Решение № 3А-370/2025 3А-370/2025~М-221/2025 М-221/2025 от 15 сентября 2025 г. по делу № 3А-370/2025

дело № 3а-370/2025

УИД 26OS0000-04-2025-000255-61


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 сентября 2025 года город Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе судьи Ситьковой О.Н., при секретаре судебного заседания Щукиной М.Н.,

с участием представителя административного истца – ФИО1, представителей административного ответчика Министерства имущественных отношений Ставропольского края ФИО2, заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» ФИО3,

рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью «АВТОБАН» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ППК «Роскадастр» в лице филиала ППК «Роскадастр» по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

ООО «АВТОБАН» обратилось в суд с административным иском, просит установить по состоянию на 01.01.2022 кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 7770+/-31 кв.м, категория земель: «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования: «под объектами производственного назначения (лит «И» - заправочная)», расположенного по адресу: <адрес>, в квартале 600, равной его рыночной стоимости в размере 9 962 000 рублей, установленном отчетом об оценке рыночной стоимости оценщика ФИО5 № 11/2025 от 17.03.2025.

В обоснование указано, что кадастровая стоимость арендуемого истцом спорного земельного участка утверждена Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 ноября 2022 года № 1215 по состоянию на 01 января 2022 года в размере 36 120 942,9 рублей, что значительно превышает рыночную стоимость объекта и нарушает права и законные интересы плательщика арендных платежей, исчисляемых из размера кадастровой стоимости объекта.

Представители административных ответчиков Управления Росреестра по Ставропольскому краю (в возражениях содержится ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя), ППК «Роскадастр» в лице филиала ППК «Роскадастр» по Ставропольскому краю, заинтересованных лиц - администрации г. Ставрополя, Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя, извещенные надлежащим образом, в суд не явились, сведений о причинах неявки не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали, что с учетом мнения участвующих в деле лиц и в силу требований части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Представитель административного истца в судебном заседании уточнил требования и просил установить кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости согласно выводам заключения судебной экспертизы.

Представители административного ответчика и заинтересованного лица просили отказать в удовлетворении требований, поддержали письменные возражения с замечаниями на заключение судебной оценочной экспертизы, которое просили признать недопустимым доказательством.

Выслушав пояснения участвующих в деле лиц, допросив эксперта ФИО6, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона № 135-ФЗ).

Статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в случае, если они затрагивают права и обязанности этих лиц.

В силу статьи 3 Федерального закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Федеральный закон № 237-ФЗ от 03 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ) регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (п. 1 ст. 6 Федерального закона № 237-ФЗ).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц (ч. 1 и ч. 7 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ).

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о его кадастровой стоимости.

Материалами административного дела подтверждается, что административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью 7770+/-31 кв.м, категория земель: «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования: «под объектами производственного назначения (лит «И» - заправочная)», расположенного по адресу: <адрес>, в квартале 600. Право аренды установлено на основании договора аренды земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополя Ставропольского края (под зданиями, сооружениями) от 15.03.2021 №, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 11.03.2025 № КУВИ-001/2025-64287391, запись регистрации от 15.04.2021 № №-26/474/2021-3 (т. 1 л.д. 11-14, 20-25).

Кадастровая стоимость указанного земельного участка определена на основании Приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 ноября 2022 года № 1215 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» и по состоянию на 01 января 2022 года составляет 36 120 942,9 рублей (т. 1 л.д. 100).

Как видно из содержания представленного административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости оценщика ФИО5 № 11/2025 от 17.03.2025 по состоянию на 01.01.2022 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составила 9 962 000 рублей (т. 1 л.д. 27-79).

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельного участка, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта Автономной некоммерческой организации «Межрегиональное агентство судебных экспертов» ФИО6 от 06.08.2025 № ЭЗ 087/2025 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2022 года составляет 9 688 000 рублей (т. 2 л.д. 2-89).

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о принятии данного заключения судебной оценочной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорного земельного участка.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного участка, и соответствует требованиям указанного Федерального Закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Из данного экспертного заключения следует, что экспертом произведен осмотр объекта 30.05.2025.

Эксперт использовал при проведении оценки объекта документы, полученные из материалов дела, составленные позже даты оценки, и допускал, что от даты оценки до даты указанной в документах, каких – либо существенных количественных и качественных изменений характеристик объекта экспертизы не произошло.

