Решение № 3А-222/2025 3А-88/2026 3А-88/2026(3А-222/2025;)~М-266/2025 М-266/2025 от 7 мая 2026 г. по делу № 3А-222/2025

Дело № 3а-88/2026 (3а-222/2025)

42OS0000-01-2025-000373-39


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Кемерово 27 апреля 2026 года

Кемеровский областной суд в составе председательствующего судьи Решетняка А.М.,

при секретаре Щегловой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по иску Комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса о признании решения бюджетного учреждения незаконным,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению государственным имуществом Кузбасса обратился в Кемеровский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Кузбасса» № УРС-42/2025/004177 от 7 ноября 2025 года об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

Требования мотивирует тем, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №№ по состоянию на 1 января 2022 года составляла 15 037 734,95 руб.

Решением ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Кузбасса» № УРС-42/2025/004177 от 07.11.2025 кадастровая стоимость по заявлению ИП ФИО1 была установлена по состоянию на 31 июля 2025 года в размере 5 829 000 руб.

25 ноября 2025 года ИП ФИО1 обратился с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность за плату без проведения торгов.

По итогам изучения представленного ИП ФИО1 в бюджетное учреждение отчета были выявлены недостатки, которые повлияли на итоговую стоимость спорного земельного участка, в связи с чем считает, что решение № УРС-42/2025/004177 от 7 ноября 2025 года вынесено с нарушением действующего законодательства и является незаконным, в связи с чем, потери бюджета могут составить 9 208 734,95 руб.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2, действующая на основании доверенности, на заявленных требованиях по изложенным в административном исковом заявлении основаниям, настояла (том 1 л.д.4-6).

Представители административного ответчика ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Кузбасса» ФИО3, ФИО4, ФИО5, действующие на основании доверенностей, требования не признали, поддержав письменные возражения (том 1 л.д. 218-224).

Представитель заинтересованного лица ИП ФИО1 – ФИО6, действующий на основании доверенности, возражал против удовлетворения административного искового заявления, указав на то, что решение бюджетного учреждения является законным и обоснованным (том 2 л.д.57-59, 79-82). Суду пояснил, что с 11 февраля 2026 года правообладателем спорного земельного участка является ИП ФИО1 на основании договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности без проведения торгов №499 от 11.02.2026.

Заинтересованные лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области-Кузбассу, Публично-правовая компания «Роскадастр» (филиал публично-правовой компании «Роскадастр» по Кемеровской области-Кузбассу), извещены о времени и месте проведения досудебной подготовки, своих представителей в судебное заседание не направили.

Управление Росреестра по Кемеровской области – Кузбассу представило письменные объяснения, указывая на то, что вынесенный по делу судебный акт их права и законные интересы не затронет, в связи с чем рассмотрение спора оставляет на усмотрение суда (том 1 л.д. 189).

Публично-правовая компания «Роскадастр» (филиал публично-правовой компании «Роскадастр» по Кемеровской области-Кузбассу) предоставила письменный отзыв, в котором просит рассмотреть дело в отсутствие своего представителя (том 1 л.д. 196-198).

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о времени и месте проведения судебного разбирательства надлежащим образом и распорядившихся своим правом на участие в нем.

Заслушав явившихся в судебное заседание представителей административных истца и ответчика, заинтересованного лица, опросив эксперта, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В части 2 статьи 3 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» ( далее - Федеральный закона № 237-ФЗ) указано, что кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, расчета арендной платы за использование находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Установление кадастровой стоимости и порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется в настоящее время Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным законом № 237-ФЗ.

С 1 апреля 2023 года на основании пункта 3 части 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в Кемеровской области - Кузбассе применяются положения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости, не применяются положения статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ и не осуществляется рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно части 1 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Таким бюджетным учреждением на территории Кемеровской области – Кузбасса является государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Кузбасса» (ГБУ«Центр ГКО и ТИ Кузбасса»).

На основании части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (пункт 1); об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (пункт 2).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 данной статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

Решение об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости может быть оспорено в суде органом местного самоуправления либо органом государственной власти города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя в отношении земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования либо города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя, но расположенного на соответствующей территории, в случае, если по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования либо города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя, в том числе связанные с поступлениями налоговых доходов в местный бюджет либо в бюджет города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя (часть 17 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

По существу аналогичные положения содержаться в части 2.1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 25 ноября 2025 года ИП ФИО1 обратился с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером №№, площадью 4 898 285 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> в собственность за плату без проведения торгов (том 1 л.д. 14).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №№ по состоянию на 1 января 2022 года составляла 15 037 734,95 руб. (том 1 л.д. 10).

