Решение № 2-1850/2020 от 15 ноября 2020 г. по делу № 2-1850/2020

Решение

Именем Российской Федерации

16 ноября 2020 года г.Тула

Пролетарский районный суд г. Тулы в составе:

председательствующего Слукиной У.В.,

при помощнике судьи Алексеенко С.В.,

рассмотрев в помещении Пролетарского районного суда г.Тулы в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1850/2020 по иску общества с ограниченной ответственностью «Объединенная УК» Д.У. закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Апрелевка» к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о признании права залога,

установил:

ООО «Объединенная УК» Д.У.ЗПИФ недвижимости «Апрелевка» обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о признании права залога, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Объединенная УК» Д.У.ЗПИФ недвижимости «Апрелевка» и ФИО1 был заключен договор № уступки прав требований по договору об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого ФИО1 принял права требования в части объекта долевого строительства: квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, проектная площадь 61,25 кв.м. Согласно п.2.2 договора ФИО1 обязался оплатить за уступленные права в отношении квартиры денежные средства в размере 1576575 рублей. Во исполнение обязанности по оплате цены договора уступки, ФИО1 в соответствии с п.2.2.1 договора уступки внесены денежные средства в размере 100000 рублей. Остаток задолженности в сумме 1476575 рублей ФИО1 обязался оплатить в течение 6 месяцев с ДД.ММ.ГГГГ или в течение 6 месяцев с даты ввода объекта в эксплуатацию (п.2.2.2). На основании ст.2.3, 2.3.1, ст. 488 ГК РФ с момента регистрации права собственности ФИО1 квартира считается находящейся в залоге у ООО «Объединенная УК» Д.У.ЗПИФ недвижимости «Апрелевка» до исполнения всех обязательств по договору. Ипотека в силу закона была зарегистрирована Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области, что подтверждается регистрационной записью №. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, без согласия ООО «Объединенная УК» Д.У.ЗПИФ недвижимости «Апрелевка» был заключен с ФИО2 и ФИО3 договор № уступки прав требований по договору об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого ФИО1 уступил ФИО2 и ФИО3 права (требования) и неисполненные обязанности в части квартиры, зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ. Согласно ст.ст. 329, 353 ГК РФ, ст. 38 ФЗ «Об ипотеке» залогодержатель ООО «Объединенная УК» Д.У.ЗПИФ недвижимости «Апрелевка» своих прав на объект недвижимости не утратило. ДД.ММ.ГГГГ Администрацией <адрес> выдано разрешение на ввод в эксплуатацию спорного многоквартирного жилого дома. Определением Арбитражного суда г. Москвы от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворено ходатайство конкурсного управляющего ООО «Юриск» о передаче жилых помещений в многоквартирном жилом доме участникам строительства, требования которых включены в реестр, в том числе двухкомнатная квартира, условный номер по проекту – 45, общей площадью 61,25 кв.м., расположенная в 1 секции на 9 этаже передана ООО «Объединенная УК» Д.У.ЗПИФ недвижимости «Апрелевка». Определением Арбитражного суда г. Москвы от ДД.ММ.ГГГГ на основании заявления ФИО2 и ФИО3 произведена замена ООО «Объединенная УК» Д.У.ЗПИФ недвижимости «Апрелевка» на ФИО2 и ФИО3 затем была осуществлена государственная регистрация права совместной собственности И-вых на спорную квартиру, при этом залог ООО «Объединенная УК» Д.У.ЗПИФ недвижимости «Апрелевка» зарегистрирован не был. На основании изложенного, истец просит суд: признать существующим право залога, возникшее в силу закона в пользу ООО «Объединенная УК» Д.У.ЗПИФ недвижимости «Апрелевка» на объект недвижимости: квартиру, расположенную по адресу: Российская Федерация, <адрес>, кадастровый №, до полного исполнения обязательств по полной оплате договора № от ДД.ММ.ГГГГ уступки прав требований по договору об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области зарегистрировать ипотеку в силу закона в пользу ООО «Объединенная УК» Д.У.ЗПИФ недвижимости «Апрелевка» в отношении объекта недвижимости: квартиры, расположенной по адресу: Российская Федерация, <адрес>, кадастровый №, до полного исполнения обязательств по полной оплате договора № от ДД.ММ.ГГГГ уступки прав требований по договору об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании представитель истца ООО «Объединенная УК» Д.У.ЗПИФ недвижимости «Апрелевка» по доверенности ФИО4 исковые требований поддержал в полном объеме. Пояснил, что ООО «Объединенная УК» Д.У.ЗПИФ недвижимости «Апрелевка» ФИО1 справка о полной выплате сумм по договору не выдавалась. Сумма по договору до настоящего времени в полном объеме ФИО1 не выплачена. С заявлением о снятии залога они не обращались. В настоящее время ими подано в полицию заявление о возбуждении уголовного дела. Считал, что ФИО2 и ФИО3 не являются добросовестными приобретателями, так как знали, что ФИО1 не была в полном объеме произведена выплата сумм по договору.

