Решение № 2-1695/2018 2-1695/2018~М-1331/2018 М-1331/2018 от 16 сентября 2018 г. по делу № 2-1695/2018

2-1695-18


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

17 сентября 2018 года

гор. Кисловодск

Кисловодский городской суд Ставропольского края в открытом судебном заседании под председательством судьи Супрунова В.М. при секретаре Аджибековой Н.Р. с участием представителя истца ФИО1 – адв. Станкевича Е.Ю., представителя ответчика Комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска ФИО2

рассмотрел гражданское дело по иску ФИО1 к Комитету имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка и обязании заключить договор аренды земельного участка,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратилась в суд с указанным иском сославшись на то, что решением Кисловодского городского совета народных депутатов от ДД.ММ.ГГГГ. № гр. ФИО3 было разрешено строительство жилого дома, а также был изготовлен и утвержден проект строительства индивидуального жилого дома по <адрес>, УАиГ было поручено выдать акты об отводе земельных участков и разработать проект индивидуального жилого дома. ДД.ММ.ГГГГ. УАиГ г. Кисловодска выдан акт №147 об отводе ФИО4 земельного участка в натуре площадью <данные изъяты> кв.м. в <адрес>, а также утвержден проект строительства индивидуального жилого дома общей площадью <данные изъяты> кв.м., жилой площадью <данные изъяты> кв.м. ФИО3, также ей выдано свидетельство о праве на землю № от ДД.ММ.ГГГГ. В дальнейшем на основании обоюдного заявления ФИО3 об отказе от предоставленного земельного участка, и заявления ФИО1 о передаче ей земельного участка, Постановлением главы администрации г. Кисловодска СК № № от ДД.ММ.ГГГГ. ей (ФИО1) для проектирования и строительства жилого дома передан в аренду названный земельный участок из земель поселений площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>. Постановлением главы администрации г-к Кисловодска СК № № от ДД.ММ.ГГГГ утвержден проект границ земельного участка из земель поселений общей площадью <данные изъяты> кв.м. расположенный по адресу: <данные изъяты>. Указанный участок поставлен на государственный кадастровый учет с КН № ДД.ММ.ГГГГ. между администрацией г-к Кисловодска и ФИО1 составлен договор аренды земельного участка №. Данный договор продлен дополнительным соглашением № на срок до ДД.ММ.ГГГГ. На основании чего ФИО1 создан объект незавершенного строительства жилой дом литер А площадью застройки <данные изъяты> кв.м., готовностью <данные изъяты>. ДД.ММ.ГГГГ. она обратилась в Комитет имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска с заявлением о заключении договора аренды земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> с КН №, для завершения строительства жилого дома. Комитет имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска в своем письме № от ДД.ММ.ГГГГ. отказал ей в заключении договора аренды земельного участка в связи с отсутствием документа, подтверждающего право собственности на объект незавершенного строительства. Данный отказ истица считает незаконным ссылаясь на положения ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которого предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства. Также истец указывает, что пунктом 21 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Просит суд признать незаконным отказ в заключении договора аренды земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: г. Кисловодск, пос. зеленогорский, ул. Плановая с кадастровым номером №, выраженный в письме Председателя комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска № от ДД.ММ.ГГГГ. Обязать Комитет имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым номером №, сроком на три года для завершения строительства индивидуального жилого дома.

В судебном заседании представитель истца адвокат Станкевич Е.Ю. заявленные требования поддержал в полном объеме, ссылаясь на указанные в иске обстоятельства, а также указал, что отсутствие зарегистрированного права собственности за истцом на объект незавершенного строительства, расположенный на спорном участке не могло явиться основанием для отказа ФИО1 в заключении договора аренды. При этом представитель истца указал, что пунктом 33 Перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015г. N1 предусмотрено, что в случае если право на объект незавершенного строительства не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, собственник такого объекта для получения в аренду земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, предоставляет иные документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на объект (здание, сооружение). Представитель истца пояснил, что в соответствии с п.21.5, ст.51 Градостроительного кодекса РФ физическое или юридическое лицо, которое приобрело права на земельный участок, вправе осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на таком земельном участке в соответствии с разрешением на строительство, выданным прежнему правообладателю земельного участка. Таким образом факт отсутствия государственной регистрации права на объект незавершенного строительства, расположенного на данном участке, с учетом возведения объекта без нарушений какого-либо закона и иных правовых актов не может являться достаточным основанием для отказа истцу в предоставлении земельного участка в аренду сроком на три года для завершения строительства.

