Решение № 2-4145/2020 2-4145/2020~М-3757/2020 М-3757/2020 от 25 ноября 2020 г. по делу № 2-4145/2020

Дело №2-4145/2020

УИД 42RS0019-01-2020-008687-78


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Центральный районный суд г. Новокузнецка Кемеровской области

в составе председательствующего судьи Сальниковой Е.Н.

при секретаре Сосновской Е.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Новокузнецке

26 ноября 2020 года

гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «ЮгСтрой» о взыскании переплаты по договору долевого строительства,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «ЮгСтрой» о взыскании переплаты по договору долевого строительства.

Требования мотивированы тем, что 10.04.2017г. между ФИО1 и ООО «ЮгСтрой» (ранее ООО «РосСтрой») был заключен договор № долевого участия в строительстве многоквартирного жилого комплекса, расположенного по адресу: <адрес>, участок № (кадастровый №). По условиям договора, застройщик ООО «ЮгСтрой» обязуется в предусмотренный договором срок осуществить строительство 4-х блочного многоквартирного жилого дома по указанному в договоре адресу за счет привлеченных денежных средств дольщиков-участников долевого строительства, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать истцу, как участнику долевого строительства, однокомнатную квартиру (п. 2.1 договора), расположенную на 9-м (без учета двух подземных этажей) Блок А, со строительным номером по проекту №, с внутренними перегородками, установленными согласно проекта, стены без отделки, потолки без отделки, оконные блоки по проекту, двери входные в квартиру по проекту, межкомнатные двери, раковины и плита на кухне не устанавливаются, сантехмонтажные работы без разводки по санузлу и кухне, установка санфаянса и облицовка плиткой не производится, электромонтажные работы без разводки по квартире. Данный перечень работ является полным и окончательным. Ориентировочная площадь жилого помещения составляет 33,3 кв.м., включая площадь балконов (согласно проекта) и приведена в Приложении №2 (графическое изображение квартиры) к договору. Согласно п. 2.2 Договора, срок окончания строительства – 31 октября 2018г. Сроком ввода в эксплуатацию в соответствии с графиком производства работ с учетом норм продолжительности строительства, согласно СНиП является 1 квартал 20-19г (п. 2.3 Договора). В соответствии с предусмотренными условиями договора, истцом была оплачена стоимость квартиры в размере 1 804 000 руб. Договором предусмотрено, что цена одного квадратного метра составляет 54 174 руб. Учитывая площадь балкона 3,3 кв.м., у истца образовалась переплата в размере 125 141,94 руб., поскольку ООО «ЮгСтрой» не были применены нормы приказа Минстроя России от 25.11.2016г. № «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения».

Просит взыскать с ответчика в свою пользу сумму переплаты в размере 125 1431,94 руб., моральный ущерб в размере 20 000 руб.

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержала в полном объеме.

Ответчик ООО «ЮгСтрой» о дате слушания извещены путем направления заказной корреспонденции, в материалах дела имеется уведомление о вручении почтовой корреспонденции, представителя в судебное заседание не направили, отзыв на иск не представили.

Суд, выслушав истца, изучив материалы дела, приходит к следующему.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с преамбулой Закона РФ от 7.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» он регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав.

Согласно ч.1 ст.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» данный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Судом установлено, что 10.04.2017 года между ФИО1 (участник долевого строительства) и ООО «РосСтрой» (Застройщик) был заключен Договор № долевого участия в строительстве многоквартирного дома, по условиям которого Застройщик обязуется в предусмотренный договор срок осуществить строительство 4-х блочного многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, участок №, силами специализированных строительных организаций за счет привлеченных денежных средств после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать квартиру участнику долевого строительства, а Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную настоящим Договором цену и принять квартиру при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию Дома. Ориентировочная площадь с учетом балконов составляет 33,3 кв.м., включая площадь балконов (согласно проекта) (п. 2.1 Договора).

30.01.2018г. наименование Застройщика изменено на ООО «ЮгСтрой».

Согласно п. 2.2 Договора, срок окончания строительства – 31 октября 2018г. Срок ввода в эксплуатацию в соответствии с графиком производства работ с учетом норм продолжительности строительства согласно СНиП является 1 квартал 2019г. (п. 2.3 Договора).

В соответствии с п. 3.2 Договора, цена Договора составляет 1 804 000 руб. Цена одного квадратного метра квартиры составляет 54 174 руб., в том числе 700 руб. на содержание службы Застройщика.

Согласно п. 3.4 Договора, в случае увеличения общей площади квартиры по данным фактической экспликации бюро технической инвентаризации по сравнению с данными проектной документации Участники долевого строительства обязуются уплатить Застройщику разницу, рассчитанную исходя из размера стоимости одного квадратного метра стоимости квартиры 54 174 руб. за один квадратный метр.

В силу п. 3.5 Договора, в случае уменьшения общей площади квартиры по данным фактической экспликации бюро технической инвентаризации по сравнению с данными проектной документации Застройщик обязуется вернуть Участникам долевого строительства разницу, рассчитанную исходя из размера стоимости одного квадратного метра стоимости квартиры 54 174 руб. за один квадратный метр.

Согласно акта приема-передачи квартиры от 16.07.2019 года, подписанного застройщиком и участником долевого строительства, площадь передаваемой квартиры по обмерам БТИ составила: общая площадь (без учета балкона) 30,1 кв.м., фактическая площадь балкона 3,3 кв.м., общая площадь с учетом приведенной площади балкона 33,4 кв.м. Таким образом истцу была передана квартира фактической площадью 33,4 кв.м.

Со слов истицы после передачи объекта долевого строительства ею была произведена доплата стоимости объекта, поскольку площадь объекта составила 33,4 кв.м., т.е. больше на 0,1 кв.м., чем ориентировочная площадь, предусмотренная договором.

Истец полагает, что поскольку ответчиком не были применены понижающие коэффициенты для расчета площади балкона, предусмотренные Приказом Минстроя России от 25.11.2016 №854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения», у нее возникло право требования от застройщика соразмерного уменьшения цены договора и взыскания в свою пользу излишне уплаченных денежных средств в размере 125 141,94 руб. за площадь балкона 3,3 кв.м.

Однако суд не может согласиться с указанным выводом, поскольку он основан на неверном толковании норм материального права, а также не учитывает буквальное толкование условий договора.

Требования закона к порядку указания в договоре участия в долевом строительстве его цены установлены статьей 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», согласно части 1 которой (в редакции, действующей на 01.07.2017г.) в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Применению подлежит редакция ч. 1 ст. 5 указанного Закона № 214-ФЗ в редакции от 01.07.2017г, с учетом особенностей, установленных ст. 8 ФЗ от 01.07.2018 № 175-ФЗ, поскольку разрешение на строительство было получено застройщиком до 01.07.2017 г.

Приказом Минстроя России от 25 ноября 2016 года № 854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения» установлено, что при определении общей приведенной площади жилого помещения для балконов применяется понижающий коэффициент 0,3.

Как следует из письма Минэкономразвития России от 24 апреля 2017 года №Д23и-2451 «О рассмотрении обращения» (вопрос 2), приказ от 25 ноября 2016 года № 854/пр принят в соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», устанавливающей правила определения «общей приведенной площади» жилого помещения для целей определения цены договора участия в долевом строительстве, представляющей собой сумму денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Из содержания приведенных правовых норм и разъяснений следует, что цена договора участия в долевом строительстве жилого помещения может быть определена разными формами, в том числе и как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика, и иным способом как произведение цены единицы общей площади жилого помещения и общей площади объекта.

В данном случае, из буквального толкования условий договора № долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 10.04.2017г. и приложениям к нему цена договора была определена сторонами в размере 1 804 000 рублей, то есть в твердом выражении. В соответствии с ч. 2 ст. 5 Закона № 214-ФЗ по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Условиями договора не предусмотрено оснований, а стороной не указано на них, которые бы могли бы повлечь в судебном порядке изменение цены договора. Единственное условие договора, предусматривающее возможность изменения цены связано со случаями увеличения или уменьшения общей площади объекта долевого строительства по результатам обмера органами технической инвентаризации, проведенной на момент сдачи жилого дома в эксплуатацию.

Исходя из буквального толкования условий договора долевого участия в строительстве, цена была определена в соответствии с ч. 1 ст. 5 Федерального Закона № 214-ФЗ в редакции от 01.07.2017 г. Условия ч. 1 ст. 5 данного закона не предусматривают обязательный расчет цены договора с указанием стоимости 1 кв.м., и соответственно произведения расчета стоимости всего объекта с учетом понижающего коэффициента балкона.

При таких обстоятельствах, требования истца, производящего расчет суммы с учетом определения стоимости 1 кв.м. площади квартиры с последующим уменьшением стоимости площади балкона с учетом понижающего коэффициента, не основаны на законе и противоречат условиям договора, требованиям ст. ст. 421, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно условиям договора и приложениям к нему общая площадь квартиры должна составлять 33,3 кв.м, в том числе включая площадь балкона.

В акте приема-передачи квартиры от 16.07.2019 г. указано, что застройщик – ООО «ЮгСтрой» – передал участнику – ФИО1 – а тот принял объект долевого строительства квартиру № (по данным БТИ), расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 33,4 кв.м., из которых 30,1 кв.м. площадь жилого помещения и 3,3 кв.м. – площадь балкона (л.д. 26).

Также своими действиями по оплате разницы в площади объекта после обмеров БТИ (на 0,1 кв.м.) истец подтвердила, что договоренность по всем существенным условиям договора и соглашения с застройщиком ей достигнута на основании добровольного волеизъявления. Истец собственноручно подписала как договор долевого строительства вместе с приложениями, так и передаточный акт. Доказательств того, что ответчиком была предоставлена неполная информация при подписании условий договора, в материалах дела не имеется. Истцом не представлено доказательств, что при заключении договора она заблуждалась относительно природы данной сделки, при этом при заключении договора соблюдены предусмотренные ст. 421 ГК РФ принципы свободы договора.

Поскольку условия договора об изменении цены, случаи и условия ее изменения были согласованы сторонами, цена объекта была определена в твердой денежной сумме при его заключении и не предусматривала применение понижающих коэффициентов, что соответствует требованиям ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, то оснований для перерасчета стоимости объекта с применением соответствующих коэффициентов у суда не имеется. Названные условия договора не устанавливают каких-либо дискриминационных положений для дольщика, а также необоснованных преимуществ для застройщика.

С учетом установленных обстоятельств дела, суд приходит к выводу о том, что условия договора не противоречат действующему законодательству, права истца как потребителя и участника долевого строительства застройщиком не нарушены, в связи с чем и оснований для удовлетворения требований истца о взыскании соразмерного уменьшения цены договора, а также производных требований о взыскании компенсации морального вреда не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «ЮгСтрой» о взыскании переплаты по договору долевого строительства отказать в полном объеме.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 02 декабря 2020 года.

Председательствующий Е.Н. Сальникова