Ответчик ФИО1, извещенный о времени и месте рассмотрения дела в установленном законом порядке, в судебное заседание не явился, сведений об уважительности причин своей неявки суду не представил, не просил об отложении дела.

Ответчики ФИО2 и ФИО3, извещенные о времени и месте рассмотрения дела в установленном законом порядке, в судебное заседание не явились, сведений об уважительности причин своей неявки суду не представили, не просили об отложении дела. Представили заявление с просьбой о рассмотрении дела в их отсутствие.

Представитель ответчиков ФИО8 по доверенности ФИО5 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований ООО «Объединенная УК» Д.У.ЗПИФ недвижимости «Апрелевка», поддержав доводы письменных возражений, согласно которым при заключении договора была предоставлена справка о полном исполнении ФИО1 своих договорных обязательств по оплате договора, выданной ООО «Объединенная УК» Д.У.ЗПИФ недвижимости «Апрелевка» ДД.ММ.ГГГГ (исх.№). Право залога кредитора было возможно только при условии отсутствия иного зарегистрированного права залога. Договор уступки прав требований был зарегистрирован Управлением Росреестра по Тульской области после проверки подлинности представленных документов. Первоначально для приобретения квартиры И-выми был заключен договор ипотеки с АО «НС Банк». ДД.ММ.ГГГГ И-выми был заключен договор об ипотеке, по условиям которого банк предлагал более выгодные условия ипотечного кредитования. Оснований в отсутствии иных прав на заложенное имущество не имелось. Кроме того, поскольку объект введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ, обязательства по полной выплате ФИО1 сумм по договору подлежали исполнению не позднее ДД.ММ.ГГГГ. При этом обращение с настоящими исковыми требованиями последовало спустя 1,5 года. ООО «Объединенная УК» Д.У.ЗПИФ недвижимости «Апрелевка» было известно о заключении договора уступки ФИО1 и И-выми в ДД.ММ.ГГГГ. В ходе рассмотрения уголовного дела, возбужденного на основании ст. 159 УК РФ, было установлено, что ФИО1 является сыном ФИО, - агента ООО «Объединенная УК» Д.У.ЗПИФ недвижимости «Апрелевка», подписавшей договор уступки прав (требований). Указала, что истец злоупотребляет своим правом, действуя недобросовестно в отношении её доверителей. И-вы были уверены об исполнении ФИО1 своих обязательств в полном объеме. Просила признать ФИО2 и ФИО3 добросовестными приобретателями, отказав ООО «Объединенная УК» Д.У.ЗПИФ недвижимости «Апрелевка» в удовлетворении исковых требований. Указала на то, что ООО «Объединенная УК» Д.У.ЗПИФ недвижимости «Апрелевка» до настоящего времени не обратилась с требованиями к ФИО1 о взыскании сумм по договору.

Представитель третьего лица АО АКБ «НОВИКОМБАНК» по доверенности ФИО6 в судебном заседании исковые требования ООО «Объединенная УК» Д.У.ЗПИФ недвижимости «Апрелевка» полагала необоснованными, в их удовлетворении просила отказать, поддержав доводы письменных возражений, в которых указано, что АО АКБ «НОВИКОМБАНК» является залогодержателем спорной квартиры на основании договора об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ФИО2 и ФИО3 Истцом не представлено доказательств неоплаты ФИО1 сумм по договору, указанные суммы с него не взысканы. ФИО8 не знали и не должны были знать о неправомерности отчуждения объекта недвижимости. Предприняли все необходимые меры (получили справку об отсутствии у ФИО1 задолженности, письменные гарантии ФИО1, изложенные в договоре, о том, что имущество свободно от прав третьих лиц, никому не заложено и не состоит под арестом, возмездно приобрели имущество по реальной цене). Данные об обременении в федеральной базе данных при заключении договора отсутствовали. Полагали, что АО АКБ «НОВИКОМБАНК» является добросовестным залогодержателем на основании зарегистрированного договора об ипотеке, заключенного в целях обеспечения исполнения обязательств ФИО8 по кредитному договору. При решении вопроса о кредитовании И-вых значимым обстоятельством были данные, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости об отсутствии иных обременений/ограничений, кроме обременения в пользу АО «НС Банк», которое было погашено при рефинансировании кредита. Считали, что банк должен быть защищен принципом непротивопоставимости, ему, как третьему лицу, прав, не внесенных в государственный реестр, так как регистрационная запись была первоначально зарегистрирована. Права залога за ООО «Объединенная УК» Д.У.ЗПИФ недвижимости «Апрелевка» являются «последующими», что следует из разъяснений, содержащихся в определении судебном коллегии по экономическим спорам Верховного Суда от ДД.ММ.ГГГГ №. Просили в удовлетворении исковых требований ООО «Объединенная УК» Д.У.ЗПИФ недвижимости «Апрелевка» отказать, признать ФИО2 и ФИО3 добросовестными приобретателями. В случае удовлетворения исковых требований, право залога ООО «Объединенная УК» Д.У.ЗПИФ недвижимости «Апрелевка» признать «последующим».

Третье лицо Управление Росреестра по Тульской области, извещенное о времени и месте рассмотрения дела в установленном законом порядке, в судебное заседание своего представителя не направило, сведений об уважительности причин его неявки суду не представило. В представленных письменных возражениях указали, что ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, зарегистрирован залог в силу закона в пользу ООО «Объединенная УК» Д.У.ЗПИФ недвижимости «Апрелевка» на основании договора уступки прав требований от ДД.ММ.ГГГГ №, регистрационная запись №. ДД.ММ.ГГГГ вышеуказанный залог был прекращен в связи с истечением срока действия договора аренды земельного участка. ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН был зарегистрирован залог в силу закона на вышеуказанную квартиру – в связи с регистрацией нового договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ (регистрационная запись №). ДД.ММ.ГГГГ залог в силу закона от ДД.ММ.ГГГГ в пользу ООО «Объединенная УК» Д.У.ЗПИФ недвижимости «Апрелевка» был прекращен на основании совместного заявления о государственной регистрации прав на недвижимое имущество от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО1 (по доверенности ФИО) и ООО «Лизинговая Компания Независимого Строительства Банка» по доверенности от ООО «Объединенная УК» Д.У.ЗПИФ недвижимости «Апрелевка». ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право общей совместной собственности на вышеуказанную квартиру за ФИО2 и ФИО3 В ЕГРН имеются сведения о зарегистрированной ипотеке в пользу АО АКБ «НОВИКОМБАНК» на основании договора об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ №, а также сведений об ограничениях в виде ареста и запрета Управлению осуществлять регистрацию сделок, связанных с переходом права собственности на вышеуказанную квартиру на основании определения Гагаринского районного суда г. Москвы от ДД.ММ.ГГГГ. Считали исковые требования об обязании Управления совершить регистрационные действия в отношении вышеуказанной квартиры излишними, в их удовлетворении просили отказать, рассмотрев дело в их отсутствие.

Третье лицо ФГБУ Росреестра по Тульской области, извещенное о времени и месте рассмотрения дела в установленном законом порядке, в судебное заседание своего представителя не направило, сведений об уважительности причин его неявки суду не представило.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав пояснения представителя истца, возражения представителя ответчиков, представителя третьего лица, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующим выводам.

Статьей 160 ГК РФ установлено, что сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу п. 2 ст. 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Согласно ст.307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и односторонне изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода (п.1ст.314 ГК РФ).

Статьей 329 ГК РФ предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно ст. 346 ГПК РФ залогодатель, у которого остается предмет залога, вправе пользоваться, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы.

Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества.

В силу п.п.2,5 ч.1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается: если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога; в случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, а также в случае признания договора залога недействительным.

