Решение № 2-253/2017 2-253/2017~М-217/2017 М-217/2017 от 15 июня 2017 г. по делу № 2-253/2017

Дело № 2-253/2017


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

пгт Грибановский 16 июня 2017 года

Грибановский районный суд Воронежской области в составе:

председательствующего судьи Силина А.К.,

при секретаре Маковой Е.В.,

с участием представителя истцов ФИО1 и ФИО2 – ФИО3, действующего на основании доверенностей от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ соответственно,

представителя истцов ФИО4 и ФИО5 – ФИО6, действующего на основании доверенностей от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ соответственно,

представителя ответчика ООО «Новомакаровское» ФИО7, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Грибановского районного суда Воронежской области гражданское дело по иску ФИО8, ФИО2, ФИО1, ФИО4, ФИО5 к обществу с ограниченной ответственностью «Новомакаровское» об изменении условий договора аренды и обязании произвести государственную регистрацию этих изменений,

установил:

ФИО8, ФИО2, ФИО1, ФИО4, ФИО5 обратились в суд с названным иском, указывая, что являются участниками общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 36:09:4100004:23 площадью 1275050 кв.м, расположенный по адресу: Воронежская область, Грибановский район, Новомакаровское сельское поселение, южная часть кадастрового квартала 36:09:4100004.

Данный участок был образован на основании решения общего собрания участников общей долевой собственности невостребованных земельных долей на землях сельскохозяйственного назначения из бывших земельных угодий АОЗТ «Кировское» Грибановского района Воронежской области от ДД.ММ.ГГГГ. На том же собрании был решен вопрос о передаче образованного участка в аренду, предусмотрено: «договор аренды земель сельскохозяйственного назначения с собственниками земельных долей заключить сроком на 20 лет и каждые пять лет пересматривать размер арендной платы».

В настоящее время земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 36:09:4100004:23 находится в аренде у ответчика на основании договора № аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателя от ДД.ММ.ГГГГ. В пункте 3.2 этого договора определена ежегодная арендная плата, пунктом 3.6 предусмотрено, что размер арендной платы может пересматриваться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в пять лет.

Поскольку общим собранием участников общей долевой собственности от ДД.ММ.ГГГГ принято решение об условиях аренды с положением об обязательном пересмотре каждые пять лет размера арендной платы, при исполнении договора аренды стороны должны руководствоваться решением собрания. По смыслу п. 2 ст. 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, подписываемый уполномоченным лицом, должен соответствовать условиям решения общего собрания участников общей долевой собственности.

ДД.ММ.ГГГГ состоялось общее собрание участников общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 36:09:4100004:23, на котором принято решение об изменении договора аренды в сторону увеличения арендной платы до 1100 кг зерна, вместо установленной ранее 1000 кг.

Однако ответчик обращения о внесении изменений в договор аренды в соответствии с принятым решением общего собрания игнорирует.

Полагают, что ООО «Новомакаровское» отказом от подписания дополнительного соглашения об изменении арендной платы нарушило их право на изменение условий договора аренды, предусмотренное как самим договором аренды, так и решением общего собрания участников долевой собственности переданного в аренду земельного участка.

В связи с этим истцы просят суд: изменить условия пункта 3.2 договора №1 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателя от 16 декабря 2011 года заключенного между истцами и ответчиком, изложив пункт 3.2 договора в следующей редакции: «Ежегодная арендная плата за одну земельную долю 4,82 га составляет: зерно в количестве 1100 (одна тысяча сто) кг; сахар песок в количестве 25 (двадцать пять) кг»; обязать ООО «Новомакаровское» совершить действия, необходимые для регистрации названных изменений.

Истцы ФИО1, ФИО2, ФИО4 и ФИО5 при надлежащем уведомлении о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явились, в судебном заседании участвовали их представители.

Представитель истцов ФИО1 и ФИО2 – ФИО3 полагал, что требования подлежат удовлетворению по основаниям, изложенным в иске. Пояснил, что считает справедливым увеличение арендной платы за пять лет на 100 кг зерна, ему известно, что в других близлежащих хозяйствах примерно такая плата. Кроме того, ООО «Новомакаровское» несколько лет подряд выдавало сверх арендной платы дополнительные выплаты. Однажды было дополнительно выдано 100 кг кукурузы, затем 25 кг сахара свыше тех 25 кг, которые предусмотрены договором. Полагает, что эти дополнительные выплаты следует закрепить в договоре, а не ставить их производство в зависимость от желания арендатора. Право на пересмотр условий договора арендатором нарушено.

Представитель истцов ФИО4 и ФИО5 – ФИО6 требования поддержал. Пояснил, что на собрании в 2016 году представлял интересы четверых собственников. От имени ФИО4 и ФИО5 он голосовал за увеличение арендной платы на 100 кг зерна, так как был уполномочен ими поддерживать любое увеличение; от имени ФИО9 и ФИО10 – голосовал против, поскольку те хотели увеличения арендной платы не менее чем на 500 кг. Сохранение арендной платы в размере, установленном пять лет назад, ущемляет права арендодателей.

Истец ФИО8 при надлежащем уведомлении о дате, времени и месте судебного заседания, в суд не явился, своего представителя в суд не направил, о причинах неявки суд не уведомил, об отложении дела не просил.

От представителя ФИО8 ФИО11 посредством электронной почты поступило ходатайство об отложении судебного заседания в связи с кратковременным ухудшением состояния здоровья. Учитывая, что документов, подтверждающих уважительность причины неявки, к ходатайству не приложено, что истец ФИО8, чьи интересы представляет ФИО11, об отложении дела не просил, суд на основании ст. 167 ГПК РФ полагает возможным рассмотрение гражданского дела в отсутствие неявившегося представителя истца ФИО8 ФИО11.

Представитель ответчика ООО «Новомакаровское» – ФИО7 иск не признал. Пояснил, что согласно п.3.6 договора аренды размер арендной платы пересматривается по соглашению сторон, то есть изменение арендной платы не является обязанностью арендатора. Кроме того ее плата производится в натуральном выражении, зерновыми культурами, поэтому нельзя считать, что арендная плата обесценивается инфляцией. Собрание проведено ДД.ММ.ГГГГ, то есть ранее пятилетнего срока, предусмотренного договором для пересмотра размера арендной платы. Кроме того, если подсчитывать голоса участников собрания от ДД.ММ.ГГГГ исходя из долей в праве, а не из количества голосовавших собственников, то большинство голосов было против внесения изменений.

Выслушав участников судебного заседания, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Подтверждается материалами дела и признается судом установленным, что земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 36:09:4100004:23 площадью 1275050 кв.м, расположенный по адресу: Воронежская область, Грибановский район, Новомакаровское сельское поселение, южная часть кадастрового квартала 36:09:4100004, образован на основании решения общего собрания участников общей долевой собственности невостребованных земельных долей на землях сельскохозяйственного назначения из бывших земельных угодий АОЗТ «Кировское» Грибановского района Воронежской области от ДД.ММ.ГГГГ.

На том же собрании был решен вопрос о передаче образованного участка в аренду ООО «Новомакаровское»; арендная плата в расчете за одну земельную долю определена в натуральном выражении в размере 1000 кг зерновых и 25 кг сахарного песка в год; предусмотрено: «договор аренды земель сельскохозяйственного назначения с собственниками земельных долей заключить сроком на 20 лет и каждые пять лет пересматривать размер арендной платы» (л.д. 28-51).

ДД.ММ.ГГГГ между двадцатью тремя участниками общей долевой собственности (арендодателями) и ООО «Новомакаровским» (арендатором) был заключен договор аренды названного земельного участка (л.д. 14-51).

Договор аренды был зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно пункту 3.2 указанного договора ежегодная арендная плата за одну земельную долю 4,82 га составляет: зерно в количестве 1000 (тысяча) кг и сахар-песок в количестве 25 (двадцать пять) кг.

