Апелляционное определение № 33-893/2026 от 16 марта 2026 г.

УИД 29RS0005-01-2025-000955-74

Судья Олупкина Д.В.

Дело № 2-515/2025

17 марта 2026 г.

Докладчик Рассошенко Н.П.

Дело № 33-893/2026

г. Архангельск


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Архангельского областного суда в составе: председательствующего судьи Мананниковой Т.А.,

судей Рассошенко Н.П., Рудь Т.Н.

при секретаре судебного заседания Бородиной Е.Г.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Стройкомплекс» к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи недвижимости, применении последствий расторжения договора и по встречному иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Стройкомплекс» о взыскании задолженности по договору, неустойки по апелляционной жалобе истца (ответчика по встречному иску) общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Стройкомплекс» на решение Исакогорского районного суда г. Архангельска от 27 ноября 2025 г.

Заслушав доклад судьи областного суда Рассошенко Н.П., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

ООО «Специализированный застройщик «Стройкомплекс» обратилось в суд с иском к ФИО1 о расторжении договор купли-продажи № от 16 апреля 2024 г., применении последствий расторжения договора.

В обоснование исковых требований указано, что 16 апреля 2024 г. между сторонами заключен договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. Цена объекта покупателем не уплачена, жилое помещение по акту приема-передачи не передано, покупателем не принято. Квартира была приобретена истцом с целью дальнейшей безвозмездной передачи в муниципальную собственность во исполнение обязательств по расселению граждан в рамках реализации договора о комплексном развитии территории жилой застройки. Однако согласие граждан на предоставление указанной квартиры истцом не получено, жилые помещения многоквартирного дома <адрес> имеют ряд недостатков. При наличии претензий к качеству жилого помещения истцом принято решение о расторжении договора купли-продажи.

Определением от 24 сентября 2025 г. к производству суда принят встречный иск ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Стройкомплекс» о взыскании задолженности по договору в размере 5 200 000 руб., неустойки.

В обоснование встречных требований указано, что денежные средства по договору от 16 апреля 2024 г. продавцу не переданы, однако государственная регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю состоялась 17 апреля 2024 г. Перед продажей квартиры жилое помещение было осмотрено покупателями, претензий по качеству недвижимого имущества не поступало. Договором купли-продажи квартиры предусмотрено, что за нарушение покупателем порядка и срока уплаты стоимости квартиры, предусмотренных условиями договора, продавец вправе потребовать уплаты пеней в размере 0,01 % от не уплаченной в срок суммы за каждый день просрочки. В претензионном порядке требования обществом не исполнены.

В ходе судебного разбирательства к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены администрация городского округа «Город Архангельск», ГКУ АО «Главное управление капитального строительства», ООО «Арктическая строительная компания».

В судебном заседании представитель истца (ответчика по встречному иску) ФИО2 первоначальные требования поддержала, со встречным иском не согласилась.

Представитель ответчика (истца по встречному иску) ФИО3 в судебном заседании с первоначальными требованиями не согласилась, встречные требования поддержала.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Решением Исакогорского районного суда г. Архангельска от 27 ноября 2025 г. иск ООО «Специализированный застройщик «Стройкомплекс» к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи недвижимости, применении последствий расторжения договора оставлен без удовлетворения.

Встречный иск ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Стройкомплекс» о взыскании задолженности по договору, неустойки удовлетворен. С ООО «Специализированный застройщик «Стройкомплекс» (ИНН <***>) в пользу ФИО1 (<данные изъяты>) взысканы задолженность по договору от 16 апреля 2024 г. в размере 5 200 000 руб., неустойка за период с 16 мая 2024 г. по 27 ноября 2025 г. в размере 291 720 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 4 000 руб., всего 5 495 720 руб.

С ООО «Специализированный застройщик «Стройкомплекс» (ИНН <***>) в доход местного бюджета взыскана государственная пошлина в размере 56 400 руб.

С данным решением не согласился истец (ответчик по встречному иску) ООО «Специализированный застройщик «Стройкомплекс», в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении первоначальных исковых требований и об отказе в удовлетворении встречных исковых требований. Указано, что при вынесении решения судом неверно применены нормы материального и процессуального права. Судом было исследовано заключение эксперта ООО «Респект», в котором в п. 2.6 таблицы дефектов, представленной на стр. 40, указано, что в квартире имеются очаги биопоражения. Экспертом сделан вывод, что данный дефект является устранимым, однако документальное подтверждение данного факта, как и результаты микробиологической экспертизы, которую эксперт должен был произвести для установления характера очагов биопоражения и их влияния на здоровье человека, в материалы дела не представлены. Таким образом, вопрос о том, являются ли недостатки квартиры несущественными, судом в полной мере не исследован.

В возражениях на апелляционную жалобу третье лицо ООО «АСК» просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на апелляционную жалобу, выслушав пояснения представителя истца (ответчика по встречному иску) ФИО2, поддержавшей апелляционную жалобу, представителя ответчика (истца по встречному иску) ФИО3, не согласившейся с доводами апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу п. 2 ст. 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

На основании п. 1 ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Судом первой инстанции установлено, что 16 апреля 2024 г. между ФИО1 (продавец) и ООО «Специализированный застройщик «Стройкомплекс» (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры №, по которому продавец обязалась передать в собственность покупателя квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

По соглашению сторон стоимость квартиры составляет 5 200 000 руб. (п. 1.7).

Сумму в размере 5 200 000 руб. покупатель уплачивает в течение 14 рабочих дней с момента перехода права собственности на квартиру (п. 3.1.1).

