Решение № 2-597/2018 2-597/2018 ~ М-456/2018 М-456/2018 от 10 мая 2018 г. по делу № 2-597/2018

Дело № 2-597/2018 копия

ЗАОЧНОЕ
РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Малоярославец Калужской области 11 мая 2018 года

Малоярославецкий районный суд Калужской области в составе председательствующего судьи Артёмовой Г.С.,

при секретаре Кучер К.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Шаховка ФИО6 к ФИО3 ФИО7 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, прекращении права собственности на жилой дом и земельный участок, прекращении обременения в виде ипотеки,

установил:

Шаховка (до брака ФИО1) ФИО8., действуя через своего представителя по доверенности ФИО2, 20 апреля 2018 года обратилась в суд с иском к ответчику, с учетом последующих уточнений исковых требований просила расторгнуть с 19 апреля 2018 года договор купли-продажи жилого дома (блокированного) и земельного участка, заключенный между ФИО1 ФИО9. и ФИО3 ФИО10. 22 мая 2017 года; прекратить право собственности ФИО3 на жилой дом (блокированный), расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 118,7 кв.м, количество этажей 2, с кадастровым номером №; прекратить право собственности ФИО3 ФИО11. на земельный участок общей площадью 310 кв.м с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: блокированные жилые дома на одну семью (таунхаусы), отдельно стоящие жилые дома коттеджного типа на одну семью, расположенный по адресу: <адрес>; аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости запись о регистрации права собственности ФИО3 ФИО12 на жилой дом от 29 мая 2017 года; аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости запись о регистрации права собственности ФИО3 на земельный участок от 29 мая 2017 года; прекратить обременение в виде ипотеки, возникшей в силу закона на основании договора купли-продажи жилого дома (блокированного) и земельного участка с рассрочкой платежа от 22 мая 2017 года, расположенных по адресу: <адрес>, заключенного между ФИО1 ФИО13 и ФИО3 ФИО14 аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости запись о регистрации ипотеки №№, № № от 29 мая 2017 года. В обоснование своих требований указала, что 22 мая 2017 года между ней и ФИО3 ФИО15. был заключен договор купли-продажи жилого дома (блокированного) и земельного участка с рассрочкой платежа. Согласно п.1.1 Договора продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель – принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество: жилой дом (блокированный), расположенный по адресу: <адрес> общей площадью 118,7 кв.м, количество этажей 2, кадастровый номер № в соответствии с поэтажным планом, который является неотъемлемой частью настоящего договора; земельный участок площадью 310 кв.м, кадастровый номер №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: блокированные жилые дома на одну семью (таунхаусы), отдельно стоящие жилые дома коттеджного типа на одну семью, расположенный по адресу: <адрес> Цена жилого дома, передаваемого по настоящему договору, составляет 4 670 016 рублей, цена земельного участка составляет 500 000 рублей (п.2.2). В соответствии с п. 2.4. Договора оплата цены жилого дома и земельного участка осуществляется в рассрочку, путем осуществления разовых и ежемесячных платежей, в порядке, установленном п.п. 2.2.1, 2.2.2 настоящего Договора. Покупатель обязался внести в качестве первого взноса 200 000 рублей не позднее 22 мая 2017 года (п.2.2.1.). В соответствии с п.2.2.2 Договора ежемесячными платежами являются денежные средства, вносимые покупателем в счет оплаты остатка выкупной стоимости дома и земельного участка в сумме 4 970 016 рублей, в следующем порядке: 103542 руб. не позднее 26 числа месяца; первым периодом оплаты по настоящему Договору является период с 26 мая 2017 года по 25 июня 2017 года с внесением оплаты не позднее 26 июня 2017 года, последним – с 26 апреля 2021 года по 25 мая 2021 года, с внесением оплаты не позднее 26 мая 2021 года. Также стороны установили, что в соответствии с п. 2.5. Договора жилой дом и земельный участок будут находиться в залоге у продавца до момента полного расчета сторонами по настоящему Договору, в силу п. 5 ст. 488 ГК РФ (ипотека в силу закона). 29 мая 2017 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области была произведена государственная регистрация права собственности на жилой дом за номером №; на земельный участок за номером №. 29 мая 2017 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области была произведена государственная регистрация залога в силу закона на жилой дом за номером №; на земельный участок за номером №. Обязанности по оплате дома ответчик исполнил частично, передав истцу денежные средства в размере 100 000 рублей, что подтверждается распиской ответчика от 22 мая 2017 года. Неоднократные обращения к ответчику с требованиями оплаты задолженности закончились безрезультатно. Уклонение ответчика от оплаты стоимости дома и земельного участка полагает нарушением существенных условий Договора, что дает истцу право на расторжение сделки в судебном порядке. Условиями договора установлено, что цена жилого дома составляет 4 670 016 рублей (п. 2.1.), цена земельного участка – 500 000 рублей (п. 2.2.), всего стоимость проданного имущества составляет 5 170 016 руб. Ответчик уплатил истцу лишь 100 000 рублей, что значительно ниже половины цены стоимости переданного объекта недвижимости, что дает истцу право отказаться от исполнения договора купли-продажи и требовать возврата переданного имущества. 13 апреля 2018 года она направила ответчику телеграмму с требованием расторгнуть договор в связи с многократным нарушением сроков оплаты, предложив в добровольном порядке подписать соглашение о расторжении договора до 18.04.2018 года. 17 апреля 2018 года ей поступило уведомление об уклонении ответчика от получения вышеуказанной телеграммы. Полагает, что ею соблюден досудебный порядок разрешения спора.

