Решение № 3А-142/2026 3А-142/2026(3А-759/2025;)~М-648/2025 3А-759/2025 М-648/2025 от 29 марта 2026 г. по делу № 3А-142/2026

дело № 3а-142/2026 (3а-759/2025)

УИД 26OS0000-04-2025-000713-45


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ставрополь 18 марта 2026 года

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Чебанной О.М., при секретаре судебного заседания Остапенко А.С.,

с участием представителя административного истца по доверенности ФИО7

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «МОСТ-СЕРВИС» к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «МОСТ-СЕРВИС», действуя через представителя по доверенности ФИО6, обратилось в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости – нежилого здания с КН №, по состоянию на 01.01.2023, указывая, что данный объект недвижимости, площадью 255 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> принадлежит ему на праве собственности.

На основании Приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 13 ноября 2023 года № 1263 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, расположенных на территории Ставропольского края» по состоянию на 01.01.2023 была установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости с КН № в размере 13 737 824,1 руб.

Административный истец полагает, что данная стоимость завышена, что нарушает его права как плательщика налогов, данное обстоятельство послужило основанием для обращения в суд с настоящим административным иском, в связи с чем, просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной, определенной по состоянию на 01.01.2023 в отчете об оценке частнопрактикующего оценщика ФИО3 № 004-07-ОКС-2025 в размере 6 331 000 руб.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО6 уточнил заявленные требований в соответствии с выводами судебной оценочной экспертизы.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю по доверенности ФИО4 направила в суд возражения с ходатайством о рассмотрении дела в отсутствии представителя, а также об исключении Росреестра из числа ответчиков.

Представители административных ответчиков министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, заинтересованных лиц ГБУ СК «Ставкрайимущество», филиала ППК «Роскадастр» по Ставропольскому краю, администрации города Ставрополя, извещенные о слушании дела надлежащим образом (в деле имеются сведения о направлении судом извещений на официальные адреса электронной почты), в судебное заседание не явились, сведений о причинах неявки суду не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали.

В соответствии с требованиями ст. 150, ч. 4 ст. 247 КАС РФ указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании дела надлежащих образом.

Исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных уточненных требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст. 373 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со ст. 374 настоящего Кодекса.

В отношении отдельных объектов недвижимости налоговая база по налогу на имущество организаций определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных ст. 378.2 данного Кодекса (п. 2 ст. 375 НК РФ).

Федеральный закон № 237-ФЗ от 03 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

В соответствии с ч. 1 ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (ч. 7 ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ).

В соответствии с положениями ч. ч. 1 и 2 ст. 6 Федерального закона № 237-ФЗ государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации. Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного объекта его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного объекта.

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку за находящийся у него в собственности объект налоговые платежи рассчитываются из кадастровой стоимости.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями.

Материалами дела установлено, что ООО «МОСТ-СЕРВИС» на праве собственности принадлежит нежилое здание с КН №, площадью 255 кв.м, расположенное по адресу: <адрес> Право собственности подтверждается выпиской из ЕГРН от <данные изъяты>, запись о регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании Приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 13 ноября 2023 года № 1263 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, расположенных на территории Ставропольского края» по состоянию на 01.01.2023 была установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости с КН № в размере 13 737 824,1 руб.

Таким образом, в силу приведенных законоположений, административный истец, являясь собственником указанного объекта и плательщиком налога на имущество, размер которого зависит от кадастровой стоимости недвижимого имущества, имеет право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке частнопрактикующего оценщика ФИО3 № 004-07-ОКС-2025, на основании которого рыночная стоимость для объекта недвижимости с КН № по состоянию на 01.01.2023 составляет 6 331 000 руб.

В силу ч. 5 ст. 247 КАС РФ установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных ст. 64 настоящего Кодекса.

В соответствии с ч. 1 п. 2 ст. 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

При этом, обязанность доказывания оснований, указанных в ст. 248 КАС РФ лежит на административном истце.

Таким образом, исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размеров рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Из разъяснений, изложенных в п.п. 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (ст.ст. 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объектов недвижимости.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине стоимости объектов недвижимого имущества, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом назначена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта ООО «Юридическое агентство «Аргумент» ФИО5 № 102-Э/12/2025 от 07 февраля 2026 года рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2023 года с КН № составила в размере 7 028 000 руб.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении» заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами.

Аналогичные положения содержит ч. 8 ст. 82 КАС РФ, предусматривающая, что заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным ст. 84 настоящего Кодекса.

Оценив представленные доказательства по правилам ст. 84, 168 КАС РФ, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость объекта недвижимости, определенной по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.

Обследование объекта экспертизы проведено экспертом 27.01.2026.

Дополнительная идентификация объекта исследования проведена по материалам административного дела.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта, и соответствует требованиям Федерального Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

При идентификации объекта исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Для получения наглядного представления об объекте исследования в заключении приведены фото, чертежи и схемы.

В заключение судебной экспертизы подробно описан объект исследования, приведены его общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки.

Из экспертного заключения следует, что экспертом при проведении анализа были использованы объявления из архива сайта https://архивоценщика.рф и https://ruads.net/.

Экспертом в заключении произведен анализ рынка объекта исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже объектов недвижимости, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки.

В результате анализа рынка нежилых зданий, схожих с оцениваемым, было найдено 3 объекта-аналога наиболее сопоставимых с объектом оценки.

При выборе объектов-аналогов ключевыми факторами для оценки являлись следующие параметры: местоположение – <адрес>, период размещения объявлений с 01.01.2022 по 01.01.2023 г., вид использования – под торгово-офисное назначение. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице.

При расчете рыночной стоимости объекта недвижимости экспертом описаны примененные корректировки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок экспертом мотивированы в заключении.

Обоснование корректировок на уторговывание, локальное местоположение (по районам города и красной линии), тип парковки, различие здание/помещение, функционал помещений, этаж расположения, различие в общей площади и иным ценообразующим факторам подробно изложены экспертом в заключении, с указанием процента применения той или иной корректировки.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки.

Экспертом применялся сравнительный (70 %) и доходный (30 %) подходы для определения рыночной стоимости.

В ходе данной оценки в рамках сравнительного подхода стоимость объекта оценки рассчитана с использованием метода сравнения продаж, в рамках доходного подхода применялся метод прямой капитализации.

Кроме того, приведены основания отказа от применения затратного подхода для объекта исследования, а именно отражено, что затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства (ФСО 1, Часть IV, п. 23). Затратный подход к оценке не применялся, в связи с учетом ограничений и условий применения методов затратного подхода.

Заключение эксперта является полным, мотивированным, оснований сомневаться в обоснованности применения корректировок, подбора объектов-аналогов и расчетах у суда не имеется.

Проанализировав выводы экспертного заключения ООО «Юридическое агентство «Аргумент» № 102-Э/12/2025 от 07 февраля 2026 года, оценив их в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает заключение эксперта как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости, с учетом его местоположения, наиболее эффективного использования.

Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, каких-либо данных, свидетельствующих о недостоверности и незаконности заключения экспертизы № 102-Э/12/2025 от 07 февраля 2026 года не содержат.

Поскольку противоречия в выводах судебной экспертизы или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствуют, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.

Кроме того, выводы эксперта мотивированы, научно обоснованы, экспертиза назначалась непосредственно судом и ее производство поручалось выбранному им эксперту. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, его выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности. Эксперт имеет соответствующую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности (более 15 лет), составленное экспертом заключение соответствует требованиям ст. 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», ст. 82 КАС РФ.

Обоснованных ходатайств о назначении повторной или дополнительной судебной экспертизы участниками судебного разбирательства не заявлено. Оснований для проведения такого исследования по инициативе суда не имеется, поскольку правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.

На основании установленных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении эксперта ООО «Юридическое агентство «Аргумент» ФИО5 № 102-Э/12/2025 от 07 февраля 2026 года итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке исследуемого объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату государственной кадастровой оценки.

Оснований для установления кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, определенной в представленном административным истцом отчете об оценке частнопрактикующего оценщика ФИО3 № 004-07-ОКС-2025 в отношении спорного объекта недвижимости у суда не имеется, поскольку содержащиеся в нем данные об оценке опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы и не подтверждают действительную рыночную стоимость исследуемого объекта.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений ст. 3 КАС РФ.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данного объекта недвижимости. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение налоговых платежей, в связи с их завышением, которые подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости на 49,3% в отношении объекта недвижимости с КН №, по сравнению с его рыночной стоимостью, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения оспариваемой кадастровой стоимости прав административного истца, как плательщика налоговых платежей.

Данное обстоятельство свидетельствует, что оспариваемой кадастровой стоимостью, внесенной в ЕГРН, права и законные интересы административного истца нарушены и у суда имеются основания для удовлетворения административного иска об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023 для нежилого здания, установленной в соответствии с заключением эксперта ООО «Юридическое агентство «Аргумент» ФИО5 № 102-Э/12/2025 от 07 февраля 2026 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в ЕГРН соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Согласно п. 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28, стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть, на 01.01.2023.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно 17.11.2025.

Оснований для удовлетворения ходатайства Управления Росреестра по Ставропольскому краю об изменении процессуального положения на статус заинтересованного лица не имеется, поскольку Управление Росреестра по Ставропольскому краю в силу положений Постановления Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 № 457 (ред. от 30.06.2022) «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» (вместе с «Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии»), а также согласно разъяснениям в п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости» как государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, является надлежащим административным ответчиком по настоящему административному делу.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ООО «МОСТ-СЕРВИС» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 255 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023 в размере – 7 028 000 руб.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости с КН №

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости считать – 17.11.2025.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции через Ставропольский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 30.03.2026.

Судья-подпись

Копия верна:

Судья - О.М. Чебанная