Решение № 2-1105/2023 2-1105/2023~М-777/2023 М-777/2023 от 18 октября 2023 г. по делу № 2-1105/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 октября 2023 года г. Самара

Самарский районный суд г. Самары в составе:

председательствующего судьи Тепловой С.Н.,

с участием прокурора Мирошниченко Е.Б.,

при секретаре Ивановой Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1105/2023 по иску ООО «Центр Доступного Жилья» к ФИО1 о расторжении договора аренды с правом выкупа жилого помещения, выселении и взыскании задолженности по договору, встречному иску ФИО1 к ООО «Центр Доступного Жилья» о признании ничтожным пунктов Правил участия в программе «Любимая квартира» и пунктов договора аренды с правом выкупа,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Центр Доступного Жилья» обратилось в суд с иском к ФИО1 о расторжении договора аренды с правом выкупа жилого помещения, выселении и взыскании задолженности по договору.

В обоснование заявленных требований истцы указал, что истец (по первоначальным требованиям) осуществляет деятельность по сдаче в аренду собственного недвижимого имущества.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Центр Доступного Жилья» и ФИО1 был заключен Договор № о намерениях заключить договор аренды с правом выкупа жилого помещения, по условиям которого стороны обязывались заключить в будущем основной договор - договор аренды с правом выкупа жилого помещения, для чего ответчик обязывался оплатить истцу не менее 30% стоимости жилого помещения, а истец в течение 1 года после оплаты ответчиком не менее 30% стоимости обязывался приобрести жилое помещение, отвечающее условиям Договора о намерениях, с целью предоставления его в аренду ответчику с правом выкупа.

Жилое помещение в виде трехкомнатной квартиры, кадастровый №, расположенной по адресу <адрес>, общей площадью <данные изъяты> принадлежит истцу на праве собственности на основании договора купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ Предмет аренды в собственность истца был приобретен путем безналичной оплаты по указанному договору купли-продажи.

Стороны согласовали, что именно предмет аренды будет являться жилым помещением, в отношении которого должен быть заключен основной договор во исполнение договора о намерениях.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор аренды с правом выкупа жилого помещения № сроком до 240 месяцев.

Согласно п. № Договора и Приложению № к Договору, а также Акту приема-передачи предмета аренды истец передал, а ответчик принял в аренду с правом выкупа предмет аренды с выкупной стоимостью 3 910 000 рублей.

Согласно п. № Договора за пользование предметом аренды ответчик был обязан вносить арендную плату в размере и в сроки, предусмотренные графиком арендных платежей, то есть до 20 числа каждого месяца уплачивать денежную сумму в размере 9775 рублей в качестве арендной платы.

Ответчик внес на момент заключения договора в счет выкупной стоимости предмета аренды не менее 30% от стоимости предмета аренды, а остаток стоимости ответчик был обязан уплачивать в виде ежемесячных выкупных платежей в счет выкупа предмета аренды, до 20 числа каждого месяца уплачивать денежную сумму в размере 16300 рублей в качестве очередного выкупного платежа.

Ответчик фактически оплатил истцу в счет выкупных платежей денежную сумму в размере 1 494 420 рублей.

Ответчик фактически оплатил истцу в счет арендных платежей денежную сумму в размере 117 350 рублей. Однако начиная с ДД.ММ.ГГГГ) ответчик полностью прекратил оплачивать как арендные, так и выкупные платежи по договору, при этом - продолжает пользоваться предметом аренды.

Кроме этого, пунктом № договора предусмотрена обязанность ответчика быть застрахованным от несчастного случая по договору Накопительного страхования жизни (НСЖ) и иметь медицинскую страховую защиту от критических заболеваний (онкология, сердечнососудистые заболевания, пересадка органов и костного мозга) на сумму страхового лимита не менее стоимости предмета аренды. Данную обязанность ответчик выполнил только в первый год действия договора. Таким образом, данная обязанность ФИО1 не исполняется с ДД.ММ.ГГГГ. При этом согласно п. № договора при нарушении данной обязанности истец имеет право увеличить стоимость аренды на 33,33% от первоначальной общей стоимости аренды, равной общей сумме арендных платежей в соответствии с графиком.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика была направлена претензия с требованием оплатить задолженность по арендным и выкупным платежам. Претензия оставлена без ответа.

