Решение № 3А-617/2017 3А-617/2017~М-427/2017 М-427/2017 от 12 июля 2017 г. по делу № 3А-617/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

13 июля 2017 года Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Панковой М.А.,

при секретаре Лещевой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-617/2017 по административному исковому заявлению ООО «Торговый Дом Алкам» к Правительству Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Торговый Дом Алкам» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения административного ответчика от ДД.ММ.ГГ. № об отклонении заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности административному истцу и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – здание административно-бытового корпуса, назначение: административное здание, площадью <данные изъяты> кв.м., расположеного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, равной его рыночной стоимости по состоянию на 06.06.2011 года в размере 31 293 116,21 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что он является собственником нежилого здания –здание административно-бытового корпуса, назначение: административное здание, площадью <данные изъяты> кв.м., расположеного по адресу: <адрес>.

Кадастровая стоимость вышеуказанного нежилого здания установлена на 06.06.2011 года и составляет 52 331 467,63 рубля.

Согласно отчету об оценке от ДД.ММ.ГГ. №, выполненного ООО «<данные изъяты>» рыночная стоимость указанного нежилого здания на 06.06.2011 года составляет 31 293 116,21 рублей (без НДС), что свидетельствует о том, что кадастровая стоимость объекта оценки является значительно завышенной по отношению к его реальной рыночной стоимости. В целях проверки соответствия отчета требованиям действующего законодательства, была проведена его экспертиза, получено положительное экспертное заключение НП СРО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГ. №.

Завышение кадастровой стоимости нежилого здания нарушает права и законные интересы административного истца, в связи с этим административный истец просит установить кадастровую стоимость нежилого здания равной рыночной стоимости в размере, определенном отчетом об оценке.

В ходе рассмотрения дела представитель ООО «Торговый Дом Алкам» уточнила административные исковые требования, по основаниям, изложенным выше, просила суд установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – здание административно-бытового корпуса, назначение: административное здание, площадью <данные изъяты> кв.м., расположено по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, равной его рыночной стоимости по состоянию на 06.06.2011 года в размере 31 293 116,21 рублей.

Представитель ООО «Торговый Дом Алкам» по доверенности от ДД.ММ.ГГ. ФИО2 поддержала уточненное административное исковое заявление по основаниям, указанным в административном иске.

Представитель Управления Росреестра по Самарской области по доверенности от ДД.ММ.ГГ. № ФИО3 в судебном заседании пояснила, что административные требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости оставляет на усмотрение суда.

Представители ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Правительства Самарской области, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области, администрации г.Отрадный Самарской области, Министерства имущественных отношений Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Министерство имущественных отношений Самарской области в письменном возражении просило в удовлетворении требований отказать.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ, суд полагал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Заслушав представителей административного истца, административного ответчика, свидетеля, исследовав материалы дела, суд считает административные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В соответствии со ст.14, п.1 ст.372 НК РФ, налог на имущество организаций относится к региональным налогам, устанавливается Налоговым кодексом Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Самарской области от 25 ноября 2003 года N 98 "О налоге на имущество организаций на территории Самарской области" (в ред. от 11.04.2016 г. № 41-ГД) является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

Согласно ст. 24.18 Федерального закона РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно ст.3 ФЗ РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Из материалов дела следует, что ООО «Торговый Дом Алкам» на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ. №, акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГ. на праве собственности принадлежит объект недвижимости – здание административно-бытового корпуса, назначение административное здание, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>.

Кадастровая стоимость нежилого здания определена в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 14.03.2012 года № 118 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» в размере 52 331 467,63 рублей.

Датой определения кадастровой стоимости спорного нежилого помещения является 06.06.2011 года, что подтверждается кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно отчету об оценке ООО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГ. №, рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № определена оценщиком по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 31 293 116,21 рублей.

ООО «Торговый Дом Алкам» 03.03.2017 года обратилось с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта капитального строительства в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области.

Решением Комиссии от ДД.ММ.ГГ. № заявление ООО «Торговый Дом Алкам» о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером: № было отклонено.

В своем решении Комиссия указала, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям ФЗ РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленными федеральными стандартами, а именно: в отчете об оценке в процессе согласования результатов расчета, полученных различными подходами, оценщик не выполнил анализ достоинств и недостатков этих подходов, не объяснил расхождение промежуточных результатов, итоговой результата не обоснован, нарушен п.26 ФСО № 7.

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

В силу ч. 1 ст. 3 ФЗ РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

На основании ст. 11 указанного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Согласно статье 12 ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценка выполнена по состоянию на 06.06.2011 г., то есть на дату определения кадастровой стоимости нежилого здания.

Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объектов оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.

В соответствии с п.11 ФСО № 1, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Оценщик произвел расчет стоимости объекта недвижимости с применением сравнительного, доходного и затратного подходов, что отражено на страницах № отчета.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки (пп.12-14 ФСО №1).

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Оценщиком проанализированы данные по предложениям к продаже объектов, взятых из открытого источника Информационной систем «Центр» на рынке недвижимости объектов аналогичных объекту оценки по ценообразующим факторам: назначению, условиям продаж, транспортной доступности, площади, местоположению, наличию идентичных коммуникаций на дату оценки.

В качестве объектов-аналогов были подобраны 4 объекта-аналога, расположенных в г. Отрадный, Новокуйбышевс Самарской области, Пестравском районе Самарской области, площадью от 510 до 2 634,9 кв.м., которые представлены в таблице № на странице № отчета.

