Апелляционное определение № 33-2551/2025 33-29/2026 от 16 февраля 2026 г.

УИД 89RS0004-01-2024-007000-70

1 инст № 2-728/2025

Судья Зырянова Ж.Л.

Апелл. дело № 33-29/2026

СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Салехард 17 февраля 2026 г.

Судебная коллегия по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:

председательствующего Гниденко С.П.,

судей коллегии Долматова М.В., Акбашевой Л.Ю.,

при секретаре судебного заседания Негрей В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Департамента имущественных и жилищных отношений Администрации города Новый Уренгой к ФИО1 об изъятии недвижимого имущества путём выкупа, признании права собственности за муниципальным образованием, досрочном прекращении действия договора аренды,

по апелляционной жалобе истца Департамента имущественных и жилищных отношений Администрации города Новый Уренгой на решение Новоуренгойского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 04 июля 2025 г.

Заслушав доклад судьи суда Ямало-Ненецкого автономного округа Долматова М.В., судебная коллегия

установила:

Департамент имущественных и жилищных отношений Администрации города Новый Уренгой обратился с исковым заявлением к ФИО1 об изъятии недвижимого имущества путём выкупа, признании права собственности за муниципальным образованием, досрочном прекращении действия договора аренды.

В обоснование заявленных требований указал, что постановлением Администрации города Новый Уренгой от 23.09.2021 № 393 утверждены проект планировки и проект межевания территории элемента планировочной структуры 01:04 микрорайон Созидателей. В связи с утверждением вышеуказанной документации по планировке территории подлежит изъятию для муниципальных нужд земельный участок с кадастровым номером №, площадью 244 кв.м., и здание кафе-бистро «Сытный рай» с кадастровым номером №, площадью 181 кв.м, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>. Во исполнение пункта 2 указанного постановления Департаменту имущественных и жилищных отношений Администрации города Новый Уренгой необходимо осуществить предусмотренные Земельным кодексом РФ мероприятия по изъятию для муниципальных нужд указанных земельного участка и помещения. Здание кафе-бистро «Сытный рай» принадлежит ответчику на праве собственности, земельный участок находится в пользовании ответчика на основании заключенного с Департаментом договора аренды земельного участка от 22.11.2016 № НУ-274-16. Копия постановления об изъятии от 17.04.2024 № 195 вручена ответчику под подпись 23.04.2024. Согласно ст. 56.8 Земельного кодекса РФ размер возмещения за изымаемое имущество определен на основании отчета об оценке от 01.08.2024 № 1061/24, выполненных ООО «Региональный экспертный центр», и включает в себя рыночную стоимость объекта недвижимости, рыночную стоимость права аренды земельного участка, а также убытки, причиненные изъятием имущества. Рыночная стоимость части здания кафе-бистро «Сытный рай» с кадастровым номером №, площадью 181 кв.м., право аренды земельного участка с кадастровым номером № и размер убытков, вызванных изъятием, составили 11 837 333 рубля 33 копейки. На основании ч. 2 ст. 56.10 Земельного кодекса РФ ответчику 11.09.2024 вручен проект соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд путем выкупа, а также документы, указанные в ч. 4 ст. 56.10 ЗК РФ, в том числе отчет об оценке возмещения за изымаемый участок и объект недвижимого имущества (Письмо № 89-176-03/01-08/8040 от 10.09.2024). Письмом от 09.10.2024 ответчик направил в Департамент подписанные соглашения и протоколы возражений к ним, указав, что считает недостоверной оценку размера предлагаемого возмещения, являющегося существенным условием соглашения об изъятии. Предлагает установить размер возмещения за изъятие земельного участка и нежилого помещения в размере 29 302 384 рубля. Размер предлагаемого ответчиком возмещения, определен им на основании отчета об оценке привлеченного частнопрактикующего оценщика ФИО2 Размер возмещения, предлагаемого ответчиком, более чем в 2,5 раза превышает размер возмещения, определенного истцом. Департамент не может согласиться с доводом ответчика о недостоверности определенного Департаментом возмещения и принять для целей изъятия размер возмещения, предложенного ответчиком. Просит суд изъять у ФИО1 здание кафе-бистро «Сытный рай» с кадастровым номером №, площадью 181 кв.м., расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, принадлежащее на праве собственности; прекратить право аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 181 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, установив размер возмещения в сумме 11 837 333 рубля 33 копейки; признать право собственности муниципального образования города Новый Уренгой на здание кафе-бистро «Сытный рай» с кадастровым номером №, площадью 181 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>; досрочно прекратить действие договора аренды земельного участка от 22.12.2016 № НУ-274-16.