ДД.ММ.ГГГГ истец направил повторную досудебную претензию ответчику. Данная претензия также оставлена без ответа.

Ссылалась на вышеизложенное истец просил суд учетом уточнений, расторгнуть договор аренды с правом выкупа жилого помещения №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Центр Доступного Жилья» и ФИО1 в отношении жилого помещения в виде квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №. Выселить ФИО1 из жилого помещения по адресу: <адрес>, кадастровый №, с возложением обязанности на ответчика передать истцу все комплекты имеющихся у него ключей от входной двери в указанное жилое помещение. Снять ФИО1 с регистрационного учета из указанного жилого помещения. Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «ЦДЖ» задолженности по арендной плате в размере 511 495 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ; а также взыскать арендную плату в размере 13 033 рублей ежемесячно, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического исполнения решения суда о выселении ответчика; денежную сумму неустойки (пени) за просрочку внесения арендных платежей, рассчитываемую по день фактического исполнения решения суда о взыскании задолженности по арендной плате (по состоянию на дате подачи первоначального иска (ДД.ММ.ГГГГ) составляет 1 284 141 руб. 49 коп.; денежную сумму неустойки (пени) за просрочку внесения выкупных платежей, рассчитываемую по день фактического исполнения решения суда о выселении (по состоянию на дату подачи первоначального иска (ДД.ММ.ГГГГ) составляет 1 606 039 руб. 00 коп.; а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 19836 руб.

ДД.ММ.ГГГГ в судебном заседании ответчиком заявлено встречное исковое заявление, в котором он указывает, что ему в ДД.ММ.ГГГГ стало известно о том, что офисом ООО «Центр Доступного Жилья» стали реализовывать услуги по программе покупки в рассрочку и аренды недвижимости для личных потребительских целей. Обратившись в офис данной компании, он (ФИО1) ознакомился с правилами участия программы «Любимая квартира». Для участия в программе <данные изъяты> необходимым условием было предварительное страхование по программе Накопительного страхования жизни через <данные изъяты> а также внесение обеспечительного авансового взноса в пределах 5000 USD, который мной был внесен. 16.11.2018 года в рамках данной программы он заключил договор страхования по программе <данные изъяты> № от ДД.ММ.ГГГГ, а также был внесен авансовый обеспечительный взнос в размере 398 000 рублей. После чего заключены следующие договоры: договор № от ДД.ММ.ГГГГ об оказании услуги по регистрации в программе <данные изъяты>; договор № от ДД.ММ.ГГГГ об абонентском информационном обслуживании в программе «Любимая квартира»; договор № от ДД.ММ.ГГГГ о намерениях заключить договор аренды с правом выкупа жилого помещения. Всего до момента подписания договора № от ДД.ММ.ГГГГ аренды с правом выкупа им (ФИО1) по программе <данные изъяты> было внесено 2 088 550,40 рублей, не считая денежной суммы по накопительному страхованию жизни. ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор ЛК № аренды с правом выкупа. Так же было заключено дополнительное соглашения о зачете первоначальных платежей, произведенных в рамках программы <данные изъяты>, до момента подписания договора № аренды с правом выкупа на сумму 824 842 рублей. ФИО1 неоднократно требовал от ООО «ЦДЖ» привести положения договора в соответствие действующим законодательством, исключив из текста договора и правил программы пункты прямо противоречащие законодательству РФ, провести акты сверки в соответствие со всеми поступившими от ФИО1 по программе денежными средствами, на что получал ответ, что все средства учтены в личном кабинете на сайте. Ссылаясь на указанное, просил суд признать ничтожными и применить последствия ничтожности к статьям 8,23,24,40,43,58,59, 60, 61,64,68,69,78,80,81,88-91,93,95,106-106,114 Правил участия в программе «<данные изъяты> утвержденных приказом № от ДД.ММ.ГГГГ директором ООО «ЦДЖ». Признать ничтожными и применить последствия ничтожности к п.п. 4.3.15-4.3.16, 4.3.17, 4.3.18, 6.2, 6.3, 6.4, 6.7, 7.1-7.6, 8.2.4, 8.2.6, 8.4, 8.7 договора № аренды с правом выкупа.

