Апелляционное определение № 33-736/2026 от 23 марта 2026 г.

Судья Ельчанинова А.Г. УИД 65RS0010-01-2025-000280-61

Докладчик Стародубцева М.А. Дело №33-736/2026 (№2-254/2025)


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

24 марта 2026 года город Южно-Сахалинск

Судебная коллегия по гражданским делам Сахалинского областного суда в составе:

председательствующего Стародубцевой М.А.,

судей Марьенковой А.В., Осколковой А.Н.,

при помощнике судьи Дубовенко Н.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Охинского городского суда Сахалинской области гражданское дело по исковому заявлению Ф.И.О.1 Ф.И.О.1 к администрации Охинского муниципального округа Сахалинской области о взыскании денежной компенсации стоимости нежилого помещения, судебных расходов, по апелляционной жалобе исполняющего обязанности главы Охинского муниципального округа Ф.И.О.2 на решение Охинского городского суда Сахалинской области от 24 ноября 2025 года.

Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Стародубцевой М.А., пояснения представителя истца ФИО1, представителя ответчика Ф.И.О.4 судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ДД.ММ.ГГГГ Ф.И.О.1 обратился в суд с иском к администрации Охинского муниципального округа Сахалинской области о взыскании денежной компенсации (выкупной цены) за нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, площадью 573,1 кв.м., кадастровый №, в размере 23 794 000 рублей. В обоснование заявленных исковых требований указывал, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ истец является собственником указанного нежилого помещения. Многоквартирный жилой дом, в котором расположено данное нежилое помещение, на основании постановления главы муниципального образования городской округ «Охинский» от ДД.ММ.ГГГГ № признан аварийным и подлежащим сносу до ДД.ММ.ГГГГ. Полагал, что имеет право на получение выкупной цены за принадлежащее ему нежилое помещение, подлежащее изъятию при указанных обстоятельствах. В досудебном порядке ответчик отказал в предоставлении спорного возмещения, сославшись на то, что средства на его выплату собственникам нежилых помещений бюджетом муниципального округа не предусмотрены, в связи с чем, истец, с учетом представленных уточнений от ДД.ММ.ГГГГ, просил суд взыскать с ответчика денежную компенсацию в размере 24 481 686 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 137 445 рублей.

Определениями суда от 07 октября и ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьих лиц на стороне ответчика привлечены Управление Росреестра по Сахалинской области, Департамент архитектуры, земельных и имущественных отношений администрации Охинского муниципального округа, Финансовое управление Охинского муниципального округа Сахалинской области.

Решением Охинского городского суда Сахалинской области от 24 ноября 2025 года с администрации Охинского муниципального округа Сахалинской области за счет средств бюджета Охинского муниципального округа Сахалинской области в пользу Ф.И.О.1 взыскана выкупная стоимость нежилого помещения, общей площадью 573,1 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, в связи с изъятием его в муниципальную собственность в размере 24 481 686 рублей, судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 137 445 рублей.

Кроме того, с Охинского муниципального округа Сахалинской области в лице администрации Охинского муниципального округа Сахалинской области за счет средств бюджета Охинского муниципального округа Сахалинской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Дальневосточная оценочная компания» взыскана доплата расходов на проведение судебной экспертизы в размере 2 999, 67 рублей.

Указано, что вынесенное решение является основанием для регистрации прекращения права собственности Ф.И.О.1 на нежилое помещение общей площадью 573,1 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, и основанием для регистрации права муниципальной собственности администрации муниципального образования городской округ «Охинский» на указанное помещение.

В апелляционной жалобе представитель ответчика просит решение суда отменить или изменить в части, исключив из взыскиваемой суммы размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. Приводит доводы о том, что указанная компенсация не подлежит взысканию, поскольку дом признан аварийным и не подлежащим капитальному ремонту в 1996 году в связи с произошедшим землетрясением, в связи с чем, региональным оператором не производилось начисление взносов на капитальный ремонт здания.

Письменных возражений на апелляционную жалобу не поступило.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика ФИО2 настаивает на доводах апелляционной жалобы, представитель истца ФИО1 просит решение суда оставить без изменения.

