Решение № 3А-602/2017 3А-602/2017~М-409/2017 М-409/2017 от 27 июня 2017 г. по делу № 3А-602/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

28 июня 2017 года Самарский областной суд в составе:

Председательствующего судьи Панковой М.А.,

При секретаре Лещевой А.А.,

Рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-602/2017 по административному исковому заявлению ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 к Правительству Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 обратились в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, просили

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №., расположенного по адресу: <адрес>, в размере равном его рыночной стоимости, составляющей 1 401 466 рублей;

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере равном его рыночной стоимости, составляющей 2 752 465 рублей.

В обоснование заявленных требований административные истцы указали, что им на праве общей долевой собственности принадлежат:

- земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>;

- земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

Земельные участки образованы путем раздела земельного участка с кадастровым номером №. Дата постановки спорных земельных участков на кадастровый учет ДД.ММ.ГГ.. Участки расположены на территории бывшей молочно-товарной фермы.

В границах земельного участка с кадастровым номером № расположен объект недвижимости – нежилое здание Бригадный дом (живцех), площадью ***,* кв.м., имеющий кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>. Указанное здание принадлежит административным истцам на праве общей долевой собственности. И здание и земельные участки (до раздела) входили в состав имущественного комплекса Сельскохозяйственного производственного кооператива «<данные изъяты>», что свидетельствует о том, что земельные участки имеют фактическое использование для производства и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, то есть фактическое использование соответствует разрешенному использованию.

Кадастровая стоимость по состоянию на 16.02.2016 года определена:

- в отношении земельного участка с кадастровым номером № – 14 568 600,60 рублей,

- в отношении земельного участка с кадастровым номером № – 37 589 845,50 рублей.

Согласно отчету об оценке от ДД.ММ.ГГ., по состоянию на 16.02.2016 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 1 401 466 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № – 2 752 465 рублей, что свидетельствует о том, что кадастровая стоимость объекта оценки является значительно завышенной по отношению к его реальной рыночной стоимости. В целях проверки соответствия отчета требованиям действующего законодательства, была проведена его экспертиза, получено положительное экспертное заключение Ассоциации СРО «<данные изъяты>».

Завышение кадастровой стоимости земельных участков нарушает права и законные интересы административных истцов, в связи с этим административные истцы просят установить кадастровую стоимость земельных участков равной рыночной стоимости в размере, определенном отчетом об оценке.

Представитель административных истцов по доверенности от ДД.ММ.ГГ. № ФИО5 поддержал административное исковое заявление по основаниям, указанным в административном иске.

Представители ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, Правительства Самарской области, Министерства имущественных отношений Самарской области, Администрации муниципального района Волжский Самарской области, Администрации сельского поселения Лопатино муниципального района Волжский Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представил письменный отзыв на административный иск, в котором разрешение заявленных требований оставил на усмотрение суда.

Представитель Управления Росреестра по Самарской области в письменном отзыве указал, что в случае наличия доказательств недостоверности заявляемой рыночной стоимости земельного участка, возражает против удовлетворения заявленных требований.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ, суд полагал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Заслушав представителя административных истцов, исследовав материалы дела, суд считает административные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В соответствии со ст.14, п.1 ст.372 НК РФ, налог на имущество организаций относится к региональным налогам, устанавливается Налоговым кодексом Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Административные истцы в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Самарской области от 25 ноября 2003 года N 98 "О налоге на имущество организаций на территории Самарской области" (в ред. от 11.04.2016 г. № 41-ГД) являются плательщиками налога на имущество организаций и в отношении спорных объектов недвижимости уплачивают налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

Согласно ст. 24.18 Федерального закона РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно ст.3 ФЗ РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Из материалов дела следует, что ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 на праве общей долевой собственности по Х доли каждому) принадлежат:

- земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ.

- земельный участок с кадастровым номером №., расположенный по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ..

ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 на праве общей долевой собственности (по Х доли каждому) принадлежит бригадный дом (живцех), площадью ***,** кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

Кадастровая стоимость земельных участков определена в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» и составляет в отношении земельного участка с кадастровым номером № – 14 568 600,60 рублей, земельного участка с кадастровым номером № – 37 589 845,50 рублей.

Датой определения кадастровой стоимости указанных земельных участков является 16.02.2016 года, что подтверждается кадастровой справкой о кадастровой стоимости земельных участков.

