Решение № 2А-288/2019 2А-288/2019~М-258/2019 М-258/2019 от 26 декабря 2019 г. по делу № 2А-288/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Могоча 26 декабря 2019 г.

Могочинский районный суд в составе

председательствующего судьи Жгенти Л.А.,

при секретаре Тимофеевой А.Е.,

с участием административного истца – ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное исковое заявление по иску ФИО1 к администрации городского поселения «Могочинское» о признании незаконным отказа в заключении дополнительного соглашения по договору аренды земельных участков, возложении обязанности устранить допущенные нарушения прав и законных интересов, взыскании судебных расходов,

установил:

ФИО1 обратилась в Могочинский районный суд с административным исковым заявлением, мотивируя свои требования тем, что между ней и администрацией муниципального района "Могочинский район" были заключены договоры аренды: № от ДД.ММ.ГГГГ г., на земельный участок площадью 70 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, № от ДД.ММ.ГГГГ г., на земельный участок площадью 250 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №. Согласно п.1.2 договора № от ДД.ММ.ГГГГ г. участок предоставлялся для строительства магазина, разрешение на строительство № получено ДД.ММ.ГГГГ г. сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ г. Строительство в срок, указанный в разрешении, а также до момента окончания сроков действия договоров аренды не окончено. Истцом ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, общей степени готовности 25%. На заявление о продлении сроков аренды земельных участков, направленное в адрес ответчика в ДД.ММ.ГГГГ года, администрация городского поселения ДД.ММ.ГГГГ ответила отказом с указанием на отсутствие у истца права на заключение нового договора аренды в соответствии с п.4 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ. ссылаясь на ст 610, п.2 ст.621 Гражданского кодекса РФ, пп.2 п.5 ст.39.6 Земельного кодекса РФ просила признать незаконным отказ администрации городского поселения "Могочинское" в продлении договоров аренды, обязать ответчика устранить допущенные нарушения прав истца путем совершения действий по документальному оформлению продления срока действия договоров аренды земельных участков № Д от ДД.ММ.ГГГГ г., № от ДД.ММ.ГГГГ г., взыскать расходы по оплате государственной пошлины.

В судебном заседании административный истец ФИО1 исковые требования поддержала в полном объеме, по доводам, указанным в иске.

Представитель административного истца ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена, ранее исковые требования подержала, изложив доводы, аналогичные доводам искового заявления.

Представитель административного ответчика администрация городского поселения "Могочинское" ФИО3, действующий на основании довереноости от ДД.ММ.ГГГГ г. № в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, в письменном отзыве выразил несогласие с исковыми требованиями, полагая их незаконными и необосноваными. Своё мнение мотивировал тем, что истец ФИО1 обратилась в суд по истечении трех месяцев, предусмотренных п.1 ст. 219 КАС РФ, указал, что в адрес истца направлялись соглашения о расторжении договоров аренды, что свидетельствует о волеизъявлении ответчика в части прекращения соответствующих правоотношений, которые в данном случае регулируются не общими нормами ч.2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, а специальной нормой, закрепленной Земельным кодексом РФ, а именно ст. 39.6, ч.3 которой регламентирует заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности. Кроме того, ссылался на нарушение истцом условий договоров аренды, а именно несвоевременное внесение арендной платы, непредоставление копий платежных документов. В удовлетворении исковых требований административного истца просил отказать в полном объеме.

В соответствии со ст. 150 КАС РФ суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно абзацу 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

Прекращение договора аренды в силу положений п. 1 ст. 622 ГК РФ влечет обязанность арендатора возвратить земельный участок арендодателю.

В соответствии с положениями ст. 655 ГК РФ и ст. 60 ГПК РФ допустимым доказательством исполнения обязанности по возврату объекта аренды является документ о его передаче, подписанный сторонами.

По смыслу статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

В соответствии со статьей 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 г. регулируется главой V.1 ЗК РФ и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Так, согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора, урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи.

В силу пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

В пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; 2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (пп. 10 п. 2 ст. 39.6пп. 10 п. 2 ст. 39.6 пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ).

