Решение № 2-3353/2021 2-3353/2021~М-1262/2021 М-1262/2021 от 22 июня 2021 г. по делу № 2-3353/2021

11RS0001-01-2021-002320-69 Дело № 2-3353/2021


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 июня 2021 года город Сыктывкар

Сыктывкарский городской суд Республики Коми в составе

председательствующего судьи Губаевой Д.Ф.,

при секретаре судебного заседания Синицкой Г.Ф.,

при участии:

представителя истца ФИО1,

представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к Администрации МО ГО «Сыктывкар» о признании отказа незаконным, возложении обязанности подготовить договор купли-продажи для передачи земельного участка в собственность за плату, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в суд с иском к администрации МО ГО «Сыктывкар» с требованиями о признании незаконным отказа администрации МО ГО «Сыктывкар» № 71/226472 от 18.01.2021 в предоставлении в собственность за плату земельного участка площадью 1710 кв.м. с кадастровым номером 11:05:0106004:312, предназначенного для обслуживания гостиничного комплекса по адресу: <...>; возложении обязанности в месячный срок подготовить договор купли-продажи для передачи земельного участка в собственность за плату; взыскании судебных расходов.

В обоснование требований указано, что ФИО4 является собственником гостиницы коттеджного типа, расположенной на спорном земельном участке. Истец обращался к ответчику с заявлением о выкупе земельного участка в собственность, но получил отказ, мотивированный тем, что земельный участок расположен в ЗСО источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения (II пояс ЗСО источника водоснабжения (река Вычегда)).

Протокольным определением суда от 08.04.2021 к участию в деле третьими лицами без самостоятельных требований привлечены Министерство природных ресурсов и охраны окружающей среды РК, Управление Росреестра по РК.

Протокольным определением суда от 28.04.2021 к участию в деле третьими лицами без самостоятельных требований привлечены Главный государственный санитарный врач РК, Главный государственный санитарный врач РФ.

В судебном заседании представитель истца на иске настаивала.

Представитель администрации МО ГО «Сыктывкар» иск не признала.

Иные лица участия в судебном заседании не приняли.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела в их совокупности, суд приходит к следующему.

Установлено, что постановлением администрации МО ГО «Сыктывкар» от 23.06.2010 № 6/2779 «Об образовании и предоставлении земельных участков в аренду ООО «СМК»» образованы в результате раздела трех земельных участков, предоставленных для строительства объекта «гостиничный комплекс коттеджного типа», 22 земельных участка, среди которых земельный участок площадью 1710 кв.м. с кадастровым номером 11:05:0106004:312 (оборот л.д. 69-л.д.70 том 1).

По договору аренды от 28.07.2010 № 01/10-291 земельный участок площадью 1710 кв.м. с кадастровым номером 11:05:0106004:312 передан в аренду ООО «СМК» на срок до 23.06.2013 (оборот л.д. 70 – л.д. 72 том 1).

28.11.2011 между ООО «СМК» и ФИО5, действующей в интересах ФИО6, заключен договор уступки аренды земельного участка (цессии), согласно которому права и обязанности арендатора по указанному договору аренды перешли к ФИО6 (л.д. 77-78 том 1).

22.05.2012 между ФИО6 и ФИО7 заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенайма), согласно которому права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды от 28.07.2010 № 01/10-291 перешли к ФИО7 (л.д. 86-87 том 1).

Постановлением администрации МО ГО «Сыктывкар» от 27.03.2013 № 3/995 утвержден градостроительный план земельного участка кадастровый номер 11:05:0106004:312, предназначенный для строения гостиницы коттеджного типа по .... Согласно градостроительному плану установлены ограничения использования земельного участка: Н-4 зона санитарной охраны источников водоснабжения III пояса-4000-5000 м (л.д. 72-79 том 2).

28.05.2013 администрация МО ГО «Сыктывкар» выдала ФИО7 разрешение на строительство «Гостиничного комплекса коттеджного типа по ул. ... в г. Сыктывкаре площадью застройки 233,14 кв.м. на земельном участке площадью 1710 кв.м. сроком действия до 28.01.2014 (л.д. 39 том 2).