Согласно отчету об оценке ООО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГ. №, итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки (земельный участок, кадастровый номер №.) на 16.02.2016 года составляет 1 401 466 рублей, итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки (земельный участок, кадастровый номер №.) на дату оценки составляет 2 752 465 рублей.

На отчет получено положительное экспертное заключение Саморегулируемой организации «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГ. №.Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

В силу ч. 1 ст. 3 ФЗ РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

На основании ст. 11 указанного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Согласно статье 12 ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценка выполнена по состоянию на 16.02.2016 г., то есть на дату определения кадастровой стоимости земельных участков.

Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объектов оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. Законодательная разрешенность, фактическое (текущее) использование объекта недвижимости, значения сведений, содержащихся в ГКН, позволяют сделать вывод о том, что наиболее эффективным использованием объекта оценки будет использование в качестве земельного участка сельскохозяйственного назначения. Наиболее эффективное использование совпадает с разрешенным использованием.

В соответствии с п.11 ФСО № 1, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Оценщик произвел расчет стоимости объекта недвижимости с применением сравнительного подхода, от применения доходного и затратного подхода обоснованно отказался, что отражено на страницах № отчета.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки (пп.12-14 ФСО №1).

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

В соответствии с подпунктом «д» пункта 22 ФСО № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. № 611, при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Используя объем доступной ему информации, оценщик отобрал объекты недвижимости – земельные участки сельскохозяйственного назначения, расположенные на территории Волжского района Самарской области, были отобраны 5 объектов аналогов, расположенных в населенных пунктах с численностью до 10 тысяч человек в Волжском районе Самарской области для расчета стоимости земельного участка с кадастровым номером № и 5 объектов аналогов, расположенных в населенных пункта с численностью до 10 тысяч человек в Волжском районе Самарской области для расчета стоимости земельного участка с кадастровым номером №. Отобранные объекты-аналоги максимально близки по площади и находятся в пределах среднего срока экспозиции аналогичных объектов. Объекты-аналоги представлены в таблице № и № на страницах № отчета.

Для расчета рыночной стоимости оценщиком применен метод сравнения продаж.

Затем были применены корректировки: скидка на торг, корректировка на наличие коммуникаций, корректировка на площадь земельного участка в отношении земельного участка с кадастровым номером № и в отношении земельного участка с кадастровым номером № применены корректировки: скидки на торг, на наличие коммуникаций и площадь земельного участка. Описание введенных корректировок, их обоснование и обоснованный отказ от применения корректировок описан на страницах № отчета.

В результате расчета, рыночная стоимость, полученная сравнительным подходом, земельного участка с кадастровым номером № составила 1 401 466 рублей, земельного участка с кадастровым номером № составила 2 752 465 рублей.

Согласование результатов выполняется в случае применения нескольких подходов к оценке (п.25 ФСО № 1). В отчете принялся только один (сравнительный) подход к оценке, поэтому согласование результатов не проводилось. Оценщик отождествил понятия итоговая стоимость объекта оценки (п.6 ФСО № 1), итоговая величина стоимости объекта оценки (п.4 ФСО № 2, п.6 ФСО № 1) и итоговый результат оценки недвижимости (п.28, 29 ФСО № 7). В результате итоговая величина стоимости объекта оценки – земельный участок с кадастровым номером №. на дату оценки составляет 1 401 466 рублей, итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки – земельный участок с кадастровым номером №. на дату оценки составляет 2 752 465 рублей.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорных земельных участков, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено.

Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что отчет об оценке выполнен в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, величина рыночной стоимости, определенная отчетом об оценке, является достоверной.

Признавая, что кадастровая стоимость является завышенной и нарушает права административных истцов, как плательщиков налога на имущество, суд полагает, что кадастровая стоимость нежилого помещения по состоянию на 16.02.2016 года подлежит определению в соответствии с отчетом об оценке.

Согласно положению абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона РФ от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административных истцов в суд является 26.05.2017 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Административные исковые требования ФИО6, ФИО2, ФИО3, ФИО4 к Правительству Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра», филиал по Самарской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №., расположенного по адресу: <...> равной его рыночной стоимости по состоянию на 16.02.2016 года в размере 1 401 466 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <...> равной его рыночной стоимости по состоянию на 16.02.2016 года в размере 2 752 465 рублей.

Дата подачи административного иска в суд – 26.05.2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 03 июля 2017 года.

Председательствующий: М.А.Панкова