Решение № 2-23/2019 2-23/2019(2-3779/2018;)~М-3365/2018 2-3779/2018 М-3365/2018 от 24 февраля 2019 г. по делу № 2-23/2019

Дело №2-23/19


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

25 февраля 2019 года

Дмитровский городской суд Московской области в составе судьи Федюшкиной Л.Н.,

при секретаре Храмовой Е.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Саакян К,В,, ФИО1 к ИП ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, взыскании денежных средств уплаченных по договору, взыскании штрафа,

установил:

Истцы ФИО3, ФИО1 обратились в суд с иском к ответчику ИП ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, взыскании денежных средств уплаченных по договору, взыскании штрафа, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ истцы приобрели у ответчика по договору купли-продажи в равно долевую собственность недвижимое имущество – земельный участок с К№, площадью <данные изъяты> категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства, и жилой дом, общей площадью <данные изъяты> кв.м, с К№, расположенные по адресу: <адрес> Цена договора составила <данные изъяты>., в том числе – стоимость жилого дома – <данные изъяты>., стоимость земельного участка – <данные изъяты>. При этом, по условиям договора указанные объекты недвижимости приобретаются истцами в следующем порядке, а именно, за счет целевых кредитных средств в сумме <данные изъяты>, предоставляемых на цели приобретения объектов недвижимости ПАО «Сбербанк России» в соответствии с кредитным договором № от ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование иска истцы ссылаются на то, что ответчик – продавец по договору купли-продажи не довел до истцов полную и достоверную информацию о приобретаемом истцами земельном участке, о его качественных характеристиках и дальнейшего возможного использования по назначению. В процессе эксплуатации жилого дома и земельного участка, которые истцы купили у ответчика, выявились скрытые дефекты, которые не могли быть обнаружены при покупке. На земельный участок происходит сток всех вод с близ расположенных территорий. Территория земельного участка после подтопления становится заболоченной, участок расположен в нескольких метрах от ручья, участок покрывается растительностью присущей болотам (осокой и камышом). Во время таяния снега весной в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ происходило затопление цокольного этажа жилого дома талыми водами, в результате чего требуется ремонт дома. При покупке земельного участка и жилого дома ответчик не поставил истцов в известность о том, что дом и земельный участок подвергаются ежегодному весеннему затоплению. О данном недостатке ответчик не мог не знать, так как до продажи земельного участка и жилого дома, владел земельным участком с ДД.ММ.ГГГГ. После затопления в доме появился грибок. Истцы полагают, что ответчиком существенно нарушены условия договора купли-продажи, так как им было передано имущество не соответствующее по качеству условиям договора. В связи с этим, истцы просят расторгнуть договор купли-продажи земельного участка и жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, взыскать с ответчика денежные средства уплаченные по договору в размере <данные изъяты>., взыскать с ответчика штраф за неудовлетворение ответчиком в добровольном порядке требований истцов как потребителей.

В судебном заседании истец ФИО3 иск поддержал.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, представила в суд заявление, в котором просит рассмотреть дело в её отсутствие.

Ответчик ИП ФИО2 и его представитель по устному ходатайству ФИО в судебное заседание явились, иск не признали.

3-е лицо – Администрация <данные изъяты> в судебное заседание не явилась, извещена надлежаще, мнение по иску не выразила.

3-е лицо – ПАО «Сбербанк России» в судебное заседание не явился, надлежаще извещен о дне рассмотрения дела, мнение по иску не выражено.

3-е лицо – Управление Роспотребнадзора по <адрес> привлеченное судом к участию в деле, в судебное заседание не явилось, извещалось о дне рассмотрения дела надлежаще, в суд направило заключение по делу, в котором считает, что иск подлежит удовлетворению, просит рассмотреть дело в отсутствие своего представителя (л.д.104-107).

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы настоящего гражданского дела, не находит оснований для удовлетворения иска.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО2 (продавец) и ФИО1, ФИО3 (покупатели) заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома с участием кредитных средств, по условиям которого, ИП ФИО2 продал ФИО3 и ФИО1 в <данные изъяты> каждый земельный участок с К№, общей площадью <данные изъяты>, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, и жилой дом с К№, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес> (л.д.24-28).

Стоимость данных объектов недвижимости в соответствии с п.2 договора составляет <данные изъяты> том числе – жилой дом стоимостью <данные изъяты>. и земельный участок стоимостью <данные изъяты>.

В соответствии с п.3 договора, оплата покупателями объектов недвижимости производится в срок, указанный в п.2 договора, из личных средств покупателей и за счет кредитных средств в сумме <данные изъяты>., предоставленных ПАО «Сбербанк России», в соответствии с кредитным договором, заключенным между кредитором и покупателями ФИО3, ФИО1

В п.4 договора купли-продажи продавец ИП ФИО2 подтверждает и гарантирует, что объекты недвижимости не имеют каких-либо свойств, в результате проявления которых может произойти их утрата, порча или повреждение.

Покупатели ФИО3 и ФИО1 приняли указанные объекты недвижимости от продавца ИП ФИО2 по передаточному акту подписанному сторонами договора ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует, что претензий у покупателей к продавцу по передаваемому недвижимому имуществу не имеется. Подъезд к недвижимому имуществу покупатели принимают в том виде в каком он есть на день подписания акта, дальнейший ремонт и обслуживание подъезда-дороги к недвижимому имуществу покупатели обеспечивают своими силами и своими средствами, по своему усмотрению и желанию (л.д.27).

Переход права собственности на объекты недвижимости – земельный участок и жилой дом от ИП ФИО2 к ФИО3, ФИО1 зарегистрирован на основании вышеуказанного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома с участием кредитных средств ДД.ММ.ГГГГ (л.д.39-63).

В обоснование иска истцы ФИО3, ФИО1 ссылаются на то, что после приобретения ими земельного участка и жилого дома, ДД.ММ.ГГГГ происходило затопление земельного участка с расположенным на нем жилым домом, в связи с чем, неоднократно вызывали МЧС.

Данные обстоятельства подтверждаются материалами дела, обращениями истцов в орган местного самоуправления – Администрацию <данные изъяты> (л.д.72-77).

Из ответа Администрации <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ № следует, что на земельные участки с кадастровыми номерами – № 50№ разрешительная градостроительная документация не оформлялась и вид разрешенного использования – для дачного строительства. Истцам рекомендовано для решение данного вопроса обратиться в суд на ФИО2 (л.д.77).

Из письма от ДД.ММ.ГГГГ № Администрации <данные изъяты> усматривается, что в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в районе домов <адрес> происходило подтопление территории. ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ оперативная группа районной противопаводковой комиссии совместно со спасателями МКУ «Дмитровспас» провела обследование подтопленной территории, в ходе которого выяснилось, что произошло частичное подтопление территории на площади <данные изъяты> кв.м, уровень воды поднимался примерно на <данные изъяты> см от уровня земли. На подтопленной территории располагаются <данные изъяты> с земляными участками. Причиной подтопления является большое количество талой воды с полей и лесов, в связи с чем, произошло увеличение уровня воды в ручье б/н расположенного вблизи вышеуказанных домов (л.д.72).

ДД.ММ.ГГГГ истцы обратились к ответчику с претензией, в которой просили расторгнуть договор купли-продажи земельного участка и жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, возвратить уплаченные по договору денежные средства (л.д.81-85).

На претензию истцов ответчик письменно не ответил.

В письменных возражениях на иск ответчик ИП ФИО2 ссылается на то, что земельный участок с К№ был образован в результате раздела земельного участка с К№. который ответчик приобрел у ФИО4 по договору купли-продажи (купчая) земельного участка с гаражом от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.64-67).

Основной земельный участок с К№ имел категорию земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства. Каких-либо ограничений для возведения домов на земельном участке не было.

Строительство дома было завершено в ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ дом был поставлен на кадастровый учет. Каких-либо недостатков у недвижимого имущества не имелось, за период владения ответчиком домом никаких затоплений земельного участка не было. Ответчик не знал и не мог знать о возможном увеличении уровня воды в ручье б/н, расположенного вблизи недвижимого имущества.

В соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п.3 ст.37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, о разрешении на застройку данного земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Согласно п.1 ст.475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (п.2 ст.475 ГК РФ).

