Решение № 2-984/2026 2-984/2026~М-57/2026 М-57/2026 от 3 мая 2026 г. по делу № 2-984/2026

УИД 29RS0018-01-2026-000088-62

Дело № 2-984/2026


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

28 апреля 2026 г. город Архангельск

Октябрьский районный суд города Архангельска в составе председательствующего судьи Поздеевой Ю.М.,

при секретаре Воробьевой Е.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 к ФИО6 о признании права собственности отсутствующим,

установил:

ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 обратились в суд с иском к ФИО6 о признании права собственности на нежилые помещения технического этажа №, общей площадью 109,5 кв.м., с кадастровым номером №, по адресу: <адрес> отсутствующим.

В обоснование иска указал, что истцы являются собственниками квартир в доме № по адресу: <адрес>. Ответчиком оформлено право собственности на нежилые помещения технического этажа №, расположенные на техническом этаже дома. Фактически ответчиком произведена реконструкция без разрешительной документации. Полагают, что принадлежащее ответчику помещение является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома.

Истцы в судебное заседание не явились. В предварительном судебном заседании 04 марта 2026 г. истцы ФИО1, ФИО3, ФИО4 требования поддержали по основаниям и доводам, изложенным в иске.

Представитель ответчика ФИО7 в судебном заседании с заявленными исковыми требованиями не согласился, указав, что спорные нежилые помещения зарегистрированы за ответчиком на праве собственности на основании договора купли-продажи от 12 апреля 2019 г. Нежилые помещения, принадлежащие на праве собственности ФИО6, к общему имуществу многоквартирного дома не относятся. Истцами пропущен срок исковой давности, что является самостоятельным основанием для отказа в иске. Истцами избран ненадлежащий способ защиты права, надлежащий способ защиты права был вы виндикационный иск. К тому же, истцами не доказан факт отнесения спорных помещений к общему имуществу на момент строительства дома, не оспорены основания возникновения права собственности ответчика. Также представитель ответчика ФИО7 указал на отсутствие решения общего собрания собственников о включении спорного имущества в состав общедомового имущества. Подробно правовая позиция изложена в письменных возражениях.

Иные стороны в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

По определению суда дело рассмотрено при данной явке. Оснований для отложения судебного заседания по ходатайству представителя истца ФИО3 суд не усмотрел. Неявка в судебное заседание представителя не является безусловным основанием для отложения рассмотрения дела, документов, подтверждающих уважительность причины неявки, не представлено.

Выслушав пояснения лица, участвующего в деле, исследовав и оценив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Истцы являются собственниками квартир в доме № по адресу: <адрес>.

В соответствии с п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно п. 1, 2 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места.

В силу ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав) (ч. 3). Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (ч. 5).

Согласно п/п "а" п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 (далее - Правила), в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

В силу п. 3 Правил при определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.

В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре (п. 4 Правил).

Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление Пленума N 10/22) введен такой способ защиты права как признание права отсутствующим, имеющим цель изменения сведений в ЕГРН при отсутствии необходимости предъявления иных исков.

Так, согласно абзацу 4 пункта 52 Постановления Пленума N 10/22 в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.В соответствии с пунктом 6 статьи 8.1 ГК РФ зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2019), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24 апреля 2019 г. высказана правовая позиция, согласно которой иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

При этом требование о признании зарегистрированного права отсутствующим обеспечивает достоверность, непротиворечивость содержащихся в ЕГРН публичных сведений о существовании, принадлежности и правовом режиме объектов недвижимости (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 2109-О, от 28 января 2016 г. N 140-О, от 7 июля 2016 г. N 1421-О).

ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 при обращении в суд с иском по настоящему делу избраны такие способы защиты права как признание права собственности отсутствующим.

Между тем указанные требования заявлены истцами в целях защиты права общей собственности, на которую зарегистрировано право собственности ответчика, но которое, по их мнению, независимо от государственной регистрации права, является в силу закона общим имуществом собственников помещений в МКД.

Такие доводы истцов основаны на разъяснениях, изложенных в пункте 3 Постановления Пленума N 64, согласно которым право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Аналогичные положения содержатся в пункте 40 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации": в силу пункта 1 статьи 290 ГК РФ, части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме принадлежит общее имущество в таком доме на праве общей долевой собственности независимо от фактов создания товарищества собственников недвижимости и членства в нем.

