Решение № 2-271/2019 2-271/2019~М-144/2019 М-144/2019 от 21 мая 2019 г. по делу № 2-271/2019

Дело № 2-271/2019


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ст. Павловская 22 мая 2019 г.

Павловский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Кириченко М.Б.,

при секретаре судебного заседания Блажко О.В.,

с участием:

представителя истцов ФИО1, ФИО2, ФИО3 – ФИО4, действующей на основании доверенностей № № № № № № от 01.02.2019 года,

представителя ответчика ООО «Техремкомплект» - ФИО5, действующей на основании доверенности от 01.04.2019 года,

третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора – ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, представителя ФИО14 – ФИО9, действующей на основании доверенности от 16.04.2019 г. № №,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО15 к ООО «Техремкомплект» о расторжении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО15, уточнив в судебном заседании исковые требования, обратились в суд с исковым заявлением к ООО «Техремкомплект» о расторжении договора аренды земельного участка и просят суд расторгнуть договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 20.09.2006 года, дополнительное соглашение от 21.11.2016 года к договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 20.09.2006 года, предметом которого является земельный участок, категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общей площадью 3462750 (три миллиона четыреста шестьдесят две тысячи семьсот пятьдесят) кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес> заключенных между истцами и ответчиком.

В обоснование уточненных исковых требований истец указывает, что истцам на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок, категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, площадью: 3462750 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>

Между истцами и ответчиком 20.09.2006 года были заключены договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения и 21.11.2016 года дополнительное соглашение к договору аренды.

Согласно условиям договоров аренды, истцы сдали, а ответчик принял в пользование на условиях аренды земельный участок, общей площадью 3462750 (три миллиона четыреста шестьдесят две тысячи семьсот пятьдесят) кв.м., кадастровый №.

В соответствии с п. 5.1., 5.3. договора аренды, предусмотрено, что срок действия договора устанавливается со дня его подписания сроком на одиннадцать месяце. Если не позднее, чем за два месяца до окончания срока действия договора, стороны не заявят о его расторжении, он считается автоматически продленным на следующий срок на тех же условиях.

Истцы в полном объеме выполнили принятые на себя обязательства, предусмотренные договором аренды, сдали в аренду принадлежащую им на праве собственности земельную долю, выполняли в полном объеме все условия договора и не вмешивались в хозяйственную деятельность ответчика (п. 3.2. договора Аренды земельного участка).

Согласно п. 2 договора аренды земельного участка ответчик обязался своевременно выплачивать арендную плату, в виде натуральной выдачи следующей продукции: зерно фуражное 1500 кг, масло подсолнечника 30 кг, сахар 50 кг. Размер арендной платы может быть изменен арендатором на основании дополнительного соглашения. Окончательный срок выплаты арендной платы до конца календарного года. Однако, арендная плата выплачивалась не ежегодно, продукция заменялась ответчиком без подписания каких либо дополнительных соглашений и согласования с истцами. Таким образом, ответчиком неоднократно были нарушены условия договора.

Истцы неоднократно обращались к ответчику с претензией о том, что условия договора со стороны ответчика исполняются ненадлежащим образом, с нарушением сроков, однако все претензии оставлены без внимания.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Так же в настоящее время истцам стало известно о том, что ответчик, 26.10.2018 года заключил договор залога права аренды недвижимого имущества с ООО «Агропартнер».

15.12.2018 года, ответчик, заключил договор уступки прав и обязанностей договору аренды земельного участка со ФИО16

У ответчика есть право распоряжаться земельным участком по своему усмотрению, но в рамках заключенного с арендодателем договора. Договором аренды земельного участка не предусмотрено право ответчика на заключение договоров уступки права требования, договоров субаренды, либо иного договора, позволяющего ответчику распоряжаться правом аренды.

Так же в нарушение норм действующего законодательства, ответчик не получил согласие ни одного собственника земельного участка на заключение вышеуказанных договоров, данные обстоятельства свидетельствуют о недобросовестности осуществления гражданских прав и обязанностей со стороны ответчика и указывают на существенные нарушения условий договора аренды земельного участка со стороны ответчика.

Истцы ФИО1, ФИО2, ФИО3 в судебное заседание не явились, о времени и месте проведения судебного заседания извещены судом своевременно и надлежащим образом, доверили представление своих интересов представителю по доверенности ФИО4

Представитель истцов в судебном заседании уточненные исковые требования поддержала, просила их удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика ООО «Техремкомплект» в судебном заседании указала, что ответчик возражает против удовлетворения уточненных исковых требований, предоставила письменное возражение на исковое заявление.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора - ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, представителя ФИО14 – ФИО9, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ № № в судебном заседании поддержали требования истцов в полном объеме.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора - ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, Курило В.В., ФИО31, ФИО32, в судебное заседание не явились, о времени и месте проведения судебного заседания извещены судом своевременно и надлежащим образом, предоставили ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора - Будний Т.И., ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО29, Курило Н.И., ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, Скирда И.В., ФИО44, ФИО45, ФИО46, ФИО47, ФИО47 в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, кроме того, информация о деле размещена на официальном интернет-сайте Павловского районного суда Краснодарского края, ходатайств об отложении слушания дела, документов, подтверждающих уважительность причин своей неявки, в суд не представили.

Судебная повестка, направленная третьему лицу, не заявляющему самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО39 по указанному адресу ее проживания, возвращена в адрес суда с отметкой почты «отсутствие адресата по указанному адресу», с указанием о том, что адресат умер. Согласно сведениям, содержащимся в открытом доступе на сайте Федеральной нотариальной палаты, наследственное дело после смерти ФИО39 не заведено.

В связи с изложенным, на основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Определением Павловского районного суда Краснодарского края от 07.05.2019 года производство по гражданскому делу по исковому заявлению ФИО15 к ООО «Техремкомплект» о расторжении договора аренды земельного участка прекращено.

Выслушав доводы участников процесса, оценив представленные доказательства и исследовав материалы дела, суд считает, что уточненные исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

На основании статьи 450 (пункт 2) Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Пунктом 2 ст. 615 ГК РФ закреплено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено данным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В соответствии с п. 1.1 ст. 62 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.

Данный пункт в указанной редакции введен в действие Федеральным законом от 5 февраля 2004 г. N 1-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Вместе с тем согласно п. 4 ст. 6 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное.

При этом действующим законодательством, регулирующим земельные правоотношения, установлен иной порядок передачи в залог арендных прав земельных участков.

Так, п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ определено, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Данная норма права (без учета изменений, внесенных Федеральным законом от 22 июля 2005 г. N 117-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты в связи с принятием Федерального закона "Об особых экономических зонах в Российской Федерации" и Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации") действует с момента введения в действие Земельного кодекса РФ, т.е. с 30 октября 2001 г.

Пунктом 8 ст. 9 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" установлено, что в пределах срока действия договора аренды при передаче арендатором арендных прав земельного участка в залог согласие участников долевой собственности на это не требуется, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Указанный пункт введен в действие Федеральным законом от 18 июля 2005 г. N 87-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и Федеральный закон "О землеустройстве".

Действие Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" распространяется на отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, за исключением земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, в соответствии с разрешенным использованием которых предусматриваются гаражное строительство, ведение личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями (ст. 1).

Таким образом, из взаимосвязанных норм Земельного кодекса РФ и более поздних положений Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" следует, что получение согласия участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (за исключением участков из земель сельскохозяйственного назначения, в соответствии с разрешенным использованием которых предусматриваются гаражное строительство, ведение личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями) для передачи в пределах срока действия договора аренды в залог арендных прав на такой участок не требуется, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. Достаточно уведомить об этом участников долевой собственности на данный земельный участок («Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2015).

В соответствии с п. 2 ст. 1 и ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. По воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку.

Как установлено в судебном заседании и подтверждено материалами дела, ФИО1 на основании соглашения об определении долей в праве общей собственности на земельный участок от 03.07.2006 года, Постановления главы администрации Павловского района Краснодарского края № от 17.11.1994 года, решения Павловского районного суда Краснодарского края по делу № 2-1346-04 от 09.12.2004 года, принадлежит на праве общей долевой собственности принадлежит доля 76/2527, земельного участка, категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, площадью: 3462750 кв.м., расположенного по адресу: № кадастровый №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным ДД.ММ.ГГГГ, серии № (л.д. 6).

ФИО2 на основании соглашения об определении долей в праве общей собственности на земельный участок от 03.07.2006 года, Постановления главы администрации Павловского района Краснодарского края № от 17.11.1994 года, принадлежит на праве общей долевой собственности принадлежит доля 38/2527, земельного участка, категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, площадью: 3462750 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> кадастровый №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным ДД.ММ.ГГГГ, серии № (л.д. 7).

ФИО3 на основании свидетельства о праве на наследство по закону серии № от 19.09.2014 года, принадлежит на праве общей долевой собственности принадлежит доля 76/2527, земельного участка, категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, площадью: 3462750 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> кадастровый №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным ДД.ММ.ГГГГ, серии № (л.д. 8,9).

Между ФИО48, действующим от своего имени и от имени сособственников земельного участка по их доверенностям, в том числе и от истцов, ФИО39 и ответчиком ООО «Техремкомплект» 20.09.2006 года заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, сроком на 10 лет, согласно которому арендодатели сдали, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок, общей площадью 3462750 (три миллиона четыреста шестьдесят две тысячи семьсот пятьдесят) кв.м., кадастровый №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного производства, расположенного: <адрес> (л.д. 109-122).

21.11.2016 года заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 20.09.2006 года (л.д. 123, 124).

Согласно п.1 дополнительного соглашения от 21.11.2016 года, стороны настоящим соглашением внесли изменения в договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 20 сентября 2006 года в отношении земельного участка общей площадью 3462750 (три миллиона четыреста шестьдесят две тысячи семьсот пятьдесят) кв. м, с кадастровым номером № категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования для сельскохозяйственного производства, расположенного: <адрес> в п, 3 договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 20.09.2006 года, изложив его в следующей редакции: «Арендная плата выдаваемая собственнику доли в праве общей собственности на земельный участок соответствующая площади 5,13 га составит - 2500 кг товарного зерна, 100 кг сахара, 50 кг муки, 30 кг подсолнечного масла. Срок выдачи арендной платы до 01 декабря. Арендная, плата может быть выплачена в денежной форме по соглашению сторон по цене сложившейся в Незамаевском сельском поселении Павловского района на день получения арендной платы с учетом налоговых платежей выплачиваемых арендатором за проданную продукцию и услуг банка (л.д. 123,124).

Истцы, обращаясь в суд с требованием о расторжении договора аренды, ссылаются на нарушения условий договора в части замены продукции в счет арендной платы и отсутствие согласия сособственников земельного участка на заключение договора залога права аренды.

Судом принимается во внимание факт направления претензии о расторжении договора аренды ответчику, а также предоставление сторонам возможности заключения мирового соглашения. Однако, спор между сторонами до настоящего времени не урегулирован.

Доводы истцов о замене продукции в счет арендной платы ответчиком не опровергнуты, доказательств надлежащего исполнения условия договора об оплате ответчиком не представлено. Вместе с тем, из объяснений третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - ФИО6, также следует, что ответчик выплачивал ему в счет арендной платы вместо зерна кукурузу, с чем он не согласен, поскольку это влечет для него дополнительные расходы.

Кроме того, в нарушение условий договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 20.09.2006 года и дополнительного соглашения к договору от 21.11.2016 года, ответчиком ООО «Техремкомплект» заключен договор залога права аренды недвижимого имущества с ООО «Агропартнер».

Согласно договору залога права аренды недвижимого имущества от 26.10.2018 года ООО «Агропартнер» и ООО «Техремкомплект» заключили указанный договор, согласно которому, право аренды земельного участка с кадастровым номером № на основании договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения б/н от 20.09.2006 года, дополнительного соглашения от 21.11.2016 года к нему передано в залог ООО «Агропартнер» (л.д. 100-102).

Как усматривается из договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения б/н от 20.09.2006 года и дополнительному соглашению от 21.11.2016 года к договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 20.09.2006 года, у ответчика есть право распоряжаться земельным участком по своему усмотрению, но в рамках заключенного с арендодателем договора.

Договором аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения не предусмотрено право ответчика на заключение договоров залога, уступки права требования, договоров субаренды, либо иного договора, позволяющего ответчику распоряжаться правом аренды. Более того, пунктом 2.1 договора аренды предусмотрен запрет на передачу права аренды.

Кроме этого, в нарушение норм действующего законодательства, при передаче в пределах срока действия договора аренды в залог арендных прав на земельный участок, об этом не уведомлены участники долевой собственности на данный земельный участок.

Таким образом, совокупность вышеуказанных нарушений свидетельствует о существенном нарушении условий договора аренды земельного участка со стороны ответчика.

При таких обстоятельствах, учитывая изложенное, суд считает, что уточненные исковые требования ФИО1, ФИО2, ФИО3 к ООО «Техремкомплект» о расторжении договора аренды земельного участка, подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Уточненные исковые требования ФИО1, ФИО2, ФИО3 к ООО «Техремкомплект» о расторжении договора аренды земельного участка, удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 20.09.2006 года, дополнительное соглашение от 21.11.2016 года к договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 20.09.2006 года, предметом которого является земельный участок, категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общей площадью 3462750 (три миллиона четыреста шестьдесят две тысячи семьсот пятьдесят) кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес> заключенных между ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения и ООО «Техремкомплект» ИНН <***>, КПП 234601001, ОГРН <***>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Павловский районный суд Краснодарского края.

Судья Павловского районного суда

Краснодарского края М.Б. Кириченко