Согласно ст. 353 ГК РФ в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.

Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.

Если имущество залогодателя, являющееся предметом залога, перешло в порядке правопреемства к нескольким лицам, каждый из правопреемников (приобретателей имущества) несет вытекающие из залога последствия неисполнения обеспеченного залогом обязательства соразмерно перешедшей к нему части указанного имущества. Однако если предмет залога неделим или по иным основаниям остается в общей собственности правопреемников, они становятся солидарными залогодателями.

В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

На основании положений ст. 8 Федерального закона передача объекта долевого участия участнику долевого строительства возможна после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляется подписываемым сторонами передаточным актом или иным документом о передаче.

В силу ч. 1 ст. 16 Федерального закона право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со статьей 8 настоящего Федерального закона подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно ст. 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных частью 2.1 настоящей статьи. Правила настоящей статьи не применяются при заключении договоров участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона.

При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.

В силу ч.3 ст. 4 указанного закона договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью.

Таким образом, не требуется отдельно обращаться за регистрацией ипотеки в силу закона, которая возникает по договору участия в долевом строительстве. В данном случае регистрируется сам договор, а ипотека в силу закона будет зарегистрирована автоматически при регистрации первого договора.

Согласно ст. 25 ФЗ от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав: в случае, если не выдана закладная, совместного заявления залогодателя и залогодержателя.

Частью 1 ст. 77 Федеральный закон от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.

К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.

Согласно ч.1 ст. 77.2 Федеральный закон от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» права требования участника долевого строительства, приобретенные полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, находятся в залоге у лица, предоставившего кредит или заем, с момента государственной регистрации залога прав требования участника долевого строительства в Едином государственном реестре недвижимости. Условие о возникновении залога прав требования участника долевого строительства должно содержаться в договоре участия в долевом строительстве. Если права залогодержателя по договору залога прав требования участника долевого строительства удостоверяются закладной, в этой закладной указываются реквизиты залогового счета в случае заключения договора залога прав по договору банковского счета.

Государственная регистрация возникающего в соответствии с настоящей статьей залога прав требования участника долевого строительства осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора участия в долевом строительстве по правилам регистрации ипотеки в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В случае уступки прав по кредиту (займу), права по которому обеспечены залогом прав требования участника долевого строительства, в том числе удостоверенных закладной, или перехода таких прав по иным основаниям, в том числе в порядке универсального правопреемства, к новому кредитору (заимодавцу) также переходят все права и обязанности залогодержателя по договору залога прав по договору банковского счета.

При рассмотрении дела судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Объединенная УК» Д.У.ЗПИФ недвижимости «Апрелевка» и ООО «ЮРИСК» заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № в отношении объекта недвижимости – 24-этажного жилого дома с 1-ым нежилым этажом, расположенного по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Объединенная УК» Д.У.ЗПИФ недвижимости «Апрелевка» и ФИО1 заключен договор № уступки прав требований по договору об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ (заключенным ООО «Объединенная УК» Д.У.ЗПИФ недвижимости «Апрелевка» и ООО «ЮРИСК»), по условиям которого ФИО1 принял права требования в части объекта долевого строительства: квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, проектная площадь 61,25 кв.м. (п.п. 1.1-1.3).

Согласно п.2.2 договора ФИО1 обязался оплатить за уступку прав по настоящему договору денежные средства в размере 1576575 рублей в порядке и в сроки, предусмотренные п.п. 2.2.1 и 2.2.2 настоящего договора.

Пунктами 2.1.1 и 2.2.2 договора предусмотрено, что для уплаты цены договора, в срок, не позднее 5 (пяти) рабочих дней с даты подписания настоящего договора, цессионарий открывает безотзывный покрытый аккредитив в АО «НС Банк» на сумму 100000 рублей. Условие оплаты аккредитива: без акцепта. Срок действия аккредитива истекает ДД.ММ.ГГГГ. Денежные средства в сумме 1476575 рублей в счет окончательного расчета по настоящему договору цессионарий обязуется уплатить цеденту в течение 6 месяцев с ДД.ММ.ГГГГ (плановый срок ввода Объекта в эксплуатацию). Предусмотренная настоящим пунктом отсрочка платежа является беспроцентной. В случае ввода объекта в эксплуатацию до истечения срока, установленного первым абзацем настоящего пункта, денежные средства в сумме 1476575 рублей в счет окончательного расчета по настоящему договору цессионарий обязуется уплатить цеденту в течение 6 месяцев с даты ввода объекта в эксплуатацию. Цессионарий также имеет право уплатить вышеуказанную сумму, а именно 1476575 рублей в счет окончательного расчета по настоящему договору в любой момента до наступления вышеперечисленных обстоятельств, не ранее государственной регистрации настоящего договора.