Постановлением администрации МО ГО «Сыктывкар» 11.11.2013 № 11/4270 «О продлении права аренды земельного участка для строительства гостиницы коттеджного типа по ...» ФИО7 продлен срок аренды земельного участка с кадастровым номером 11:05:0106004:312 на три года. При этом, ФИО7 указано на необходимость заключения нового договора аренды земельного участка с расторжением договора аренды от 28.07.2010 № 01/10-291 (л.д. 97 том 1).

18.11.2013 между администрацией МО ГО «Сыктывкар» и ФИО7 заключен договор аренды № 01/13-402 в отношении земельного участка площадью 1710 кв.м. с кадастровым номером 11:05:0106004:312 сроком до 11.11.2016 (оборот л.д. 97 – л.д. 98 том 1).

Согласно уведомлению Управления Росреестра по Республике Коми от 05.02.2014 в этот день прекращена регистрационная запись № 11-11-01/127/2010-037 от 15.06.2012 об аренде и на основании договора аренды земельного участка № 01/13-402 от 18.11.2013 проведена государственная регистрация аренды на земельный участок, кадастровый номер 11:05:0106004:312 (оборот л.д. 101 том 1).

10.01.2014 между ФИО7 и ФИО8 заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенайма), согласно которому права и обязанности арендатора по указанному договору аренды перешли к ФИО8 (оборот л.д. 105-л.д. 107 том 1).

22.04.2015 ФИО7 и ФИО8 заключили соглашение о расторжении договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенайма) с кадастровым номером 11:05:0106004:312 (л.д. 112 том 1).

21.11.2016 администрация МО ГО «Сыктывкар» и ФИО7 заключили договор аренды земельного участка № 01/16-185, по которому ФИО7 в аренду был передан земельный участок площадью 1710 кв.м. с кадастровым номером 11:05:0106004:312 сроком до 21.11.2019 (л.д. 129-131 том 1).

По договору уступки права требования (цессии) от 25.06.2018 права и обязанности арендатора земельного участка перешли к ФИО9 (л.д. 140 том 1).

04.12.2018 между ФИО9 и ФИО3 заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 11:05:0106004:1984, расположенного под адресу: ..., в виде нежилого здания степенью готовности 10%, площадью застройки 233,1 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером 11:05:0106004:312 (л.д. 150-154 том 1).

В тот же день ФИО9 и ФИО3 заключили договор уступки права требования (цессии), по которому к ФИО3 перешло право аренды земельного участка с кадастровым номером 11:05:0106004:312 (л.д. 9 том 1).

25.02.2019 администрация МО ГО «Сыктывкар» выдала ФИО3 разрешение на строительство объекта капитального строительства «Гостиничного комплекса коттеджного типа по ... в г. Сыктывкаре общей площадью 233,14 кв.м., этажностью – 2 этажа, на земельном участке площадью 1701 кв.м. кадастровый номер 11:05:0106004:312 сроком действия до 24.08.2019 (л.д. 49-52 том 2).

Решением Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 04.08.2020 по делу №2-4594/2020 признано право собственности ФИО3 на объект недвижимого имущества «Гостиница коттеджного типа», расположенный адресу: ...), на земельном участке кадастровым номером 11:05:0106004:312.

22.10.2020 в ЕГРН внесены сведения о собственнике гостиничного комплекса коттеджного типа площадью 272,8 кв.м. по .... (л.д. 18-19 том 1).

25.12.2020 ФИО3 обратился в администрацию МО ГО «Сыктывкар» за оформлением муниципальной услуги о предоставлении в собственность за плату земельного участка площадью 1710 кв.м. с кадастровым номером 11:05:0106004:312 для обслуживания объекта «Гостиничный коттедж» (л.д. 43-44 том 1).

Письмом от 15.01.2021 № 71/226472 администрация МО ГО «Сыктывкар» уведомила ФИО3 об отказе в предоставлении в собственность спорного земельного участка в связи с тем, что испрашиваемый в собственность земельный участок расположен в ЗСО источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения (II пояс ЗСО источника водоснабжения (река Вычегда)), а значит, ограничен в обороте и не может быть предоставлен в частную собственность (л.д. 6 том 1).

Не согласившись с отказом, истец обратился в суд.

Положениями п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ предусмотрены случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. На основании пп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 Земельного кодекса РФ.

Согласно п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено указанной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

При этом, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если испрашиваемый земельный участок полностью расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории, установленные ограничения использования земельных участков в которой не допускают использования земельного участка в соответствии с целями использования такого земельного участка, указанными в заявлении о предоставлении земельного участка (п. 14.1 ст.39.16 Земельного кодекса РФ).