Истец Шаховка ФИО16., надлежащим образом извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явилась. Её представитель по доверенности ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержал по изложенным в исковом заявлении основаниям, согласился на рассмотрение дела в порядке заочного производства.

Ответчик ФИО3 ФИО17., надлежащим образом извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явилась, о причинах неявки не сообщила, о рассмотрении дела в её отсутствие и об отложении дела не просила, возражений на исковые требования не представила.

При таких обстоятельствах, руководствуясь ст. 233 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в порядке заочного производства.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Калужской области, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явился.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктами 1 и 4 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором. Прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего его обязательства, если иное не предусмотрено законом или договором.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

В соответствии с пунктом 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Пунктом 2 статьи 20 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной. При государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство.

В соответствии с пунктом 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих ней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо отношения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки (пункт 1 статьи 25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

Установлено, что между ФИО1 (после заключения брака сменившей фамилию на Шаховка) ФИО18 именуемой «Продавец», и ФИО3 ФИО19., именуемой «Покупатель», заключен договор от 22 мая 2017 года купли-продажи жилого дома (блокированного) и земельного участка с рассрочкой платежа, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель – принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество:

- жилой дом (блокированный), расположенный по адресу: <адрес> общей площадью 118,7 кв., количество этажей 2, кадастровый номер: №, в соответствии с поэтажным планом, который является неотъемлемой частью настоящего договора;

- земельный участок площадью 310 кв.м, кадастровый номер: №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: блокированные жилые дома на одну семью (таунхаусы), отдельно стоящие жилые дома коттеджного типа на одну семью, расположенный по адресу: <адрес> (п.1.1 договора).

В соответствии с пунктами 2.1., 2.2. указанного договора, цена жилого дома, передаваемого по настоящему договору, составляет 4 670 016 рублей, цена земельного участка, передаваемого по настоящему договору, составляет 500 000 рублей.

В соответствии с пунктом 2.3. договора цена жилого дома и земельного участка в сумме составляет 5 170 016 рублей.

Пунктом 2.4. договора предусмотрено, что оплата цены жилого дома и земельного участка осуществляется в рассрочку, путем осуществления разовых и ежемесячных платежей, вносимых покупателем по реквизитам продавца, указанным в п. 8 настоящего договора, в порядке, установленном п.п. 2.2.1., 2.2.2. настоящего договора.

Согласно п.п. 2.2.1. договора разовыми платежами являются денежные средства: вносимые покупателем в качестве оплаты по настоящему договору денежные средства в размере 200 000 рублей переводятся путем безналичного перечисления на счет продавца не позднее 22 мая 2017 года.

Согласно п.п. 2.2.2. договора ежемесячными платежами являются денежные средства, вносимые покупателем в счет оплаты остатка выкупной стоимости дома и земельного участка в сумме 4 970 016 рублей, в следующем порядке:

-103 542 рубля не позднее 26 числа месяца;

- первым периодом оплаты по настоящему договору является период с 26 мая 2017 года по 25 июня 2017 года, с внесением оплаты не позднее 26 июня 2017 года, последним – с 26 апреля 2021 года по 25 мая 2021 года, с внесением оплаты не позднее 26 мая 2021 года.

