Решение № 3А-1224/2019 3А-276/2020 3А-276/2020(3А-1224/2019;)~М-1008/2019 М-1008/2019 от 22 июля 2020 г. по делу № 3А-1224/2019

Дело <данные изъяты>а-276/2020


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 июля 2020 года <данные изъяты>

<данные изъяты>

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.

при секретаре Тягай А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «УК Универсальные инвестиции» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом комбинированный «Михайловский-Инвестиционный» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «УК Универсальные инвестиции» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом комбинированный «Михайловский-Инвестиционный» (далее - административный истец) обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости и просило определить кадастровую стоимость в размере рыночной определенной по состоянию на <данные изъяты>.

Представитель административного истца в соответствии со статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее-КАС РФ) требования уточнила, исключив земельные участки с кадастровыми номерами 50:41:0030115:59, 50:41:0030115:61 из требований, поскольку рыночная стоимость согласно заключения эксперта определена выше кадастровой стоимости; в отношении объектов с кадастровыми номерами 50:20:0041205:70, 50:20:0041205:71, 50:20:0070227:1038, 50:20:0070227:11246, 50:20:0070227:201, 50:20:0070227:1032, 50:20:0070227:1033, 50:20:0070227:1036, 50:20:0030115:60, просила установить рыночную стоимость объектов недвижимости в размере, определенном дополнительной судебной оценочной экспертизой.

Представитель Министерства имущественных отношений <данные изъяты> (далее - административный ответчик) в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, разрешение вопросов оставил на усмотрение суда.

Представитель ГБУ <данные изъяты> «Центр кадастровой оценки» (далее - административный ответчик) в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, с экспертным заключением согласился, разрешение вопросов оставил на усмотрение суда.

Управление Федеральной государственной регистрации объектов кадастра и картографии по <данные изъяты>, участвующее в деле, будучи надлежаще извещенным о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направило, отношения по требованиям не представило.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, принимая во внимание, что информация о судебном заседании также размещена на официальном сайте Московского областного суда полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.

Выслушав представителя административного истца, заслушав эксперта ФИО1, оценив имеющиеся в материалах дела письменным доказательствам в их совокупности и взаимосвязи, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежат объекты недвижимости земельные участки с кадастровыми номерами 50:20:0041205:70, 50:20:0041205:71, 50:20:0070227:1038, 50:20:0070227:11246, 50:20:0070227:201, 50:20:0070227:1032, 50:20:0070227:1033, 50:20:0070227:1036, 50:20:0030115:60.

В соответствии с Распоряжением Министерства имущественных отношений <данные изъяты> от <данные изъяты><данные изъяты>ВР-1766 была проведена в 2018 году государственная кадастровая оценка в отношении всех видов объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории <данные изъяты>.

Распоряжениями Министерства имущественных отношений <данные изъяты> от <данные изъяты><данные изъяты>ВР-1633 и <данные изъяты>ВР-1634 утверждены результаты государственной кадастровой оценки в отношении всех видов и объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории <данные изъяты>, на дату кадастровой оценки – <данные изъяты>.

Административный истец в силу требований налогового законодательства Российской Федерации является плательщиком налогов в отношении спорных объектов недвижимости и уплачивает налоговые платежи, исходя из их кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости влияют на права и обязанности административного истца как плательщика налога.

Согласно пунктам «в» и «к» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Согласно пункту 3 статьи 66 названного закона в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от <данные изъяты> № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В обоснование требования административный истец представил отчет <данные изъяты>-ОЦ-63/2019 о рыночной стоимости спорных объектов, подготовленный оценщиком ООО «УБА».

Учитывая наличие возражений относительно представленного отчета об оценке со стороны административного ответчика, по делу назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы о соответствии представленного отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, и в случае несоответствия определения рыночной стоимости объектов недвижимости поименованных выше, проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Трансэнергоресурс» ФИО1.

В ходе производства экспертизы общество с ограниченной ответственностью «Трансэнергоресурс» реорганизовано, правопреемником является ООО «Группа компаний «Метрикс».

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы <данные изъяты> от <данные изъяты> эксперта ФИО1 в ходе рассмотрения отчета об оценке выявлены существенные нарушения, которые повлияли на размер рыночной стоимости объектов, что привело эксперта к выводу о несоответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от <данные изъяты> N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки. Экспертом определена рыночная стоимость земельных участков.