За нарушение покупателем порядка и срока уплаты стоимости квартиры, предусмотренных п. 3.1 настоящего договора, продавец вправе потребовать уплаты пеней в размере 0,01 % от не уплаченной в срок суммы за каждый день просрочки (п. 4.2).

Государственная регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю состоялась 17 апреля 2024 г.

Из пояснений представителя ООО «СЗ «Стройкомплекс» следует, что квартира была приобретена для дальнейшей безвозмездной передачи в муниципальную собственность во исполнение обязательств по расселению граждан в рамках реализации договора о комплексном развитии территории жилой застройки. Однако согласие граждан на предоставление вышеуказанной квартиры не получено, так как жилые помещения многоквартирного дома <адрес> имеют ряд недостатков.

По ходатайству истца (ответчика по встречному иску) судом назначена экспертиза, производство которой поручено ООО «Респект».

Согласно заключению эксперта № от 04 сентября 2025 г. в жилом помещении, расположенном по адресу: <адрес>, имеются дефекты, не соответствующие строительно-нормативной документации, а именно:

- деформация линолеума в виде волнообразных вздутий – прихожая, кухня, жилая комната № 1-4, коридор (п. 8.14.1 СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия»);

- повреждение обоев:

в виде подтеков бледно-коричневого (бледно-серого) цвета – прихожая, кухня, жилая комната № 1, жилая комната № 3-4,

в виде поверхностного загрязнения бледно-коричневого цвета в форме полос – жилая комната № 1-2,

в виде загрязнений с участками просвечивания клеевого состава, свидетельствующие о нарушении технологии оклейки или некачественной подготовке основания – прихожая, кухня, жилая компания № 1-2,

в виде отслоения обоев в местах стыка полотен – прихожая, кухня, коридор, жилая комната № 3,

в виде точечных загрязнений черного цвета на лицевой поверхности обоев – коридор (п. 7.6.4, п. 7.6.15 СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия»);

очаги биопоражения в виде темных пятен ворсистой структуры, морфологически соответствующие плесени/грибку, и проявляющиеся с основания стен сквозь бумажную основу полотен – прихожая, коридор, жилая компания № 3 (п. 7.6.15 СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия»);

- загрязнения поверхности стены в виде черных полос и светлых пятен – ванная (п. 7.5.5 СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия»);

- нарушение целостности гидроизоляционного контура сифона ванны, приводящее к протечке воды в подмоечное пространство – ванная (п. 8.1 СП 40-102-2000 «Проектирование и монтаж трубопроводов систем водоснабжения и канализации из полимерных материалов. Общие требования; п. 6.1, п. 6.2 СП 40-107-2003 «Проектирование, монтаж и эксплуатация систем внутренней канализации из полипропиленовых труб»).

Стоимость устранения выявленных недостатков составляет 487 374,90 руб.

Экспертиза проведена в соответствии с требованиями Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности» экспертом, имеющим соответствующее образование и квалификацию, который был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения; выводы судебной экспертизы основаны на представленных в дело доказательствах, последовательны и мотивированы, не содержат неточностей или неясностей, в связи с чем, суд принял данное заключение в качестве надлежащего доказательства.

В судебном заседании эксперт ФИО4 пояснил, что выявленные при проведении экспертизы недоставки являются несущественными и устранимыми.

При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требования ООО «СЗ «Стройкомплекс» о расторжении договора купли-продажи, поскольку квартира не имеет существенных недостатков, является пригодной для проживания.

Доводы апелляционной жалобы о том, что вывод эксперта о возможности устранения дефекта результатами микробиологической экспертизы не подтвержден, вопрос о том, являются ли недостатки квартиры несущественными, судом в полной мере не исследован, несостоятельны.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Доказательств, опровергающих выводы эксперта, истцом (ответчиком по встречному иску) не представлено.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО «СЗ «Стройкомплекс» ФИО2 пояснила, что общество утратило интерес к приобретенной квартире, поскольку в данном доме были выявлены квартиры, которые не соответствовали предъявляемым к жилым помещениям требованиям.

Указанное обстоятельство не является основанием для расторжения договора купли-продажи квартиры, не имеющей существенных недостатков.

Строительные недостатки могут быть устранены застройщиком ООО «Арктическая строительная компания» в рамках гарантийных обязательств.

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

Согласно ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (п. 1).

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 настоящего Кодекса (п. 3).

Как разъяснено в п. 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

В установленный договором купли-продажи срок денежные средства в размере 5 200 000 руб. продавцу покупателем не переданы.

При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу о наличии оснований для удовлетворения встречного иска ФИО1 о взыскании стоимости квартиры в размере 5 200 000 руб. и начисленных на данную сумму процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 16 мая 2024 г. по 27 ноября 2025 г. в размере 291 720 руб. (5 200 000 х 0,01 % х 561).

По существу доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку выводов суда об обстоятельствах дела и имеющихся в деле доказательств, основаны на неверном толковании норм материального права, и не могут повлиять на обоснованность принятого судом решения.

Поскольку обстоятельства, имеющие значение для дела, судом определены верно, представленным доказательствам дана надлежащая оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда по доводам, содержащимся в апелляционной жалобе, не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Решение Исакогорского районного суда г. Архангельска от 27 ноября 2025 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу истца (ответчика по встречному иску) общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Стройкомплекс» - без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 23 марта 2026 г.

Председательствующий

Т.А. Мананникова

Судьи

Н.П. Рассошенко

Т.Н. Рудь