Представитель истца ФИО3 на удовлетворении исковых требований настаивала по изложенным в иске основаниям. Против установления выкупной цены, определенной заключением судебной экспертизы, выполненной экспертом ООО «СП «Гарант» ФИО4 возражала, поскольку отсутствуют квалификационные аттестаты, свидетельство о членстве эксперта в СРО, страхование ответственности оценщика. Также, основываясь на представленной истцом в материалы дела рецензии специалиста ООО Региональный Экспертно-правовой институт «Открытие» ФИО5 полагала, что в заключении эксперта отсутствуют ссылки на федеральные стандарты оценки, описание объекта исследования является кратким, не указано его место расположения на карте, отсутствуют фотографии объекта. Нарушены пункты ФСО V «Подходы и методы оценки»; не указана методика расчета средней рыночной стоимости объекта; применена только одна корректировка в размере 2,5%, тогда как такие коэффициенты на офисно-торговую недвижимость должны быть гораздо выше. С учетом изложенного настаивала на признании заключения судебного эксперта недопустимым доказательством и назначении повторной экспертизы. Поскольку ходатайство стороны истца о назначении повторной экспертизы оставлено без удовлетворения, полагала необходимым установить размер выкупной цены в сумме определенной на основании выполненного ООО «Региональный экспертный центр» отчета об оценке - 11 837 333 рубля 33 копейки.

Решением Новоуренгойского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 04 июля 2025 г. иск Департамента имущественных и жилищных отношений Администрации города Новый Уренгой к ФИО1 об изъятии недвижимого имущества путем выкупа, признании права собственности за муниципальным образованием, прекращении действия договора аренды удовлетворен частично. Суд решил:

- изъять у ФИО1 (ИНН №) путем выкупа здание кафе-бистро «Сытный рай» с кадастровым номером №, площадью 181 кв.м, расположенное по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>;

- изъять у ФИО1 (ИНН №) путем прекращения права аренды земельный участок с кадастровым номером №, площадью 244 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>;

Возложить на Департамент имущественных и жилищных отношений Администрации г. Новый Уренгой (ИНН <***>) обязанность выплатить ФИО1 (ИНН №) выкупную стоимость за изымаемое имущество с учетом рыночной стоимости права аренды изымаемого земельного участка №, рыночной стоимости здания кафе-бистро «Сытный рай» с кадастровым номером №, а также убытков, которые собственник понесет в связи с изъятием, в общей сумме 26 702 572 рубля 74 копейки.

Прекратить право собственности ФИО1 (ИНН №) на здание кафе-бистро «Сытный рай» с кадастровым номером №, площадью 181 кв.м, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, с момента выплаты возмещения за изымаемое имущество.

Прекратить действие договора аренды земельного участка от 22.12.2016 № НУ-274-16, заключенного между ФИО1 и Департаментом имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой с момента выплаты ФИО1 (ИНН №) возмещения рыночной стоимости права аренды.

Признать право собственности муниципального образования «город Новый Уренгой» на здание кафе-бистро «Сытный рай» с кадастровым номером №, площадью 181 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, с момента выплаты ФИО1 (ИНН №) возмещения за изымаемое имущество.