Представитель истца-ответчика ООО «ЦДЖ» в судебное заседание не явился, просил дело рассмотреть в его отсутствие, ранее при рассмотрении дела иск поддержал, в удовлетворении встречных требований возражал, сославшись на пропуск срока исковой давности.

Представитель ФИО1 – ФИО2 действующий на основании доверенности иск не признал, просил в удовлетворении иска отказать, по основаниям изложенным в возражении на иск. Встречный иск поддержал, просил его удовлетворить полном объеме.

Ответчики- ФИО3, ФИО4, в судебное заседание не явились, однако надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания, о причинах неявки суду не сообщили, доказательств уважительности причин неявки суду не представили, об отложении судебного заседания не ходатайствовали.

В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ в протокольной форме требования ООО «Центр Доступного Жилья» в отношении данных ответчиков выделено в отдельное производство.

Третье лицо- Управление Росреестра по Самарской области, в судебное заседание не явился, однако надлежащим образом извещен о времени и месте судебного заседания, о причинах неявки суду не сообщил, доказательств уважительности причин неявки суду не представил, об отложении судебного заседания не ходатайствовал.

Третье лицо- Управление по вопросам миграции ГУ МВД России по Самарской области, в судебное заседание не явился, однако надлежащим образом извещен о времени и месте судебного заседания, о причинах неявки суду не сообщил, доказательств уважительности причин неявки суду не представил, об отложении судебного заседания не ходатайствовал.

Третье лицо- ФИО5, в судебном заседании иск не признала, поддержала встречные исковые требования.

Третье лицо- ООО "РЛСистемс", в судебное заседание не явился, однако надлежащим образом извещен о времени и месте судебного заседания, о причинах неявки суду не сообщил, доказательств уважительности причин неявки суду не представил, об отложении судебного заседания не ходатайствовал.

Третье лицо- ООО "СК Ренессанс Жизнь", в судебное заседание не явился, однако надлежащим образом извещен о времени и месте судебного заседания, о причинах неявки суду не сообщил, доказательств уважительности причин неявки суду не представил, об отложении судебного заседания не ходатайствовал.

Суд, с учетом положений ст. 167 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося третьего лица.

Суд, выслушав явившиеся стороны, прокурора полагавшего исковые требования ООО «ЦДЖ» не подлежащими удовлетворению, встречные требования ФИО1 подлежащими удовлетворению, изучив материалы дела, материалы гражданского дела № приходит к следующему.

В соответствии со ст. ст. 12, 56 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений.

Согласно пункту 1 статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (статья 421 ГК РФ).

Судом установлено, что жилое помещение в виде трехкомнатной квартиры, кадастровый №, расположенной по адресу <адрес>. общей площадью <данные изъяты> (далее - «Предмет аренды») принадлежит ООО «Центр доступного жилья» на праве собственности на основании договора купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком ФИО1 был заключен договор № о намерениях заключить договор аренды с правом выкупа жилого помещения.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор аренды с правом выкупа жилого помещения № сроком до 240 месяцев №).

Данный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно п. № Договора и Приложению № к Договору, а также Акту приема-передачи предмета аренды истец передал, а ответчик принял в аренду с правом выкупа предмет аренды с выкупной стоимостью 3 910 000 рублей.

