Решение № 2-168/2021 2-168/2021(2-6697/2020;)~М-6446/2020 2-6697/2020 М-6446/2020 от 3 марта 2021 г. по делу № 2-168/2021

Дело № 2-168/2021


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

04 марта 2021 года город Нижнекамск

Нижнекамский городской суд Республики Татарстан в составе: председательствующего судьи Р.Ш. Хафизовой, при секретаре А.М. Фатхиевой, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО25 ФИО2 к ФИО26 ФИО1, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО27 ФИО1 и ФИО28 ФИО1, ФИО29 ФИО1 об обязании исполнить договор купли-продажи квартиры, о регистрации сделки купли-продажи квартиры, производстве государственной регистрации перехода права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Истица ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО5, ФИО3 об обязании исполнить договор купли-продажи квартиры.

В обоснование заявленных требований указано, что ... между истицей и ответчиком ФИО5 был заключен предварительный договор купли продажи ... по адресу: .... В тот же день, согласно условиям договора, ФИО5 получила от истицы денежные средства в счет предстоящей продажи указанной квартиры. ... сторонами подписан договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа. В силу условий договора истицей осуществлено распоряжение на перевод денежных средств в размере 642 030 рублей на счет АО «ДОМ.РФ», в счет погашения кредита ФИО3. В тот же день ответчиками подписана расписка о получении денежных средств в размере 650 000 рублей за продажу указанной квартиры. Согласно договору оставшаяся сумма в размере 900 000 рублей должна была быть передана в срок не позднее 15 дней после государственной регистрации договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа и перехода права собственности на квартиру к покупателю. Однако, ..., в назначенный день, передача ключей от квартиры, ответной стороной не произведена. Ответчики в нарушение договорных обязательств в одностороннем порядке отказались от заключения основного договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа. Истица просит обязать ответчиков исполнить договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа от ....

Определением Нижнекамского городского суда Республики Татарстан от ... к участию в деле в качестве соответчиков привлечены несовершеннолетние ФИО4 и ФИО5, в лице их законного представителя ФИО5, в качестве государственного органа, компетентного дать заключение, привлечен Отдел опеки и попечительства Исполнительного комитета Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан.

Протокольным определением от ... принято увеличение исковых требований о регистрации сделки купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа от ... и производстве государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: ....

Истица ФИО2 и её представитель по доверенности ФИО6 в судебном заседании заявленные требования поддержали по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик ФИО5, действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО9, её представитель по устному ходатайству ФИО7 в судебном заседании иск не признали по следующим основаниям. Согласно условиям договора от ... продавец обязался заключить основной договор купли-продажи не позднее ..., однако по истечению срока, договор заключен не был, в связи с чем обязательства сторон по договору прекратились до начала его исполнения. Отсутствие вины сторон предварительного договора в не заключении основного договора возможно в частности в случае утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора. В данном случае утрата заинтересованности и отказ от заключения договора подтверждается тем, что истица решила снизить цену спорной квартиры на 90 000 рублей после подписания акта приема-передачи квартиры от ..., в котором указано, что имеется неузаконенная перепланировка, а именно между кухней и залом убрана стена, в коридоре убрана кладовка. Ответчики снижать стоимость квартиры отказались, на что истица потребовала вернуть ей переданные в счет оплаты за квартиру денежные средства. С целью вернуть истице деньги, ответчики ... вновь выставили спорную квартиру на продажу. ... нашелся новый покупатель квартиры – третье лицо ФИО8, который купил спорную квартиру, расплатившись наличными денежными средствами. Ответчики созвонились с истицей, договорились о встрече в банке, где она предоставила счет для возврата денежных средств, на который ответчики произвели перевод денежных средств в полном объеме, осуществив тем самым возврат истице денежных средств. Просили в удовлетворении иска отказать.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании иск не признал, пояснив, что спорная квартира в настоящее время находится в распоряжении и пользовании третьего лица ФИО8. После продажи спорной квартиры ФИО8, ответчиками приобретена новая трехкомнатная квартира, государственная регистрация права собственности произведена в установленном порядке. Просил в удовлетворении иска отказать.

Третье лицо ФИО8 в судебном заседании возражал против удовлетворения иска, пояснил, что ... он купил спорную квартиру у ответчиков, что подтверждается предварительным договором купли-продажи квартиры от ..., расчет за квартиру произведен им в полном объеме. Спорную квартиру он купил за наличный расчет. Денежные средства на покупку спорной квартиры он получил от продажи квартиры в ..., откуда приехал в ... на постоянное место жительство. Оформить сделку купли-продажи спорной квартиры в регистрирующем органе не представляется возможным, поскольку в рамках настоящего гражданского дела наложен запрет на осуществление регистрационных действий в отношении спорной квартиры.

