Решение № 3А-2014/2021 3А-2014/2021~М-1881/2021 М-1881/2021 от 25 октября 2021 г. по делу № 3А-2014/2021

Дело № 3а-2014/2021

22OS0000-01-2021-001894-83


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 октября 2021 года г. Барнаул

Алтайский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Бакланова Е.А.,

при секретаре Степаненко Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Инвест» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Инвест» (далее – ООО «Инвест») обратилось в суд с административным иском к управлению имущественных отношений Алтайского края, управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, требуя установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, в размере его рыночной стоимости, по состоянию на 01 января 2019 года и здания с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, в размере его рыночной стоимости, по состоянию на 01 января 2019 года. В обоснование требований, указано, что кадастровая стоимость принадлежащих административному истцу объектов недвижимости значительно превышает их рыночную стоимость, что подтверждается отчетами об оценке. Данное обстоятельство нарушает права собственника, так как кадастровая стоимость влияет на размер подлежащего уплате налога.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 административные исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в административном иске.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте его проведения надлежащим образом, об отложении заседания не ходатайствовали, в связи с чем судебное разбирательство проведено в их отсутствие в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Административный ответчик управление имущественных отношений Алтайского края в письменном отзыве, не оспаривая право административного истца на установление кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, указал на ряд недостатков представленного отчета об оценке.

Заинтересованное лицо ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Алтайскому краю в письменном отзыве оставило разрешение требований на усмотрение суда, подтвердив размер оспариваемой кадастровой стоимости и дату, по состоянию на которую она установлена.

Заинтересованное лицо Правительство Алтайского края в письменном отзыве указало на то, что при разрешении настоящего административно дела их права и обязанности не затронуты, в связи с чем просило исключить из числа лиц, участвующих в деле.

Выслушав объяснения представителя административного истца и показания оценщика, допрошенного в качестве свидетеля, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о том, что административный иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Законом Алтайского края от 27 ноября 2003 года №58-ЗС «О налоге на имущество организаций на территории Алтайского края» в соответствии с главой 30 «Налог на имущество организаций» части второй Налогового кодекса Российской Федерации устанавливается и вводится в действие на территории Алтайского края налог на имущество организаций, обязательный к уплате на территории Алтайского края.

Закон Алтайского края от 27 ноября 2003 года №58-ЗС «О налоге на имущество организаций на территории Алтайского края» определяет правовые основы применения на территории Алтайского края налога на имущество организаций (далее - налога) в части, отнесенной Налоговым кодексом Российской Федерации к ведению субъектов Российской Федерации.

Согласно статье 1 указанного закона Алтайского края (в ред. закона Алтайского края от 28 ноября 2019 года №100-ЗС) налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения: административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них; нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания; объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в Российской Федерации через постоянные представительства, а также объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не относящиеся к деятельности данных организаций в Российской Федерации через постоянные представительства; жилые помещения, гаражи, машино-места, объекты незавершенного строительства, а также жилые строения, садовые дома, хозяйственные строения или сооружения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства.

В силу пункта 3 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения, включенных в перечень, определяемый в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 настоящего Кодекса, а также объектов налогообложения, предусмотренных абзацем 2 пункта 10 статьи 378.2 настоящего Кодекса, определяется исходя из кадастровой стоимости указанных объектов налогообложения.

Согласно пункту 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу, в том числе определяет на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 настоящей статьи, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания (пункт 2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 03 августа 2018 года №334-ФЗ).

ООО «Инвест» является собственником здания с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> и здания с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.

Кадастровая стоимость здания с кадастровым номером *** на 01 января 2019 года определена в размере 7238226 рублей на основании приказа управления имущественных отношений Алтайского края от 11 октября 2019 года №97.

Кадастровая стоимость здания с кадастровым номером *** на 01 января 2019 года определена в размере 14251982 рубля на основании приказа управления имущественных отношений Алтайского края от 11 октября 2019 года №97.

Принадлежащие административному истцу здания включены в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость на 2021 год, утвержденный Приказом управления Алтайского края по развитию предпринимательства и рыночной инфраструктуры от 23 ноября 2020 года №43/Пр/83 (позиции ***).

Таким образом, установление в отношении объекта недвижимости кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости имеет правовое значение для административного истца.

В подтверждение размера рыночной стоимости объектов недвижимости административным истцом представлены отчеты об оценке от 18 августа 2021 года *** и ***, подготовленные оценщиком ФИО2, согласно которым рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером *** на 01 января 2019 года составляет 4850856 рублей с кадастровым номером *** составляет 8217766 рублей.

Исследовав данные отчеты об оценке, суд приходит к выводу о том, что они соответствуют требованиям названного закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности и могут быть приняты в качестве допустимого доказательства, подтверждающего достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости.

Представленные отчеты подготовлены лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований и необходимыми специальными познаниями, содержат все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости вышеназванных объектов недвижимости, а указанные в отчетах цели и задачи проведения оценки не допускают их неоднозначного толкования - определение рыночной стоимости объектов оценки. При этом в отчетах присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить применяемые оценщиком сведения.

Из отчетов следует, что оценщик провел анализ рынка и внешних факторов, влияющих на стоимость объектов оценки. При определении рыночной стоимости объектов недвижимости оценщик использовал сравнительный подход, мотивировав выбор подхода для проведения исследования.

В рамках сравнительного подхода оценщиком избраны схожие с объектами оценки аналоги того же сегмента рынка, применены корректировки к избранным объектам-аналогам по наиболее существенным ценообразующим факторам с приведением соответствующего расчета используемых коэффициентов.

Итоговая стоимость 1 кв.м объектов оценки соотносится с результатом анализа рынка, проведенного оценщиком, и установленным диапазоном стоимости 1 кв.м объектов того же сегмента рынка.