С решением Новоуренгойского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 04 июля 2025 г. не согласен истец, считает его необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального права и подлежащим отмене. В апелляционной жалобе просит решение в части возложения обязанности на Департамент имущественных и жилищных отношений Администрации города Новый Уренгой выплатить ответчику выкупную стоимость за изымаемое имущество в общей сумме 26 702 572,74 руб. отменить. В целях установления выкупной стоимости за изымаемое имущество назначить по делу повторную судебную оценочную экспертизу.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель ответчика возражает против удовлетворения апелляционной жалобы, просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В суд апелляционной инстанции стороны не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, ответчик просил рассмотреть дело в его отсутствии.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, возражения, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции проверяет решение суда в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Решение суда оспаривается только в части установления выкупной стоимости за объект недвижимости, в связи с чем, в другой части проверке не подлежит.

Из материалов дела видно, что ФИО1 с 23.11.2016 является собственником здания кафе-бистро «Сытный рай» с кадастровым номером №, площадью 181 кв.м., расположенного по адресу: Ямало<адрес>

Земельный участок под вышеуказанным объектом недвижимого имущества находится в пользовании ответчика на основании заключенного с Департаментом договора аренды от 22.12.2016 № НУ-274-16.

Постановлением Администрации города Новый Уренгой от 23.09.2021 № 393 (в редакции постановления Администрации города Новый Уренгой от 21.03.2024 № 135) утвержден проект планировки и проект межевания территории элемента планировочной структуры 01:04 микрорайон Созидателей.

В связи с утверждением документации по планировке территории подлежит изъятию для муниципальных нужд земельный участок с кадастровым номером №, площадью 244 кв.м., и здание кафе-бистро «Сытный рай» с кадастровым номером №, площадью 181 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

Реализация постановления от 23.09.2021 № 393 возложена на истца.

Соглашение об изъятии объекта недвижимости не подписано в связи с разногласиями по стоимости изымаемого объекта.

Согласно пункту 3 статьи 239.2 Гражданского кодекса РФ отчуждение зданий, сооружений, помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

В соответствии с п. 6 ст. 279 Гражданского кодекса РФ сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее - соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

На основании ст. 281 Гражданского кодекса РФ за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение.

При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, определяемые в соответствии с федеральным законодательством.

Согласно статье 56.8 Земельного кодекса РФ размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд (далее - размер возмещения), рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Законом № 135-ФЗ с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.

При определении размера возмещения при изъятии земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, рыночная стоимость подлежащих прекращению прав на такие земельные участки устанавливается с учетом следующих особенностей: в случае досрочного прекращения договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком рыночная стоимость данного права определяется как рыночная стоимость права аренды земельного участка до истечения срока действия указанных договоров (подпункт 3 пункта 3 статьи 56.8 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с п. 5 статьи 56.8 Земельного кодекса РФ в целях определения размера возмещения рыночная стоимость земельного участка, право частной собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость подлежащих прекращению иных прав на земельный участок определяется исходя из разрешенного использования земельного участка на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии земельного участка.

Пунктом 4 статьи 56.10 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что одновременно с проектом соглашения об изъятии недвижимости, направляемым правообладателю изымаемой недвижимости в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи, направляются отчет об оценке рыночной стоимости изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества или об оценке рыночной стоимости прав на земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению в связи с изъятием, а также отчет об оценке размера убытков, причиняемых изъятием земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества.

В случае, если по истечении девяноста дней со дня получения правообладателем изымаемой недвижимости проекта соглашения об изъятии недвижимости правообладателем изымаемой недвижимости не представлено подписанное соглашение об изъятии недвижимости, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо организация, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости (пункт 10 статьи 56.10 Земельного кодекса РФ).

Поскольку между сторонами не достигнуто соглашение о стоимости изымаемых объектов, судом первой инстанции правомерно назначена оценочная экспертиза.

Оценочная экспертиза была назначена эксперту ООО «СП «Гарант» ФИО4

При постановлении обжалуемого решения, суд первой инстанции руководствовался заключением эксперта ООО «СП «Гарант» ФИО4

Однако указанное экспертное заключение не соответствует методическим требованиям полноты, всесторонности и объективности процесса экспертного исследования. В частности, в данном заключении не содержится информация об основных количественных и качественных характеристиках объекта оценки, не произведен осмотр объекта оценки и отсутствуют его (объекта) фотографии, не указана методика расчетов средней рыночной стоимости объекта оценки. Кроме того, имеются противоречивые выводы (взаимоисключающие) в расчетах убытках, который собственник понесет в связи с изъятием объектов недвижимости, в том числе перед третьими лицами.