Для определения стоимости недвижимости эксперт исследовал рынок в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Эксперт, учитывая принципы классификации объектов, положенные в основу сегментации рынков недвижимости пришел к выводу, что исследуемый объект можно отнести к сегментам: в зависимости от назначения (направления использования) объекта недвижимости – земельные участки промышленного назначения; в зависимости от состояния земельного участка – застроенные земельные участки; в зависимости от характера полезности недвижимости – доходная недвижимость; в зависимости от степени представленности объектов - широко распространенные объекты, в зависимости от категории земель различают земли – населенных пунктов; в зависимости от экономической активности регионов – неактивные рынки недвижимости; в зависимости от степени готовности – готовые объекты.

Эксперту при выборе аналогов были доступны сведения о ценах предложениях по объектам коммерческой недвижимости и земельным участкам из баз данных по коммерческой недвижимости, в том числе архив объявлений (https://ruads.org), официальный сайт Ставропольского края (www.1777.ru), АВИТО (www.avito.ru).

Основным правилом выбора аналогов был выбор земельных участков, имеющих наиболее близкое расположение к объекту оценки, наиболее сходных объекту оценки по основным, экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам (то есть имеющих минимальное количество отличий). В качестве аналогов использовались участки, расположенные в Ставропольском крае.

Для получения наглядного представления об объекте исследования в заключении приведены фото, чертежи и схемы.

При идентификации объекта исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, подробно описан объект исследования, приведены его общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки.

Экспертом в заключении произведен анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка, анализ рынка объекта исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже земельных участков – земли населенных пунктов, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки.

Выявленные объекты-аналоги сопоставлялись с оцениваемым по всем элементам сравнения, используемым при расчете стоимости сравнительным подходом.

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице.

Экспертом произведен расчет рыночной стоимости сравнительным подходом (100%). Затратный и доходный подходы не применялись экспертом. При этом, отказ от применения иных подходов и методов оценки обоснован.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого объекта, с учетом местоположения, наиболее эффективного использования.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки.

Выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке исследуемого объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость земельного участка по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.

Заключение судебной оценочной экспертизы опровергает содержащиеся в отчете об оценке данные об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО6 поддержал выводы экспертного заключения, дал пояснения, аналогичные выводам судебной оценочной экспертизы, в которых привел полное, мотивированное обоснование к расчету, выбору подходов, получению и использованию информации об объекте, подборке и применению объектов аналогов, корректировок, на замечания ГБУ СК «Ставкрайимущество», изложенные в возражениях, дал полные ответы. По окончании допроса эксперта дополнительных вопросов по заключению судебной оценочной экспертизы не возникло.

Доводы представителей административного ответчика и заинтересованного лица о несогласии с заключением судебной экспертизы являются несостоятельными, по существу сводятся к субъективной оценке того, как, по его мнению, следовало действовать эксперту при проведении исследования, какими методами руководствоваться, каким образом производить оценку и отбор объектов-аналогов, какие применять корректировки.

При этом, доказательств недостоверности выводов и результатов экспертного заключения, а равно иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, не представлено, ходатайств о назначении повторной либо дополнительной судебной экспертизы сторонами, заинтересованными лицами не заявлено. Оснований для проведения такого исследования по инициативе суда не имеется, поскольку правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью объекта недвижимости. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение арендной платы, в связи с ее завышением, которая подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости земельного участка.

В то же время в ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанного земельного участка по сравнению с рыночной нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установленной данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика арендной платы, в связи с чем у суда имеются основания для удовлетворения иска, основанного на заключении судебной оценочной экспертизы.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28, стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть, на 01 января 2022 года.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления следует считать дату его обращения в суд, а именно 25 апреля 2025 года.

Требования об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, предъявленные к административному ответчику ППК «Роскадастр» в лице филиала ППК «Роскадастр» по Ставропольскому краю, удовлетворению не подлежат, поскольку истцом не предоставлено доказательств того, что оспариваемая кадастровая стоимость определена (утверждена) ППК «Роскадастр», либо действиями (бездействием), связанными с результатами кадастровой стоимости, ППК «Роскадастр» нарушены (затронуты) права и законные интересы административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск общества с ограниченной ответственностью «АВТОБАН» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в квартале 600 равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2022 года в размере 9 688 000 рублей.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости считать 25 апреля 2025 года.

В удовлетворении административного иска общества с ограниченной ответственностью «АВТОБАН» к ППК «Роскадастр» в лице филиала ППК «Роскадастр» по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости – отказать.

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.

Дата составления мотивированного решения суда 16 сентября 2025 года.

Судья Ситькова О.Н.