Решение № 2-838/2017 2-838/2017~М-607/2017 М-607/2017 от 21 мая 2017 г. по делу № 2-838/2017

Дело № 2-838/2017


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Омский районный суд Омской области

в составе председательствующего судьи Огородниковой М.С.,

при секретаре Барановой К.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Омске 22 мая 2017 года гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации Омского муниципального района Омской области о расторжении договора купли – продажи земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к Администрации Омского муниципального района Омской области о расторжении договора купли – продажи земельного участка № от 24.04.2014 года в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. В обоснование исковых требований указано, что 24 апреля 2014 года между Администрацией Омского муниципального района Омской области и ФИО1 был заключен договор купли - продажи земельного участка № №, предметом которого являлась передача в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером № в границах <адрес> сельского поселения Омского муниципального района Омской области, местоположение которого определено примерно в 560 м. по направлению на юго-восток относительно нежилого строения, имеющего почтовый адрес: <адрес> из состава земель населенных пунктов для сельскохозяйственного использования. Цена в Договоре определена в размере 2178000 рублей. ДД.ММ.ГГГГ сторонами был подписан акт приема-передачи земельного участка. 30 апреля 2014 года платежным поручением № ФИО1 произведена оплата по Договору в сумме 2178000 рублей. Согласно пункту 3.1 Договора - участок (на момент передачи ФИО1) был свободен от прав третьих лиц. Указанное обстоятельство являлось существенным для ФИО1, поскольку покупка участка преследовала определенную цель - использование последнего для ведения сельского хозяйства. После принятия земельного участка было установлено, что на нем располагается объект капитального строительства опора - сооружение линии электропередач ВЛ 10 кВ., закрепленная двумя укосами, также занимающими площадь участка, которая по заверению Администрации находилась на земельном участке незаконно. В последующем было установлено, что в соответствии с актом разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности № от 10.10.2007 года описанный выше объект принадлежит ООО «Ресурс-Агро». Поскольку указанная линия электропередач создает препятствия для осуществления ФИО1 прав собственника земельного участка, препятствует ведению сельского хозяйства, использованию для этих целей сельскохозяйственной техники для культивации земельного участка, а также возведению на нем объектов (строений, сооружений), необходимых для его обслуживания, ФИО1 был вынужден обратиться в суд с иском об обязании ООО «Ресурс-Агро» демонтировать опору линии электропередач. Решением <данные изъяты> районного суда Омской области от 24.07.2015 года по делу № исковые требования ФИО1 к ООО «Ресурс-Агро» об обязании демонтировать опору линии электропередач были удовлетворены. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 14.05.2015 года решение Омского районного суда Омской области от 24.07.2015 года было отменено, принято новое решение, которым ФИО1 отказано в удовлетворении исковых требований об обязании демонтирования опоры линии электропередач. Согласно мотивировочной части апелляционного определения, суд посчитал установленным на земельном участке с кадастровым номером № режим охранной зоны (в месте нахождения опоры линии электропередач) с особыми условиями использованиями земельного участка. Таким образом, фактически суд установил, что место нахождения опоры линии электропередач является «землями энергетики», несмотря на то, что согласно правоустанавливающим документам земельный участок, приобретенный ФИО1, расположен на землях населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для сельскохозяйственного использования. Судом сделан вывод о том, что несмотря на переход права собственности от Администрации Омского муниципального района Омской области к ФИО1, это не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости (ООО «Ресурс-Агро») права пользования этим участком. Более того, Омским областным судом установлено и разъяснено право ООО «Ресурс-Агро» на обращение в органы кадастрового учета для внесения изменений в необходимые документы, а именно, исключения из состава указанного земельного участка частей, занятых соответствующими объектами недвижимости (опорами линии электропередачи). Представляется, что установление указанных выше обстоятельств имеет существенное юридическое значение для ФИО1 10 марта 2017 года Администрацией района дан ответ на предложение ФИО1 расторгнуть договор, согласно которому последнему указано на необходимость обращения в суд.

Истец ФИО1 в судебном заседании участия не принимал, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представитель истца ФИО1 – ФИО2, действующий на основании ордера, в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, суду пояснил, что существенно изменились условия договора, заключенного между истцом и ответчиком, если бы ФИО1 было известно об этом, он не стал бы заключать договор купли-продажи земельного участка.

Представитель ответчика Администрации Омского муниципального района Омской области – ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признал.

Представители третьих лиц ООО «Ресурс-Агро», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области в судебном заседании участия не принимали, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, причины неявки неизвестны.

