Решение № 2-997/2025 2-997/2025~М-986/2025 М-986/2025 от 2 октября 2025 г. по делу № 2-997/2025

Гр.дело №

УИД: 05RS0№-30


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

03 октября 2025 года <адрес>

Кизилюртовский районный суд Республики Дагестан в составе:

председательствующего судьи Омаровой З.К.,

при секретаре Алиевой Г.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО7 в лице представителя по доверенности ФИО12 к ФИО2 о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона,

УСТАНОВИЛ:

ФИО7 в лице представителя по доверенности ФИО12 обратились в суд с иском к ФИО2 о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении земельного участка общей площадью 1931 кв.м. с кадастровым номером 05:06:000007:3266 и жилого дома общей площадью 226,8 кв.м с кадастровым номером 05:06:000007:2483, расположенных по адресу: РД, <адрес>.

В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что ДД.ММ.ГГГГ между честными покупателями - истцом, а также ФИО2, ФИО13, ФИО8, ФИО13 с одной стороны и продавцом ФИО3 с другой стороны, был заключен договор купли-продажи земельного участка, с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для ведения ЛИХ и возвышающегося на сем участке жилого дома, с кадастровым номером №, расположенных по адресу: РД, <адрес>, сел. З.Миатли, <адрес>. После приобретения вышеуказанного земельного участка с жилым домом, право общей долевой собственности на объекты недвижимости было зарегистрировано за покупателями в ЕГРН, на каждым по 1/5 доли.

В соответствии со статьей 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Одновременно с государственной регистрацией права собственности на жилой дом и земельный участок, в пользу продавца ФИО3 было зарегистрировано обременение - ипотека в силу закона. Согласно условиям договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ стоимость жилого дома с земельным участком составляла 500 000 рублей. При этом, оплата стоимости в размере 64389 рублей была выплачена продавцу в наличной форме, до подписания договора купли-продажи, а остаток суммы в размере 435610 рублей должен был быть погашен за счёт средств материнского капитала, путем перечисления денежных средств на расчетный счёт продавца №, открытий в Дагестанском ОСБ №. После заключения договора купли-продажи, обязательства по оплате были исполнены в полном объеме, т.е. оставшаяся часть денежных средств была перечислена Управлением Пенсионного фонда на счет продавца. Регистрационная запись об ипотеке до настоящего момента не погашена по причине необходимости совместной явки в Управление Росреестра, однако, а сделать это не представляется возможным по причине того, что продавец ФИО3 умер - ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии со ст. 21 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» прекращение государственной регистрации ипотеки по заявлению одной из сторон сделки не допускается. В действующем законодательстве отсутствуют нормы, предусматривающие порядок снятия обременения права в виде ипотеки в случае смерти залогодержателя - физического лица.

Поскольку у истца отсутствует возможность погасить регистрационную запись об обременении в общем порядке, она лишена снять обременение и исключить регистрационную запись об обременении из единого государственного реестра прав на недвижимость. Кроме того, истец лишена возможности совершать сделки со своей собственностью. Законным наследником, умершего ФИО3 является сын покойного - ФИО2.

В связи с указанным, просят прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении земельного участка и жилого дома, находящиеся по адресу: РД, <адрес>.

Истец ФИО7, ее представитель ФИО12 надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд не явились, представили в суд заявление о рассмотрении дела в их отсутствие. Заявленные требования просят удовлетворить.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по РД ФИО1 в судебное заседание для участия при рассмотрении дела не явился, представил в суд заявление о рассмотрении дела в отсутствие их представителя. Решение по заявленным требованиям оставляет на усмотрение суда.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, дело рассмотрено без участия сторон по имеющимся доказательствам.

Исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Как установлено судом, между ФИО3 и ФИО2, ФИО7, действующей от своего имени и от имени своих несовершеннолетних детей: ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, находящихся по адресу: РД, <адрес>.