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно № Договора за пользование предметом аренды ответчик был обязан вносить арендную плату в размере и в сроки, предусмотренные графиком арендных платежей (№

Согласно п. 1 ст. 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Исходя из условий пункта № договора, предусматривалась возможность перехода предмета аренды в собственность ответчика по истечении срока договора или до его истечения при условии внесения ответчиком всей обусловленной договором выкупной цены. В соответствии с п. 5.2.2. договора ответчик внес на момент заключения договора в счет выкупной стоимости предмета аренды не менее 30% от стоимости предмета аренды, а остаток стоимости ответчик был обязан уплачивать в виде ежемесячных выкупных платежей в счет выкупа предмета аренды. Порядок внесения данных выкупных платежей стороны согласовали в графике выкупных платежей

Согласно п.п. 3 п. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В силу п. № договора аренды может быть расторгнут в одностороннем порядке по требованию арендодателя если арендатор нарушает сроки внесения арендных и выкупных платежей, указанных в разделе 5 договора более чем на 30 (тридцать) рабочих дней-подряд (№).

Согласно представленному истцом-ответчиком графиком платежей, ответчик-истец не регулярно и не в установленный срок вносил платежи в счет оплаты арендных платежей.

Поскольку ФИО1 нарушил принятые на себя обязательства по договору аренды с правом выкупа, требования ООО «ЦДЖ» расторгнуть договор аренды с правом выкупа жилого помещения №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Центр Доступного Жилья» и ФИО1 в отношении жилого помещения в виде квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый № подлежит удовлетворению.

В силу ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

Согласно ч. 1 ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

В силу того, что судом удовлетворены требования о расторжении заключенного между сторонами ДД.ММ.ГГГГ договора аренды недвижимого имущества с правом выкупа – <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, а иных оснований для пользования ответчиком указанной квартирой судом не установлено, суд приходит к выводу о выселении ответчика ФИО1 из указанного жилого помещения и возложении обязанности на ФИО1 передать ООО «ЦДЖ» комплект ключей от входной двери <адрес> расположенного по адресу: <адрес>.

В силу ст. 20 ГК РФ и п.3 Правил регистрации и снятии граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ, местом жительства гражданина признается место, где он постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма, договору аренды, либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством РФ.

Согласно Закону РФ от 25 июня 1993 года № 5242-1 "О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ", регистрация граждан по месту жительства носит уведомительный характер, регистрация или отсутствие таковой не могут служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан, предусмотренных Конституцией РФ, федеральными законами и законами субъектов РФ.

Порядок регистрации и снятия граждан с регистрационного учета регулируются Правилами регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ, утвержденными Постановлением Правительства РФ №713 от 17.07.1995 года. Из указанных Правил следует, что граждане должны быть зарегистрированы по месту их жительства.

В соответствии со ст. 7 Закона РФ «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» снятие гражданина РФ с регистрационного учета по месту жительства производится органом регистрационного учета в случае выселение из занимаемого жилого помещения – на основании вступившего в законную силу решения суда.

Регистрация ответчика в принадлежащем истцу на праве собственности жилом помещении ограничивает права истца во владении, пользовании и распоряжении данным жилым помещением.

Каких-либо законных оснований для сохранения за ответчиком права пользования спорной квартирой не имеется.

При таких обстоятельствах, ФИО1 подлежит снятию с регистрационного учета по указанному адресу.

Пунктом ДД.ММ.ГГГГ договора предусмотрена обязанность ответчика быть застрахованным от несчастного случая по договору Накопительного страхования жизни (НСЖ) и иметь медицинскую страховую защиту от критических заболеваний (онкология, сердечнососудистые заболевания, пересадка органов и костного мозга) на сумму страхового лимита не менее стоимости предмета аренды. Данную обязанность ответчик выполнил только в первый год действия договора. Таким образом, данная обязанность ФИО1 не исполняется с ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ответа на запрос суда <данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ между <данные изъяты> и ФИО1 был заключен договор страхования по программе Platinum Life №. Договор страхования от ДД.ММ.ГГГГ был заключен на основании Полисных условий страхования по программе Platinum Life от ДД.ММ.ГГГГ, утвержденных Приказом № По договору страхования № от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> получена страховая премия в размере 115 000 рублей, что подтверждается справкой об оплате страховой премии и копий кассового чека от ДД.ММ.ГГГГ. Договор страхования № от ДД.ММ.ГГГГ был заключен на срок с ДД.ММ.ГГГГ поДД.ММ.ГГГГ год (20 лет) с ежегодной периодичностью оплаты страховых взносов.