В соответствии с ч.1 ст.18 Закона РФ «О защите прав потребителей» потребитель, в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе: потребовать замены на такой же товар другой марки (модели, артикула) с соответствующим перерасчетом покупной цены; потребовать соразмерного уменьшения покупной цены; потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом; отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы. По требованию продавца и за его счет потребитель должен возвратить товар с недостатками.

Определением от ДД.ММ.ГГГГ суд назначил по делу экспертизу (л.д.137-139).

По заключению эксперта ФИО жилой дом с К№ имеет дефекты существенные и несущественные, существенное – недостаточное сопротивление теплопередаче стен жилого дома.

Земельный участок с К№ расположен в низине, истцом пояснено, что в паводок и при сильных ливнях происходит затопление земельного участка, высота воды на участке достигает 80 см.

Данное обстоятельство подтверждается ответом Администрации <данные изъяты> № от ДД.ММ.ГГГГ.

Затопление земельного участка является существенным недостатком, препятствующим использовать данный земельный участок и жилой дом в соответствии с назначением.

Причиной возникновения повреждений дома не относящимся к существенным является затопление земельного участка с К№, принадлежащего истцам.

Затопление участка с К№ происходит по причине недостаточной пропускной способности водоотводной канавы, расположенной между участком истцов и <адрес>.

Причиной недостаточного сопротивления теплопередаче стен жилого дома является проектное решение, не предусматривающее необходимое утепление стен жилого дома истцов (л.д.152-184).

Представленное стороной ответчика заключение специалиста ФИО № от ДД.ММ.ГГГГ (научное рецензирование заключения эксперта ФИО) суд не принимает во внимание, поскольку является субъективным мнением данного специалиста.

Кроме этого, суд учитывает, что истцы заявляют требования ответчику о расторжении договора купли-продажи земельного участка и жилого дома с возвратом денежных средств уплаченных ими по договору, основываясь на не доведении до них ответчиком полной и достоверной информации о качественных характеристиках земельного участка, скрытии ответчиком от истцов информации о периодическом затоплении земельного участка и цокольного этажа жилого дома, а не о качественных характеристиках жилого дома.

Факт того, что земельный участок с К№ находится в зоне подтопления, а равно и земельный участок с К№ из которого в ДД.ММ.ГГГГ был образован земельный участок с К№, и по этой причине не мог быть предоставлен изначально собственнику земельного участка с К№ ФИО4 для индивидуального жилищного строительства, материалами дела не подтвержден.

Доказательств того, что данная территория где находится земельный участок с К№ с расположенным жилым домом, принадлежащие истцам, ежегодно в весенний период подтапливается из-за половодья ручья расположенного вблизи с указанными объектами, и то, что об этом было известно ответчику ИП ФИО2, который ДД.ММ.ГГГГ приобрел в собственность у ФИО4 земельный участок с К№, площадью <данные изъяты>.м, ДД.ММ.ГГГГ произвел раздел земельного участка, в результате которого было образовано <данные изъяты>, в том числе земельный участок с К№, площадью <данные изъяты> (л.д.67), истцами не представлено, материалы дела этого не подтверждают.

Материалами дела подтверждено, что затопление земельного участка с расположенным на нем жилым домом произошло в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в результате поднятия уровня воды в ручье б/н расположенного вблизи земельного участка истцов, из-за большого количества талой воды с полей и лесов, что является естественным процессом в весенний период.

Совокупность исследованных судом материалов дела, в том числе заключение эксперта ФИО, не подтверждает того, что до продажи ответчиком истцам земельного участка и жилого дома имело место подтопление земельного участка с расположенным на нем жилым домом.

Подтопление земельного участка в указанный выше период времени объясняется естественным (природным) фактором.

При таких обстоятельствах, по заявленным истцами требованиям и указанным истцами основаниям этих требований, нарушений прав истцов как потребителей со стороны ответчика при продаже последним истцам земельного участка с К№ с расположенным на нем жилым домом не имеется, в удовлетворении иска надлежит отказать в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении иска Саакян К,В,, ФИО1 к ИП ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании денежных средств в размере <данные изъяты>. уплаченных по договору, взыскании штрафа, - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд в течение месяца с подачей жалобы через Дмитровский городской суд <адрес>.

Судья: