Апелляционное определение № 33-970/2026 от 6 апреля 2026 г.

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ СЕВЕРНАЯ ОСЕТИЯ-АЛАНИЯ

Судья Будаева О.А. Дело ...

...


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

... ....

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РСО-Алания в составе:

Председательствующего Нигколовой И.И.

судей Бесолова В.Г. и Лишуты И.В.

при секретаре Кучиевой М.З.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, к АМС ... РСО-Алания, при третьем лице: Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания о признании права собственности на самовольно возведенное нежилое здание, по апелляционной жалобе Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания на решение Дигорского межрайонного суда РСО-Алания от ...,

Заслушав доклад судьи Верховного Суда РСО-Алания Лишуты И.В., объяснения представителя истца, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания,

установила:

ФИО1, обратился в Дигорский межрайонный суд РСО-Алания с иском к АМС ... РСО-Алания, при третьем лице: Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания в котором просил признать за ним, ФИО1,, право собственности на самовольную постройку - нежилое здание, площадью 20,2 кв.м., возведенную на земельном участке с кадастровым номером 15:04:0060126:160, расположенном по адресу: РСО-Алания, ... «а».

В обоснование исковых требований указал, что ... между истцом и АМС ... РСО-Алания был заключен договор аренды земельного участка ..., площадью 8 096 кв.м., с кадастровым номером 15:04:0060126:160, расположенный по адресу: РСО - Алания, ... «а», относящийся к землям населенных пунктов с разрешенным использованием «Придорожный сервис». Срок договора - до .... Впоследствии срок аренды был продлен на основании дополнительного соглашения ... от ... до .... В начале 2025 года истцом было принято решение о строительстве нежилого помещения - здания контрольно-пропускного пункта автостоянки на 100 машиномест, подготовлена проектная документация на возведение нежилого здания, получено необходимое разрешение на строительство здания площадью 12,3 кв.м. К июлю 2025 года им построено нежилое здание, общей площадью 20,2 кв.м. Однако в связи с имеющимися расхождениями в площади здания, указанного в разрешении на строительство и фактически отстроенном здании, истец не смог получить разрешения на ввод в эксплуатацию и соответственно зарегистрировать свое право на него в Росреестре. В выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию было отказано в связи с тем, что имеются расхождения между фактической площадью здания и площадью, указанной в разрешении на строительство. Таким образом, недвижимое имущество, право собственности на которое истец просит признать за ним, имеет признаки самовольной постройки - оно возведено на земельном участке, предоставленном ему в установленном порядке, но без соблюдения градостроительных и строительных норм и правил. Как лицо, создавшее самовольную постройку, истец предпринял надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. При ее возведении не допущены существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, она не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Истец – ФИО1, в судебное заседание суда первой инстанции не явился, в исковом заявление просил рассмотреть дело в его отсутствии.

Ответчик АМС МО ... РСО-Алания надлежаще извещен судом первой инстанции, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечила.

Третье лицо - Управление Росреестра по РСО-Алания надлежаще извещено судом первой инстанции, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечили.

Решением Дигорского межрайонного суда РСО-Алания от ... постановлено:

Исковые требования ФИО1, к Администрации местного самоуправления муниципального образования ... РСО-Алания (ОГРН <***>, ИНН <***>), удовлетворить.

Признать за ФИО1, (паспорт серии 9000 ...), право собственности на самовольную постройку - нежилое здание, площадью 20,2 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 15:04:0060126:160 по адресу: РСО-Алания, ... «а».

Решение является основанием для постановки на государственный кадастровый учет нежилого здания, площадью 20,2 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером 15:04:0060126:160 по адресу: РСО-Алания, ... «а».

С указанным судебным постановлением не согласилось Управление Росреестра по РСО-Алания по доводам апелляционной жалобы.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и апелляционном представлении.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела,, ... между администрацией местного самоуправления ... РСО-Алания и ФИО1, был заключен договор аренды .... Основанием для его заключения послужил протокол ... аукциона на право заключения договора аренды по лоту ... от ....