Допрошенный в судебном заседании оценщик ФИО2 выводы отчета подтвердил, пояснив, что все корректировки в справочнике сформированы в результате опроса экспертов, соответственно корректировки, выведенные как усредненные по городам, то есть среднее значение по России, соответственно данные корректировки применимы ко всем населенным пунктам в исследуемом сегменте рынка. Отдельно в справочнике, а также в других источниках для сельских населенных пунктов справочников нет. На стр. 44-45 и 76 отчета приведена ссылка на источник информации, а также скриншот таблицы, используемой для расчета корректировки на дату предложения. В связи с тем, что в отчете об оценке при расчете корректировки использованы только данные одной таблицы, то полное исследование в отчете не приводится с целью не загромождения содержания отчета данными, которые не используются при расчетах. Корректировка на дату предложения учитывает не особенности рынка недвижимости того или иного населенного пункта, а изменение цен во времени. В отношении объектов недвижимости, расположенных на территории Алтайского края, за исключением г.Барнаула, производилось исследование компанией RID Analytics. Какие-либо другие аналитические материалы в распоряжении оценщика и в открытых источниках информации отсутствуют. Как указано в наименовании выше указанного источника анализ рынка недвижимости производился за полугодие, следовательно применение данных указанного сборника некорректно при определении рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на январь 2020 года, так как это противоречит требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, запрещающие использование данных произошедших после даты оценки. В связи с тем, что какие-либо исследования, а также статистические данные о ценах коммерческой недвижимости, по состоянию на дату, предшествующую дате оценке непосредственно в месте расположения объекта оценки отсутствуют, то при расчете корректировки на дату предложения были использованы данные по г.Барнаулу, использование которых является более корректным, чем данные по Алтайскому краю, так как исследование по одному городу более однородно, чем из всех населенных пунктов Алтайского края. Аналог сравнения №1 предложен к продаже на открытом рынке, цена предложения аналога сравнения находится в середине ценового диапазона для аналогичных объектов на рынке, соответственно цена предложения не является заниженной. В «Справочнике оценщика недвижимости – 2018. Земельные участки. Корректирующие коэффициенты. Скидка для сравнительного подхода» под редакцией ФИО3 расчет корректировки на площадь аналогов сравнения возможно двумя способами: при помощи матрицы коэффициентов и при помощи показателя степенной функции. Минимальная площадь, которой ограничена моделью использования коэффициента торможен6ия составляет 1000 кв.м. Так как в качестве аналогов сравнения использованы предложения о продаже объектов недвижимости площадью менее 1000 кв.м, то при расчете корректировки на площадь целесообразно использовать таблицу матрицы коэффициентов. Указания авторов относительно близости к границе диапазона приведенные в отзыве ответчика носит не обязательный характер, соответственно нарушения при расчете корректировки на площадь в отчете отсутствуют. Законодательством в области оценочной деятельности предусмотрено использование в качестве аналогов сравнения объектов, имеющих отличия по ценообразующим факторам при наличии введения корректировочных коэффициентов на имеющиеся отличия. Так как на рынке земельных участков отсутствуют предложения о продаже свободных земельных участков сопоставимой площади, то в качестве аналогов сравнения были использованы предложения о продаже земельных участков отличных по площади и введен корректировочный коэффициент на имеющиеся отличия. Аналог №1 рынок р.п. Тальменка является более развитым в исследуемом сегменте по сравнению с населенными пунктами расположения объектов оценки. Приведена выборка по р.п. Тальменка, из которой видно, что при оценке зданий можно даже не расширять территорию исследования. Указанный аналог предлагался в 3 раза дешевле, поэтому не вошел в анализ ранка, также как аналог №2 рынка г.Камень-на-Оби, аналог №3 за отсутствием помещения для определенного вида бизнеса и аналог №4 из-за невозможности определить состояние здания. Обоснование отказа от затратного подхода приведено на стр. 39 отчета в соответствии с рекомендациями, указанными в ФСО №7 п.24 «в». Оценщиком найдено достаточное количество аналогов в Алтайском крае для расчета сравнительным подходом, соответственно применение затратного подхода будет некорректно в данном случае. Методы затратного подхода основываются в основном н укрупненных сборниках с общероссийскими данными или данными Московской области стоимости, с применением региональных коэффициентов к Алтайскому краю, поэтому при имеющемся рынке аналогичных зданий в схожих населенных пунктах Алтайского края использовать затратный подход некорректно.

Таким образом, указанные административным ответчиком замечания к отчетам об оценке не влекут признание представленных административным истцом недостоверными доказательства отличия рыночной стоимости объектов недвижимости от их кадастровой стоимости.

Кроме того, лицами, участвующим в деле, не представлено сведений о наличии иных коэффициентов для корректировки либо объектов-аналогов с более сходными характеристиками с оцениваемым объектом, а также доказательства того, что в случае выбора таких объектов-аналогов рыночная стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу, будет существенно отличаться от указанной в представленном им отчете об оценке.

При таких обстоятельствах, у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов оценщика, поскольку они мотивированны, ясны, обоснованы исследованными оценщиком обстоятельствами и не содержат противоречий.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В данном случае оценка рыночной стоимости произведена индивидуально для конкретных объектов недвижимости. При этом лицами, участвующими в деле, не представлено доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости данных объектов, в связи с чем у суда отсутствуют основания для непринятия итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки, указанной в отчете.

На основании приведенных норм и установленных обстоятельств административные исковые требования об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости являются правомерными и подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175 - 180 и 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Инвест»удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости, равном 4850856 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, в размере его рыночной стоимости, равном 8217766 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 18 сентября 2021 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба через Алтайский краевой суд в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.А.Бакланов

Мотивированное решение составлено 29 октября 2021 года.