В силу п.п. 2.3, 2.3.1 договора в соответствии с п.5 ст. 488 ГК РФ с момента государственной регистрации настоящего договора и до исполнения цессионарием своих обязательств, предусмотренных п.2.2.2 настоящего договора по его полной оплате, права требования считаются находящимися в залоге у цедента для обеспечения исполнения цессионарием его обязанности по их полной оплате. С момента государственной регистрации права собственности цессионария на квартиру, квартира считается находящейся в залоге у цедента на основании п.5 ст. 488 ГК РФ в обеспечение исполнения цессионарием всех обязательств, предусмотренных п.2.2. настоящего договора по его полной оплате.

Пунктами 3.1, 3.2 договора предусмотрено, что сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по настоящему договору, обязана возместить другой стороне причиненные таким неисполнением убытки. Цедент обязан расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке при существенном нарушении договора цессионарием, в том числе в случае невыполнения цессионарием обязательств по полной оплате цены настоящего договора, в сумме и в сроки, предусмотренные п.2.2. договора.

Указанный договор сторонами подписан, зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Тульской области ДД.ММ.ГГГГ.

Залог в силу закона в отношении земельного участка с кадастровым № был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области, что подтверждается регистрационной записью № от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ вышеуказанный залог был прекращен в связи с истечением срока действия договора аренды земельного участка и в этот же день в ЕГРН зарегистрирован залог в силу закона на вышеуказанную квартиру – в связи с регистрацией нового договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ (регистрационная запись №).

Как следует из представленной стороной истца выписки по операциям на счете (специальном банковском счете) ООО «Объединенная УК» Д.У.ЗПИФ недвижимости «Апрелевка» в АО «НС БАНК» за ДД.ММ.ГГГГ и платежному поручению № обществу поступила предоплата по десяти договорам от ДД.ММ.ГГГГ, в том числе № в общем размере 1000000 рублей.

Из пояснений стороны истца, указанная сумма является предоплатой по договорам, в том числе в размере 100000 рублей во исполнение ФИО1 п.п. 2.1.1 и 2.2.2 заключенного сторонами договора №.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Объединенная УК» Д.У.ЗПИФ недвижимости «Апрелевка» и ФИО1 подписано дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ к договору от ДД.ММ.ГГГГ № в части изменений, внесенных в п.1.3 договора.

ДД.ММ.ГГГГ Администрацией г. Тулы выдано разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №, в отношении многоквартирного многоэтажного жилого дома (корп.№) из изделий серии № <адрес> (постановление администрации г. Тулы от ДД.ММ.ГГГГ №).

Согласно представленной стороне ответчиков справке, ДД.ММ.ГГГГ ООО «Объединенная УК» Д.У.ЗПИФ недвижимости «Апрелевка» ФИО1 выдана справка с исх. номером №, подписанная генеральным директором ФИО, согласно которой ФИО1 оплата сумм по договору № от ДД.ММ.ГГГГ произведена в полном размере в сумме 1576575 рублей, материальных и иных претензий к ФИО1 не имеется. Справка имеет подпись генерального директора общества ФИО, поставлена печать ООО «Объединенная УК» Д.У.ЗПИФ недвижимости «Апрелевка».

Стороной истца оспаривается выдача ФИО1 указанной справки и оплата им сумм по договору, однако доказательств в подтверждение своих доводов суду не представлено.

Как видно из представленных Управлением Росреестра по <адрес> правоустанавливающих документов, залог в силу закона на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, зарегистрированный в пользу ООО «Объединенная УК» Д.У.ЗПИФ недвижимости «Апрелевка» на основании договора уступки прав требований от ДД.ММ.ГГГГ №, был прекращен ДД.ММ.ГГГГ на основании совместного заявления о государственной регистрации прав на недвижимое имущество от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО1 (по доверенности ФИО) и ООО «Лизинговая Компания Независимого Строительства Банка» по доверенности от ООО «Объединенная УК» Д.У.ЗПИФ недвижимости «Апрелевка».