Пунктом 2.5 договора предусмотрено, что жилой дом и земельный участок будут находиться в залоге у продавца до момента полного расчета сторонами по настоящему договору, в силу п. 5 ст. 488 ГК РФ (ипотека в силу закона).

29 мая 2017 года Управлением Росреестра по Калужской области за ФИО3 ФИО20 зарегистрировано право собственности на жилой дом (регистрационный номер №2) и земельный участок (регистрационный номер № а также произведена регистрация залога в силу закона (регистрационные номера № №), что подтверждается отметками Управления Росреестра по Калужской области в договоре купли-продажи и материалами дела правоустанавливающих документов на спорные жилой дом и земельный участок.

Истцом от ответчика в счет покупной цены жилого дома в качестве 50% от разового первоначального платежа по договору купли-продажи от 22 мая 2017 года, расположенного по адресу: <адрес>, получено 100 000 рублей, оставшиеся 100 000 рублей ФИО3 ФИО21 обязалась внести до 21.00ч. 22 мая 2017 года, что подтверждается распиской ФИО3 ФИО22

Из текста искового заявления и пояснений представителя истца ФИО2, данных им в судебном заседании, следует, что обязанности по оплате стоимости жилого дома и земельного участка по договору купли-продажи жилого дома (блокированного) и земельного участка с рассрочкой платежа от 22 мая 2017 года ответчиком исполнены частично, ею оплачены лишь указанные денежные средства в размере 100 000 рублей.

Доказательств обратного в соответствии с положениями статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суду не представлено.

В связи с нарушением сроков оплаты денежных средств по указанному договору истцом в адрес ответчика 13 апреля 2017 года была направлена телеграмма с предложением в срок до 18 апреля 2018 года подписать соглашение о расторжении договора купли-продажи дома и земельного участка, которая, согласно извещению Калужского филиала ПАО «Ростелеком», ФИО3 ФИО23. не получена (дом закрыт, адресат по извещению за телеграммой не является).

Суд приходит к выводу о существенном нарушении ответчиком условий договора купли-продажи жилого дома (блокированного) и земельного участка с рассрочкой платежа от 22 мая 2017 года, так как ФИО3 ФИО24. в нарушение условий договора оплачено на настоящий момент только 100 000 рублей.

Учитывая изложенное, требования истца подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования Шаховка ФИО25 удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи жилого дома (блокированного) и земельного участка от 22 мая 2017 года, заключенный между ФИО1 ФИО26 и ФИО3 ФИО27, с 19 апреля 2018 года.

Прекратить право собственности ФИО3 ФИО28 на жилой дом (блокированный), расположенный по адресу: <адрес> общей площадью 118,7 кв.м, количество этажей 2, с кадастровым номером №.

Прекратить право собственности ФИО3 ФИО29 на земельный участок площадью 310 кв.м с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: блокированные жилые дома на одну семью (таунхаусы), отдельно стоящие жилые дома коттеджного типа на одну семью, расположенный по адресу: <...>.

Прекратить обременение в виде ипотеки, возникшей в силу закона на основании договора купли-продажи жилого дома (блокированного) и земельного участка с рассрочкой платежа от 22 мая 2017 года, расположенных по адресу: <адрес> заключенного между ФИО1 ФИО30 и ФИО3 ФИО31.

Аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости запись о государственной регистрации права собственности ФИО3 ФИО32 на земельный участок площадью 310 кв.м с кадастровым номером № категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: блокированные жилые дома на одну семью (таунхаусы), отдельно стоящие жилые дома коттеджного типа на одну семью, расположенный по адресу: № (запись № № от 29 мая 2017 года)

Аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости запись о государственной регистрации права собственности ФИО3 ФИО33 на жилой дом (блокированный), расположенный по адресу: <адрес> общей площадью 118,7 кв.м, количество этажей 2, с кадастровым номером № (запись №40№ от 29 мая 2017 года).

Аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости запись о государственной регистрации залога в силу закона №№ от 29 мая 2017 года.

Аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости запись о государственной регистрации залога в силу закона №№ от 29 мая 2017 года.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Решение может быть обжаловано также в апелляционном порядке - в Калужский областной суд через Малоярославецкий районный суд в течение месяца по истечении срока подачи ответчиками заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Председательствующий подпись Г.С. Артёмова

Копия верна. Судья Г.С. Артёмова