Согласно п. 2.1 вышеназванного договора стоимость продаваемых объектов недвижимости составляет 500 000 рублей, из них 435 610 рублей - стоимость жилого дома и 64 389 рублей - стоимость земельного участка.

Стороны договорились, что оплата части стоимости приобретаемой недвижимости оплачивается покупателями за счёт средств Сертификата на материнский (семейный) капитал серии МК-111 №, выданный ДД.ММ.ГГГГ, после регистрации настоящего Договора, но не более, чем в течение одного года. При регистрации права собственности истцов в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> была сделана запись об обременении в пользу ответчика «Ипотека в силу закона».

На момент подписания вышеназванного договора истцом полностью выплачен продавцу первоначальный взнос в размере 64 389 рублей за стоимость земельного участка, что подтверждается п.п. 2.2. Договора.

ДД.ММ.ГГГГ в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> была произведена регистрация вышеуказанного договора купли-продажи и права собственности истца на указанный жилой дом и земельный участок, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права.

В соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Согласно ст. 11 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

В силу ст. 77 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке" жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Кроме того, ст. 64.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке" установлено, что земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заёмщика на этот земельный участок.

В связи с чем, в выписке о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ право собственности на жилой дом и земельный участок было установлено с ограничением (обременением) права в виде ипотеки (залога), о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись о регистрации.

В последующем в счет исполнения обязательств по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства материнского (семейного) капитала в размере 453 026 рублей были переведены с банковского счета истца на банковский счет продавца ФИО3

Таким образом, свои обязательства перед ФИО3 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ истец выполнила в полном объеме.

Однако, заявление о погашении регистрационной записи ипотеки в силу закона до сегодняшнего момента от ФИО3 подано не было, в связи с чем обременение на объекты недвижимости земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: <адрес> не снято.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 умер, что подтверждается свидетельством о его смерти сер. II-БД №, выданный отделом ЗАГС Управления ЗАГС МЮ РД по ЦТО в <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, что препятствует сторонам по сделке обратиться в регистрационную службу с совместным заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке.

В силу п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке (ч. 2 ст. 352 ГК РФ).

Однако, в соответствии со ст. 21 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" прекращение государственной регистрации ипотеки по заявлению одной из сторон сделки не допускается.

Согласно ст. 25 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

В соответствии с п. 4 ст. 29 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя или на основании вступившего в законную силу решения суда.

Для погашения регистрационной записи об ипотеке на жилой дом и земельный участок, являющихся предметом договора купли-продажи, необходимо совместное заявление залогодателя и залогодержателя-продавца по договору, представление которого невозможно в силу вышеназванной причины.

Как указывалось выше, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ полностью исполнен, деньги за проданные объекты недвижимости продавцу переданы, тем самым обязательство, обеспеченное ипотекой, исполнено в полном объеме, что в силу закона является основанием для прекращения данной ипотеки.

Однако, несмотря на фактическое прекращение залога, в Едином государственном реестре прав зарегистрировано обременение (ипотека) недвижимого имущества.

До настоящего времени истцы не имеют возможности в одностороннем порядке снять обременение с принадлежащих им на праве собственности жилого дома и земельного участка, что послужило основанием для обращения с исковым заявлением в суд.

Согласно п. 1 ст. 17 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" одним из оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.

Учитывая, что обязательства по договору купли-продажи продавцами исполнены, а также то, что у залогодателя и залогодержателя отсутствует возможность обратиться в регистрирующий орган с совместным заявлением о прекращении ипотеки, в виду того, что залогодержатель умер, требования о прекращении ипотеки суд считает обоснованными, в связи с чем, исковые требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО7 в лице представителя по доверенности ФИО12 к ФИО2, удовлетворить.

Прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении жилого дома, общей площадью 226,8 кв.м, кадастровый № и земельного участка, общей площадью 1931 кв.м, кадастровый №, расположенных по адресу: РД, <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Дагестан через Кизилюртовский районный суд в течение месяца со дня вынесения в окончательной формулировке.

Председательствующий З.К. Омарова