Так, в материалах регистрационного дела имеется заявление от ДД.ММ.ГГГГ ФИО, как представителя ФИО1 и ООО «Объединенная УК» Д.У.ЗПИФ недвижимости «Апрелевка» о прекращении ограничения права (или) обременения объекта – ипотеки в силу закона в отношении земельного участка с кадастровым №, к которому приложены:

- нотариально удостоверенная доверенность от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой ФИО1 уполномочил, в том числе, ФИО быть его представителем в компетентных органах, осуществляя государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав, их территориальных органах (органах регистрации прав) (Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области и любых её территориальных подразделениях) по вопросам регистрации любых договоров уступки прав требования по любым договорам об участии в долевом строительстве жилого дома, расторжения договоров уступки прав требования по договору об участии в долевом строительстве жилого дома и иных дополнительных соглашений к договорам участия в долевом строительстве, залога (ипотеки) на любые квартиры, в том числе расположенные по следующим адресам: <адрес>;

- нотариально удостоверенная доверенность от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой ООО «Объединенная УК» Д.У.ЗПИФ недвижимости «Апрелевка» уполномочило ООО «Фаворит Хоум» представлять интересы общества, в том числе в случае необходимости государственной регистрации снятия обременения (погашения регистрационной записи об ипотеке в ЕГРН). Доверенность выдана сроком на три года с правом передачи полномочий третьим лицам;

- нотариально удостоверенная доверенность от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой ООО «Фаворит Хоум» в лице генерального директора ФИО, действующей на основании устава и по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ от имени ООО «Объединенная УК» Д.У.ЗПИФ недвижимости «Апрелевка», уполномочило в том числе ФИО, представлять интересы ООО «Объединенная УК» Д.У.ЗПИФ недвижимости «Апрелевка» перед всеми физическими и юридическими лицами, а также перед государственными органами на все территории РФ, в том числе, но не ограничиваясь, Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии по вопросам, в том числе в случае необходимости государственной регистрации снятии обременения (погашения регистрационной записи об ипотеке в ЕГРН).

Таким образом, регистрационная запись № от ДД.ММ.ГГГГ о регистрации залога в силу закона в пользу ООО «Объединенная УК» Д.У.ЗПИФ недвижимости «Апрелевка» на основании договора уступки прав требований от ДД.ММ.ГГГГ № была погашена в связи с истечением срока договора аренды земельного участка, регистрационная запись № от ДД.ММ.ГГГГ была погашена на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, и ФИО2, ФИО3 заключен договор № уступки прав требований по договору об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ, а также на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ № уступки прав требований по договору об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ и дополнения № от ДД.ММ.ГГГГ к договору от ДД.ММ.ГГГГ (п.1.1), по условиям которого ФИО1 уступил ФИО2 и ФИО3 права (требования) и неисполненные обязанности в части квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, проектная площадь 61,25 кв.м. (п. 1.3). Наряду с уступкой прав цедент передал, а цессионарий полностью принял на себя все обязательства цедента по договору участия, за исключение исполненного цедентом в полном объеме обязательства по уплате цены договора участия (п.1.5).

Согласно п.п. 2.2, 2.2.2 договора цессионарий обязан уплатить цеденту за уступку прав по настоящему договору денежные средства в размер 1950000 рублей в течение 5 рабочих дней с даты государственной регистрации настоящего договора в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Оплата за уступку по настоящему договору осуществляется цессионарием в сроки, указанные в настоящем договоре, за счет собственных средств в размере 450000 рублей и кредитных средств в размер 1500000 рублей, предоставляемых АО «НС Банк» по кредитному договру от ДД.ММ.ГГГГ.

Договор сторонами подписан, зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Росреестра по Тульской области ДД.ММ.ГГГГ.

Ипотека в силу закона в отношении спорной квартиры зарегистрирована Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области, что подтверждается регистрационной записью № от ДД.ММ.ГГГГ.

Оплата ФИО8 сумм по договору подтверждается представленными документами о регистрации сделки и не оспаривается сторонами.