ДД.ММ.ГГГГ договор страхования был досрочно прекращен по причине неоплаты страхователем очередного страхового взноса, о чем страховщиком был составлен акт ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом договора страхования № от ДД.ММ.ГГГГ является недействующим с ДД.ММ.ГГГГ.

При этом согласно п. № договора при нарушении данной обязанности истец имеет право увеличить стоимость аренды на 33,33% от первоначальной общей стоимости аренды, равной общей сумме арендных платежей в соответствии с графиком.

Поскольку ответчиком обязанность по страхованию не выполнена с ДД.ММ.ГГГГ, с учетом № договора ежемесячная арендная плата по договору аренды с ДД.ММ.ГГГГ составляет 9775+33,33 %=13 033 рублей.

Судом установлено, что ФИО1 фактически оплатил ООО «ЦДЖ» в счет выкупных платежей денежную сумму в размере 1 494 420 рублей, в счет арендных платежей денежную сумму в размере 117 350 рублей.

Расчет задолженности по арендной плате составляет 511 495 рублей ( общий размере арендной платы, подлежащей оплате за период с ДД.ММ.ГГГГ 11мес. Х 9775 руб.=107525 рублей, с ДД.ММ.ГГГГ 40 мес. х 13033 руб.=521320 руб., таким образом ДД.ММ.ГГГГ 628845 руб. – 117350 руб. (оплаченная ответчиком =511495руб.)

Последний платеж был произведен ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской по расчетному счету открытому <данные изъяты> № (<данные изъяты>).

Ответчиком не представлено доказательств оплаты иных платежей после ДД.ММ.ГГГГ, а также намерений восстановиться в графике погашения арендных и выкупных платежей.

Согласно п.№ договора от ДД.ММ.ГГГГ арендатор обязан перечислять арендные платежи по реквизитам ООО «ЦДЖ» <данные изъяты>

Согласно № указанного выше договора в чет выкупа предмета аренды арендатор перечисляет ежемесячно в размере и в сроки, предусмотренные графиком выкупных платежей, также по реквизитам ООО «ЦДЖ» <данные изъяты>

Наличие у ответчика ФИО1 квитанция к приходно-кассовому ордеру№ от ДД.ММ.ГГГГ (№) на сумму 398 000рублей, не может быть учтена в счет оплаты как арендных, так и выкупных платежей, поскольку внесение указанных суммы как аванса в кассу организации, противоречит условиям договора, где четко оговорен порядок расчетов в безналичной форме на расчетный счет ООО «ЦДЖ» открытый в <данные изъяты>

Стороной ответчика представлено дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ о зачете платежей к договору № аренды с правом выкупа жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ заключённого между ФИО1 и третьим лицом ФИО5, действующей по доверенности от ООО «ЦДЖ», согласно которого произведен зачет, помимо произведённого арендатором платежа в рамках п.п. №. договора от ДД.ММ.ГГГГ следующие платежи произведённые ФИО1 398 000 рублей - первоначальный взнос по программе накопительного страхования, 234 600 рублей первоначальный взнос по регистрации программе <данные изъяты> на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ, 74 942,40 рублей-, взносы по регистрации в программе <данные изъяты> на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ, 117 300 рублей – взнос за абонентское обслуживание информирования размещения очереди участника программы <данные изъяты> на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ, а также п. № в случае производимого арендатором по договору ремонта арендуемой квартиры, зачет в счет оплаты по договору аренды с правом выкупа жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ стоимость всех произведенных неотделимых улучшений, а также расходов связанной с покупкой и заменой оборудования квартиры (электротехнического, сантехнического, газового и прочего) ( №).

Суд критически относится к представленному дополнительному соглашению, поскольку в материалах дела имеется доверенность отДД.ММ.ГГГГ на имя ФИО5 выданная ООО «ЦДЖ» (№) согласно которой ФИО5 представлено право имени и в интересах ООО «ЦДЖ» предоставляется право собирать и предоставлять адресатам все необходимые справки, удостоверения и иные документы и их дубликаты, подписывать договор аренды правом выкупа квартиры не позднее ДД.ММ.ГГГГ и акт приема-передачи <адрес> арендатору с правом передачи ключей и вещей принадлежностей к квартире, зарегистрировать право аренды арендатора на квартиру в органах государственной регистрации прав на недвижимое имуществом и сделок с ним, расписываться, оплачивать госпошлины, с правом заверения копий документов, получить договор с отметкой о государственной регистрации на имя ООО «ЦДЖ», а также выполнять иные действия, связанные с настоящим поручением. Таким образом, в указанной доверенности отсутствует право на заключение дополнительных соглашений, на проведение финансовых взаимозачетов.

Также суд считает несостоятельными доводы ответчика о том, что отсутствует выкупная цена предмета аренды, поскольку выкупная стоимость предмета аренды согласована сторонами, что следует из приложения №, а именно <адрес> расположенная по адресу: <адрес> – выкупная стоимость 3910000 рублей, с указанным приложением ознакомлен арендатор ФИО1, о чем имеется его подпись №).

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика была направлена претензия с требованием оплатить задолженность по арендным и выкупным платежам. Претензия оставлена без ответа.

ДД.ММ.ГГГГ истец направил повторную досудебную претензию ответчику. Данная претензия также оставлена без ответа.

Расчет задолженности, представленный истцом, судом проверен, признан правильным.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что оснований для отказа в удовлетворении данных требований не имеется.

В силу п. № Договора в случае нарушения Арендатором сроков оплаты арендных платежей, указанных в Графике арендных платежей, на сумму аренды, начисляются пени в размере 1% (один процент) от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки, но не более 300% (триста процентов) от обшей суммы арендной платы.

И силу п. № Договора в случае нарушения Арендатором сроков уплаты выкупных платежей, указанных в Графике выкупных платежей, на сумму выкупных платежей начисляются пени в размере 1% (один процент) от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки, но не более 300% (триста процентов) от общей суммы выкупных платежей.

Поскольку судом установлено, что ответчик не выполнил в установленный договором срок свои обязанности по договору, то требование истца-ответчика о взыскании неустойки за просрочку внесения арендных платежей а размере 1 284 141,49 рублей, а также о взыскании неустойки за просрочку внесения выкупных платежей, в размере 1 606 039 рублей, является обоснованным. В силу ст. 333 ГК РФ, действующей на момент вынесения решения суда, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Принимая во внимания характер нарушения прав истца, фактические обстоятельства дела, исходя из принципа разумности и справедливости, суд полагает возможным снизить размер неустойки в соответствии со ст. 333 ГК РФ за просрочку внесения арендных платежей до 100 000 рублей, за просрочку внесения выкупных платежей до 200 000 рублей.

Частью 1 статьи 98 ГПК РФ установлено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 96 ГПК РФ.

За обращение в суд с настоящим исковым заявлением ООО «ЦДЖ» уплачена государственная пошлина в размере 19 836 рублей, что подтверждается чек-ордером от ДД.ММ.ГГГГ (№), которая подлежит взысканию с ответчика ФИО1 в полном объеме.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно части 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

ФИО1 обращаясь с встречными требованиями просил суд признать ничтожными и применить последствия ничтожности к статьям 8,23,24,40,43,58,59, 60, 61,64,68,69,78,80,81,88-91,93,95,106-106,114 Правил участия в программе <данные изъяты> утвержденных приказом № от ДД.ММ.ГГГГ директором ООО «ЦДЖ». Признать ничтожными и применить последствия ничтожности к п.п. 4.3.15-4.3.16, 4.3.17, 4.3.18, 6.2, 6.3, 6.4, 6.7, 7.1-7.6, 8.2.4, 8.2.6, 8.4, 8.7 договора № аренды с правом выкупа.