Суд счел возможным рассмотрение дела при указанной явке, против чего не возражали участники процесса.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, оценив доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Статья 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает, что заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Согласно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с части 3 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации, земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

На основании части 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли - продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ч. 1 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации, объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (ч. 3 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации).

На основании части 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (часть 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно пункту 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьей 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В судебном заседании установлено, что 24 апреля 2014 года между Администрацией Омского муниципального района Омской области, в лице Заместителя Главы Омского муниципального района Омской области по вопросам земельно-имущественных отношений и градостроительной деятельности ФИО6 («Продавец») и ФИО1 («Покупатель») был заключен договор купли-продажи земельного участка №.

Согласно п. 1.1 указанного договора, Продавец обязался передать в собственность за плату, а Покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок площадью 28000 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный в границах <адрес> сельского поселения Омского муниципального района Омской области, местоположение которого определено примерно в 560 м. по направлению на юго-восток относительно нежилого строения, имеющего почтовый адрес: <адрес>, из состава земель населенных пунктов для сельскохозяйственного использования.

Стоимость земельного участка составила 2178000 рублей (п. 2.1 договора).

В пункте 3.1 договора купли-продажи земельного участка № от 24 апреля 2014 года было указано, что участок свободен от прав третьих лиц.

В этот же день, 24 апреля 2014 года сторонами был подписан акт приема-передачи земельного участка, согласно которому ФИО1 подтвердил, что характеристики и состояние участка соответствуют условиям договора купли-продажи, претензий к Продавцу не имеет.

Согласно платежному поручению №, копия которого имеется в материалах дела, 30 апреля 2014 года истцом была произведена оплата по договору в сумме 2178000 рублей.

Право собственности ФИО1 на земельный участок было зарегистрировано в <данные изъяты> 20 мая 2014 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права №.

Как следует из искового заявления, после принятия земельного участка, истцом было установлено, что на нем располагается объект капитального строительства - опора линии электропередач ВЛ 10 кВ., закрепленная двумя укосами, препятствующая осуществлению прав собственника, в связи с чем ФИО1 был вынужден обратиться в суд.

Решением <данные изъяты> районного суда Омской области от 24 июля 2015 года были удовлетворены исковые требования ФИО1 об обязании ООО «Ресурс-Агро» демонтировать опору линии электропередач ВЛ 10 кВ, расположенную в границах земельного участка с кадастровым номером №, площадью 28000 кв.м. с местоположением, установленным относительно ориентира, расположенного за пределами участка, которым является нежилое строение, участок находится примерно в 560 м. от ориентира по направлению на юго-восток, почтовый адрес ориентира: <адрес>.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 14.10.2015 года решение <данные изъяты> районного суда Омской области от 24 июля 2015 года было отменено. ФИО1 было отказано в удовлетворении исковых требований к ООО «Ресурс-Агро» об обязании демонтировать опору линии электропередач.

Указанным апелляционным определением установлено, что в границах земельного участка с кадастровым номером № располагается опора линии электропередач ВЛ 10 кВ, принадлежащая ООО «Ресурс-Агро».

Рассматриваемая опора линии электропередач, являющаяся частью центральной базы управления снабжения и сбыта в Южном промузле <адрес> района города Омска, была принята комиссией 28.12.1989 года. Внешние наружные коммуникации энергоснабжения приняты городскими (районными) эксплуатационными организациями. В 1998 году имущество, принадлежащее <данные изъяты>», включая имущество предприятия в <адрес>, в том числе энергоснабжение, было передано на баланс ООО «Ресурс-Агро».

Учитывая, что земли под воздушными линиями электропередач относятся к землям специального назначения, исходя из того, что рассматриваемая опора ЛЭП была возведена до предоставления истцу в собственность земельного участка, и о ее расположении на участке ФИО1 было известно, однако при проведении кадастровых работ расположение опоры на земельном участке не было учтено, а также учитывая право собственника опоры на обращение в кадастровый орган для исправления кадастровой ошибки и в любом случае наличие у него права пользования участком под опорой, несмотря на его нахождение в собственности другого лица, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда нашла выводы суда первой инстанции о незаконности размещения линии электропередач ВЛ 10 кВ, принадлежащей ООО «Ресурс-Агро», на земельном участке с кадастровым номером № несоответствующими обстоятельствам дела и противоречащими требованиям закона.

Согласно ч. 2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, в судебном заседании установлено, что на принадлежащем ФИО1 земельном участке с кадастровым номером №, располагается опора линии электропередач ВЛ 10 кВ, принадлежащая ООО «Ресурс-Агро», земля под которой относится к землям специального назначения. При этом, указанная опора линии электропередач была построена и введена в эксплуатацию ранее даты предоставления ФИО1 в собственность земельного участка.

Как усматривается из материалов кадастрового дела, предоставленного <данные изъяты>, охранная зона опоры линии электропередач ВЛ 10 кВ, расположенной на земельном участке истца, учтена в государственном реестре недвижимости за номером №

В обоснование заявленных требований, истцом в материалы дела представлено заключение кадастрового инженера <данные изъяты>» ФИО7 от 03 мая 2017 года, согласно которому в ходе геодезического обследования земельного участка с кадастровым номером №, принадлежащего ФИО1 было выявлено что «на земельном участке располагается объект капитального строительства опора - сооружение - линия электропередач BЛ 10 кВ. Охранная зона ЛЭП составляет по 10 метров в каждую сторону от оси крайнего провода, охранная зона учтена в государственном реестре недвижимости за номером №, что подтверждается кадастровой выпиской о земельном участке от 28.04.2017г. №. Согласно кадастровой выписке о земельном участке от 28.04.2017г. №/ИСХ/17-181664, на земельном участке имеются две части земельного участка: № площадью 222 кв.м. и № площадью 1368 кв.м. <адрес> охранной зоны на участке с кадастровым номером № - 1590 кв.м, что составляет 5,7 процента от общей площади земельного участка. Земельный участок под опорой линия электропередач BЛ 10 кВ, не сформирован, в едином государственном реестре недвижимости не учтен. Кроме того, в центральной части земельного участка выявлено наличие водного объекта (водоём). Почва вокруг водоёма неблагоприятная для развития сельского хозяйства, а также для строительства. <адрес> занимаемая водоёмом составляет 11699 кв.м. или 41,8 % от общей площади земельного участка. Общий процент неподлежащей использованию земельного участка составляет - 47,5%».

Истцом заявлены требования о расторжении договора купли – продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в связи с тем, что указанные обстоятельства создают препятствия для осуществления прав собственника, препятствуют ведению сельского хозяйства, использованию для этих целей сельскохозяйственной техники для культивации земельного участка, а также возведении на нем объектов, необходимых для его обслуживания. По мнению истца, имеет место существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Исследовав фактические обстоятельства дела, имеющие с учетом требований статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации значение для правильного разрешения спора, суд приходит к выводу об отсутствии совокупности условий, при которых договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию заинтересованной стороны в связи с существенно изменившимися обстоятельствами.

Ранее судом было установлено, что рассматриваемая опора линии электропередач была построена и введена в эксплуатацию ранее даты предоставления ФИО1 в собственность земельного участка.

Из материалов дела усматривается, что до заключения договора купли-продажи от 24 апреля 2014 года, ФИО1 использовал спорный земельный участок на основании договора аренды № от 24 июля 2014 года, заключенного с Администрацией Омского муниципального района Омской области, который был расторгнут 24 апреля 2014 года.

Кроме этого, в акте приема – передачи земельного участка от 24 апреля 2014 года, ФИО1 своей подписью подтвердил, что характеристики и состояние участка соответствуют условиям договора купли-продажи, претензий к Продавцу он не имеет.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что на момент заключения договора купли-продажи, т.е. на 24 апреля 2014 года, истец не мог не знать о наличии на земельном участке опоры линии электропередач и водоема, а следовательно, и о наличии ограничений по использованию данного земельного участка.

Указанные обстоятельства подтверждаются также апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 14.10.2015 года.

Суд также отмечает, что в силу положений статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, ФИО1 не был лишен права обратиться к ответчику с целью заключения договора купли-продажи иного земельного участка, и на иных условиях.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что продавцом не были допущены существенные нарушения условий договора купли-продажи, отсутствует какое-либо существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Предмет договора был согласован сторонами при его заключении.

Оценив доказательства в их совокупности, суд не усматривает установленных гражданским законодательством правовых оснований для расторжения в судебном порядке договора купли-продажи земельного участка № от 24.04.2014 года.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Администрации Омского муниципального района Омской области о расторжении договора купли – продажи земельного участка № от 24.04.2014 года, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд путём подачи апелляционной жалобы в Омский районный суд Омской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья М.С. Огородникова

Решение в окончательной форме изготовлено 27 мая 2017 года.