По результатам ознакомления с экспертным заключением представитель административного истца представил письменные возражения, в которых указал, что: при проведении экспертизы не проанализировано расположение земельных участков относительно водоемов/лесных массивов, наличие зон с особыми ЗОУИТ (зоны с особыми условиями использования территории) и влияние данного фактора на стоимость; корректировка на состав передаваемых прав введена некорректно; при обосновании корректировки на условия рынка (изменение цен за период между датами сделки и оценки) неверно рассчитан уровень инфляции во всех случаях ввода данной поправки; при обосновании корректировки на условия рынка (скидки к ценам предложений) в качестве источника информации используется неактуальный справочник оценщика недвижимости; выбранная экспертом модель расчета корректировки на удаленность от МКАД полагал, приводит к существенному завышению стоимости объектов оценки. В части анализа отчета об оценки, заключение не оспаривалось.

Представители Министерства имущественных отношений <данные изъяты> и ГБУ <данные изъяты> Центр кадастровой оценки заключение эксперта не оспаривали, разрешение вопросов оставили на усмотрение суда.

По возражениям представителя административного истца судом был опрошен эксперт ФИО1, которая с замечаниями не согласилась, вместе с тем суд, признав заключение не полным и не ясным в части исследования объектов без учета установленных ограничений и обременений определением суда назначена дополнительная судебная оценочная экспертиза. Проведение дополнительной экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Группа компаний Метрикс» ФИО1.

Согласно заключению дополнительной судебной оценочной экспертизы <данные изъяты> от <данные изъяты> рыночная стоимость определена в размере рыночной: земельного участка с кадастровым номером 50:20:0041205:70 в размере 2 152 728 721,00 рублей; земельного участка с кадастровым номером 50:20:0041205:71, в размере 100 957 284,00 рублей; земельного участка с кадастровым номером 50:20:0070227:1038, в размере 31 496 748,00 рублей; земельного участка с кадастровым номером 50:20:0070227:1036, в размере 5 412 140,00 рублей; земельного участка с кадастровым номером 50:20:0070227:11246, в размере 639 380 664,00 рублей; земельного участка с кадастровым номером 50:20:0070227:201, в размере 295 267 925,00 рублей; земельного участка с кадастровым номером 50:20:0070227:1032, в размере 852 434 760,00 рублей; земельного участка с кадастровым номером 50:20:0070227:1033, в размере 1 107 150 144,00 рублей; земельного участка с кадастровым номером 50:20:0030115:60, в размере 266 620 200,00 рублей.

Представитель административного истца по результатам пояснений эксперта ФИО1 с заявлением дополнительной судебной оценочной экспертизы согласилась, Министерство имущественных отношений МО и ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» не оспаривали заключение эксперта, разрешение вопросов оставили на усмотрение суда.

Разрешая возникший спор суд, исходит из следующего.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ).

Принимая во внимание, что неполнота заключения судебной оценочной экспертизы в части определения рыночной стоимости объектов была восполнена экспертом в ходе проведения дополнительного исследования в соответствии со статьей 84 КАС РФ судом дана оценка в совокупности заключению судебной оценочной экспертизы и дополнительной судебной оценочной экспертизы.

Так положениями пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО <данные изъяты>)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015г. <данные изъяты>, предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В заключении судебной оценочной экспертизы экспертом приведены суждения относительно содержания отчета оценщика.

Суд соглашается с выводами эксперта о том, что установленная отчетом оценщика рыночная стоимость объектов недвижимости не может быть признана достоверной, поскольку при составлении отчета оценщиком были допущены нарушения, повлиявшие на выводы относительно их итоговой стоимости. В указанной части заключение сторонами сомнению не подвергалось.

Согласно статье 41 Федерального закона от <данные изъяты> № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 8 названного Федерального закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на основании заключения судебной экспертизы.

Заключение содержат подробное описание проведенного исследования, содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.

Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключении эксперта в с учетом дополнительного исследования, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объекту оценки.

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки (элементы сравнения). Дополнительному исследованию подвергнуты наличия на участках обременений и ограничений, оказывающих влияние на стоимость объектов.

В процессе работы эксперт проанализировал возможность применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. Анализируя методологию подходов эксперт в заключении с учетом объема и качества имеющейся информации сделал выводы, содержащиеся в заключении.

В качестве объектов аналогов при применении сравнительного подхода экспертом был проведен сбор информации предлагаемых к продаже объектов недвижимости. Для сравнения отобраны объекты-аналоги, наиболее сопоставимые с объектом оценки.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения, из которой следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектом оценки по группам сравнения; введены корректировки обоснованность и расчет которых приведен в заключении.