Представитель ответчика КИО администрации г-к Кисловодска ФИО2 исковые требования не признал, суду пояснил, что истцом при подаче заявления в администрацию г-к Кисловодска не были предоставлены документы, подтверждающие зарегистрированное право собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на этом земельном участке. Также представитель ответчика указал, что в соответствии с п.4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка должно быть подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка. Срок действия договора аренды предусмотренный дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ. истек ДД.ММ.ГГГГ., истица обратилась в Комитет с заявлением о заключении договора аренды земельного участка ДД.ММ.ГГГГ. то есть, после истечения срока действия договора аренды. Следовательно истец в соответствии с п.4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ не имеет права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов. Факт нахождения на данном земельном участке объекта незавершенного строительства не предоставляет истцу права на заключение договора аренды, поскольку, истцом не предоставлены суду доказательства зарегистрированного за ним права собственности на объект незавершенного строительства, расположенного на данном земельном участке. Предоставить истцу земельный участок путем проведение торгов, в настоящий момент, также не представляется возможным, так как на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, право на который не зарегистрировано в установленном законом порядке, поскольку в силу пп.8, п.8, ст. 39.11 ЗК РФ, земельный участок не может быть предметом аукциона, если на земельном участке расположены здание, сооружение, принадлежащие гражданам или юридическим лицам. Просит в удовлетворении исковых требований отказать.

Выслушав лиц участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд пришел к следующему.

На основании п.22 решения Кисловодского городского совета народных депутатов от ДД.ММ.ГГГГ № гр. ФИО3 разрешено строительство жилого дома с жилой площадью до <данные изъяты> кв.м., подсобной согласно норме.

На основании п.23.1 данного решения Кисловодского городского совета народных депутатов Управлением архитектуры и Градостроительства исполкома Кисловодского городского Совета народных депутатов изготовлен и утвержден проект строительства индивидуального жилого дома по <адрес>.

В соответствии c п.30 данного решения УАиГ поручено выдать акты об отводе земельных участков и разработанный проект индивидуального жилого дома.

На основании чего ДД.ММ.ГГГГ. УАиГ г. Кисловодска выдан акт № об отводе ФИО4 земельного участка в натуре площадью <данные изъяты> кв.м. в <адрес>, а также утвержден проект строительства индивидуального жилого дома общей площадью <данные изъяты> кв.м., жилой площадью <данные изъяты> кв.м.

На основании указанных документов ФИО3 выдано свидетельство о праве на землю № от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании заявления ФИО3 об отказе от предоставленного земельного участка и заявления ФИО1 о предоставлении ей земельного участка, Постановлением главы администрации г. Кисловодска СК № от ДД.ММ.ГГГГ. истице ФИО1 для проектирования и строительства жилого дома передан в аренду освободившийся земельный участок из земель поселений площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

Постановлением главы администрации г-к Кисловодска СК № № от ДД.ММ.ГГГГ. утвержден проект границ земельного участка из земель поселений общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес> с КН №. Указанный участок поставлен на государственный кадастровый учет с КН №, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ. между Администрацией г-к. Кисловодска и ФИО1 составлен договор аренды земельного участка №. Данный договор продлен дополнительным соглашением №.

ДД.ММ.ГГГГ. истица обратилась в Комитет имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска с заявлением о заключении договора аренды земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес> с КН №, для завершения строительства жилого дома.

Из ответа Комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска № от ДД.ММ.ГГГГ. следует, что выполнить просьбу заявителя не представляется возможным так как, не предоставлен в полном объеме пакет документов в соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015г. №1, а именно в приложенных к заявлению документах отсутствует документ, подтверждающий право собственности на объект незавершенного строительства.

В связи с чем, истица обратилась в суд с данными исковыми требованиями.

Согласно положениям подпункта 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 той же статьи.

Согласно положениям подпункта 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Доводы представителя ответчика КИО администрации г-к Кисловодска о невозможности предоставления истцу в аренду данного земельного участка в связи с непредоставлением документов, подтверждающих зарегистрированное право собственности истца на объект незавершенного строительства, расположенный на этом земельном участке, подлежат отклонению по следующим основаниям.

Пунктом 21 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Названной нормой закреплено исключительное право правообладателя объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, на его предоставление в аренду однократно сроком на три года для завершения строительства.

Анализ пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ с достоверностью позволяет сделать вывод о том, что законодатель осознанно предусмотрел для владельцев объектов незавершенного строительства, расположенных на арендованных земельных участках, выделенных для строительства по договорам аренды, заключенным до 01.03.2015г. (то есть до введения в действие изменений в Земельный кодекс), право на заключение договоров аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности.

Правильность такого подхода к пониманию содержания пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001г. N137-ФЗ подтверждается также нормой, предусмотренной пунктом 33 Перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015г. N1.

Согласно пункту 33 данного Перечня в случае, если право на объект незавершенного строительства не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, собственник такого объекта для получения в аренду земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, предоставляет иные документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на объект (здание, сооружение).

В силу изложенного под "собственником", указанным в этом положении Перечня, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015г. N1, равно, как и под "собственником", упомянутым в пункте 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001г. N137-ФЗ, понимается не правообладатель объекта (право собственности которого на возводимый объект зарегистрировано), а фактический владелец такого объекта (в отсутствие государственной регистрации права собственности на этот объект).

В соответствии с п.21.5, ст.51 Градостроительного кодекса РФ физическое или юридическое лицо, которое приобрело права на земельный участок, вправе осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на таком земельном участке в соответствии с разрешением на строительство, выданным прежнему правообладателю земельного участка.

В силу указанной нормы права к истцу ФИО1 перешло право осуществлять строительство жилого дома на данном земельном участке. На основании чего ФИО1 построен объект незавершенного строительства жилой дом литер А площадью застройки <данные изъяты> кв.м., готовностью <данные изъяты>, что подтверждается техническим паспортом на объект незавершенного строительства Кисловодского филиала ГБУ СК «Ставкрайимущество» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Ссылка ответчика на п.4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, согласно которого заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка должно быть подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, суд считает не обоснованным, поскольку данное заявление было подано истцом на основании п.5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства.

Из заключения кадастрового инженера ФИО5 данного при составлении технического плана объекта незавершенного строительства следует, что объект незавершенного строительства жилой дом литер А площадью застройки <данные изъяты> кв.м., готовностью <данные изъяты> следует, что данный жило дом расположен в пределах земельного участка с КН №.

Из имеющегося в материалах дела технического паспорта объекта незавершенного строительства составленного по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. следует, что на указанном земельном участке расположены: объект незавершенного строительства литер А, площадью застройки <данные изъяты> кв.м., сарай литер Б площадью застройки <данные изъяты> кв.м., забор № протяженностью <данные изъяты> м., калитка № длинной <данные изъяты>. Таким образом истцом предоставлены доказательства освоения законно предоставленного ей земельного участка, на котором возведен объект незавершенного строительства. Земельный участок иным лицам не распределен; притязания третьих лиц на земельный участок отсутствуют.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В настоящий момент каких-либо возражений относительно пользования арендатором ФИО1 спорным земельным участком со стороны арендодателя администрации г-к Кисловодска заявлено не было. Ранее состоявшийся договор аренды земельного участка ни кем в установленном законом порядке не расторгнут.

Из системного толкования приведенных норм Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации в их совокупности следует, что лицо, являющееся на законных основаниях застройщиком земельного участка, вправе претендовать на заключение договора аренды того же участка по основаниям, предусмотренным подпунктом 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, и в том случае, когда право собственности на объект незавершенного строительства не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.

Сам по себе факт отсутствия государственной регистрации права с учетом возведения объекта без нарушений какого-либо закона и иных правовых актов не мог являться достаточным основанием для отказа истцу в предоставлении земельного участка.

Необходимость государственной регистрации права собственности объекта незавершенного строительства для заключения договора аренды земельного участка для последующего завершения строительства отсутствуют, а также требования ответчика суд относит к излишним административным барьерам при взаимодействии с лицами, заинтересованными в предоставлении земельных участков, препятствующим реализации инвестиционных проектов, в том числе в сфере жилищного и иных видов строительства, в целях устранения которых законодателем и были внесены изменения пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ.

Таким образом суд полагает, что исковые требования о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым номером №, выраженное в письме Председателя комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска № от ДД.ММ.ГГГГ. подлежит удовлетворению.

Согласно положениям п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. В данном случае никаких нарушений закона со стороны истца не выявлено и ответчиком таких доводов не приведено.

На основании ст.304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии с положениями ст. 305 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предусмотренные статьями 301 - 304 Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.

Поскольку указанный земельный участок передан истцу ФИО1 от прежнего правообладателя ФИО3 с разрешением на строительство жилого дома истцу необходимо оформить договор аренды для завершения строительства данного жилого дома.

Таким образом комитет имущественных отношений города-курорта Кисловодска обязан принять решение о предоставлении земельного участка в аренду сроком на три года, поскольку такая обязанность вытекает из положения п. 21 ст. 3 Федерального Закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного Кодекса РФ" и ст. 39.6 Земельного Кодекса РФ.

Следовательно, требования истца об обязании Комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым номером № сроком на три года для завершения строительства индивидуального жилого дома подлежат удовлетворению

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ суд

р е ш и л:

исковые требования ФИО1 к Комитету имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска удовлетворить.

Признать незаконным отказ ответчика в заключении договора аренды земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым номером № с застройщиком ФИО1, выраженный в письме Председателя комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска № от ДД.ММ.ГГГГ

Обязать Комитет имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым номером №, сроком на три года для завершения строительства индивидуального жилого дома, согласно поданного заявления.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд течении месяца.

Председательствующий,

судья Кисловодского городского суда: Супрунов В.М.