В рамках этого договора ФИО1, был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 15:04:0060126:160, расположенный по адресу: ...-Алания, .... Срок аренды составлял 3 года, начиная с ... и заканчивая .... Разрешенное использование участка – объекты придорожного сервиса, категория земель – земли населенного пункта. Данный участок зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости.

Впоследствии, ..., между теми же сторонами, администрацией местного самоуправления ... РСО-Алания и ФИО1,, было заключено дополнительное соглашение ... к договору аренды ... от .... Это соглашение было оформлено на основании постановления главы местного самоуправления ... от .... В нем срок действия договора аренды ... от ... был продлен до .... Данное соглашение также зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.

Согласно информации, содержащейся в Едином государственном реестре недвижимости, земельный участок с кадастровым номером 15:04:0060126:160, расположенный по указанному адресу (РСО-Алания, ... «а»), поставлен на государственный кадастровый учет. Категория данного участка – земли населенных пунктов, а вид разрешенного использования – объекты придорожного сервиса.

... начальником отдела архитектуры, строительства и транспорта администрации местного самоуправления ... РСО-Алания, ФИО2, ФИО1, было выдано разрешение на строительство ....

Разрешение выдано на строительство нежилого здания, предназначенного для использования в качестве контрольно-пропускного пункта автостоянки на 100 машино-мест. Площадь застройки планируется в размере 19,8 квадратных метров. Строительство будет осуществляться по адресу: РСО-Алания, ... «а».

ФИО1, обратился в администрацию местного самоуправления ... РСО-Алания с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, как на объект завершенного строительства в отношении данного нежилого здания.

Согласно ответу от ... первого заместителя главы местного самоуправления ... РСО-Алания ФИО3 в выдаче разрешения отказано, поскольку срок договора аренды истек ....

Согласно заключению строительно-технической экспертизы ...ст от ... (ООО «Эксперт-М»), объект недвижимого имущества, площадью 20,2 кв.м., расположенного по адресу: РСО-Алания, ... «а», соответствует действующим строительным нормам и правилам по прочности и безопасности, а также градостроительному регламенту, возведен из качественного строительного материала, отвечающего требованиям СНиП, гигиенических и санитарных норм, хорошего качества произведенных строительно-монтажных работ, что позволят сделать вывод об эксплуатации здания без угрозы жизни и здоровью граждан. Соблюдены все необходимые противопожарные нормативы, отраженные в СНиП 21-01-97* Пожарная безопасность зданий и сооружений, ГОСТ 12.1004-91 ССБТ Пожарная безопасность. Общие требования. НПБ 88-2001* Установки пожаротушения и сигнализации. Нормы и правила проектирования.

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции, установив, что ФИО1, выдавалось разрешение на строительство нежилого здания, однако он до истечения срока аренды не смог зарегистрировать право собственности на самовольно возведенное нежилое здание, пришел к выводу о незаконности отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Проверяя оспариваемое решение суда на предмет законности и обоснованности, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и с учетом правовой позиции, изложенной в пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ... N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки (пункт "о" статьи 71 Конституции Российской Федерации, пункт 1 статьи 3 ГК РФ).

Последствиями возведения (создания) самовольной постройки являются ее снос или приведение в соответствие с установленными требованиями на основании решения суда (пункт 2 статьи 222 ГК РФ) или на основании решения органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии с его компетенцией, установленной законом (пункт 3.1 статьи 222 ГК РФ), если судом не будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности ее сохранения.

С учетом правовой позиции, изложенной в пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ... N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).

В пункте 40 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ... N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В связи с этим при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда (пункт 2 статьи 4 ГК РФ).

Таким образом, пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации прямо предусмотрены условия, при одновременном соблюдении которых за лицом, в законном владении которого находится земельный участок, в судебном порядке может быть признано право собственности на самовольную постройку, поэтому эти условия подлежат судебной проверке в обязательном порядке.

При этом отсутствие требуемого разрешения на строительство должно обсуждаться в контексте квалификации постройки как самовольной (пункт 1 статьи 222 ГК РФ), а пункт 3 статьи 222 ГК РФ, регулирующий вопрос признания права собственности на постройку, в отношении которой установлено, что она является самовольной, не содержит такого условия для удовлетворения соответствующего иска, как наличие разрешения на строительство или предваряющее строительство принятие мер для получения такого разрешения.

Пунктом 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ... N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" разъяснено, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры.

Арендатор земельного участка, в том числе находящегося в публичной собственности, вправе обращаться с иском о признании права собственности на самовольную постройку, если земельный участок предоставлялся для строительства соответствующего объекта (абзац 3 пункта 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ... N 44).

Судебной коллегией установлено, что ... между администрацией ... и ФИО1, заключен договор аренды земельного участка ... (кадастровый ...) сроком на 3 года (до ...) для размещения объектов придорожного сервиса.

... срок аренды продлен до ... дополнительным соглашением ....

... ФИО1, выдано разрешение на строительство ... нежилого здания (контрольно-пропускного пункта автостоянки) площадью застройки 19,8 кв.м. на указанном участке.

В пределах срока действия разрешения на строительство, а также срока действия договора аренды, согласно утверждению истца, ФИО1, возведен объект строительства - нежилое здание, площадью 20,2 кв.м., что подтверждается техническим паспортом от ....

ФИО1, обратился в администрацию местного самоуправления ... РСО-Алания с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, как на объект завершенного строительства в отношении данного нежилого здания. Однако ответом от ... первого заместителя главы местного самоуправления ... РСО-Алания ФИО3 ему было отказано в выдаче разрешения, поскольку срок договора аренды истек ....

Применительно к вышеприведенному правовому регулированию и правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, суд первой инстанции, установив, что единственным признаком самовольной постройки является отсутствие у истца необходимых в силу закона согласований и разрешений в отношении спорного нежилого здания, которое было возведено на отведенном для этих целей предоставленном истцу в аренду земельном участке, соответствует всем предъявляемым к нему требованиям с учетом его назначения, не создает угрозу жизни и здоровью, не нарушает прав третьих лиц, обоснованно признал за истцом право собственности на спорный объект недвижимости.

Согласно заключению строительно-технической экспертизы ...ст от ... (ООО «Эксперт-М»), спорное нежилое здание соответствует действующим строительным нормам и правилам по прочности и безопасности, а также градостроительному регламенту, возведен из качественного строительного материала, отвечающего требованиям СНиП, гигиенических и санитарных норм, хорошего качества произведенных строительно-монтажных работ, что позволят сделать вывод об эксплуатации здания без угрозы жизни и здоровью граждан. Соблюдены все необходимые противопожарные нормативы, отраженные в СНиП 21-01-97* Пожарная безопасность зданий и сооружений, ГОСТ 12.1004-91 ССБТ Пожарная безопасность. Общие требования. НПБ 88-2001* Установки пожаротушения и сигнализации. Нормы и правила проектирования.

Возражения на данное заключение эксперта никем не представлены.

Доказательства нарушения прав и законных интересов иных лиц данным строение апеллянтом также не представлены, как и не представлены доказательства того, что данное строение создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Гражданское законодательство связывает признание права собственности на самовольную постройку не с формальным получением соответствующих разрешений и обращением в суд за признанием права собственности в период действия договора аренды, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки.

Следовательно, по смыслу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая определяет в качестве обязательного условия актуальности только соответствие постройки установленным требованиям, действующим на день обращения в суд, и вышеприведенных разъяснений, факт окончания срока действия договора аренды земельного участка и отсутствие ввода в эксплуатацию, как единственный признак самовольности постройки, при отсутствии доказательств невозможности дальнейшего ее сохранения и очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения застройщика, не могут служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на объект недвижимого имущества.

Обратное будет порождать правовую неопределенность в отношении дальнейшей судьбы объекта недвижимости, строительство которого началось на предоставленном для этих целей земельном участке в период действия соответствующего договора аренды.

В связи с изложенным судебная коллегия полагает оспариваемое решение суда законным и обоснованным, а доводы апелляционной жалобы Управления Росреестра по РСО-Алания несостоятельными.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Дигорского межрайонного суда РСО-Алания от ... оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определение вступает в законную силу со дня его оглашения и может быть обжаловано в Пятый кассационный суд общей юрисдикции в установленном 41 главой ГПК РФ порядке.

Председательствующий Нигколова И.И.

Судьи: Бесолов В.Г.

Лишута И.В.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено ...