской деятельности ответчика указаны аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом, в качестве дополнительных: строительство жилых и нежилых зданий и другие виды деятельности, связанные со строительством. Ответчик купил дом с земельным участком по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ и уже ДД.ММ.ГГГГ ответчик выдал доверенность на продажу участка. Согласно техпаспорту дом построен в 2020 году. Предыдущий собственник зарегистрировал право собственности на жилой дом ДД.ММ.ГГГГ, на земельный участок - ДД.ММ.ГГГГ. Согласно договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, дом с участком приобретен ответчиком за 6 770 000 рублей. Согласно договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ дом с участком продается за ту же цену (п. 3.1); часть стоимости имущества в размере 5 535 000 рублей. оплачивается покупателем продавцу за счет собственных средств (п. 3.2.1), часть в размере 1 235 000 рублей - за счёт кредитных средств ПАО Сбербанк по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ №, п. 3.2.2); кредитные средства в размере 15 730 000 рублей. предоставляются покупателю на улучшение и благоустройство приобретаемого недвижимого имущества по данному кредитному договору (3.2.3). Все указанные суммы договора от ДД.ММ.ГГГГ составляли покупную цену.

На основании изложенного, истец с учетом уточнений просит суд взыскать с ИП ФИО3 в пользу ФИО11. 2 682 587,08 рублей - расходы на устранение недостатков товара, неустойку за нарушение срока добровольного исполнения требований потребителя в размере 67 700 рублей в день, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день платежа, компенсацию морального вреда в размере, определённом судом, штраф.

В ходе судебного разбирательства протокольным определением от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица привлечена ФИО2.

В ходе судебного разбирательства протокольным определением от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Управление Росреестра по <адрес>.

Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом.

Представителя истца ФИО7 в судебном заседании поддержал доводы иска, просил удовлетворить в полном объеме.

Ответчик в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом.

Представитель ответчика ФИО6 в судебном заседании исковые требования не признала по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

Третьи лица явку в суд не обеспечили, извещались в установленном порядке.

В соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено при указанной явке.

Заслушав участвующих лиц, проверив и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В силу п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Пункты 1, 2 ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации возлагают на продавца обязанность передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В соответствии с пунктом 1 статьи 470 Гражданского кодекса Российской Федерации товар, который продавец обязан передать покупателю, должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 настоящего Кодекса, в момент передачи покупателю, если иной момент определения соответствия товара этим требованиям не предусмотрен договором купли-продажи, и в пределах разумного срока должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются.

Последствия передачи товара ненадлежащего качества предусмотрены в статье 475 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу ст. 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента. В отношении товара, на который продавцом предоставлена гарантия качества, продавец отвечает за недостатки товара, если не докажет, что недостатки товара возникли после его передачи покупателю вследствие нарушения покупателем правил пользования товаром или его хранения, либо действий третьих лиц, либо непреодолимой силы.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 в лице ФИО8 (продавец) и ФИО4 (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым в собственность покупателя переданы: земельный участок, площадью 400 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, городской округ город-курорт Сочи, <адрес>; жилой дом, площадью 201,7 кв.м., количество этажей 3, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, городской округ город-курорт Сочи, <адрес> (п. 1.1. Договора).

В соответствии с п. 3.1 договора цена недвижимого имущества, указанного в п. 1.1. договора, составляет 6 770 000 рублей, из которых стоимость жилого дома 6 200 000 рублей, стоимость земельного участка 570 000 рублей.

Согласно п. 3.2. Договора расчет между сторонами произведен следующим образом: 5 535 000 рублей – за счет собственных средств (п. 3.2.1. договора), 1 235 000 рублей – за счет кредитных денежных средств, предоставленных ПАО Сбербанк по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ № (п. 3.2.2. договора). Кредитные средства в размере 15 730 000 рублей предоставлены на улучшение и благоустройство приобретенного недвижимого имущества ПАО Сбербанк по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ № (п. 3.2.3. договора).

Пунктом 4.6. Договора предусмотрено, что в случаях, не предусмотренных настоящим договорам, имущественная ответственность определяется в соответствии с действующим законодательством.

Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не содержит каких-либо специальных указаний о недостатках передаваемого дома.

Пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с п. 1 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам возникшим до этого момента (п. 1 ст. 476 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ)

Предъявляя к ответчику исковые требования, истец исходит из того, что после приобретения им жилого дома и земельного участка, в жилом доме были обнаружены недостатки, которые не могли проявиться сразу после окончания строительных работ, и в этой связи просит взыскать с ответчика сумму, требующуюся для возмещения расходов, связанных с устранением этих недостатков. Кроме того, истец указывает, что ответчик, будучи индивидуальным предпринимателем, продал указанный дом в качестве индивидуального предпринимателя, поэтому несет ответственность за продажу товара ненадлежащего качества в соответствии с Законом РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Истцом в материалы дела представлено заключение эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненное экспертным бюро «Профессионал», согласно которому допущены ошибки при выполнении гидроизоляции и отвода дождевых вод неэксплуатируемой плоской кровли, в результате чего происходит протечка дождевых вод по несущим, железобетонным конструкциям и намокание заполнения железобетонного каркаса газобетонным блоком. Допущены ошибки при выполнении гидроизоляции и водоотвода террасы 3-го этажа, в результате чего происходит протечка дождевых вод в помещение 3-го этажа, образовалась лужа, грибки, плесень. Вследствие капиллярного подсоса воды образовались высолы, происходит намокание заполнения железобетонного каркаса газобетонным блоком. По мере развития высолов строительный материал крошится и разрушается. В связи с ростом соляных кристаллов, которое вызывает сильное внутреннее напряжение в строительном материале, что провоцирует разрушение всей кладки. Допущены ошибки при выполнении гидроизоляции и водоотвода входной группы 1-го этажа, в результате чего происходит протечка дождевых вод в помещение 1-го этажа, образовалась лужа, грибки, плесень. Отделка фасадов не соответствует №, на стенах видны подтеки зеленого цвета, выступили высолы. Отсутствует организованный водоотвод дождевых вод от основания обследуемого объекта капитального строительства, в результате чего почва переувлажнена, произрастают мхи, накапливается сырость, что в свою очередь негативно сказывается на состоянии строительных материалов объекта капитального строительства. Стоимость устранения выявленных дефектов будет составлять 2 682 587,08 рублей.

Как следует из возражений ответчика, ФИО3 приобретал вышеуказанный жилой дом по Договору купли-продажи у физического лица. Дом строился прежним собственником. ФИО3 не может являться недобросовестным застройщиком и нести ответственность за обнаруженные истцом строительные недостатки. По заключению строительно-технической экспертизы выявленные дефекты являются явными и могли быть обнаружены истцом при передаче ему жилого дома, однако в течение двух лет покупатель не обращался к продавцу с какими-либо претензиями. Истец не представил доказательств того, что все обнаруженные строительные ошибки появились в результате недобросовестных действий продавца. Истец в указанном доме не проживал два года. С момента государственной регистрации Договора купли-продажи истец, как собственник, несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. В течение двух лет дом не отапливался, не проветривался, не проводились никакие работы, связанные с сохранением имущества, в течение двух лет в доме отсутствовали отопительные приборы, не работала вентиляция. Отсутствие должного ухода за домом привело к негативным последствиям. Основной договор подписан лично ФИО4 через два месяца после заключения предварительного договора. Два месяца - достаточно длительный разумный срок для ознакомления с техническим состоянием жилого дома. В этот период истец не был лишен возможности пригласить строительного эксперта, однако, на тот период истца все устраивало, что подтверждает необоснованность исковых требований. Согласно выписке из ЕГРИП, у ФИО3 в ОКВЭД отсутствует такой вид деятельности как продажа недвижимого имущества. В исковом заявлении отсутствуют доказательства того, что ответчик действовал недобросовестно и продавал имущество как индивидуальный предприниматель. ФИО3 уплачен налог за проданное имущество именно как физическим лицом. Отчуждаемое имущество никогда не принадлежало ИП ФИО3 и не находилось на балансе юридического лица.

Согласно выписке из ЕГРИП ИП ФИО3 основным видом деятельности является аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом. В дополнительных видах деятельности отсутствует такой вид деятельности, как продажа недвижимого имущества.

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2 зарегистрировала свое право собственности на жилой дом на основании уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома от ДД.ММ.ГГГГ и договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 продала ФИО3 жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> недвижимого имущества составила 6 770 000 рублей, в том числе цена земельного участка 570 000 рублей, цена жилого дома 6 200 000 рублей (п. 2.1. Договора).

Согласно налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц (форма 3-НДФЛ) за 2021 г. ФИО3 отчитался за продажу недвижимого имущества ФИО4

Довод истца о выплате ответчику суммы большей, нежели ФИО3 оплатил за покупку спорного недвижимого имущества, а именно 15 730 000 рублей, которые ПАО Сбербанк по кредитному договору были предоставлены на улучшение и благоустройство приобретенного недвижимого имущества, не нашел своего подтверждения в суде, так как истец доказательств перечисления указанной суммы не предоставил.

Кроме того, суд полагает, что заслуживает внимание тот факт, что истец зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя с ДД.ММ.ГГГГ, в качестве дополнительных видов деятельности в ЕГРИП указаны деятельность по предоставлению мест для краткосрочного проживания; аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом.

Проанализировав материалы дела, суд, приходит к выводу, что на спорные правоотношения положения Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» не распространяются, в связи с чем суд оставляет исковые требования истца без удовлетворения в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в <адрес>вой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Центральный районный суд <адрес>.

Судья В.А. Рыбаков

Мотивированное решение изготовлено 31.07.2024