Представитель Отдела опеки и попечительства Исполнительного комитета Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан по доверенности ФИО13 в судебном заседании пояснила, что опекун не вправе без разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки по отчуждению имущества подопечного. Как правило, опека назначается над несовершеннолетними, оставшимися без попечения родителей и детьми-инвалидами. В данном случае у несовершеннолетних ФИО9 есть родители - их законные представители. Относительно распоряжения имуществом несовершеннолетних, государственные услуги по выдаче предварительного разрешения на осуществление сделок по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащим несовершеннолетним осуществляется согласно административного регламента, утвержденного Постановлением Исполнительного комитета Нижнекамского муниципального района от ... .... Государственная услуга предоставляется Исполнительным комитетом Нижнекамского муниципального района в лице Органа опеки и попечительства. ... ответчик ФИО5 обратилась с заявлением в МФЦ о разрешении продать 2/12 доли двухкомнатной квартиры, находящейся по адресу: ..., принадлежащей ее несовершеннолетним детям: ФИО9, с одновременным оформлением покупки и передачи в залог в пользу банка трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: .... С таким же заявлением обратился ее сын, который старше 14 лет. При этом был предоставлен пакет документов, который включает в себя правоустанавливающие документы, технический паспорт и заявление всех сособственников, аналогичный пакет документов предоставлен на приобретаемую квартиру. На основании данных документов готовится распоряжение на отчуждение того или иного жилого помещения, который подписывается Исполнительным комитетом, начальником Отдела опеки и попечительства, согласуется в правовом отделе комитета. В данном случае, никаких нарушений со стороны ответчиков выявлено не было, в том числе нарушения имущественных прав несовершеннолетних, сделка была совершена законно. Продав двухкомнатную квартиру, семья приобрела трехкомнатную, тем самым улучшила положение несовершеннолетних детей, в связи с чем, было выдано распоряжение от ....

Выслушав доводы сторон, их представителей, пояснения свидетелей, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ... между ФИО5 (продавец) и ФИО2 (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, распложенной по адресу: ... (том 1 л.д. 10).

В соответствии с разделом 2 договора, стоимость указанной квартиры составила 1 550 000 рублей, расчет между сторонами осуществляется следующим образом: 10 000 рублей оплачивается ..., 1 540 000 рублей – в день подписания договора купли-продажи квартиры.

Пунктом 3.1 договора установлена обязанность сторон заключить договор купли-продажи квартиры не позднее ... с момента подписания настоящего договора.

... между ФИО5, ФИО3 (продавцы) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи указанной квартиры с рассрочкой платежа (том 1 л.д.13).

Пунктом 3 договора установлена стоимость квартиры в размере 1 550 000 рублей, а также предусмотрено, что расчет будет производиться следующим образом: 650 000 рублей переданы при подписании настоящего договора ..., оставшаяся сумма в размере 900 000 рублей будет уплачена не позднее 3 дней после государственной регистрации основного договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности на квартиру к покупателю.

В пункте 4 договора стороны согласовали, что продавец обязуется не позднее ... сдать закладную в Росреестр для снятия обременения с квартиры и заключить основной договор купли-продажи квартиры не позднее ....

... ФИО2 осуществила перевод денежных средств в размере 642 000 рублей на счет ФИО3 в счет частичной оплаты за квартиру (том 1 л.д. 11).

Из акта приема-передачи квартиры от ... следует, что продавцы ФИО10 передали, а покупатель ФИО2 приняла квартиру, расположенную по адресу: ... (том 1 л.д. 15).

В пункте 4 акта приема-передачи указано, что продавец подтверждает, что в квартире имеется не узаконенная перепланировка, а именно между кухней и залом убрана стена и убрана кладовка в коридоре.

В судебном заседании истица ФИО2 пояснила, что при первом осмотре квартиры ... она видела, что в спорной квартире имеется перепланировка, однако ей не было известно о том, что она не узаконенная, об этом она узнала только ... при подписании акта приема-передачи, в связи с чем, она отказалась принимать у продавцов ключи от квартиры, поскольку ей нужно было выяснить стоимость узаконения данной перепланировки.

Из объяснений ответчика ФИО5 в судебном заседании следует, что о наличии не узаконенной перепланировки истицу поставили в известность еще при составлении предварительного договора купли-продажи квартиры, ей были предоставлены документы на квартиру, технический паспорт. Однако, после подписания ... акта приема-передачи квартиры, истица стала требовать снизить стоимость квартиры на 90 000 рублей из-за не узаконенной перепланировки, на что ФИО5 ответила отказом. Получив отрицательный ответ, ФИО2 отказалась принимать ключи от квартиры и потребовала возврата денежных средств.

Так, допрошенная в судебном заседании свидетель ФИО30, суду пояснила, что оказывала истице ФИО2 риэлторские услуги по приобретению спорной квартиры. За несколько дней до передачи ключей стало известно о том, что перепланировка в спорной квартире не узаконена. После этого истица поехала в МФЦ, где ей пояснили о штрафе за незаконную перепланировку в размере 90 000 рублей. При подписании акта приема-передачи квартиры ... встал вопрос о перепланировке, поэтому данный пункт в акте был прописан. Акт истица подписала, но с перепланировкой была не согласна, ключи от квартиры ей не передавались. Через несколько дней ответчики пригласили истицу в банк и произвели возврат оплаченных ею за квартиру денежных средств.

Свидетель ФИО31 суду пояснила, что ответчик ФИО5 обратилась к ней с вопросом о продаже спорной квартиры. В дальнейшем семья П-вых намеревалась купить трехкомнатную квартиру. Когда спорная квартира была выставлена на продажу, ей позвонила риэлтор истицы, они договорились о встрече для осмотра квартиры. После осмотра квартиры, договорились о закреплении квартиры на .... В связи с тем, что квартира была в обременении у банка, ответчики попросили у покупателя денежную сумму в размере 650 000 рублей для погашения задолженности по ипотеке. Сумму оплатили, обременения в виде ипотеки были сняты. ... был заключен договор купли-продажи квартиры. С передаточным актом от ... также все были ознакомлены. В тот же день, ..., после подписания акта приема-передачи, позвонила ФИО5 и сказала, что покупатель начала снижать стоимость квартиры, ссылаясь на то, что перепланировка должна быть узаконена и стоит она около 90 000 рублей. Через пару часов вновь позвонила ФИО5 и сказала, что покупатели потребовали возврата денежных средств в течение 3-х дней. В связи с чем, вечером ..., квартира вновь была выставлена на продажу. На следующий день с ней связалась риэлтор нового покупателя и сказала, что он готов произвести наличный расчет. ... новые покупатели осмотрели квартиру, был составлен предварительный договор купли-продажи, вечером были переданы денежные средства. После чего она позвонила истице и договорилась о встрече ... в ПАО «Сбербанк России». ..., в назначенное время, все пришли в банк, был предоставлен счет для возврата денежных средств, ответчики перевели денежные средства истице и все разошлись. Срок договора предварительного договора купли – продажи с рассрочкой платежа закончился ..., денежные средства возвращены в полном объеме, в связи с чем, договор считается расторгнутым.

Допрошенная в судебном заседании свидетель ФИО16 пояснила, что ... к ней обратился ФИО8 с вопросом о покупке квартиры. ... он приехал из .... Вместе с ним просмотрели объявления о продаже квартиры и остановили свой выбор на спорной квартире. Осмотрев спорную квартиру, ФИО8 все в ней устроило, в связи с чем был заключен предварительный договор купли-продажи, продавцам передана денежная сумма в размере 650 000 рублей. При осмотре объекта, ФИО8 видел перепланировку, его это устроило, поскольку он хотел купить данную квартиру. О том, что перепланировка не узаконена также был поставлен в известность, документы на квартиру были предоставлены для ознакомления.

Из материалов дела следует, что ... между ФИО5 (продавец) и ФИО8 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ..., стоимостью 1 550 000 рублей (том 1 л.д. 78-79).

... ФИО5 получила от ФИО8 денежные средства в размере 15 000 рублей в счет предстоящей продажи квартиры, расположенной по адресу: ... (том 1 л.д. 80).

... составлена расписка о том, что ФИО5 получила от ФИО8 денежные средства в размере 635 000 рублей за продажу квартиры, расположенной по адресу: .... Оставшаяся сумма в размере 900 000 рублей будет передана в срок не позднее 15 дней после государственной регистрации договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа и перехода права собственности на квартиру к покупателю (том 1 л.д. 82).