В силу пп. 14 п. 5 ст. 27 Земельного кодекса РФ ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в первом и втором поясах зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

При этом п. 2 указанной статьи предусмотрено, что земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Из приведенных положений Земельного кодекса РФ следует, что земельные участки, находящиеся в первом и втором поясе зоны санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, ограничиваются в обороте и в силу прямого указания закона в частную собственность не предоставляются. Каких-либо исключений, установленных федеральными законами в отношении спорного земельного участка, не имеется.

Состав, порядок подготовки документов территориального планирования муниципальных образований, порядок подготовки изменений и внесения их в такие документы, а также состав, порядок подготовки планов реализации таких документов устанавливаются в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Территориальное планирование направлено на определение в документах территориального планирования назначения территорий исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов в целях обеспечения устойчивого развития территорий, развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, обеспечения учета интересов граждан и их объединений, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (ч. 1 ст. 9 Градостроительного кодекса РФ).

Зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации, относятся к зонам с особыми условиями использования территорий (п. 45 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ) и отображаются на картах генерального плана муниципального образования в составе материалов по его обоснованию (п. 7 ч. 8 ст. 23 Градостроительного кодекса РФ).

Установление границ зон санитарной охраны регулируются, в том числе нормами водного законодательства и законодательства в сфере санитарно-эпидемиологического благополучия населения.

Согласно ч. 1 и ч. 2 ст. 43 Водного кодекса РФ для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения должны использоваться защищенные от загрязнения и засорения поверхностные водные объекты и подземные водные объекты, пригодность которых для указанных целей определяется на основании санитарно-эпидемиологических заключений. Для водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, устанавливаются зоны санитарной охраны в соответствии с законодательством о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения. В зонах санитарной охраны источников питьевого водоснабжения осуществление деятельности и отведение территории для жилищного строительства, строительства промышленных объектов и объектов сельскохозяйственного назначения запрещаются или ограничиваются в случаях и в порядке, которые установлены санитарными правилами и нормами в соответствии с законодательством о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения.

Пунктом 1 ст. 18 Федерального закона от 30.09.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» закреплено, что водные объекты, используемые в целях питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, а также в лечебных, оздоровительных и рекреационных целях, в том числе водные объекты, расположенные в границах городских и сельских населенных пунктов, не должны являться источниками биологических, химических и физических факторов вредного воздействия на человека.

Абзацем 2 п. 5 ст. 18 указанного Федерального закона предусмотрено, что зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения устанавливаются, изменяются, прекращают существование по решению органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

Санитарно - эпидемиологические требования к организации и эксплуатации зон санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения, являющиеся обязательными для граждан, индивидуальных предпринимателей и юридических лиц, определены Санитарными правилами и нормами «Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения. СанПиН 2.1.4.1110-02.», утвержденных Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 14.03.2002 № 10 (далее - СанПиН 2.1.4.1110-02).

В силу п. 1.4 и п. 1.5 указанных санитарных правил зоны санитарной охраны организуются на всех водопроводах, вне зависимости от ведомственной принадлежности, подающих воду как из поверхностных, так и из подземных источников. Основной целью создания и обеспечения режима в зонах санитарной охраны является санитарная охрана от загрязнения источников водоснабжения и водопроводных сооружений, а также территорий, на которых они расположены.

Зоны санитарной охраны организуются в составе трех поясов: первый пояс (строгого режима) включает территорию расположения водозаборов, площадок всех водопроводных сооружений и водопроводящего канала. Его назначение - защита места водозабора и водозаборных сооружений от случайного или умышленного загрязнения и повреждения. Второй и третий пояса (пояса ограничений) включают территорию, предназначенную для предупреждения загрязнения воды источников водоснабжения. Санитарная охрана водоводов обеспечивается санитарно - защитной полосой. В каждом из трех поясов, а также в пределах санитарно - защитной полосы, соответственно их назначению, устанавливается специальный режим и определяется комплекс мероприятий, направленных на предупреждение ухудшения качества воды.

Решением Совета МО ГО «Сыктывкар» от 30.04.2010 № 31/04-560 (с учетом изменений и уточнений) были утверждены Правила землепользования и застройки МО ГО «Сыктывкар» (далее – Правила), являющиеся документом градостроительного зонирования, в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, содержится порядок применения Правил и порядок внесения в него изменений.

Согласно ст. 1 указанных Правил санитарно-защитная зона – это специальная территория с особым режимом использования, размер которой обеспечивает уменьшение воздействия загрязнения на атмосферный воздух (химического, биологического, физического) до зданий, установленных гигиеническими нормативами, так и до величин приемлемого риска для здоровья населения. Использование площадей санитарно-защитной зоны осуществляется с учетом ограничений, установленных действующим законодательством, а также санитарными нормами и правилами. Санитарно-защитная зона утверждается в установленном порядке в соответствии с законодательством Российской Федерации при наличии санитарно-эпидемиологического заключения о соответствии санитарным нормам и правилам. Гигиенические требования к размеру, организации и благоустройству санитарно-защитных зон, а также основания к их пересмотру устанавливаются санитарно-эпидемиологическими правилами в зависимости от санитарной классификации предприятий, сооружений и иных объектов.

В границах санитарно-защитной зоны не допускается использования земельных участков в целях, в том числе, размещения жилой застройки, объектов образовательного и медицинского назначения, спортивных сооружений открытого типа, организаций отдыха детей и их оздоровления, зон рекреационного назначения и для ведения садоводства.

Основной целью создания и обеспечения режима в зонах санитарной охраны является охрана от загрязнения источников водоснабжения и водопроводных сооружений, а также территорий, на которых они расположены.

В зонах санитарной охраны источников водоснабжения второго и третьего поясов запрещается размещение складов горюче-смазочных материалов, ядохимикатов и минеральных удобрений, накопителей промстоков, шламохранилищ; размещение кладбищ, скотомогильников, полей ассенизации, полей фильтрации, навозохранилищ, силосных траншей, животноводческих и птицеводческих предприятий и других объектов, обусловливающих опасность микробного загрязнения подземных вод.

В зонах санитарной охраны источников водоснабжения второго пояса кроме ограничений, указанных выше, запрещается применение удобрений и ядохимикатов; рубка леса главного пользования и реконструкции (ст. 48 Правил).

В силу п. 6 ст. 106 Земельного кодекса РФ, если иное не предусмотрено указанной статьей, установление, изменение, прекращение существования зоны с особыми условиями использования территории осуществляются на основании решения уполномоченного органа государственной власти, органа местного самоуправления.

Пунктов 23 указанной статьи предусмотрено, что зоны с особыми условиями использования территорий устанавливаются независимо от категорий земель и видов разрешенного использования земельных участков.

В соответствии с п. 24 указанной статьи зоны с особыми условиями использования территорий, в том числе возникающие в силу закона, ограничения использования земельных участков в таких зонах считаются установленными, измененными со дня внесения сведений о зоне с особыми условиями использования территории, соответствующих изменений в сведения о такой зоне в Единый государственный реестр недвижимости. Зоны с особыми условиями использования территорий считаются прекратившими существование, а ограничения использования земельных участков в таких зонах недействующими со дня исключения сведений о зоне с особыми условиями использования территории из ЕГРН, если иное не предусмотрено данной статьей, федеральным законом.

При этом согласно положениям ч. 8 ст. 26 Федерального закона от 03.08.2018 № 342-ФЗ до 01.01.2025 зоны с особыми условиями использования территорий считаются установленными в случае отсутствия сведений о таких зонах в ЕГРН, если такие зоны установлены до 01.01.2022 одним из следующих способов: 1) решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, принятым в соответствии с законодательством, действовавшим на день принятия этого решения; 2) согласованием уполномоченным органом исполнительной власти границ зоны с особыми условиями использования территории в соответствии с законодательством, действовавшим на день данного согласования, в случае, если порядок установления зоны был предусмотрен указанным законодательством; 3)нормативным правовым актом, предусматривающим установление зон с особыми условиями использования территорий в границах, установленных указанным актом, без принятия решения исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления об установлении таких зон либо согласования уполномоченным органом исполнительной власти границ зоны с особыми условиями использования территории; 4) решением суда.