Пунктом 3.3 предусмотрено, что ассортимент и соотношение зерновой продукции могут в одностороннем порядке изменяться арендатором в зависимости от видов продукции и ее объемов, полученных в конкретный год. Вид зерновой продукции устанавливается следующий – пшеница фуражная, ячмень, кукуруза.

Пунктом 3.6 закреплено, что размер арендной платы может пересматриваться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в пять лет.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в число собственников земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 36:09:4100004:23 площадью 1275050 кв.м, расположенного по адресу: Воронежская область, Грибановский район, Новомакаровское сельское поселение, южная часть кадастрового квартала 36:09:4100004, в частности, входили: ФИО12, ФИО9, ФИО5, ФИО4, ФИО2, ФИО8, ФИО1 с 2/53 долями в праве общей долевой собственности каждый, ФИО10 с 16/53 долями в праве общей долевой собственности, а также ООО «Новомакаровское» с 6/53 долями в праве общей долевой собственности (л.д. 125-127,128-134, 135-138, 139-140, 148-152, 153-157, 199-202, 141-147)

ДД.ММ.ГГГГ проведено общее собрание участников общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 36:09:4100004:23, ход которого зафиксирован соответствующим протоколом (л.д.52-60).

Согласно протоколу в собрании через представителей участвовали 9 из 16 собственников, владеющих 36 долями из 53 долей в праве.

Подсчет голосов на собрании было решено вести по числу участников общего собрания.

На повестку дня ставился вопрос об условиях договора аренды земельного участка.

За предложение принять решение об изменении арендной платы и закреплении этого изменения путем подписания дополнительного соглашения к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ об изменении условий аренды – увеличении арендной платы с 1000 кг зерна на 1100 кг зерна проголосовали через представителей 6 собственников: ФИО12, ФИО8, ФИО5, ФИО4, ФИО1, ФИО2, чья совокупная доля в праве равна 12/53.

Против данного предложения голосовали представителя 3 собственников: ФИО9, ФИО10 и ООО «Новомакаровское», чья совокупная доля в праве составляла 24/53.

Поскольку при подсчете голосов исходили из числа голосующих, а не из доли в праве, в протоколе было зафиксировано следующее решение: «Изменить в сторону увеличения условия арендной платы, указанной в пункте 3.2 договора аренды №1 от 16 декабря 2011 года за 1 одну земельную долю (размер одной земельной доли составляет 4,82 га) с 1000 кг зерна на 1100 кг зерна и внести изменения в договор аренды об увеличении арендной платы путем заключения дополнительного соглашения».

Дополнительное соглашение с указанными условиями было подготовлено 25 марта 2017 года (л.д.61-62), направлено ООО «Новомакаровское» 06 апреля 2017 года (л.д. 64), получено адресатом 12 апреля 2017 года (л.д. 65).

Факт получения дополнительного соглашения, представителем ответчика не оспаривается. Так же не оспаривается, что ответчик не желал и не желает его заключать, что никакого ответа инициаторам подписания дополнительного соглашения общество с ограниченной ответственностью «Новомакаровское» не направляло.

Согласно пункту 1 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Пункт 8 ст. 14.1 того же закона предусматривает, что решение считается принятым, если за него проголосовали участники общего собрания, владеющие в совокупности более чем 50 процентами долей общего числа долей собственников, присутствующих на общем собрании (при условии, что способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на этот земельный участок), или большинство участников общего собрания.

Конституционный Суд РФ в определении от 29 сентября 2015 года № 2148-О указал, что положения пункта 8 статьи 14.1 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», определяющие порядок принятия решений общим собранием участников общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения и устанавливающие условия, при соблюдении которых данные решения считаются принятыми, не содержат неопределенности, направлены с учетом специфики объекта (земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в долевой собственности более чем пяти лиц) и природы права общей собственности на обеспечение баланса прав и законных интересов всех участников общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения. Данные законоположения, рассматриваемые в системной взаимосвязи с пунктом 5 статьи 14 названного Федерального закона, закрепляющим гарантии прав участников долевой собственности на выдел земельных участков в счет своей земельной доли или своих земельных долей в случае несогласия с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка в случае передачи его в аренду, не могут расцениваться как нарушающие конституционные права.