Согласно ч.1 ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Принимая во внимание, что спорный объект недвижимости был приобретен ФИО2 и ФИО3 возмездно, о том, что ФИО1 не имел право его отчуждать (о невыплате им сумм по договору в полном объеме и наличии притязаний ООО «Объединенная УК» Д.У.ЗПИФ недвижимости «Апрелевка» в праве залога на квартиру) им не было и не могло быть известно, суд приходит к выводу о признании ФИО2 и ФИО3 добросовестными приобретателями.

ДД.ММ.ГГГГ между АО АКБ «НОВИКОМБАНК» и ФИО2, ФИО3 заключен кредитный договор № о предоставлении кредита на рефинансирование ипотеки стороннего банка, по условиям которого банк обязался предоставить заемщикам кредит в сумме 1474970 рублей, а заемщик возвратить кредит (п.2.1,3.1). Денежные обязательства заемщика, возникающие из настоящего договора, обеспечены способами, предусмотренными п.3.8 договора (п.2.2).

ДД.ММ.ГГГГ между АО АКБ «НОВИКОМБАНК» и ФИО2, ФИО3 заключен договор об ипотеке №, по условиям которого в целях обеспечения принятых на себя по кредитному договору обязательств, передает в ипотеку (залог) залогодержателю квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, состоящую из 2-х комнат, общей площадью 60,6 кв.м., кадастровый № (п.1.1).

Недвижимое имущество принадлежит залогодателю на праве общей совместной собственности. Ограничение (обременения) недвижимого имущества: ипотека в силу закона. (п.1.2)

ДД.ММ.ГГГГ ФИО8 выдана закладная в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 60,6 кв.м., кадастровый №.

Согласно выписке из единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, квартира, расположенная по адресу: <адрес>, общей площадью 60,6 кв.м., с кадастровым №, находится в совместной собственности ФИО2 и ФИО3 В отношении квартиры зарегистрирована ипотека от ДД.ММ.ГГГГ № на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в пользу АО АКБ «НОВИКОМБАНК» на основании договора об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ №.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворено ходатайство конкурсного управляющего ООО «Юриск» о передаче в реестр требований квартир в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, в том числе в отношении двухкомнатной квартиры № общей площадью 61,25 кв.м., расположенной <адрес>, кадастровый № (п.34). Кредитором указано ООО «Объединенная УК» Д.У.ЗПИФ недвижимости «Апрелевка».

Определением Арбитражного суда г. Москвы от ДД.ММ.ГГГГ на основании заявления ФИО2 и ФИО3 произведена замена стороны по делу № А40-171614/15-103-270Б конкурсного кредитора – ООО «Объединенная УК» Д.У.ЗПИФ недвижимости «Апрелевка» на него правопреемника – ФИО2 и ФИО3, в части требования ООО «Объединенная УК» Д.У.ЗПИФ недвижимости «Апрелевка» о передаче жилых помещений, а именно: двухкомнатной квартиры, условный номер по проекту – 45, тип слева, общей площадью 61,25 кв.м., расположенной 1 секции на 9 этаже по строительному адресу; <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Объединенная УК» Д.У.ЗПИФ недвижимости «Апрелевка» в адрес ФИО1 направлена досудебная претензия о взыскании 1743750 рублей по договору уступки прав (требований) от ДД.ММ.ГГГГ №.

Претензия исполнена не была.

Согласно постановлению ст. следователя отдела по расследованию преступлений на обслуживаемой территории ОП «Советский» СУ УМВД России по г. Туле от ДД.ММ.ГГГГ на основании ООО «Объединенная УК» Д.У.ЗПИФ недвижимости «Апрелевка» возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного ч.4 ст. 159 УК РФ в отношении неустановленного лица. Потерпевшим признано ООО «Объединенная УК» Д.У.ЗПИФ недвижимости «Апрелевка».

Из сообщения АО «НС БАНК» от ДД.ММ.ГГГГ № следует, что ФИО1 принадлежит текущий счет, из выписки по которому следует, что за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 по договору № от ДД.ММ.ГГГГ произведена частичная оплата сумм в размере 300000 рублей ДД.ММ.ГГГГ, 100000 рублей ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, суду представлены доказательства об оплате ФИО1 задолженности по договору № от ДД.ММ.ГГГГ в общей сумме в размере 400000 рублей, в том числе 100000 рублей предоплаты.