Информационной базой явились данные с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объектов недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Соглашаясь с заключением судебной оценочной экспертизы, суд исходит, в том числе из анализа рынка, приведенного в экспертном заключении.

В судебном заседании эксперт ФИО1, данное ею экспертное заключение поддержала в полном объеме. На поставленные вопросы экспертом даны мотивированные ответы, которые содержатся в экспертном заключении, все возражения представителей сводятся к общим рассуждениям, отличным от тех выводов, которые содержатся в заключении эксперта, имеющего значительный опыт как профессиональной оценки объектов недвижимости, так и проведения судебных оценочных экспертиз.

Таким образом, исследование экспертом проведено корректно, все расчеты - верны и выводы обоснованы с учетом поставленных перед экспертом вопросов.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от <данные изъяты><данные изъяты> «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Учитывая изложенное выше с учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами 50:20:0041205:70, 50:20:0041205:71, 50:20:0070227:1038, 50:20:0070227:1036, 50:20:0070227:11246, 50:20:0070227:201, 50:20:0070227:1032, 50:20:0070227:1033, 50:20:0030115:60, которая ниже их кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объектов недвижимости, принадлежащих административному истцу на праве собственности, на дату установления их кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от <данные изъяты> № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости следует считать <данные изъяты>.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.177-178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «УК Универсальные инвестиции» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом комбинированный «Михайловский-Инвестиционный», поданное в Московский областной суд <данные изъяты>, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости:

земельного участка с кадастровым номером 50:20:0041205:70, площадью 866 987 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <данные изъяты>, с/п Жаворонковское, <данные изъяты>, уч. 1, равной рыночной определенной по состоянию на <данные изъяты> в размере 2 152 728 721,00 рублей;

земельного участка с кадастровым номером 50:20:0041205:71, площадью 42 652 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <данные изъяты>, уч. 2, равной рыночной определенной по состоянию на <данные изъяты> в размере 100 957 284,00 рублей;

земельного участка с кадастровым номером 50:20:0070227:1038, площадью 7754 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для жилищного строительства с объектами культурно-бытового и социального назначения, расположенного по адресу: <данные изъяты>, в районе <данные изъяты>, уч. 2, равной рыночной определенной по состоянию на <данные изъяты> в размере 31 496 748,00 рублей;

земельного участка с кадастровым номером 50:20:0070227:1036, площадью 922 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для жилищного строительства с объектами культурно-бытового и социального назначения, расположенного по адресу: <данные изъяты>, в районе <данные изъяты>, уч. 2, равной рыночной определенной по состоянию на <данные изъяты> в размере 5 412 140,00 рублей;

земельного участка с кадастровым номером 50:20:0070227:11246, площадью 158 106 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для жилищного строительства с объектами культурно-бытового и социального назначения, расположенного по адресу: <данные изъяты>, с/п Жаворонковское, <данные изъяты>, уч. 55Ж, равной рыночной определенной по состоянию на <данные изъяты> в размере 639 380 664,00 рублей;

земельного участка с кадастровым номером 50:20:0070227:201, площадью 72 175 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для жилищного строительства с объектами культурно-бытового и социального назначения, расположенного по адресу: <данные изъяты>, в районе <данные изъяты>, уч. 6, равной рыночной определенной по состоянию на <данные изъяты> в размере 295 267 925,00 рублей;

земельного участка с кадастровым номером 50:20:0070227:1032, площадью 210 790 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для использования под застройку жилыми зданиями, объектами культурно-бытового и социального назначения, расположенного по адресу: <данные изъяты>, д. Крюково, уч. 6, равной рыночной определенной по состоянию на <данные изъяты> в размере 852 434 760,00 рублей;

земельного участка с кадастровым номером 50:20:0070227:1033, площадью 273 776 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для использования под застройку жилыми зданиями, объектами культурно-бытового и социального назначения, расположенного по адресу: <данные изъяты>, д. Крюково, уч. 6, равной рыночной определенной по состоянию на <данные изъяты> в размере 1 107 150 144,00 рублей;

земельного участка с кадастровым номером 50:20:0030115:60, площадью 121800 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <данные изъяты>, д. Пучки, равной рыночной определенной по состоянию на <данные изъяты> в размере 266 620 200,00 рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено <данные изъяты>.

Судья М.Ю. Елизарова