Полагая, что кадастровая стоимость спорного земельного участка завышена, ИП ФИО1 обратился в оценочную компанию ООО «Научно-исследовательский институт «Ресурсы развития».

Согласно составленному оценщиком ООО «Научно-исследовательский институт «Ресурсы развития» отчету об оценке от 25 сентября 2025 года №ОН/259-17-09-2025-7 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №№ по состоянию на 31 июля 2025 составила 5 829 000 руб. (том 1 л.д.227-246)

9 октября 2025 года ИП ФИО1 обратился в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, представив отчет об оценке, составленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Научно-исследовательский институт «Ресурсы развития» от 25 сентября 2025 года №ОН/259-17-09-2025-7 (том 1 л.д. 225).

Решением Государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Кузбасса» от 7 ноября 2025 года № УРС-42/2025/004177 заявление удовлетворено, установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №№ в размере его рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке 5 829 000 рублей по состоянию на 31 июля 2025 года (том 1 л.д.226).

Решение ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Кузбасса» от 7 ноября 2025 года № УРС-42/2025/004177 соответствует форме, утвержденной приказом Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии от 6 августа 2020 года № П/0287, принято компетентным органом в установленные законом сроки, порядок принятия оспариваемого решения соблюден.

По сведениям филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Кемеровской области-Кузбассу земельный участок с кадастровым номером №№ поставлен на кадастровый учет 29 марта 2007 года, имеет следующие характеристики: категория земель – «земли сельскохозяйственного назначения», вид разрешенного использования – «для сельскохозяйственного производства», уточненная площадь – 4 898 285 кв.м., адрес: Кемеровская <адрес>

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №№ установлена в размере 5 829 000 рублей, подлежит применению с 01.01.2025, определена по состоянию на 31.07.2025, внесена в ЕГРН 14.11.2025 на основании решения ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Кузбасса» об установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости от 7 ноября 2025 года № УРС-42/2025/004177 (том 1 л.д. 196-198).

Не соглашаясь с указанным решением, административный истец считает, что отчет об оценке ООО «Научно-исследовательский институт «Ресурсы развития» от 25 сентября 2025 года №ОН/259-17-09-2025-7 имеет недостатки, которые повлияли на итоговую стоимость спорного земельного участка, считает, что решение № УРС-42/2025/004177 от 7 ноября 2025 года вынесено с нарушением действующего законодательства и является незаконным, в связи с чем, потери бюджета могут составить 9 208 734,95 руб.

В ходе рассмотрения дела, в целях оценки правомерности выводов, изложенных в оспариваемом решении ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Кузбасса» относительно установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной на основании содержащихся в отчете об оценке ООО «Научно-исследовательский институт «Ресурсы развития» от 25 сентября 2025 года №ОН/259-17-09-2025-7 сведений и его проверки на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, определением суда от 28 января 2026 года, была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Оценочное бюро «Актив» (том 2 л.д. 87-89).

Согласно заключению эксперта ООО «Оценочное бюро «Актив» № 27/26 от 31 марта 2026 года, в отчете оценщика ООО «Научно-исследовательский институт «Ресурсы развития» от 25 сентября 2025 года №ОН/259-17-09-2025-7 допущены нарушения требований действующего законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости указанного объекта оценки (том 2 л.д. 117-148).

Из вышеуказанного экспертного заключения следует, что отчет общества с ограниченной ответственностью отчет «Научно-исследовательский институт «Ресурсы развития» от 25 сентября 2025 года №ОН/259-17-09-2025-7 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №№, площадью 4 898 285 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>), категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, не соответствует требованиям действующего законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности в нарушение требований части 3 статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ допускает неоднозначное толкование, не содержит сведений, необходимых для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки, а также, что информация, используемая при проведении оценки рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №№, не соответствует требованиям достаточности и достоверности, так как в Отчете допущены нарушения требований действующего законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости указанного объекта оценки к оценке, по следующим основаниям:

- вывод на стр. 33 отчета: «Оценщиком составлен анализ и представлена информация исходя из принципа достаточности», в результате экспертного исследования - объем исследований Отчета, регламентированный п 10, 11 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)»: не соответствует принципу достаточности т.к. сделки объектов выборки по анализу фактических данных сегмента рынка недвижимости объекта оценки (Таблица 1. Перечень земельных участков (сделки) (Источник: Филиал ППК «Роскадастр» по Кемеровской области Кузбассу),стр.30-32 Отчета) - типичным для рынка условиям не соответствуют по снованию доказательств достоверной, надежной существенной и достаточной информации материалов дела: ЛД:5-6, том 1; ЛД: 149-172, том 1.

Указанное также свидетельствует о нарушении оценщиком положений пункта 10 федерального стандарта оценки «Процесс оценки (ФСО III)», в соответствии с которым оценщик обязан оценивать достоверность, надежность источника информации: в процессе оценки, при анализе рынка оценщик использует информацию, не оценивая ее достоверность, надежность и достаточность - лежащей в основе расчета среднерыночного показателя с диапазонами сегмента рынка недвижимости к которому принадлежит объект оценки, а в процессе оценки методом оценки нарушения требований абзаца 8 пункта 22 ФСО N 7 применительно к элементу сравнения «условия продажи» на соответствия сделок по отобранным аналогам №№ 1-11 типичным/не типичным для рынка условиям в части принципа вклада (основан на измерении стоимости каждого элемента, вносимой им в общую стоимость объекта. Учитывается влияние как пи отсутствии вклада (элемента), так и его отсутствия на изменение стоимости объекта недвижимости) данного ценообразующего фактора (элемента сравнения)»;

- при отборе объектов-аналогов (стр.52 отчета) оценщик верно руководствовался пунктом 10 «Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года, согласно которому в рамках сравнительного подхода при проведении анализа следует использовать 1) учитывать достаточность и достоверность информации по каждому аналогу; 2) использовать при проведении анализа наиболее сопоставимые аналоги для того, чтобы вносить меньше корректировок; 3) учитывать, что сделки, совершенные ближе к дате оценки, более репрезентативны, чем сделки, совершенные в более ранний срок, особенно на нестабильных рынках; 4) рассматривать сделки, совершенные между независимыми сторонами; 5) учитывать, что ценовая информация по фактическим сделкам является лучшим основанием для определения стоимости, чем предложения к совершению сделки, если условия сделки соответствуют предпосылкам рыночной стоимости.

При этом отобранные объекты аналоги №№ 1-11 вышеприведенной таблицы Отчета стр.57-58 Отчета, земельные участки с кадастровыми №№: № – представлены ценовой информацией по фактическим сделкам договоров купли-продажи, заключенных в соответствии с п.9 ч.2 ст. 39.3 ЗК РФ, ч.4 ст.10 Федерального закона от 24.02.2022 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», ч.6 ст.1 Закона Кемеровской области от 07.02.2013 № 10-ОЗ «О цене земельных участков» между «<данные изъяты>» и <данные изъяты>. Ранее в отношении указанных участков были заключены договора аренды на срок 5 лет. По истечении трех лет с момента вышеуказанных договоров аренды, на основании поступившего в орган местного самоуправления заявления «о предоставлении земельных участков без проведения торгов в собственность за плату». В соответствии с действующим законодательством были заключены договоры купли продажи без проведения торгов.

Тогда как пп. 5 пункта 10 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)» закреплено, что в рамках сравнительного подхода при выборе аналогов следует учитывать, что ценовая информация по фактическим сделкам является лучшим основанием для определения стоимости, чем предложения к совершению сделки, если условия сделки соответствуют предпосылкам рыночной стоимости.

Предпосылки стоимости представляют собой исходные условия определения стоимости, формируемые целью оценки, пункт 1 Федерального стандарта оценки «Виды стоимости (ФСО II)» (утв. Приказом N 200).

Условия сделки Договоров купли-продажи, заключенных в соответствии с п.9 ч.2 ст. 39.3 ЗК РФ, ч.4 ст.10 Федерального закона от 24.02.2022 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», ч.6 ст.1 Закона Кемеровской области от 07.02.2013 № 10-ОЗ «О цене земельных участков» между «<данные изъяты>» и <данные изъяты> – не соответствуют предпосылкам рыночной стоимости.

В нарушение пп. 5 пункта 10 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)» в качестве объектов-аналогов при определении рыночной стоимости объекта оценки методом сравнения продаж оценщиком отобраны объекты аналоги №№ 1-11, земельные участки с кадастровыми номерами: №№ с ценовой информаций по условиям фактических сделок не соответствующим предпосылкам рыночной стоимости.