Ответчиком ООО «ЦДЖ» подано заявление о пропуске срока исковой давности, кроме того указано, что «Правила участия в программе <данные изъяты> действовали в правоотношениях между сторонами только до заключения основного договора в рамках договора о намерениях заключит основной договор. С ДД.ММ.ГГГГ все правоотношения истца ответчика выстраиваются на основании основного договора аренды с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно статьям 196, 200 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года.

Встречные исковые требования о признании ничтожными отдельных условий договора и приложений к договору, заключенному ответчиком ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 поданы в суд ДД.ММ.ГГГГ, однако срок исковой давности по данным требованиям истек в ДД.ММ.ГГГГ.

На основании ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии с п. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 указанного Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Согласно ст. 205 ГК РФ в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев - в течение срока давности.

Доказательств уважительности причин пропуска указанного срока ответчиком-истцом не представлено. Обстоятельства, препятствующие ФИО1 обратиться в суд с иском, в установленный законом срок отсутствовали.

Пропуск срока исковой давности, о применении которого заявлено стороной по делу, в силу ст. 199 ч. 2 ГК РФ является самостоятельным основанием для отказа в части заявленных исковых требований.

В пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" разъяснено, что истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (второй абзац пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обстоятельств, которые бы в силу ст. 205 ГК РФ являлись основанием для восстановления срока исковой давности, по делу не имеется, доказательств, свидетельствующих об объективных препятствиях к обращению в суд с указанными требованиями в пределах срока исковой давности, не представлено.

Также в материалах гражданского дела № имеется постановление о возбуждении уголовного дела в отношении неустановленных лиц по № УК РФ от ДД.ММ.ГГГГ и признании потерпевшим ФИО1

При этом, само по себе возбуждение уголовного дела в отношении неустановленного лица не свидетельствует о том, что заключенный договор аренды является недействительным, предпринятые действия правоохранительных органов по возбуждению уголовного дела для суда не имеет преюдициального значения. На момент рассмотрения настоящего гражданского дела, производство по уголовному делу не окончено, приговор суда по факту мошеннических действий в отношении третьих лиц не постановлен.

Таким образом, встречное исковое заявление ФИО1 к ООО «Центр Доступного Жилья» о признании ничтожным пунктов Правил участия в программе <данные изъяты> и пунктов договора аренды с правом выкупа не подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск ООО «Центр Доступного Жилья» к ФИО1 о расторжении договора аренды с правом выкупа жилого помещения, выселении и взыскании задолженности по договору, – удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды с правом выкупа жилого помещения №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ЦДЖ» и ФИО1 в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> кадастровый номер 63:01:0819002:996.

Выселить ФИО1 из жилого помещения расположенного по адресу: <адрес>/Льва Толстого, <адрес>.

Обязать ФИО1 передать ООО «ЦДЖ» комплект ключей от входной двери <адрес> расположенного по адресу: <адрес>.

Решение суда является основанием для снятия ФИО1 с регистрационного учета по указанному адресу.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «ЦДЖ» задолженность по арендной плате по ДД.ММ.ГГГГ в размере 511 495 рублей, неустойку за просрочку внесения арендных платежей в размере 100 000 рублей, неустойку за просрочку внесения выкупных платежей в размере 200 000 рублей, расходы по госпошлине в размере 11314,95 рублей.

Исковые требования ФИО1 к ООО «Центр Доступного Жилья» о признании ничтожным пунктов Правил участия в программе <данные изъяты> и пунктов договора аренды с правом выкупа, оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда через Самарский районный суд г. Самары в течение одного месяца с момента изготовления в окончательной форме.

Судья: С.Н. Теплова

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.