Истец Ф.И.О.1 представители третьих лиц Управления Росреестра по Сахалинской области, Департамента архитектуры, земельных и имущественных отношений администрации Охинского муниципального округа, Финансового управления Охинского муниципального округа Сахалинской области, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще, представитель Финансового управления ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие, иные лица причины неявки суду не сообщили, в этой связи на основании части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы в порядке пункта 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив эти доводы, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частями 1, 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В силу части 10 статьи 32 указанного кодекса, признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (часть 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Как следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Ф.И.О.1 приобрел у Ф.И.О.3 нежилое помещение (магазин) на 1 этаже в 4 - этажном многоквартирном жилом <адрес>, площадью 573,10 кв.м., с кадастровым номером № Сведений о нахождении дома в аварийном состоянии ни договор купли-продажи, ни акт приема-передачи недвижимости не содержат. Право собственности истца на указанное нежилое помещение зарегистрировано в установленном порядке ДД.ММ.ГГГГ.

Заключением межведомственной комиссии муниципального образования городской округ «Охинский» от ДД.ММ.ГГГГ №, основанным на заключении ООО «Инженерно-техническая компания «Феникс» по результатам технического обследования указанного многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ №, дом признан аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением главы муниципального образования городской округ «Охинский» от ДД.ММ.ГГГГ №, на основании заключения межведомственной комиссии указанный многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу, установлен срок его расселения до ДД.ММ.ГГГГ; на день рассмотрения дела дом не снесен.

Постановлением главы муниципального образования городской округ «Охинский» от ДД.ММ.ГГГГ № земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1254 кв.м., расположенный под многоквартирным домом, и жилые помещения в нем изъяты для муниципальных нужд с предоставлением собственникам жилых помещений, возмещения по соглашению об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд.

Постановлением Правительства Сахалинской области № от ДД.ММ.ГГГГ утверждена региональная адресная программа «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории Сахалинской области в 2021-2016 годах», сведения об аварийном жилищном фонде, признанном таковым с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ представлены в таблице №. Спорный жилой дом включен в реестр жилищного фонда согласно Приложению № за порядковым номером 777, где дата признания дома аварийным указана ДД.ММ.ГГГГ, планируемая дата окончания переселения ДД.ММ.ГГГГ.

Также спорный дом включен в реестр аварийного жилищного фонда, который указан в приложении № к муниципальной программе «Обеспечение населения Охинского муниципального округа качественным жильем», утвержденной постановлением администрации муниципального образования городской округ «Охинский» от ДД.ММ.ГГГГ №. Данной муниципальной программой установлен планируемый срок расселения многоквартирного дома - ДД.ММ.ГГГГ.

В связи с наличием между сторонами спора о размере возмещения по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Дальневосточная оценочная компания».

Согласно заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ на дату проведения исследования объекта оценки рыночная стоимость нежилого помещения (магазина), включающая стоимость долей в праве общей собственности на земельный участок под домом и общедомовое имущество, составляет 15 697 209 рублей, сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт объекта оценки на день проведения исследования объекта оценки составляет 8 784 477 рублей.

Разрешая спор по существу на основании приведенных норм права и изложенных обстоятельств, установив, что в связи с изъятием органом местного самоуправления для муниципальных нужд земельного участка и принадлежащего собственнику помещения, истец имеет право на равноценное возмещение за изымаемое имущество, приняв во внимание судебную оценочную экспертизу, суд первой инстанции определил денежное возмещение за изымаемое нежилое помещение в размере 24 481 686 рублей. При этом суд признал обоснованным включение в размер возмещения стоимость непроизведенного капитального ремонта на дату проведения оценки.

Судебная коллегия с выводами суда о праве истца на получение возмещения за изымаемое для муниципальных нужд нежилое помещение соглашается, однако находит заслуживающим внимания доводы ответчика о необоснованно завышенном размере взысканной суммы за непроизведенный капитальный ремонт.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года также разъяснено, что выкупная цена изымаемого жилого помещения включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Под капитальным ремонтом объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов), согласно пункту 14.2 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, понимается замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 04 июля 1991 года №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Аналогичная правовая позиция содержится в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2012 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 декабря 2012 года (вопрос №2).