В соответствии с подпунктом «д» пункта 22 ФСО № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. № 611, при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Были применены корректировки на местоположение, на разницу площади земельного участка, техническое состояние. Описание введенных корректировок, их обоснование и обоснованный отказ от применения корректировок описан на страницах № отчета.

В результате расчета рыночная стоимость, полученная сравнительным подходом, составила 31 805 877,90 рублей.

В соответствии с пп.15, 16 ФСО № 1, доходный подход – совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный поход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

В рамках доходного подхода экспертом был выбран метод прямой капитализации, как наиболее полно отвечающий заявленным целям и предполагаемому использованию результатов исследования. Условие применения метода - возможность получения арендной платы от оцениваемого объекта. Для расчета арендной платы рассматривались данные по сделкам (предложениям) с аналогичными объектами с указанием источника информации, для чего оценщиком выбрано 3 объекта-аналога, расположенных в г.Отрадный, Чапаевск, Сызрань Самарской области и в Красноярском районе Самарской области, сопоставимые по своим характеристикам с оцениваемым объектом недвижимости, что отражено в таблице на страницах № отчета.

Применялись корректировки на местоположение, на техническое состояние, на этаж. Произведен расчет ставки капитализации, потери от недозагрузки. В итоге, рыночная стоимость объекта капитального строительства в рамках доходного подхода составила 32 307 944,08 рублей.

Затратный подход – способ оценки собственности, основанный, в общем случае, на определении текущей стоимости издержек, на создание, изменение и утилизацию имущества с учетом всех видов износа. В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому благоразумный покупатель не заплатить за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдется приобретение (или аренда) соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству сооружения в приемлемые сроки, чтобы создать объект недвижимости равной полезности.

Был применен метод сравнительной единицы, что позволило получить достоверные результата при сравнительно небольших затратах труда и не требует составления сметной документации на объект. Метод сравнительной единицы изменения (или метод удельной стоимости) заключается в умножении скорректированной стоимости, выбранной для расчета единицы измерения объекта на количество единиц оцениваемого объекта.

Для расчетов стоимости объекта оценки были выбраны объекты-аналоги из сборника УПВС, наиболее походящие к объекту оценки по максимальному количеству параметров. Использование УПВС требует применения индексов, достоверность пересчета в цены на дату оценки обеспечивается применением индексов.

Сводная ведомость объектов-аналогов, принятых к расчетам отражена в таблице № на странице № отчета, определение коэффициентов перевода на дату определения стоимости отражена в таблице № на странице № отчета. Затем произведен расчет прибыли предпринимателя, средней ставки доходности в строительстве. К расчетам принято среднее значение, равное 14,40%, доля авансового платежа в общей сумме платежей – 10%, и впоследствии произведен расчет полной стоимости замещения объектов оценки. Затем определен накопленный износ, и определена стоимость объекта оценки в рамках затратного подхода, которая составила 28 933 241,74 рублей.

Согласовав полученные в результате применения трех подходов результаты, оценщик пришел к выводу, что величина рыночной стоимости спорного объекта недвижимости на дату оценки составила 31 293 116,21 рублей.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик ФИО1, поддержал выводы отчета об оценке и пояснил, что объектом оценки являлось здание административно-бытового корпуса, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №, расположенное по адресу: <адрес>. Оценка производилась по состоянию на дату 06.06.2011 года. Отчет был выполнен тремя подходами: затратный, доходный и сравнительный. На странице № отчета выполнен анализ достоинств и недостатков подходов оценки. Согласно п. 27 ФСО №, в случае использования в рамках какого-либо из подходов к оценке недвижимости нескольких методов оценки выполняется предварительное согласование их результатов с целью получения промежуточного результата оценки недвижимости данным подходом. В рамках каждого подхода, оценщик использовал один метод для определения стоимости объекта оценки: в рамках затратного подхода – метод сравнительной единицы, в рамках сравнительного подхода – метод сравнения продаж, в рамках доходного подхода – метод прямой капитализации. Согласование и объяснение расхождений промежуточных результатов между методами в рамках одного из подходов – не требуется.

Оснований не доверять показаниям свидетеля ФИО1у суда не имеется, поскольку они последовательны, аргументированы, свидетель обладает соответствующей квалификацией в области оценки объектов недвижимости, предупреждена об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложных показаний, заинтересованность в исходе дела не установлена.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного нежилого здания и сведений о его рыночной стоимости в ином размере сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено.

Согласно положительному экспертному заключению Общероссийской общественной организации «<данные изъяты> от ДД.ММ.ГГ. № на отчет № от ДД.ММ.ГГ. об оценке рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером №, расчет стоимости объекта оценки, проведенной экспертом на основании данных, имеющихся в отчете об оценке, примененных оценщиком подходов и методов, подтвердил величину стоимости объекта оценки, определенную оценщиком в отчете об оценке. Отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, ССО РОО 2015, заданию на оценку.

Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что отчет об оценке выполнен в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, величина рыночной стоимости, определенная отчетом об оценке, является достоверной.

Признавая, что кадастровая стоимость является завышенной и нарушает права административного истца, как плательщика налога на имущество, суд полагает, что кадастровая стоимость нежилого здания по состоянию на 06.06.2011 года подлежит определению в соответствии с отчетом об оценке.

Согласно положению абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона РФ от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 03.03.2017 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Административные исковые требования ООО «Торговый Дом Алкам» к Правительству Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – здание административно-бытового корпуса, назначение: административное здание, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 06.06.2011 года в размере 31 293 116 рублей 21 копейка.

Дата подачи административного иска в суд – 01.06.2017 года, заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 03.03.2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 18 июля 2017 года.

Председательствующий: М.А.Панкова