Решение № 3А-897/2017 3А-897/2017~М-781/2017 М-781/2017 от 26 октября 2017 г. по делу № 3А-897/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

27 октября 2017 года Самарский областной суд в составе:

Председательствующего судьи Панковой М.А.,

При секретаре Рафиковой Е.Д.,

Рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-897/2017 по административному исковому заявлению ООО «Заречье» к Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Заречье» обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости недвижимого имущества, просило суд восстановить пропущенный процессуальный срок подачи в суд административного искового заявления, так как существо спора затрагивает обязанности административного истца по уплате налога на имущество организаций в 2017 году на территории Самарской области и не существует иного способа защиты нарушенных прав, и определить кадастровую стоимость недвижимого имущества: нежилого здания – дилерского центра «<данные изъяты>», площадью * ***,* кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 06.06.2011 года равной 111 335 637 рублей 28 копеек.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что он является собственником объекта недвижимого имущества: нежилого здания – дилерского центра «<данные изъяты>», площадью * ***,* кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №.

Кадастровая стоимость вышеуказанного объекта недвижимости установлена на 06.06.2011 года и составляет 213973734,24 рублей.

Согласно отчету об оценке от ДД.ММ.ГГ. №, рыночная стоимость по состоянию на 06.06.2011 года объекта недвижимости с кадастровым номером № без учета НДС составляет 111 335 637 рублей 28 копеек, что свидетельствует о том, что кадастровая стоимость объекта оценки является значительно завышенной по отношению к его реальной рыночной стоимости.

На отчет получено положительное экспертное заключение Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «<данные изъяты>».

Административный истец обращался с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, однако заявление не было принято к рассмотрению, поскольку срок подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости истек 15.04.2017 года.

Завышение кадастровой стоимости объекта недвижимости нарушает права и законные интересы административного истца, как плательщика налога, в связи с этим административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной рыночной стоимости в размере, определенном отчетом об оценке.

Представитель ООО «Заречье» по доверенности от ДД.ММ.ГГ. ФИО1 в судебном заседании поддержала административное исковое заявление по основаниям, указанным в административном иске.

Представители Управления Росреестра по Самарской области, Правительства Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, министерства имущественных отношений Самарской области, Администрации г.о.Самара, ООО «НПО «Азимут», Саморегулируемой организации Некоммерческое партнерство «Деловой Союз Оценщиков» в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

ФГБУ ФКП «Росреестра» по Самарской области представило отзыв, в котором оставило разрешение заявленного требования на усмотрение суда.

Министерство имущественных отношений Самарской области представило письменный отзыв, в котором просило отказать в удовлетворении административного иска.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ, суд полагал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Заслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд считает административные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В соответствии со ст.14, п.1 ст.372 НК РФ, налог на имущество организаций относится к региональным налогам, устанавливается Налоговым кодексом Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Самарской области от 25 ноября 2003 года N 98 "О налоге на имущество организаций на территории Самарской области" (в ред. от 11.04.2016 г. № 41-ГД) является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

Согласно ст. 24.18 Федерального закона РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно ст.3 ФЗ РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Из материалов дела следует, что ООО «Заречье» на праве собственности принадлежит объект недвижимости: - нежилое здание – Дилерский центр «<данные изъяты>», назначение: нежилое, №этажный, общая площадь * ***,* кв.м., литер №, адрес объекта: <адрес>, кадастровый номер №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № определена в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 14.03.2012 года № 118 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» в размере 213973734,24 рубля.

Датой определения кадастровой стоимости всех спорных нежилых помещений является 06.06.2011 года, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно отчету об оценке ООО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГ. №, рыночная стоимость объекта оценки на дату оценки 06.06.2011 года без учета НДС составляет 111 335 637 рублей 28 копеек.

ООО «Заречье» 28.04.2017 года обратилось с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта капитального строительства в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области.

Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области сообщила заявителю о том, что ввиду того, что срок подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № истек 15.04.2017 года, данное заявление в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не может быть принято к рассмотрению.

С учетом требований ч. 3 ст. 245 КАС РФ, административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Согласно п.8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом срока периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Из материалов дела следует, что результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Самарской области утверждены постановлением Правительства Самарской области от 14.03.2012 года № 118, сведения о кадастровой стоимости спорного нежилого помещения внесены в реестр объектов недвижимости 15.04.2012 г.

Поскольку очередная государственная кадастровая оценка объектов недвижимости на территории Самарской области в срок, установленный ст. 24.12 ФЗ РФ N 135-ФЗ, не проведена по настоящее время, налогообложение осуществляется от кадастровой стоимости, определенной постановлением Правительства Самарской области от 14.03.2012 года № 118, с учетом конкретных обстоятельств дела, суд считает возможным восстановить ООО «Заречье» срок для обращения в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №.

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

В силу ч. 1 ст. 3 ФЗ РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

На основании ст. 11 указанного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В соответствии с п.1.2 Требований к отчету об определении кадастровой стоимости, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 29.07.2011 года № 383, отчет должен соответствовать принципам составления отчетов об оценке, требованиям к описанию в отчете об оценке методологии оценки, расчетов, установленным Федеральным стандартам оценки и настоящим требованиям.

В соответствии с п.1.2 Требований к отчету об определении кадастровой стоимости, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 29.07.2011 года № 383, отчет должен соответствовать принципам составления отчетов об оценке, требованиям к описанию в отчете об оценке методологии оценки, расчетов, установленным Федеральным стандартам оценки и настоящим требованиям.

Согласно п.5 ФСО № 3, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 299, при составлении отчета об оценке, оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Согласно статье 12 ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценка выполнена по состоянию на 06.06.2011 г., то есть на дату определения кадастровой стоимости нежилого здания.

Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.

В соответствии с п.11 ФСО № 1, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Поскольку при расчете налогов на землю и на недвижимость объектами налогообложения являются отдельно земельные участки и улучшения, то и объектом оценки при установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной должны являться только улучшения без учета стоимости земельных участков, на которых они располагаются. Для коммерческой недвижимости, наряду с установлением рыночной стоимости в рамках затратного подхода производится оценка улучшений сравнительным и доходным подходами через единый объект недвижимости с вычитанием из его стоимости земельного участка как условно-свободного.

При оценке земельного участка был использован сравнительный подход с использованием метода сравнения продаж. При оценке объекта недвижимости, был использован метод капитализации по расчетным моделям в рамках доходного подхода и метод сравнительной единицы в рамках затратного подхода, что отражено на стр.62-67.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки (пп.12-14 ФСО №1).

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

В соответствии с подпунктом «д» пункта 22 ФСО № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. № 611, при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

В рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж, все расчеты проводились на 1 кв.м. земельного участка. Площадь пятна застройки 4 785,6 кв.м.

В результате проведенного анализа рынка (раздел № отчета) была составлена первичная выборка объектов – аналогов, представленная в таблице №, отобранных для дальнейшего анализа и расчетов в рамках сравнительного подхода. Объем данной выборки составил 5 аналогов. При формировании вторичной выборки использовались аналоги, отношения абсолютного отклонения которых к выборочному среднему минимальны и не превышают 30%. Таким образом, во вторичную выборку были включены аналоги №, расположенные в Кировском и Куйбышевском районах г.Самары, под коммерческую недвижимость, площадью от ** *** кв.м. до ** *** кв.м.

Затем произведена корректировка к ценам объектов-аналогов по ценообразующим параметрам - скидка на торг, на площадь, на транспортную доступность, что отражено на стр.№ тома № отчета.

В результате расчета, рыночная стоимость земельного участка сравнительным подходом составила 8 544 157 рублей 07 копеек.

Затем произведен расчет стоимости недвижимости доходным походом.

В соответствии с пп.15, 16 ФСО № 1, доходный подход – совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный поход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

Расчет рыночной стоимости методом капитализации по расчетным моделям в рамках доходного подхода произведен на страницах № тома 1 отчета.

Определение арендной ставки произведено методом регрессионного анализа 5 объектов-аналогов с применением корректировок, и арендная ставка составила 850 рублей за 1 кв.м. Затем произведено определение потенциального валового дохода, действительного валового дохода, чистого операционного дохода и ставки капитализации.

Полученное значение арендной ставки для единого объекта недвижимости умножено на площадь объекта, произведен вычет недозагрузки и операционных расходов на содержание объекта. После этого, полученное значение чистого операционного дохода было разделено на коэффициент капитализации и получена стоимость единого объекта недвижимости, с учетом вычета стоимости земельного участка, стоимость объекта недвижимости без учета НДС составляет 105 245 535 рублей 75 копеек.

В соответствии с п.18-20 ФСО № 1, затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки.

В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей.

В рамках затратного подхода оценщик использовал метод сравнительной единицы. Оценка произведена с использованием справочника «КО-ИНВЕСТ» и заключается в подборе наиболее близкого к объекту оценки здания-аналога и внесении корректировок по объемно-планировочным и конструктивным отличиям, следовательно оценка стоимости произведена с позиции затрат на замещение. Был произведен расчет соотношения строительных объемов (стр.№ том № отчета).

Затем введены две корректировки на строительный объем и на различие в сейсмичности, внесена поправка на разницу в объеме между оцениваемым зданием и ближайшим параметром из справочника, рассчитано соотношение строительных объемов для части здания – автосалона и для части здания – СТО. Получены коэффициенты для части здания – автосалон – 1,00, для части здания – СТО – 0,86, поправочный коэффициент составил 1,04. Затем определена прибыль предпринимателя, износ (10%) и устаревание (стр.№ том № отчета).

Рыночная стоимость объекта оценки затратным подходом без учета НДС составила 117 425 738 рублей 81 копейка.

Согласовав полученные результаты, с учетом присвоения затратному и доходному подходам равные веса, итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки без учета НДС составила 111 335 637 рублей 28 копеек.

Суд полагает, что отчет об оценке от ДД.ММ.ГГ. №, выполненный ООО «<данные изъяты>», содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения, в частности, описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающим количественные и качественные характеристики объекта оценки, анализ рынка объекта оценки, анализ наиболее эффективного использования, описание процесса оценки в части применения подходов к оценке, приведен расчет рыночной стоимости объекта оценки.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного объекта капитального строительства, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено.

В соответствии с положительным экспертным заключением Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГ. № на отчет об оценке рыночной стоимости нежилого здания №, расчет стоимости объекта оценки, проведенный экспертом на основе данных, имеющихся в отчете об оценке, примененных оценщиком подходов и методов, подтвердил величину стоимости объекта оценки, определенную оценщиком в отчете об оценке. Отчет соответствует требования законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе ФЗ РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартам и правилам оценочной деятельности Саморегулируемой организации оценщиков Некоммерческого партнерства «<данные изъяты>».

Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что отчет об оценке выполнен в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, величина рыночной стоимости, определенная отчетом об оценке, является достоверной.

Признавая, что кадастровая стоимость является завышенной и нарушает права административного истца, как плательщика налога на имущество, суд полагает, что кадастровая стоимость нежилого помещения по состоянию на 06.06.2011 года подлежит определению в соответствии с отчетом об оценке.

Согласно положению абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона РФ от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 28.04.2017 года, дата обращения административного истца в суд – 03.10.2017 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Административные исковые требования ООО «Заречье» к Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества равной рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: - нежилого здания – дилерского центра «<данные изъяты>», кадастровый номер №, общей площадью * ***,* кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 06.06.2011 года в размере 111 335 637 рублей 28 копеек.

Дата подачи административного иска в суд – 03.10.2017 года, заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 28.04.2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 31 октября 2017 года.

Председательствующий: М.А.Панкова