Как следует из позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 12 марта 2019 года №577-О, учитывая, что капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме предполагает устранение неисправностей изношенных конструктивных элементов общего имущества (включая отдельные элементы строительных конструкций и инженерных систем многоквартирного дома), в том числе их восстановление или замену, и результатами его проведения являются не только поддержание многоквартирного дома в состоянии, соответствующем санитарным и техническим требованиям, но и улучшение эксплуатационных характеристик как здания в целом, так и всех расположенных в нем помещений, а значит, увеличение их рыночной стоимости, исполнение бывшим наймодателем публичной обязанности по проведению капитального ремонта многоквартирного дома, нуждавшегося в таком ремонте на дату приватизации первого расположенного в нем жилого помещения, отвечает интересам всех собственников помещений данного дома, что в полной мере согласуется с конституционным принципом равенства (статья 19 Конституции Российской Федерации). При этом сама по себе публичная обязанность бывшего наймодателя по проведению капитального ремонта многоквартирного дома не может рассматриваться как вновь возникающая по отношению к каждому новому собственнику всякий раз при приватизации отдельного жилого помещения в многоквартирном доме, нуждающемся в таком ремонте на момент приватизации соответствующего жилого помещения.

Возложение же на бывшего наймодателя обязанности по проведению капитальных ремонтов многоквартирного дома, потребность в которых будет возникать на момент приватизации каждого последующего помещения в таком доме, повлечет за собой неосновательное обогащение собственников тех помещений, при приватизации которых нуждаемость дома в работах по капитальному ремонту отсутствовала.

Законодательное определение механизма исполнения бывшими наймодателями жилых помещений в многоквартирных домах государственного и муниципального жилищных фондов обязанности по проведению капитального ремонта нуждавшихся в нем домов было обусловлено реализацией предписаний, содержащихся в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 12 апреля 2016 года №10-П, которым федеральному законодателю было поручено установить такого рода механизм, согласованный с закрепленным Жилищным кодексом Российской Федерации порядком проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (пункт 1 резолютивной части) (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 12 марта 2019 года №577-О по запросу группы депутатов Государственной Думы о проверке конституционности положения статьи 190.1 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Исходя из этого Федеральным законом от 20 декабря 2017 года №399-ФЗ Жилищный кодекс Российской Федерации дополнен статьей 190.1, устанавливающей особенности организации капитального ремонта многоквартирных домов, в которых требовалось проведение такого ремонта на дату приватизации первого жилого помещения, а в статью 16 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» было внесено уточнение в виде отсылки к жилищному законодательству Российской Федерации в части установления порядка проведения капитального ремонта указанных многоквартирных домов бывшим наймодателем.

В соответствии с частью 1 статьи 190.1 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае, если до даты приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме такой многоквартирный дом был включен в перспективный и (или) годовой план капитального ремонта жилищного фонда в соответствии с нормами о порядке разработки планов капитального ремонта жилищного фонда, действовавшими на указанную дату, но капитальный ремонт на дату приватизации первого жилого помещения проведен не был, и при условии, что капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме после даты приватизации первого жилого помещения до даты включения такого многоквартирного дома в региональную программу капитального ремонта не проводился за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации, местного бюджета, капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями настоящей статьи проводит орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на дату приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме выступать соответственно от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в качестве собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, являвшиеся наймодателем (далее - бывший наймодатель). В случае, если за счет средств соответствующих бюджетов проведен капитальный ремонт только отдельных элементов общего имущества в многоквартирном доме, обязанность бывшего наймодателя по проведению капитального ремонта распространяется на те элементы общего имущества в многоквартирном доме, капитальный ремонт которых не был проведен.

Согласно части 2 данной статьи, перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, которые требовалось провести на дату приватизации первого жилого помещения в таком доме в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, действовавшими на указанную дату, определяется бывшим наймодателем в порядке, установленном субъектом Российской Федерации, из числа установленных частью 1 статьи 166 настоящего Кодекса. Стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме определяется исходя из предельной стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, определенной нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в соответствии с требованиями части 4 статьи 190 настоящего Кодекса. Срок проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме определяется в соответствии с региональной программой капитального ремонта.

Таким образом, законом прямо предусмотрено применение перечня услуг и работ, установленного частью 1 статьи 166 Жилищного кодекса Российской Федерации, при установлении услуг и работ, которые требовалось провести на дату приватизации бывшим наймодателем.

Часть 1 статьи 166 Жилищного кодекса Российской Федерации содержит исчерпывающий перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. Данный перечень включает в себя: 1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; 2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт; 3) ремонт крыши; 4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; 5) ремонт фасада; 6) ремонт фундамента многоквартирного дома.