Учитывая, что на общем собрании участников общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 36:09:4100004:23 от 09 августа 2016 года до голосования был определен порядок подсчета голосов по числу участников общего собрания, суд признает, что арендодателями принято решение о внесении изменений в договор аренды, заключающихся в увеличении размера арендной платы на 100 кг зерна, относительно определенного ранее размера равного 1000 кг зерна.

Однако, по мнению суда, принятие арендодателями решения о внесении изменений в договор аренды не является единственным и достаточным условием для изменения действующего договора, в силу следующего.

Согласно п.1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Как уже указывалось выше, пункт 3.2 договора аренды от 16 декабря 2011 года сформулирован следующим образом: «размер арендной платы может пересматриваться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в пять лет».

Такую формулировку невозможно толковать как принятие сторонами обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в части, касающейся размера арендной платы. В данном положении лишь устанавливается возможность изменения арендной платы по соглашению сторон, а не по требованию одного из контрагентов в судебном порядке.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (ст. 431 ГК РФ).

Заложенная в протокол общего собрания собственников от 26 января 2011 года формулировка « …каждые 5 (пять) лет пересматривать размер арендной платы», вопреки доводам истцов, также не порождает обязанности изменять арендную плату в сторону увеличения. Слово «пересматривать» не является синонимом слов «изменять», «увеличивать», а предполагает возможность обсуждения иных, новых условий и размера этой платы.

Таким образом, ни в договор аренды, ни в решение собрания собственников долей земельного участка от 26 января 2011 года не заложено условий, позволяющих отступить от предусмотренного пунктом 1 ст. 450 ГК РФ общего принципа изменения договора, – изменения по соглашению сторон.

Установлено, что арендатор не согласен с предлагаемыми арендодателями изменениями.

Согласно пунктам 1, 2, 4 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Наличие таких обстоятельств истцами не доказано, из материалов дела не усматривается.

По данным территориального органа федеральной службы государственной статистики по Воронежской области в качестве основного показателя, характеризующего уровень инфляции, используется индекс потребительских цен. С 2011 года по 2016 год включительно рост индекса потребительских цен в Воронежской области составил 1,6 раза (1,041 х 1,073 х 1,071 х 1,12 х 1,136 х 1,055)(л.д.203).

Договор аренды заключался в 2011 году, соответственно стороны ориентировались на цены, сформировавшиеся в этом году.

Стоимость пшеницы в 2011 году составила 4647,42 руб за тонну, в 2016 году - 8102,54 руб за тонну; стоимость ячменя в 2011 году – 4943,40 руб за тонну, в 2016 году – 6431,89 руб за тонну; стоимость кукурузы в 2011 году – 4539,58 руб за тонну, в 2016 году – 8720,23 руб за тонну (л.д.204).

Следовательно, рост цены на пшеницу и кукурузу опередил рост индекса потребительских цен, составив 1,74 раза (8102,54 : 4647,42) и 1,92 раза (8720,23 : 4539,58) соответственно. Рост цены на ячмень отстал от роста индекса потребительских цен на 0,3 раза, составив 1,3 раза (6431,89 : 4943,40).

Исходя из этого, суд не находит оснований считать размер выплачиваемой в натуральном выражении арендной платы изменившимся и изменившимся до степени, существенно ущемляющей имущественные интересы арендодателей. Более того, сами по себе инфляционные процессы не относятся к числу обстоятельств, которые невозможно предвидеть, а, следовательно, закон не связывает с инфляцией возникновение права на изменение договора аренды в судебном порядке.

Таким образом, оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО8, ФИО2, ФИО1, ФИО4, ФИО5 к обществу с ограниченной ответственностью «Новомакаровское» об изменении условий договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ и обязании произвести государственную регистрацию этих изменений, –отказать.

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Составление мотивированного решения отложено до 21 июня 2017 года.

Председательствующий: п/п А.К. Силин

Копия верна: Судья:

Секретарь:

Мотивированное решение изготовлено 21 июня 2017 года.