Приказом Министерства природных ресурсов и охраны окружающей среды Республики Коми от 30.07.2009 № 342 (с учётом изменений, внесённых приказом № 2010 от 29.09.2017) на основании санитарно эпидемиологического заключения Управления Роспотребнадзора Республики Коми №11.РЦ.09.000.Т.000276.07.09 от 20.07.2009 утвержден Проект зон санитарной охраны источника водоснабжения хозяйственно-питьевого водопровода Эжвинского района МО «Город Сыктывкар» (л.д. 140-147 том 2).

03.12.2019 были проведены публичные слушания, в том числе, по вопросу приведения тестовых и графических материалов Правил землепользования и застройки МО ГО «Сыктывкар», утверждённых решением Совета МО ГО «Сыктывкар» от 30.04.2010 № 31/04-560, касающихся Зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения (Н-6), в соответствие с проектом зон санитарной охраны источника водоснабжения хозяйственно-питьевого водопровода Эжвинского района МО «Город Сыктывкар» (пункт 128 заключения Комиссии по землепользованию и застройки администрации МО ГО «Сыктывкар» о результатах публичных слушаний от 06.12.2019 на л.д. 231-249 том 1, л.д. 1-4 том 2).

Решением Совета МО ГО «Сыктывкар» от 28.05.2020 № 49/2020-694 такие изменения в Правила землепользования и застройки МО ГО «Сыктывкар» были внесены (л.д. 230 том 1).

Приказом Министерства природных ресурсов и охраны окружающей среды Республики Коми от 19.12.2018 № 2568 утверждён Проект организации зон санитарной охраны источника водоснабжения и водопроводных сооружений питьевого назначения города Сыктывкар ОАО «Сыктывкарский водоканал» МО ГО «Сыктывкар», определены границы зон санитарной охраны (л.д. 202 - 203 том 1).

Согласно картографическим материалам земельный участок с кадастровым номером 11:05:0106004:312 расположен во II поясе зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения (р. Вычегда) (л.д. 55, 56 т. 1).

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что зона с особыми условиями использования территорий – второй пояс зоны санитарной охраны источника водоснабжения и водопроводных сооружений питьевого назначения города Сыктывкар ОАО «Сыктывкарский водоканал» МО ГО «Сыктывкар» – считается установленной к моменту обращения истца к ответчику за представлением спорного земельного участка в собственность.

Из тестовой и графических частей Проекта зон санитарной охраны источника водоснабжения и водопроводных сооружений питьевого назначения города Сыктывкар ОАО «Сыктывкарский водоканал» МО ГО «Сыктывкар», следует, что испрашиваемый ФИО3 земельный участок с кадастровым номером 11:05:0106004:312, расположенный по адресу: ..., находится в одной из зон с особыми условиями использования территорий – во втором поясе зоны санитарной охраны источника водоснабжения, на которой установлен специальный режим использования территории, включающий комплекс мероприятий, направленных на предупреждение ухудшения качества воды.

Таким образом, спорный земельный участок, испрашиваемый ФИО3, ограничен в обороте и не может быть предоставлен в частную собственность истца. Отказ ответчика в предоставлении истцу земельного участка в собственность является правомерным.

С учётом изложенного, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО3 в полном объёме.

Тот факт, что рядом находящиеся земельные участки были ранее предоставлены администрацией МО ГО «Сыктывкар» в частную собственность не изменяет режим использования земельного участка, испрашиваемого истцом в частную собственность. Кроме того, в настоящем деле предметом спора является только земельный участок с кадастровым номером 11:05:0106004:312.

По мнению суда, отказ ответчика в предоставлении в собственность спорного земельного участка не лишает истца прав владения и пользования данным земельным участком, поскольку истец, будучи собственником здания, расположенного на спорном земельном участке, вправе обратиться к ответчику за предоставлением ему земельного участка в долгосрочную аренду для обслуживания принадлежащего ему на праве собственности здания.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 к администрации МО ГО «Сыктывкар» о признании незаконным отказа администрации МО ГО «Сыктывкар» от 18.01.2021 № 71/226472 в предоставлении в собственность ФИО3 земельного участка с кадастровым номером 11:05:0106004:312, расположенного по адресу: ..., и возложении обязанности подготовить договор купли-продажи указанного земельного участка в собственность ФИО3 за плату, взыскании судебных расходов, оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Коми через Сыктывкарский городской суд Республики Коми в течение одного месяца со дня составления решения в окончательной форме.

Судья Д.Ф. Губаева

Мотивированное решение составлено 30.07.2021.