При таких обстоятельствах, когда регистрационная запись в отношении указанного обременения была погашена не на основании представленной ФИО1 справки о выплате задолженности, которая оспаривается стороной истца, а на основании заявления заинтересованных лиц, при наличии, в том числе и справки о выплате сумм по договору, подлинность которой ООО «Объединенная УК» Д.У.ЗПИФ недвижимости «Апрелевка» в установленном законом как на момент заключения договора с ФИО7, так и в настоящее время, не оспорена, при этом сумма долга истцом с ФИО1 до настоящего времени не взыскана.

Ссылку стороны истца на п.5 ст.488 ГК РФ в части того, что до полной оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара, как на основание для удовлетворения исковых требований, суд находит несостоятельной, так как между истцом ООО «Объединенная УК» Д.У.ЗПИФ недвижимости «Апрелевка» и ФИО1 кредитный договор не заключался, заключался договор уступки прав требований на основании ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», при этом испрашиваемый истцом залог был снят по добровольному заявлению представителя истца, при этом оспариваемый залог был наложен не в связи с предоставлением кредитных средств и их обеспечения, а на основании ст. 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

При этом, предоставление объекта недвижимости с отсрочкой платежа не может быть расценено в качестве кредитования.

В то же время, суд учитывает, что залог ООО «Объединенная УК» Д.У.ЗПИФ недвижимости «Апрелевка» в силу закона, зарегистрированный в отношении земельного участка с кадастровым №, на основании договора уступки прав требований от ДД.ММ.ГГГГ №, по совместному заявлению залогодателя и залогодержателя был снят, в настоящее время переданная по данному договору квартира находится в залоге у банка на основании предоставленного ответчикам ФИО8 ипотечного кредита для приобретения указанного объекта недвижимости.

Доводы истца относительного того, что их право залога должно быть восстановлено, ввиду предоставления ответчиками копии недостоверной справки о погашении ФИО1 своих обязательств по договору уступки прав требований от ДД.ММ.ГГГГ №, суд находит несостоятельными, поскольку регистрационная запись в отношении указанного обременения была погашена не на основании представленной ФИО1 справки о выплате задолженности, которая оспаривается стороной истца, а по совместному заявлению залогодателя и залогодержателя, наличие указанной справки о выплате сумм по договору проверялось при заключении ФИО8 договора и предоставлении им ипотечного кредита. Кроме того, подлинность справки ООО «Объединенная УК» Д.У.ЗПИФ недвижимости «Апрелевка» в установленном законом не оспорена, сумма долга с ФИО1 до настоящего времени не взыскана.

Кроме того, суд принимает во внимание, что ООО «Объединенная УК» Д.У.ЗПИФ недвижимости «Апрелевка» при заключении договора с ФИО1 был зарегистрирован залог в отношении земельного участка, при этом законом не предусмотрена его трансформация в залог (ипотеку) в отношении построенного объекта недвижимости – квартиры.

Руководствуясь вышеприведенными нормами права, установив, что оспариваемый истцом залог был снят, в том числе на основании заявления залогодержателя, дом сдан в эксплуатацию и жилое помещение по другому договору уступки прав требований передано в совместную собственность ФИО2 и ФИО3, как добросовестных приобретателей, так как на момент регистрации сделки сведений о неисполнении ФИО1 своих обязательств по договору не имелось, представленная справка ООО «Объединенная УК» Д.У.ЗПИФ недвижимости «Апрелевка» не оспаривалась, обременение было снято и квартира по договору ипотеки перешла в залог банка, где кредитовались покупатели, права которых на данную квартиру зарегистрированы в установленном законом порядке, суд приходит к выводу об отказе ООО «Объединенная УК» Д.У.ЗПИФ недвижимости «Апрелевка» в удовлетворении исковых требований.

На основании изложенного, рассмотрев дело в пределах заявленных и поддержанных исковых требований, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Объединенная УК» Д.У. закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Апрелевка» к ФИО1, ФИО2, ФИО3, о признании права залога оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Тульский областной суд путём подачи апелляционной жалобы через Пролетарский районный суд г. Тулы в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий У.В. Слукина