Решение № 2-335/2017 от 14 мая 2017 г. по делу № 2-335/2017

Гражданское дело №


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

город ФИО3 Томской области 15 мая 2017 года

Стрежевской городской суд Томской области в составе:

председательствующего судьи Чукова Н.С.,

при секретаре Синегиной И.Ф., с участием

представителя истца адвоката Бурмейстерс Г.Г., действующей на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, ордера № от ДД.ММ.ГГГГ,

без участия истца ФИО1,

ответчика ООО «Орион»,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Орион» о признании участником договора о долевом строительстве,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Орион» (далее ООО «Орион») о признании участником договора о долевом строительстве.

В обосновании заявленных требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «Орион» в лице директора ФИО2 заключен договор № инвестирования строительства жилого дома, расположенного по строительному адресу: на условиях инвестирования сторон. В соответствии с п. 1.2 договора ответчик участвует в инвестировании объекта на основании постановления Администрации городского округа ФИО3 № от ДД.ММ.ГГГГ, договора аренды земельного участка по результатам торгов № от ДД.ММ.ГГГГ, кадастрового паспорта земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, разрешения на строительство № По данному договору ответчик обязался инвестировать строительство квартиры со следующими характеристиками: однокомнатная квартира № 8; на 2-ом этаже; проектной площадью кв.м., в том числе площадь лоджий с соответствующим понижающим коэффициентом 0,5 (п. 1.3 договора). В силу п. 1.4 договора общая стоимость указанной квартиры равна рублей. ФИО1 оплачена полная стоимость по вышеуказанному договору инвестирования, а именно: рублей ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается квитанцией ООО «Орион» №; рублей – ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается квитанцией №, рублей ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается квитанцией № от ДД.ММ.ГГГГ.

Плановый срок окончания строительства объекта определен ДД.ММ.ГГГГ. Земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 2563 кв.м. (категория земель – земли населенных пунктов), находящийся по адресу: в границах указанных в кадастровом паспорте земельного участка, под строительство малоэтажного многоквартирного дома, сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ предоставлен ООО «Орион» по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ на основании постановления Администрации городского округа ФИО3 №ж от ДД.ММ.ГГГГ. Указанный земельный участок передан ООО «Орион» в соответствии с актом приема-передачи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с кадастровым паспортом земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ, имеет кадастровый номер №. ДД.ММ.ГГГГ Муниципальным казенным учреждением Администрации городского округа ФИО3 на основании ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, ООО «Орион» было выдано разрешение на строительство жилого дома по адресу: №, которое продлено до ДД.ММ.ГГГГ. Договор с истцом заключен для приобретения квартиры для личных нужд с целью проживания в ней после приобретения в собственность. Поскольку между сторонами сложились правоотношения как участников долевого строительства, а также внесенные денежные средства предназначены для финансирования строительства конкретной квартиры, статус истца, как вкладчика не предусматривает участия в осуществлении предпринимательской деятельности общества. До настоящего времени обязательства, принятые на себя ООО «Орион», не исполнены, жилой дом в эксплуатацию не принят, квартира в собственность истца не передана. Истец, вступая с ООО «Орион» в договорные отношения по указанному договору, преследовала цель получения имущества в многоквартирном доме в собственность для личных, бытовых или семейных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью, а потому в сложившихся отношениях по строительству дома истец выступает в качестве потребителя.

Истец просит суд признать её участником договора о долевом строительстве дома по адресу: двухкомнатной квартиры № на втором этаже общей площадью кв.м.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте его проведения уведомлена, в письменном заявлении просила суд рассмотреть дело в её отсутствие с участием представителя адвоката Бурмейстерс Г.Г. (л.д. 55)

В судебном заседании представитель истца адвокат Бурмейстерс Г.Г. исковые требования ФИО1 поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просила их удовлетворить. В дополнении на возражения ответчика пояснила, что предметом искового заявления является требование о признании истца участником договора о долевом строительстве, а не понуждение к заключению договора о долевом строительстве и понуждении к государственной регистрации договора. Возражения ответчика являются не состоятельными и не основанными на законе.

Ответчик ООО «Орион» в лице его директора ФИО2, действующий на основании Устава, извещенный о времени и месте судебного заседания, в суд не явился, просил рассмотреть дело в свое отсутствие. В письменном отзыве на исковое заявление указал о невозможности признать истца участником договора о долевом строительстве поскольку, договор долевого участия в строительстве в соответствии с ФЗ № 214 от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»,должен пройти государственную регистрацию с полным пакетом соответствующих документов. Кроме того, в силу названного закона минимальная страховая сумма по договору страхования, в пределах которой при наступлении страхового случая страховщик должен будет осуществить страховое возмещение, рассчитывается исходя из цены договора участия в долевом строительстве и не может быть менее суммы, рассчитанной исходя из общей площади жилого помещения, передаче участнику долевого строительства, и показателя средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья в субъектах РФ, который определен федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и (или) реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства. Цены договоров инвестирования, выше перечисленных инвесторов, меньше 35000 рублей за кв.м, что противоречит условиям страхования, так как средняя рыночная цена по Томской области составляет 35000 рублей, то есть истцу нужно будет доплатить разницу между ценой договора инвестирования и договором участия в долевом строительстве, и пока условия договора долевого строительства не будут выполнены, квартира не будет передана по акту приема-передачи дольщику. Договор инвестирования не требует регистрации и после окончания строительства их можно перевести в договор купли-продажи, что исключают договор долевого участия в строительстве. С каким бы застройщиком ООО «Орион» не заключило договор, чтобы закончить строительство, договоры инвестирования заключенные с физическими лицами останутся за ООО «Орион» для дальнейшей передачи квартир инвесторам (физическим лицам). На сегодняшний день предприятие ищет возможности для продолжения строительства. Во время заключения договора на строительство многоквартирного дома инвесторам предлагались два варианта договоров – договор инвестирования, где цена за кв.м меньше 35 000 рублей, или договор долевого участия, где цена кв.м должна быть не менее 35 000 рублей. Выбор истца сделан в пользу договора инвестирования. Это обговаривалось в устной форме беседы, и в формат договора не было внесено.

В соответствии с п. 5 ст. 167 ГПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие сторон.

Заслушав представителя истца, изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона ФЗ-№39 от 25.02.1999 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», инвестиционная деятельность - это вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

В силу ст. 8 названного закона отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации

В соответствии с ч. 1 и ч. 4 ст. 4 данного закона субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений (далее - субъекты инвестиционной деятельности), являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица. Подрядчики - физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда и (или) государственному или муниципальному контракту, заключаемым с заказчиками в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Подрядчики обязаны иметь лицензию на осуществление ими тех видов деятельности, которые подлежат лицензированию в соответствии с федеральным законом. Подрядчики - физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда и (или) государственному или муниципальному контракту, заключаемым с заказчиками в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Подрядчики обязаны иметь лицензию на осуществление ими тех видов деятельности, которые подлежат лицензированию в соответствии с федеральным законом.

Согласно ст. 6 Федерального закона ФЗ-№39 от 25.02.1999 инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

Как следует из п. 1 ст. 3 этого же закона объектами капитальных вложений в Российской Федерации являются находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами. Условия любого инвестиционного договора порождает обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Согласно ст. 2 данного закона в качестве застройщика могут выступать юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства граждан организаций для строительства (создания) на земельном участке многоквартирных домов или иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство. Лишь отвечающие указанным требованиям застройщики имеют право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Орион» (предприятие) в лице директора ФИО2 и ФИО1 (инвестор) заключен договор инвестирования строительства жилого дома №, предметом которого является деятельность по инвестированию строительства жилого дома, расположенного по строительному адресу: , именуемый в дальнейшем Объект, на условиях инвестирования сторон (п. 1.1).

Предприятие участвует в инвестировании объекта на основании: постановления Администрации городского округа ФИО3 № от ДД.ММ.ГГГГ, договора аренды земельного участка по результатам торгов № от ДД.ММ.ГГГГ, кадастрового паспорта земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, разрешения на строительство № (п. 1.2).

Инвестор осуществляет инвестирование строительства квартиры со следующими характеристиками: 2-х комнатная квартира, на 2-ом этаже, №; общей проектной площадью кв.м., в том числе площадь лоджий с соответствующим понижающим коэффициентом 0,5; затраты на остекление лоджий входят в цену договора (п. 1.3).

Объем инвестирования составляет рублей, из расчета 29 000 рублей за 1 кв.м. общей площади, в том числе площадь лоджий с соответствующим понижающим коэффициентом 0,5, что составляет рублей за 1 кв.м. (п. 1.4).

Плановый срок окончания строительства Объекта ДД.ММ.ГГГГ. В случае принятия исполнительной власти решения об изменении срока окончания строительства объекта установленный срок изменяется в соответствии с решением органа исполнительной власти (п. 1.5).

Инвестор обязуется оплатить стоимость строительства квартиры общей площадью кв.м. на втором этаже, №, в полном объёме в порядке, размерах и сроки, установленные в п. 3 договора (п. 2.1).

В течение 6-ти месяцев после даты ввода Объекта в эксплуатацию, полной оплаты инвестором своего долевого участия, указанного в п. 1.4, в выполнения последним своих обязательств по п. п. 3.1, 3.2 и 4.5 настоящего договора передать «Инвестору» оплаченную квартиру актом приема-передачи (п. 2.2.4).

Обеспечить инвестора всеми необходимыми документами согласно существующему порядку для оформления права собственности на квартиру. Расходы, связанные с государственной регистрацией права собственности инвестора на квартиру, определяются дополнительным соглашением сторон и в стоимость договора не входят (п. 2.2.5).

Инвестор обеспечивает оплату стоимости строительства своей доли жилья в следующем порядке: до ДД.ММ.ГГГГ «Инвестор» выплачивает рублей; до ДД.ММ.ГГГГ «Инвестор» выплачивает рублей. Возможно досрочное погашение второго платежа (п. 3.1).

Стоимость одного кв.м. площади, указанная в п. 1.4 договора, изменению не подлежит (п. 3.3) (л.д. 8-10).

ФИО1 оплачена полная стоимость по договору инвестирования, что подтверждается квитанциями ООО «Орион» № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму рублей, № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму рублей и квитанцией № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму рублей (л.д. 11). Таким образом, истец свои обязательства по договору выполнила в полном объеме.

Земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 2563 кв.м. (категория земель – земли населенных пунктов), находящийся по адресу: в границах указанных в кадастровом паспорте земельного участка, под строительство малоэтажного многоквартирного дома, сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ был предоставлен ООО «Орион» по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ на основании постановления Администрации городского округа ФИО3 №ж от ДД.ММ.ГГГГ. Указанный земельный участок передан ООО «Орион» в соответствии с актом приема-передачи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 13-14, 16, 17).

В соответствии с кадастровым паспортом земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ, имеет кадастровый номер № (л.д. 18-19).

ДД.ММ.ГГГГ МКУ Администрации городского округа ФИО3 на основании ст. 51 ГК РФ застройщику ООО «Орион» выдано разрешение на строительство жилого дома по адресу: №, которое продлено до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 12).

В силу ст.ст. 309, 310 ГК РФ договорные обязательства должны исполняться надлежащим образом и в установленные законом сроки, односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим.

Согласно постановлению Пленума Верховного Суда РФ № 7 от 29.09.2009 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» под действие законодательства о защите прав потребителей подпадают отношения, вытекающие из любых договоров, направленных на удовлетворение личных (бытовых) нужд граждан, не связанных с извлечением прибыли.

Обзором Верховного Суда РФ «По отдельным вопросам судебной практике о применении законодательства о защите прав потребителей при рассмотрении гражданских дел. Вопросы применения норм материального права» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 01.02.2012) установлено, что к отношениям, возникающим из договора, заключенного гражданином-инвестором, являющимся участником долевого строительства многоквартирного дома, в целях приобретения в собственность жилого помещения для личных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей.

В судебном заседании установлено и следует из пояснений представителя истца, что заключая с ответчиком договор инвестирования, истец преследовал цель получения имущества (квартиры) в многоквартирном доме в собственность для личных, бытовых или семейных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью, то в сложившихся отношениях по строительству дома истец выступает в качестве потребителя. При этом сторонами в указанном договоре были определены существенные условия договора, объект строительства, срок сдачи жилого дома в эксплуатацию, соответствующие требованиям Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ.

До настоящего времени обязательства, принятые на себя ООО «Орион», не исполнены, жилой дом в эксплуатацию не принят, квартира в собственность истца не передана.

22.06.2016 Департаментом архитектуры и строительства Томской области в отношении ООО «Орион» вынесено предписание № об устранении нарушения законодательства в области долевого строительства в срок до ДД.ММ.ГГГГ. В данном предписании указано на нарушение ООО «Орион» требований ч. 2 ст. 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В содержании нарушения указано о привлечении денежных средств ФИО1 по договору инвестирования строительства жилого дома №.

По информации Департамента архитектуры и строительства Томской области контрольная проверка ООО «Орион» не проводилась.

Установленные обстоятельства ответчиком не опровергнуты, доказательств обратного ответчиком в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ суду не предоставлено.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что между сторонами сложились правоотношения как участников долевого строительства, а также внесенные денежные средства предназначены для финансирования строительства конкретной квартиры, статус истца, как вкладчика, не предусматривает участия в осуществлении предпринимательской деятельности общества.

В связи с изложенным суд находит правовые основания для удовлетворения исковых требований о признании истца участником договора о долевом строительстве, а доводы ответчика не состоятельными.

На основании положений ст. 103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в силу закона был освобождён истец, взыскивается судом с ответчика ООО «Орион».

Размер, подлежащий взысканию государственной пошлины в соответствии с пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ составляет рублей.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Орион» о признании участником договора о долевом строительстве удовлетворить.

Признать ФИО1 участником договора о долевом строительстве дома по адресу: двухкомнатной квартиры № на втором этаже общей площадью квадратных метров.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Орион» в доход местного бюджета Муниципального образования городской округ ФИО3 Томской области государственную пошлину в размере рублей.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд путём подачи апелляционной жалобы через Стрежевской городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий: подпись Н.С.Чуков

Верно. Судья: _____________________ Н.С.Чуков