В связи с чем, судом апелляционной инстанции была назначена повторная экспертиза, производство которой поручено эксперту АСЭ СРО «Сумма Мнений» ФИО6

Согласно заключению экспертизы № 022/СЭ-2025 от 22 декабря 2025 г. рыночная стоимость расположенного на изымаемом земельном участке с кадастровым номером № объекта: здания кафе-бистро с кадастровым номером №, площадью 181 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на дату проведения исследования составила: 21 672 911 рублей.

Рыночная стоимость права аренды изымаемого земельного участка с кадастровым номером №, площадью 244 кв.м., категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на дату проведения исследования составила: 3 238 481 руб.

Размер убытков (переезд, услуги риелтора, оформление права собственности, убытки, вызванные невозможностью исполнения своих обязательств перед третьими лицами (упущенная выгода) и т. п.), причинённых ФИО1 прекращением права аренды изымаемого земельного участка с кадастровым номером № и изъятием недвижимого имущества, - здания кафе-бистро с кадастровым номером №, площадью 181 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на дату проведения исследования составляет: 919 623,58 руб.

При этом в описательной части указано, что иных убытков не выявлено.

Указанное заключения экспертизы в полном объеме отвечают требованиям статей 84-86 Гражданского процессуального кодекса РФ, Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», являются полными, ясными, содержат подробное описание произведенных исследований, сделанные в результате их выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы мотивированы, последовательны, непротиворечивы и согласуются с другими доказательствами по делу.

Таким образом, заключение эксперта АСЭ СРО «Сумма Мнений» ФИО6 экспертизы отвечает принципам относимости, допустимости, достоверности и достаточности доказательств, в связи с чем принято в качестве надлежащих доказательств по делу.

Кроме того, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных заключений. Отводов эксперту не заявлено, какая – либо заинтересованность не установлена.

В экспертном заключении подробно описаны проведенные исследования, приведены соответствующие расчеты.

При указанных обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу, что для определения стоимости возмещения за изымаемые объекты недвижимости необходимо руководствоваться положениями вышеуказанных норм права, регламентирующие определение размера стоимости за изъятие недвижимости имущества, а также заключением судебной оценочной экспертизы эксперта АСЭ СРО «Сумма Мнений» ФИО6

Общая выкупная стоимость за изымаемое имущество с учетом рыночной стоимости права аренды изымаемого земельного участка №, рыночной стоимости здания кафе-бистро «Сытный рай» с кадастровым номером №, а также убытков, которые собственник понесет в связи с изъятием, составляет: 25831015,58 руб. (21 672 911 + 3 238 481 + 919 623,58).

В связи с чем, решение суда в части размера выкупной стоимости подлежит изменению.

В остальной части решение суда не обжалуется и не подлежит проверке. Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену решения суда, не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328-329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Новоуренгойского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 04 июля 2025 г. изменить, изложить абзац четвертый резолютивной части в следующей редакции:

Возложить на Департамент имущественных и жилищных отношений Администрации г. Новый Уренгой (ИНН <***>) обязанность выплатить ФИО1 (ИНН №) выкупную стоимость за изымаемое имущество с учетом рыночной стоимости права аренды изымаемого земельного участка №, рыночной стоимости здания кафе-бистро «Сытный рай» с кадастровым номером №, а также убытков, которые собственник понесет в связи с изъятием, в общей сумме 25831015 (двадцать пять миллионов восемьсот тридцать одна тысяча пятнадцать) рублей 58 коп.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Апелляционное определение может быть обжаловано в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции путем подачи кассационной жалобы в течение трех месяцев со дня его вынесения в окончательной форме, через суд первой инстанции.

В окончательной форме апелляционное определение составлено 19 февраля 2026 года.

Председательствующий:

Судьи: