Решение № 2-2528/2024 2-2528/2024~М-1655/2024 М-1655/2024 от 16 октября 2024 г. по делу № 2-2528/2024

Дело -----

УИД -----


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

дата года г. Чебоксары

Ленинский районный суд города Чебоксары Чувашской Республики в составе:

председательствующего судьи Филипповой Н.И.,

при секретаре судебного заседания Котеевой Н.Н.,

с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО2,

представителей ответчика ФИО3, ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к АО «Специализированный застройщик «Железобетонные конструкции №1» в защиту прав потребителя,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к АО «Специализированный застройщик «Железобетонные конструкции №1» в защиту прав потребителя.

Исковые требования мотивированы тем, что дата между истцом (участником долевого строительства) и АО СЗ «ЖБК- 1» (застройщиком) был заключён договор -----поз участия в долевом строительстве, в соответствии с которым истцу ФИО1 перешли права на жилое помещение – на однокомнатную квартиру с условным номером ----- на ----- этаже, общей проектной площадью ----- кв.м в ------этажном жилом доме с предприятиями обслуживания, поз ----- в микрорайоне ----- жилого района по адрес на земельном участке с кадастровым номером -----. Общая площадь квартиры включает в себя площади помещений внутри квартиры, лоджии (балконы) учитываются для расчета цены договора. При расчете площади учитывается площадь лоджии (балкона) с коэффициентом – -----.

Согласно условиям договора фактическая площадь передаваемой квартиры уточняется на основании последующих обмеров ООО «Кадастровый Инженер».

дата застройщиком было предложено подписать акт о проведении взаимных расчётов, согласно которого после обмера квартиры ООО «Кадастровый Инженер» площадь квартиры оказалась меньше проектной на ----- кв.м, что по утверждению ответчика в денежном выражении составляет ----- руб.

С данной денежной компенсацией истец не согласен, по расчетам истца сумма компенсации, которую должен оплатить ей ответчик, составляет ----- руб., которая рассчитана истцом следующим образом:

----- кв.м ( площадь квартиры без балкона) х ----- руб. ( стоимость одного квадратного метра) = ----- руб. ( стоимость квартиры без балкона).

Площадь балкона ----- кв.м.

----- кв.м. х ----- (понижающий коэффициент согласно Приказу Минстроя России от дата -----/пр.) = ----- площадь балкона с понижающим коэффициентом

----- + ----- = ----- кв.м.

----- кв.м. х ----- руб. = ----- руб. (стоимость квартиры с понижающим коэффициентом для балкона -----).

----- руб. (цена квартиры по Договору)

----- руб. (цена квартиры по Договору) – ----- руб. (стоимость квартиры с понижающим коэффициентом -----) = ----- руб.

Указанную сумму разницы цены договора истец просит суд взыскать с ответчика, мотивируя тем, что согласно п.5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ балконы и лоджия не включены в понятие «общая площадь жилого помещения». В то же время СНиП 2.08.01-89 «Жилые здания» предписывает учитывать их в общей площади помещения, но с понижающим коэффициентом согласно Приказу Минстроя России от дата -----/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения». Считает, что при подсчете стоимости квартиры стоимость балкона должна быть подсчитана с учетом понижающего коэффициента – -----, а не -----, как указано в пункте 2.2. Договора.

На основании изложенного истец просит суд взыскать с ответчика в его пользу компенсацию за квадратные метры по данным контрольного обмера и уточненную разницу цены договора в сумме ----- руб.,

компенсацию морального вреда в размере ----- руб.,

неустойку с дата. по дата. в размере ----- руб.,

штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 50% от суммы присужденной судом в пользу потребителя в размере ----- руб.,

судебные издержки в виде почтовых расходов.

В судебном заседании истец и представитель истца поддержали заявленные исковые требования по основаниям, изложенным в иске, просили иск удовлетворить.

Представители ответчика ФИО3, ФИО4 не признали заявленные исковые требования, мотивируя тем, что свобода граждан в заключение договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании. Площадь квартиры, определенная в соответствии со статьей 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, необходима для проведения государственной регистрации квартиры. Площадь квартиры, установленная организациями технической инвентаризации, после ввода дома в эксплуатацию, и площадь балкона с применением понижающего коэффициента ----- с учетом положений Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя Российской Федерации от дата -----, определены для целей официального статистического учета жилищного фонда в Российской Федерации, оплаты жилья и коммунальных услуг, определения социальной нормы жилья и иных целей, что следует из пункта 3.34 Инструкции. В соответствии с Приказом Минстроя России от датаг. -----/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения», понижающий коэффициент принимается равным для балконов - -----, для лоджий - -----. Истец добровольно заключил с ответчиком договор участия в долевом строительстве на вышеприведенных условиях, в том числе и по стоимости квартиры. Согласно пункту 2.2 договора долевого участия общая проектная площадь ----- кв.м. Общая площадь квартиры включает в себя площади всех помещений внутри квартиры, лоджии (балконы) учитываются для расчета цены договора. При расчете площади учитываются площадь лоджии (балкона) с коэффициентом - -----. Пунктом ----- договора стороны определили стоимость объекта недвижимости в определенном размере, который рассчитан, исходя из квадратного метра квартиры. Таким образом, стороны при определении характеристики объекта долевого строительства, договорились использовать сумму общей площади и площади балкона с понижающим коэффициентом -----, что не противоречит закону. Пункт 3.37 Инструкции, в соответствии с которым при подсчете площади квартиры во внимание принимается площадь балкона с учетом понижающего коэффициента -----, как и положения приказа Минстроя России от датаг. -----/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения» подлежат применению при подсчете площадей зданий для технического учета жилищного фонда. Требования вышеуказанной Инструкции обязательны для организаций технической инвентаризации, которые осуществляют технический учет жилищного фонда, и в этих целях проводят техническую инвентаризацию жилищного фонда; оценку и переоценку жилых строений и жилых помещений, в том числе для целей налогообложения; информационное и консультационное обслуживание и иную деятельность, связанную с государственным учетом жилищного фонда. Для отношений между дольщиками и застройщиками данная Инструкция обязательного характера не носит. Истец добровольно заключил с ответчиком договор участия в долевом строительстве именно на вышеуказанных условиях, в том числе о стоимости квартиры, об определение общей площади квартиры с учетом балкона с понижающим коэффициентом 0,5. Просили отказать в удовлетворении заявленных исковых требований.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по ЧР, представитель контролирующего органа Управления Роспотребнадзора по ЧР в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела.

Суд считает возможным рассмотреть дело при имеющейся явке.

Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Судом установлено, что дата между истцом ФИО1 (участником долевого строительства) и АО СЗ «ЖБК- 1» (застройщиком) был заключён договор -----поз участия в долевом строительстве, в соответствии с которым истцу ФИО1 перешли права на жилое помещение – на однокомнатную квартиру с условным номером ----- на ----- этаже, общей проектной площадью ----- кв.м в ------этажном жилом доме с предприятиями обслуживания, поз 2 в микрорайоне ----- жилого района по адрес на земельном участке с кадастровым номером -----.

В соответствии с пунктом 2.2. Договора -----поз участия в долевом строительстве от дата общая площадь квартиры включает в себя площади всех помещений внутри квартиры, лоджии (балконы) учитываются для расчета цены договора. При расчете площади учитывается площадь лоджии (балкона) с коэффициентом – -----.

В соответствии с пунктом 32. Договора договорная стоимость одного квадратного метра общей приведенной площади квартиры на момент подписания настоящего договора составляет ----- руб.

Цена договора учитывает стоимость оборудования, работ и услуг, указанных в п. 2.4 настоящего договора. Цена договора рассчитывается путем умножения общей приведенной площади квартиры на стоимость одного квадратного метра и составляет ----- руб.

Вышеуказанная квартира передана ответчиком истцу по одностороннему Акту от дата с фактической общей площадью ----- кв.м, (л.д.104).

Из материалов дела следует, что квартира передана ответчиком истцу с учетом коэффициента -----, установленного Договором, площадью ----- кв.м (л.д.106).

Ответчиком на основании платежного поручения ----- от дата. истцу перечислены денежные средства в размере ----- руб. в счет разницы площади квартиры переданной истцу, которая составляет ----- кв.м из следующего расчета: ----- – -----, где

----- - проектная общая площадь квартиры с учетом понижающего коэффициента балкона - -----.

39,9 – фактическая проектная общая площадь квартиры с учетом понижающего коэффициента балкона - 0,5.

Разница в площади квартиры в размере 0,13 кв.м составляет в денежном выражении по соглашению сторон ----- руб. (л.д.106) Расчет перечисленной ответчиком суммы в размере ----- руб. истец не оспаривает.

Как указано выше, истец оспаривает то обстоятельство, что площадь балкона должна быть рассчитана с понижающим коэффициентом -----, а не -----, как указано в Договоре, а разницу в стоимости жилья в размере ----- руб., образовавшуюся в результате применения коэффициента ----- к площади балкона, истец просит взыскать с ответчика в его пользу.

В соответствии со ст. 196 ч.3 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

На основании Приказа Минстроя России от дата N 854/пр "Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения", понижающий коэффициент принимается равным для балконов - 0,3 для лоджий – 0,5.

Системный анализ приказа Минстроя России от дата N 854/пр и Закона N 214-ФЗ показал, что они не содержат прямого указания на применение понижающего коэффициента, используемого при определении площади лоджии, балкона, для расчета цены договора о долевом строительстве жилья как условия договора.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от дата N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", следует, что в соответствии с пунктом 9 статьи 4 Федерального закона от дата N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", к отношениям, возникающим из договора участия в долевом строительстве, заключенного гражданином в целях приобретения в собственность жилого помещения и иных объектов недвижимости исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной данным законом.

В силу статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Площадь квартиры определенная в соответствии со статьей 15 Жилищного кодекса Российской Федерации необходима для проведения государственной регистрации квартиры.

Из пункта 1 статьи 5 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" следует, что в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Частью 2 статьи 5 указанного Закона предусмотрено, что по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Федерального закона.

Согласно частям 1 и 2 статьи 7 Федерального закона от дата N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В силу пункта 1 статьи 21 Федерального закона от дата N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать, в том числе, информацию о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство; о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом; о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства.

Согласно пункту 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации регламентировано, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

По смыслу приведенных законоположений свобода граждан в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании.

Площадь квартиры, определенная в соответствии со статьей 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, необходима для проведения государственной регистрации квартиры. Площадь квартиры, установленная организациями технической инвентаризации, после ввода дома в эксплуатацию, и площадь балкона с применением понижающего коэффициента 0,3, с учетом положений Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя Российской Федерации от дата N 37, определены для целей официального статистического учета жилищного фонда в Российской Федерации, оплаты жилья и коммунальных услуг, определения социальной нормы жилья и иных целей, что следует из пункта 3.34 Инструкции.

В соответствии со статьей 1 пункта 2 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Исходя из такого понимания нормативного смысла гражданского законодательства должно осуществляться и толкование составляющих его содержание правовых предписаний.

Тем самым, при толковании и применении нормы закона необходимо исходить из того, что добросовестный застройщик, вступая в обязательственные правоотношения с участниками долевого строительства, вправе получить то, на что рассчитывал на момент заключения договора, и не должен нести какие-либо потери или иным образом поставлен в менее выгодное положение в зависимости от обстоятельств, от него независящих и не обусловленных его волей.

Пунктом 2.2 договора стороны определили, что общая площадь квартиры включает в себя площади помещений внутри квартиры, лоджии (балконы) учитываются для расчета цены договора. При расчете площади учитывается площадь лоджии (балкона) с коэффициентом – ----- Точная фактическая площадь квартиры будет определена после проведения технической инвентаризации при изготовлении технического плана. При этом подписание дополнительного соглашения к настоящему Договору не требуется.

Общая площадь квартиры с учетом балкона с понижающим коэффициентом -----, в результате повторного обмера составила ----- кв.м.

Суд считает необходимым отказать истцу в удовлетворении заявленного им искового требования о взыскании компенсации за квадратные метры по данным контрольного обмера и уточненной разницы цены договора в сумме ----- руб., исходя из того, что договор долевого участия в строительстве жилья заключен истцом на обозначенных в нем условиях, включая условие о применении понижающего коэффициента – ----- при определении площади балкона или лоджии.

Стороны при определении характеристики объекта долевого строительства договорились использовать сумму площади балкона с понижающим коэффициентом равным -----, что не противоречит закону. Условиями договора не предусмотрен перерасчет цены договора в зависимости от площади вспомогательных помещений с понижающим коэффициентом.

Заключение ответчиком с истцом данного Договора не свидетельствует об ущемлении прав истца как потребителя, поскольку соответствует принципу свободы договора.

Суд также не находит оснований для удовлетворения производных исковых требований от основного требования – о компенсации морального вреда в размере ----- руб., о взыскании неустойки с дата. по дата. в размере ----- руб., штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере -----% от суммы присужденной судом в пользу потребителя в размере ----- руб., судебных издержек в виде почтовых расходов.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1 к АО «Специализированный застройщик «Железобетонные конструкции №1» о взыскании компенсации за квадратные метры по данным контрольного обмера и уточненной разницы цены договора в сумме ----- руб., компенсации морального вреда в размере ----- руб., неустойки с дата. по дата. в размере ----- руб., штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере -----% от суммы присужденной судом в пользу потребителя в размере ----- руб., судебных издержек в виде почтовых расходов.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Чувашской Республики через Ленинский районный суд города Чебоксары в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированный текст решения изготовлен дата.

Судья Н.И. Филиппова