Так, в соответствии с положениями п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ однократно для завершения строительства объекта незавершенного строительства земельный участок публичной собственности предоставляется:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений ЗК РФ, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015 г.

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

Приведенными правовыми положениями ЗК РФ и Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, подпункт 21 пункта 3 статьи 3 Закона N 137-ФЗ).

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ г. между администрацией муниципального района «Могочинский район» и ФИО1 на основании постановления администрации муниципального района «Могочинский район» от ДД.ММ.ГГГГ № заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером №, площадью 70 кв. м, расположенного по адресу: <адрес> категория: земли населенных пунктов, сроком на пять лет ДД.ММ.ГГГГ). Земельный участок предоставлен для коммерческой деятельности.

Постановлением администрации городского поселения «Могочинское» № от ДД.ММ.ГГГГ разрешённое использование земельного участка с кадастровым номером № изменено с «коммерческой деятельности» на «строительство магазина».

Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ г. между администрацией муниципального района «Могочинский район» и ФИО1 на основании постановления администрации муниципального района «Могочинский район» от ДД.ММ.ГГГГ № № заключен договор аренды №№ земельного участка с кадастровым номером №, площадью 250 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, категория: земли населенных пунктов, сроком на пять лет (ДД.ММ.ГГГГ). Земельный участок был предоставлен для строительства магазина.

Администрацией городского поселения «Могочинское» ДД.ММ.ГГГГ г. ФИО1 выдано разрешение на строительство ДД.ММ.ГГГГ объекта капитального строительства – магазина общей площадью 838,96 кв.м, по адресу: <адрес> Срок действия разрешения - до ДД.ММ.ГГГГ года.

С 01.03.2015 г. в соответствии со ст.3.3 Федерального закона от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" (в ред. от 29.12.2014), решением Совета городского поселения «Могочинское» № 131 от 24.02.2014 г. «Об утверждении Правил землепользования и застройки городского поселения «Могочинское» арендодателем земельных участков является администрация городского поселения «Могочинское».

26.01.2018 администрацией городского поселения «Могочинское» ФИО1 отказано в удовлетворении заявления от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении земельных участков в аренду на пять лет для строительства магазина по адресу: <адрес>, в связи с нарушением условий договоров № от ДД.ММ.ГГГГ г., № от ДД.ММ.ГГГГ г. (наличие задолженности по арендной плате, непредоставление платежных документов, кроме того по договору от ДД.ММ.ГГГГ. заявление о продлении срока аренды подано позже установленного срока). ФИО1 направлены соглашения об их расторжении.

ДД.ММ.ГГГГ. ФИО1 обратилась в администрацию городского поселения «Могочинское» с заявлением о заключении дополнительных соглашений о продлении срока аренды земельных участков для завершения начатого строительства в связи с устранением причин отказа на ранее поданное заявление ДД.ММ.ГГГГ г., а именно оплатой задолженности арендной платы с приложением платежных поручений.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 повторно отказано в заключении дополнительных соглашений о продлении сроков аренды по ранее указанным основаниям. Кроме того, ответчик ссылался на то, что земельный участок не использовался для целей, указанных в договоре аренды.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ г. зарегистрировала за собой право собственности на объект незавершенного строительства с проектируемым назначением «нежилое», общей площадью 838,9 кв. м, расположенный по адресу <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ г. ФИО1 повторно обратилась в администрацию городского поселения «Могочинское» с заявлением о заключении дополнительных соглашений о продлении срока аренды земельных участков для завершения начатого строительства, ссылаясь на то, что является правообладателем расположенного на указанных участках объекта незавершенного строительства.

ДД.ММ.ГГГГ г. административным ответчиком рассмотрение вопроса о заключении дополнительных соглашений по договорам аренды земельных участков № от ДД.ММ.ГГГГ г., № от ДД.ММ.ГГГГ г. приостановлено до выяснения законности постановки на кадастровый учет объекта незавершенного строительства.

ДД.ММ.ГГГГ. ФИО1, ссылаясь на вступившее ДД.ММ.ГГГГ г. в силу решение Центрального районного суда г. Читы, которым в удовлетворении исковых требований администрации городского поселения «Могочинское» о признании незаконной регистрации объекта незавершенного строительства отказано, просила решить вопрос о продлении договоров аренды.

ДД.ММ.ГГГГ. ФИО1 отказано в продлении договоров аренды земельных участков в связи с тем, что она обратилась с заявлением после истечения срока действия ранее заключенного договора аренды, в связи с чем у неё отсутствует право на заключении нового договора аренды без проведения торгов, кроме того, истек срок действия разрешения на строительство.

Решением Могочинского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ г. в удовлетворении исковых требований администрации городского поселения «Могочинское» о признании недействительными результатов кадастровых работ, отсутствующим права собственности на объект незавершенного строительства, исключении сведений из Единого государственного реестра недвижимости отказано, решение вступило в законную силу.

При этом из материалов дела следует, что первоначально с заявлением о продлении срока аренды земельных участков ФИО1 обратилась после истечения срока аренды по договору № от ДД.ММ.ГГГГ г., но до истечения срока аренды по договору № от ДД.ММ.ГГГГ г., являющимся большим по площади и предоставленным для строительства магазина. Земельные участки расположены по одному адресу.

Выданное ФИО1 разрешение на строительство объекта капитального строительства – магазина действовало до ДД.ММ.ГГГГ, законность его выдачи ответчиком не оспорена, вместе с тем возможность продления срока его действия ФИО1 своевременно не реализовано в связи с непродлением сроков аренды земельных участков.

Соглашение о расторжении договоров аренды арендатором не подписано, администрация поселения не обращалась в суд в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенных договоров с соответствующим требованием об изъятии объекта незавершенного строительства, принадлежащего ФИО1 на праве собственности, путем продажи с публичных торгов.

Согласно положениям пункта 4.3.2 договоров аренды земельных участков №, № арендатор наделен правом заключить по истечении срока данных договоров новый договор аренды земельного участка по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за месяц до истечения срока действия договора.

О продлении срока аренды ФИО1 обратилась более чем за месяц до истечения срока аренды земельного участка по договору № от ДД.ММ.ГГГГ г., ранее земельные участки для завершения строительства этого объекта не предоставлялись.

Также судом установлено, что земельные участки с кадастровыми номерами №, №, расположенные по адресу: <адрес>, предоставлены ФИО1 в аренду без проведения торгов, иных лиц, обладающих исключительным правом на приобретение данных участков, не имеется.

Поскольку право собственности на неоконченное строительством здание магазина зарегистрировано за административным истцом, то завершение строительства и последующая эксплуатация строящегося объекта недвижимости невозможны без предоставления ей земельного участка.

Истребование администрацией земельных участков без расположенного на них объекта незавершенного строительства, находящегося в собственности истца и зарегистрированного в установленном законом порядке, противоречило бы принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленному подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Приведенные обстоятельства указывают на наличие у истца права на получение в аренду без проведения торгов земельного участка с целью завершения строительства объекта незавершенного строительства и его последующей эксплуатации путем заключения с администрацией соответствующего договора аренды.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175 - 180, 227 КАС РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать незаконным отказ администрации городского поселения «Могочинское» в заключении договоров аренды земельных участков, расположенных по адресу: <адрес>, площадью 70 кв.м., с кадастровым номером №, площадью 250 кв.м., с кадастровым номером № на новый срок.

Обязать администрацию городского поселения «Могочинское» устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ФИО1 путем заключения новых договоров аренды земельных участков, расположенных по адресу: <адрес>, площадью 70 кв.м., с кадастровым номером №, площадью 250 кв.м., с кадастровым номером № для завершения строительства на срок, предусмотренный пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Забайкальский краевой суд через Могочинский районный суд в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.

Председательствующий судья Л.А. Жгенти

В окончательной форме решение изготовлено 12.01.2020 г.