Установленный законом режим общей собственности обеспечивает условия для осуществления гражданами права на безопасное, соответствующее всем требованиям закона проживание, необходимость создания условий для содержания и своевременного проведения капитального ремонта общего имущества, использования всех помещений МКД по назначению. В этих же целях законом предусмотрено в отдельных случаях получение согласия собственников помещений МКД, например, уменьшение размера общего имущества в МКД возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции; по решению собственников помещений в МКД, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в МКД могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (пункты 3, 4 статьи 36 ЖК РФ).

Регистрация права собственности отдельных лиц на общее имущество МКД является безусловно нарушением права собственности всех собственников помещений МКД и подлежит восстановлению.

Сделки, направленные на отчуждение в качестве самостоятельных объектов, относящихся к общему имуществу МКД, являются ничтожными (пункт 2 статьи 168 ГК РФ), так как они противоречат существу законодательного регулирования и нарушают права других лиц - всех собственников помещений в доме, имеющих в силу закона право на использование объектов общей долевой собственности (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 14 ноября 2024 г. N 305-ЭС24-13782 по делу N А40-109777/2023).

Из изложенного следует, что требования по настоящему делу с учетом нарушения права общей собственности на объекты в виде регистрации права собственности на них за лицом, которое, по мнению истцов, не может быть таковым в силу закона, по существу направлены на погашение записи о праве собственности такого лица, в связи с чем истцы вправе заявить требование о признании права ответчика отсутствующим. Данная позиция подтверждается Определением Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 25 июля 2025 г. N 305-ЭС25-2385.

Из материалов дела следует, что ФИО6 является собственником нежилых помещений технического этажа №, общей площадью 109,5 кв.м., с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, право собственности зарегистрировано 24 апреля 2019 г. на основании договора купли-продажи от 12 апреля 2019 г.

ФИО6 является добросовестным приобретателем данных нежилых помещений (иного суду не представлено), договор купли-продажи от 12 апреля 2019 г. недействительным не признан. ФИО6 оплачиваются как собственником коммунальные платежи за данные нежилые помещения, в том числе ТСЖ «Мечта-1».

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 19 мая 2009 г. N 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения.

Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования.

Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего, их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ.

Спорные помещения с кадастровым номером 29:22:040733:517 являются самостоятельными, предназначены для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома.

Расположение в данном помещении труб, при отсутствии заглушек, вентилей, иных инженерных коммуникаций, предназначенных для обслуживания многоквартирного дома, не свидетельствует о правовом режиме данного помещения как общедомового имущества и не порождает право общей долевой собственности домовладельцев на данное помещение.

Материалами дела подтверждается, что спорное помещение изначально не предназначалось для обеспечения функционирования всего здания.

Также ответчиком заявлено о пропуске истцами срока исковой давности.

Истцом заявлен иск о признании отсутствующим права собственности на спорный объект, который имеет негаторный характер, поскольку удовлетворение данного иска в полной мере восстанавливает нарушенное право истца и потребность в иных способах защиты отсутствует, в связи с чем в данном случае на заявленные требования исковая давность не распространяется.

Факт переустройства нежилого помещения технического этажа №, общей площадью 109,5 кв.м., с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, а именно выполнение монтажа сантехнического оборудования в помещении № плана нежилого помещения технического этажа №: умывальника, не может являться основанием для признания права собственности отсутствующим, а может лишь являться основанием для последующего обращения в суд заинтересованного лица с требованиями о понуждении привести нежилое помещение в первоначальное состояние.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 (ИНН №), ФИО2 (ИНН №), ФИО3 (ИНН №), ФИО4 (ИНН №), ФИО5 (ИНН №) к ФИО6 (СНИЛС №) о признании права собственности на нежилые помещения технического этажа №, общей площадью 109,5 кв.м., с кадастровым номером №, по адресу: <адрес> отсутствующим - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Архангельский областной суд в течение одного месяца путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Архангельска.

Мотивированное решение изготовлено 04 мая 2026 г.

Председательствующий Ю.М. Поздеева