Таким образом, определение рыночной стоимости земельного участка (объекта оценки) с использованием сравнительного подхода методом сравнения продаж в Отчете с не допустимым и не надлежащим выбором объектов-аналогов не является мотивированным и корректным вследствие нарушения пп. 5 пункта 10 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», является допущенным нарушением базовых положений ФСО к методам сравнительного подхода – привели к последующим нарушениям ФСО.

На указанное экспертное заключение бюджетным учреждением принесены возражения (том 2 л.д. 194-197) по доводам которых, как и проведенного экспертного исследования в судебном заседании была допрошена эксперт ФИО14. ответившая, в том числе и на поставленные ей участвующими в деле лицами вопросы.

В частности, экспертом было указано на то, что анализируемый отчет оценщика ООО «Научно-исследовательский институт «Ресурсы развития» от 25 сентября 2025 года №ОН/259-17-09-2025-7 не соответствует действующему законодательству об оценочной деятельности в Российской Федерации по основаниям, изложенным в экспертном заключении, что повлияло на итоговую величину определенной им стоимости объекта оценки.

Эксперт ФИО15., пояснила суду, что при определении рыночной стоимости земельного участка и подборе аналогов оценщиком была допущена методологическая ошибка, выразившееся в использовании аналогов, которые были приобретены путем выкупа без торгов по причине ранее заключенных в отношении них договоров аренды, что не соответствует рыночным сделкам, соответственно итоговая стоимость с применением данных аналогов в методе сравнения продаж, не подтверждается рынком и привела к недостоверности итоговой рыночной стоимости в отчете об оценки. Приняв в качестве аналогов не рыночные сделки, оценщик не исследовал их и не провел анализ на существенность, достоверность и достаточность в качестве рыночных сделок.

Суд, оценивая данные экспертом пояснения на письменные замечания, считает их полученными из предусмотренного законом источника доказывания – части 7 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пояснения соответствуют критериям относимости и допустимости.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и положено в основу решения суда.

Следовательно, заключение эксперта должно быть выполнено с соблюдением требований Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и обязательных для применения федеральных стандартов оценки, а также других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, в том числе в отношении субъекта, выполняющего оценку объекта недвижимости на основании соответствующего определения суда.

Оценивая указанное заключение эксперта, суд приходит к выводу, что оно является допустимым доказательством, подготовленным лицом, обладающими правом на проведение подобного рода исследований, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части, применяемой к спорным правоотношениям, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, подробное описание и результаты проведенных исследований какие-либо сомнения в обоснованности заключения эксперта отсутствуют.

В ходе судебного разбирательства эксперт подробно пояснил о причинах сделанных им выводов.

Согласно статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Процесс оценки (ФСО III)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, определено, что в процессе оценки необходимо соблюдать требования Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, а также следовать положениям методических рекомендаций по оценке, одобренных советом по оценочной деятельности при Минэкономразвития России.

В рассматриваемом случае отчет об оценке ООО «Научно-исследовательский институт «Ресурсы развития» от 25 сентября 2025 года №ОН/259-17-09-2025-7 вышеуказанным положениям не соответствует, указанная в нем величина рыночной стоимости объекта оценки, при установленных в экспертном заключении существенных нарушениях оценщиком требований законодательства об оценочной деятельности, не может быть признана достоверной.

Таким образом, оценив экспертное заключение по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о недостоверности выводов, изложенных в отчете общества с ограниченной ответственностью «Научно-исследовательский институт «Ресурсы развития» от 25 сентября 2025 года №ОН/259-17-09-2025-7, поскольку допущены нарушения требований действующего законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости указанного объекта оценки.

Установленные экспертом при проведении судебной экспертизы недостатки отчета, вопреки утверждениям стороны ответчика, наглядно показывают на его несоответствие требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и подтверждают обстоятельства невозможности его использования бюджетным учреждением для целей пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Доводы административного ответчика фактически сводятся к несогласию с выводами судебной экспертизы и выводов эксперта о существенном нарушении оценщиком законодательства об оценочной деятельности, не опровергают.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит, как и не находит оснований, предусмотренных статьей 61 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, для удовлетворения ходатайства административного истца о признании заключения экспертизы недопустимым доказательством по изложенным в возражениях и в ходе судебного заседания доводам.

Как было указано выше, в обоснование своих выводов об отсутствии со стороны оценщика рассмотрения существенного ценообразующего фактора, эксперт ссылался на положения федеральных стандартов оценки и Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Каких – либо допустимых доказательств, позволяющих усомниться в достоверности экспертного заключения и опровергающих выводы суда, не представлено.

В силу требований пп. 9 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечение трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

На основании подпункта 2 пункта 2 и пункта 4 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при продаже без проведения торгов земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, цена такого земельного участка должна определяться в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, если иное не предусмотрено федеральными законами, но не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

В соответствии абзацем 4 пункта 6 статьи 1 Закона Кемеровской области от 07.02.2013 № 10-ОЗ «О цене земельных участков», цена земельных участков определяется в размере 100 процентов их кадастровой стоимости при продаже земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу, при условии отсутствия у исполнительного органа Кемеровской области - Кузбасса, осуществляющего отдельные полномочия в сфере земельных отношений, или органа местного самоуправления, уполномоченного на предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

Обращаясь в суд с настоящими требованиями Комитет по управлению государственным имуществом Кузбасса связывал нарушение своих прав оспариваемым решением бюджетного учреждения, с снижением на его основании кадастровой стоимости на 61 % и обращением ИП ФИО1 с заявлением о выкупе земельного участка.

На момент рассмотрения настоящего дела участвующими в деле лицами не оспаривались обстоятельства перехода прав на земельный участок ИП ФИО1 на основании договора купли – продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности без проведения торгов от 11 февраля 2026 года № 499, как утверждает представитель административного истца, по заниженной цене.

Вместе с тем, сами по себе обстоятельства перехода права на государственную собственность - земельный участок к заинтересованному лицу, не свидетельствуют об отсутствии у являвшегося на момент обращения собственником административного истца возможности поставить вопрос о перерасчете основанных на кадастровой стоимости платежей, что свидетельствует о том, что оспариваемое решение, затрагивает права и интересы исполнительного органа государственной власти Кемеровской области – Кузбасса, как осуществляющим управление и распоряжение в установленном законодательством порядке земельными участками, находящимися в государственной собственности Кемеровской области - Кузбасса, а также предоставляющим земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в Кемеровском городском округе (пункт 3.3 постановления Правительства Кемеровской области - Кузбасса от 11.03.2020 № 120 «Об утверждении Положения о Комитете по управлению государственным имуществом Кузбасса».

Обратное по мнению суда означало бы фактически лишение права государственного органа на оспаривание кадастровой стоимости в судебном порядке в результате выявления нарушений при определении кадастровой стоимости в связи с обращением с заявлением заинтересованного лица о выкупе без проведения торгов, срок рассмотрения которого регламентирован и не поставлен в зависимость о наличии судебного спора (Приказ КУГИ Кузбасса от 27.12.2023 № 10-2/2848-п «Об утверждении административного регламента Комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса по предоставлению государственной услуги «Предоставление в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное пользование земельного участка, находящегося в государственной собственности, без проведения торгов»).

Согласно части 3.1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения подается в суд в течение трех месяцев со дня, когда административному истцу стало известно о принятии бюджетным учреждением соответствующего решения, совершении оспариваемых действий (бездействия). Срок подачи указанных заявлений, пропущенный по уважительной причине, может быть восстановлен судом.

Административный истец обратился в Кемеровский областной суд с настоящим иском 26 декабря 2025 года (том 1 л.д.4), то есть срок на обращение в суд, установленный частью 3.1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, административным истцом соблюден.

Поскольку положения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ обязывают бюджетное учреждение принять решение по заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости исключительно на основании отчета об оценке после его проверки на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, суд, по результатам исследования и анализа представленных доказательств, приходит к выводу о том, что отчет ООО «Научно-исследовательский институт «Ресурсы развития» от 25 сентября 2025 года №ОН/259-17-09-2025-7 не мог быть признан законным основанием для принятия бюджетным учреждением решения об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в данном отчете.

То обстоятельство, что определенная в отчете об оценке, составленном с существенными нарушениями законодательства об оценочной деятельности, величина рыночной стоимости объекта оценки экспертом не определялась, само по себе не влечет оставление без удовлетворения заявленных требований об оспаривании решения бюджетного учреждения, поскольку в рассматриваемом случае, поскольку суд, не устанавливая размер рыночной стоимости, проверяет законность и обоснованность только оспариваемого решения бюджетного учреждения.