... ФИО5 перевела на счет ФИО2 денежные средства в общей сумме 650 000 рублей, что подтверждается приходным кассовым ордером ... от ..., банковским ордером от ... и чеком о безналичном переводе от ... (том 1 л.д. 86).

... ФИО5 получила от ФИО8 денежные средства в сумме 900 000 рублей за продажу квартиры, расположенной по адресу: ..., расчет произведен полностью, что подтверждается распиской от ..., собственноручно составленной ФИО5 и ФИО8 (том 1 л.д. 81).

... Исполнительным комитетом Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан выдано распоряжение об отчуждении долей жилой площади, принадлежащих несовершеннолетним ФИО9 (том 2 л.д. 28).

Согласно выписки из ЕГРН, ... за ФИО5, ФИО3, ФИО4, ФИО5 зарегистрировано право общей долевой собственности на трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: ... (том 2 л.д. 33-44).

Разрешая спор, суд исходит из того, что каких-либо доказательств того, что ответчики и истица фактически исполнили сделку - покупатель передал деньги продавцам, а продавцы передали недвижимое имущество покупателю, покупатель принял недвижимое имущество, пользовался им, однако сделка не была зарегистрирована лишь потому, что от регистрации уклонилась одна из сторон, истицей суду не представлено.

В соответствии с пунктом 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно части 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130)

Обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (абзац 2 части 1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации)

В соответствии с пунктом 3 акта приема-передачи спорной квартиры продавец передал, а покупатель принял ключи от квартиры.

Покупатель удовлетворен качественным состоянием квартиры, установленным путем внутреннего осмотра квартиры перед заключением договора и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил продавец (пункт 7 договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа от ...).

На основании части 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Из разъяснений, данных в абзацах 1, 2 пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от ... "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 ст. 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац 7 ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации) и о регистрации перехода права собственности.

Из материалов дела следует, что после ..., ФИО2 денежные средства ФИО10 в полном объеме не передала, ключи и документы на квартиру продавцами покупателю также не были переданы, ФИО2 никаких действий, направленных на пользование и владение спорной квартирой не предпринимала.

Согласно абзацу 6 пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от ..., если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск того лица, во владение которого передано это имущество применительно к ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьей 398 ГК РФ установлено, что случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.

Поскольку в отношении спорного недвижимого имущества заключено два договора купли-продажи, в силу указанных выше разъяснений приоритет имеют те покупатели, которым фактически передан данный объект, то есть ФИО8.

Предварительный договор купли-продажи квартиры, заключенный между ФИО5 и ФИО8 от ... не признан недействительным, не расторгнут, исполнен в полном объеме, тогда как заключенный между ФИО5, ФИО3 и ФИО2 договор исполнен быть не может.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о возникновении у ФИО8 права собственности на спорную квартиру и об отсутствии оснований возникновения такого права у истицы.

При таких обстоятельствах, учитывая, что спорная квартира отчуждена, оснований к признанию сделки купли-продажи между ФИО5 и ФИО8 недействительной и применению последствий недействительности сделок не имеется, суд приходит к выводу, что требования ФИО2 об обязании ответчиков исполнить договор купли-продажи спорного жилого помещения, регистрации сделки купли-продажи, производстве государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, не основаны на законе.

Вместе с тем, в ходе рассмотрения дела истицей не представлено, а судом не добыто доказательств, подтверждающих мнимый характер указанной сделки, намерений всех участников правоотношений не исполнять договор купли-продажи от ..., не установлено.

Напротив, стороны договора купли-продажи от ... исполнили сделку, П-вы передали в собственность ФИО8 спорную квартиру, что ФИО2 в ходе судебного разбирательства оспорено не было.

Ссылка истцовой стороны на преимущественное право покупки спорной доли в объекте недвижимости неправомерна, поскольку истица не является субъектом, на которого распространяются правила ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Не имеют правового значения доводы ФИО2 о том, что она, действуя добросовестно по предварительному договору купли-продажи, передала денежные средства в счет оплаты приобретаемой квартиры ФИО5, поскольку в настоящее время деньги возвращены от ФИО5 к ФИО2 в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО25 ФИО2 к ФИО26 ФИО1, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО27 ФИО1 и ФИО28 ФИО1, ФИО29 ФИО1 об обязании исполнить договор купли-продажи квартиры, о регистрации сделки купли-продажи квартиры, производстве государственной регистрации перехода права собственности, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Татарстан через Нижнекамский городской суд в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Судья: Р.Ш. Хафизова

Мотивированный текст решения изготовлен 09 марта 2021 года.