Решение № 3А-503/2023 3А-503/2023~М-500/2023 М-500/2023 от 25 декабря 2023 г. по делу № 3А-503/2023

УИД: 59OS0000-01-2023-000567-67

№ 3а-503/2023


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

26 декабря 2023 г. г. Пермь

Пермский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Спиридонова Е.В.,

при секретаре Жигуновой В.А.,

с участием представителя административного истца ФИО1,

представителя административного ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Сфера» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости,

установил:

ООО «Сфера» обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к ГБУ ПК «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **:888, площадью 9820 кв.м, расположенного по адресу: ****, в размере его рыночной стоимости 9554860 рублей по состоянию на 01.12.2021.

В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является собственником здания с кадастровым номером **:321, которое расположено на земельном участке с кадастровым номером **:888. Установленная архивная кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку влечет увеличение платы за пользование земельным участком в период с 01.12.2021 по 31.12.2022.

Впоследствии административный истец требования уточнил, указав рыночную стоимость земельного участка в размере 10713 620 рублей.

Представитель административного истца ФИО1 в судебном заседании настаивала на удовлетворении заявленных требований по доводам, изложенным в уточненном административном исковом заявлении.

Представитель административного ответчика ГБУ ПК «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» ФИО2 в судебном заседании не возражала против удовлетворения требований уточненного административного искового заявления.

Представители заинтересованных лиц администрации г. Перми, Филиала ППК «Роскадастр» по Пермскому краю в судебном заседании участия не принимали, направили ходатайства о рассмотрении дела без их участия.

Заинтересованное лицо Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом, своего представителя не направило.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельных участков (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 названной статьи. В силу пункта 3 указанной нормы в случаях определения рыночной стоимости земельных участков кадастровая стоимость этих земельных участков устанавливается равной их рыночной стоимости.

Статьей 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена их кадастровая стоимость.

Аналогичные положения содержатся в статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Из материалов дела следует что, ООО «Сфера» является собственником здания с кадастровым номером **:321, расположенном на земельном участке с кадастровым номером **:888, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

Как пользователь земельного участка, ООО «Сфера» обязано вносить оплату равную арендной плате, исчисляемой из размера кадастровой стоимости земельного участка, следовательно, вправе поставить вопрос об оспаривании его кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость оспариваемого земельного участка с кадастровым номером **:888 определена актом ГБУ «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 15.12.2021 № АЗУ-59/2021/002198 по состоянию на 01.12.2021 и составляла 19116 594 рублей, дата начала применения кадастровой стоимости – 01.12.2021.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **:888 пересмотрена приказом Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края от 04.10.2022 №СЭД-31-02-2-1-4-1901 по состоянию на 01.01.2022 и установлена в размере 10307137,12 рублей, дата начала применения кадастровой стоимости – 01.01.2023.

Административным истцом представлен в суд отчет об определении рыночной стоимости земельного участка от 25.12.2023 № 91.И.1/23, составленный оценщиком ООО «Экспресс-оценка» С., согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **:888 по состоянию на 01.12.2021 составляла 10713 620 рублей.

Отчет об оценке составлен с соблюдением требований Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 298, Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, содержит подробное описание объекта оценки, анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода к оценке. Суждение специалиста относительно рыночной стоимости объекта оценки подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

Оценщик соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам: является членом саморегулируемой организации оценщиков, имеет соответствующие дипломы, свидетельства и квалификационный аттестат по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости», необходимый стаж работы в оценочной деятельности, застраховал гражданскую ответственность.

Выводы сделаны оценщиком в рамках сравнительного подхода к оценке, применение которого, а также отказ от применения доходного и затратного подходов и определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки суд находит обоснованным.

Оценщиком проведен анализ рынка земельных участков категории земли населенных пунктов, предназначенных для размещения промышленных объектов. По результатам анализа определены ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости: категория и вид разрешенного использования, имущественные права, условия финансирования, условия рынка, местоположение, площадь, коммуникации.

Применяя сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, из предложенного рынка купли-продажи земельных участков на территории г. Перми, оценщик выбрал подходящие по элементам сравнения: передаваемые права, категория земель и вид разрешенного использования, типовая территориальная зона, наличие коммуникаций, подъездные пути, подъезд к участку. Из представленной выборки оценщик выбрал 3 объекта-аналога для объекта оценки. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объекту оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказа от применения корректировок, оценщиком приведено в отчете со ссылкой на источники, которыми он руководствовался.

Выбор объектов-аналогов оценщиком в отчете надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объекта оценки. Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, приложенные к отчету скриншоты страниц сайта являются читаемыми. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценив собранные доказательства, суд приходит к выводу о достоверности размера рыночной стоимости объекта оценки согласно отчету об определении рыночной стоимости земельного участка от 25.12.2023 № 91.И.1/23 оценщика ООО «Экспресс-оценка», и о возможности принять указанный отчёт об оценке в качестве надлежащего доказательства.

С учетом изложенного, заявленное ООО «Сфера» требование подлежит удовлетворению, кадастровую стоимость спорного земельного участка следует установить равной его рыночной стоимости в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости земельного участка.

Заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 24.11.2023, приведенная дата подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Сфера» удовлетворить.

Установить по состоянию на 01.12.2021 кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **:888, площадью 9820 кв.м, расположенного по адресу: ****, в размере 10713 620 рублей.

Установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **:888 должна учитываться при определении налоговой базы начиная с 01.12.2021 на период до 31.12.2022 включительно, то есть до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об иной кадастровой стоимости, установленной в соответствии с действующим законодательством.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 24.11.2023.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья (подпись)

Подлинник решения суда находится в материалах административного дела № 3а-503/2023 Пермского краевого суда.

Мотивированное решение суда изготовлено 28 декабря 2023 г.