Таким образом, разрешая административные исковые требования о признании оспариваемого решения незаконным, суд приходит к выводу о наличии оснований для их удовлетворения, поскольку судебным экспертом установлено, что отчет об оценке, на основании которого вынесено оспариваемое решение, требованиям законодательства об оценочной деятельности не соответствует, выявленные нарушения являются существенными.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 3 пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае удовлетворения заявления об оспаривании решения Комиссии о пересмотре кадастровой стоимости либо об определении кадастровой стоимости в размере рыночной резолютивная часть решения суда также должна содержать указание на исключение установленной Комиссией кадастровой стоимости из сведений государственного кадастра недвижимости (статья 258 ГПК РФ, пункт 1 части 3 статьи 227 КАС РФ, абзац тридцать девятый статьи 24.18, абзацы первый и второй статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

При таких обстоятельствах требования административного истца о признании незаконным решения Государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Кузбасса» от 7 ноября 2025 года № УРС-42/2025/004177, вынесенного на основании заявления ИП ФИО1, подлежат удовлетворению, сведения об установленной данным решением кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №№ подлежат исключению из Единого государственного реестра недвижимости.

Частью 3 статьи 178 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что при принятии решения суд также решает вопросы о сохранении или об отмене действия мер предварительной защиты по административному иску, о дальнейшей судьбе вещественных доказательств, о распределении судебных расходов и иные возникшие в ходе судебного разбирательства и требующие разрешения вопросы.

Если настоящим Кодексом не предусмотрено иное, резолютивная часть решения суда должна содержать, в том числе указание на распределение судебных расходов (пункт 4 части 6 статьи 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что с учетом того, что главой 23 ГПК РФ, главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 7 ГПК РФ, главы 10 КАС РФ.

Абзацем 6 пункта 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено что, при удовлетворении требований об оспаривании решения или действий (бездействия) Комиссии судебные расходы взыскиваются с государственного органа, при котором она создана, за счет казны Российской Федерации (абзац четвертый статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с частью 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 названного кодекса.

Положениями части 1 статьи 103 и пункта 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела отнесены суммы, подлежащие выплате экспертам.

При рассмотрения административного дела для проверки результатов оценки, содержащихся в отчете ООО «Научно-исследовательский институт «Ресурсы развития» от 25 сентября 2025 года №ОН/259-17-09-2025-7, по результатам которого принято оспариваемое решение от 7 ноября 2025 года № УРС-42/2025/004177 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №№, определением суда от 28 января 2026 года была назначена судебная оценочная экспертиза, оплата за производство которой, исходя из распределения бремени доказывания, была возложена на административного истца (том 2 л.д. 87-89).

Согласно сопроводительному письму экспертного учреждения ООО «Оценочное бюро «Актив» стоимость экспертизы составила 20 000 рублей, обязательства по оплате по состоянию на дату сдачи материалов дела и экспертного заключения не исполнены (том 2 л.д. 115), не исполнены они и до настоящего времени, что также подтвердил в судебном заседании представитель административного истца.

Размер стоимости судебной экспертизы в 20 000 рублей лицами, участвующими в деле, не оспаривался.

27 апреля 2026 года от ООО «Оценночное бюро «Актив» поступило заявление о возмещении расходов за судебную экспертизу (том 2 л.д.183).

Согласно заключению эксперта ООО «Оценочное бюро «Актив» № 27/26 от 31 марта 2026 года, в отчете оценщика ООО «Научно-исследовательский институт «Ресурсы развития» от 25 сентября 2025 года №ОН/259-17-09-2025-7 допущены нарушения требований действующего законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости указанного объекта оценки (том 2 л.д. 117-148).

Поскольку по результатам проведенной судебной экспертизы подтвердились нарушения требований законодательства об оценочной деятельности в отчете об оценке ООО «Научно-исследовательский институт «Ресурсы развития» от 25 сентября 2025 года №ОН/259-17-09-2025-7, что является основанием для удовлетворения требований административного истца о признании незаконным решения ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Кузбасса» от 7 ноября 2025 года № УРС-42/2025/004177, судебные расходы в размере 20 000 рублей по оплате судебной экспертизы следует взыскать в пользу общества с ограниченной ответственностью «Оценочное бюро «Актив» с Государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Кузбасса».

Руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Административное исковое заявление Комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса удовлетворить.

Признать незаконным решение Государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Кузбасса» от 7 ноября 2025 года № УРС-42/2025/004177 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №№ по состоянию на 31 июля 2025 года в размере рыночной стоимости – 5 829 000 рублей.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения об установленной данным решением кадастровой стоимости земельного участка.

Взыскать с Государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Кузбасса» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Оценочное бюро «Актив» стоимость судебной экспертизы в размере 20 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Кемеровский областной суд.

Председательствующий Решетняк А.М.

В окончательной форме решение изготовлено 8 мая 2026 года.