Вместе с тем, принимая во внимание, что после приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме, относящегося к муниципальному жилищному фонду, публично-правовое образование несет бремя содержания общего имущества в многоквартирном доме соразмерно его доле в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, то есть перестает лишь единолично нести бремя содержания такого многоквартирного дома в целом, включая единоличную обязанность по проведению капитального ремонта, юридически значимыми по делу обстоятельствами являются: нуждаемость многоквартирного дома, относящегося к муниципальному жилищному фонду, в проведении капитального ремонта на дату приватизации первого жилого помещения в нем; фактическое проведение капитального ремонта общего имущества; объем необходимых работ по капитальному ремонту на дату приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме и их стоимость.

После приватизации первого жилого помещения обязательство по производству последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений, в том числе, на гражданах, приватизировавших жилые помещения.

Между тем, от установления указанных юридически значимых обстоятельств суд первой инстанции уклонился.

Из материалов дела следует, что многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>, ДД.ММ.ГГГГ постройки, дата заключения первого договора приватизации в доме – ДД.ММ.ГГГГ.

Однако, при назначении по делу судебной экспертизы судом первой инстанции не ставился перед экспертом вопрос о размере компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, исходя из объема необходимых работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме на дату приватизации первого жилого помещения в нем, учитывая год постройки многоквартирного дома, продолжительность эксплуатации конструктивных элементов здания и инженерного оборудования, в ценах на момент проведения экспертизы.

Согласно статье 190.1 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность по осуществлению капитального ремонта за счет наймодателя возникает в том случае, если до даты приватизации первого жилого помещения (в данном случае до 1993 года) возникала обязанность по проведению капитального ремонта в рамках каждого конструктивного элемента.

Оценивая представленные доказательства, и разрешая вопрос о нуждаемости дома в проведении капитального ремонта на момент приватизации первого жилого помещения (ДД.ММ.ГГГГ), принимая во внимание отсутствие в материалах дела сведений о состоянии многоквартирного дома на указанную дату, тогда как на ДД.ММ.ГГГГ износ дома уже составлял 25%, что следует из технического паспорта на жилой дом по спорному адресу, судебная коллегия полагает, что нуждаемость жилого дома в проведении капитального ремонта может быть определена на основании нормативных сроков его эксплуатации.

Так, в соответствии с пунктом 2 Приказа Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении методических рекомендаций установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме» при определении необходимости проведения капитального ремонта рекомендуется применять ведомственные строительные нормы № и № «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения», утвержденные приказом Государственного комитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР от ДД.ММ.ГГГГ № (далее – №)).

Продолжительность эффективной эксплуатации зданий и объектов крупнопанельных, крупноблочных, со стенами из кирпича, естественного камня и т.п. с железобетонными перекрытиями при нормальных условиях эксплуатации (жилые дома, а также здания с аналогичным температурно-влажностным режимом основных функциональных помещений) до постановки на капитальный ремонт составляет 15-20 лет - приложение № ведомственных строительных норм №

Приложением № к Положению № установлен минимальный срок эффективной эксплуатации отдельных элементов жилых зданий до капитального ремонта, то есть период времени, в течение которого тот или иной конструктивный элемент является безопасным для неопределенного круга лиц и по истечении которого требует капитального ремонта.

Так, в соответствии с приложением № к Положению № минимальной продолжительностью эффективной эксплуатации элементов жилого дома до капитального ремонта, которая составляет: для свайного фундамента - 50 лет, для стен и перегородок - 30 лет, для перекрытий железобетонных - 80 лет, для полов деревянных - 30 лет, для полов с линолеумным покрытием - 10 лет, для проемов - 40 лет, для отделочных работ - 5 - 10 лет, для оконных проемов - 40 лет, для внутренней отделки - 5 лет, для внутренних санитарно-технических и электрических устройств - 40 лет, для отопления - 30 лет, для водоснабжения и канализации - 30 лет, для электроосвещения - 20 лет. Периодичностью проведения капитального ремонта в жилом доме с III группой капитальности - не реже 1 раза в 20 лет.

Таким образом, с учетом года возведения многоквартирного дома (ДД.ММ.ГГГГ), указанных в приложении № к Положению № параметров для определения минимальной продолжительности эксплуатации элементов здания до капитального ремонта и отсутствия сведений о проведении капитального ремонта в доме с начала ввода в эксплуатацию, судебная коллегия приходит к выводу о наличии нуждаемости многоквартирного дома на дату приватизации первого жилого помещения в нем в 1993 году в капитальном ремонте и возникновении в данной связи у наймодателя обязанности по проведению капитального ремонта на момент приватизации.

Поскольку в нарушение требований статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательств исполнения обязанностей по проведению капитального ремонта спорного жилого дома либо отсутствия нуждаемости в проведении такого ремонта на момент приватизации первой квартиры в доме не представлено, как и доказательств, свидетельствующих тому, что на момент передачи многоквартирного дома в 1993 году в муниципальную собственность жилой дом не соответствовал предъявляемым требованиям, следовательно, обязанность по проведению капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя (органа государственной власти или органа местного самоуправления) и не исполненная им на момент приватизации жилого помещения в этом доме, сохраняется до исполнения обязательства.

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии у суда первой инстанции правовых оснований для взыскания компенсации истцу суммы за непроизведенный капитальный ремонт при изъятии нежилого помещения в объеме на дату проведения оценки.

Ответчиком в материалы дела представлен расчет, подготовленный ООО «Антикризисный центр», согласно которому стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт на дату первой приватизации составляет 32 986 рублей. Свой вариант расчета стоимости компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в нарушение положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации сторона истца не представила, ходатайства о назначении дополнительной судебной оценочной экспертизы не заявила, тогда как препятствий для реализации процессуальных прав, предусмотренных статьями 35 и 57 указанного кодекса, в том числе по предоставлению доказательств, не имелось.

Судебная коллегия приняла указанный документ в качестве нового доказательств по делу, с учетом разъяснений, данных в пункте 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции», поскольку он направлен на установление значимых обстоятельств по делу.

В этой связи на основании части 2 статьи 328, статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда первой инстанции в части размера выкупной стоимости подлежащего изъятию нежилого помещения подлежит изменению, с администрации Охинского муниципального округа в пользу Ф.И.О.1 подлежит взысканию 15 730 195 рублей. В удовлетворении исковых требований в большем размере Ф.И.О.1 надлежит отказать.

С учетом изменения решения суда первой инстанции, исковые требования Ф.И.О.1 удовлетворены на 64,25% (15 730 195 /24 481 686 х 100%). В связи с чем, судебная коллегия также приходит к выводу об изменении решения суда в части размера расходов по уплате государственной пошлины и за производство судебной экспертизы, учитывая частичное удовлетворение исковых требований и положения статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Охинского городского суда Сахалинской области от 24 ноября 2025 года изменить в части размера денежного возмещения (выкупной цены) за нежилое помещение, судебных расходов по уплате государственной пошлины и по оплате за производство судебной экспертизы.

Изложить резолютивную часть решения суда в следующей редакции.

Исковые требования Ф.И.О.1 к администрации Охинского муниципального округа Сахалинской области о взыскании денежной компенсации стоимости нежилого помещения, судебных расходов удовлетворить частично.

Взыскать с администрации Охинского муниципального округа Сахалинской области (ОГРН №, №) за счет средств бюджета Охинского муниципального округа Сахалинской области в пользу Ф.И.О.1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес>, паспорт №, выкупную стоимость нежилого помещения, общей площадью 573,1 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, в связи с изъятием его в муниципальную собственность в размере 15 730 195 рублей, судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 88 308,41 рублей, с отказом в удовлетворении исковых требований в большем размере.

После выплаты администрацией Охинского муниципального округа Сахалинской области указанного возмещения за нежилое помещение прекратить право собственности Ф.И.О.1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес>, паспорт № на нежилое помещение общей площадью 573,1 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, признать право собственности Охинского муниципального округа Сахалинской области на указанное нежилое помещение.

Взыскать с Охинского муниципального округа Сахалинской области в лице администрации Охинского муниципального округа Сахалинской области за счет средств бюджета Охинского муниципального округа Сахалинской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Дальневосточная оценочная компания» (ОГРН №, ИНН №) доплату расходов на проведение судебной экспертизы в размере 2999, 67 рублей.

Взыскать с Ф.И.О.1 оглы, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес>, паспорт № в пользу Охинского муниципального округа Сахалинской области расходы за производство судебной экспертизы в размере 18 947,15 рублей.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в течение трех месяцев в Девятый кассационный суд общей юрисдикции путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение составлено 03 апреля 2026 года.

Председательствующий М.А. Стародубцева

Судьи А.В. Марьенкова

А.Н. Осколкова