Решение № 2-5012/2024 2-557/2025 2-557/2025(2-5012/2024;)~М-4627/2024 М-4627/2024 от 20 января 2025 г. по делу № 2-5012/2024

<адрес>

З А О Ч Н О Е
Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

21 января 2025 года г.Ханты-Мансийск

Ханты-Мансийский районный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе председательствующего судьи Воронцова А.В.,

при секретаре Филиповой А.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по исковому заявлению ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Легенда» о признании договора займа договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ответчику ООО «Легенда» о признании договора займа договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома, мотивировав свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «ВВСН» (впоследствии ООО «Легенда») заключен договор инвестиционного займа № под залог строящегося объекта недвижимости и обременения земельного участка.

В соответствии с условиями договора дополнительных соглашений № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 передает заемщику ООО «Легенда» денежные средства в размере 6 100 000 рублей на срок по ДД.ММ.ГГГГ в качестве займа под залог строящегося объекта недвижимости - трехкомнатной квартиры в чистовой отделке, общей площадью 88,9 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, условный №, автомобильного стояночного места на закрытой придомовой территории, кладовое помещения № в цокольном этаже, площадью 8 кв.м., а заемщик обязуется возвратить заимодавцу полученные денежные средства в размере, срок и на условиях, обозначенных в договоре.

Сумма займа, указанная в п.1 договора, является твердой, изменению не подлежит без письменного соглашения сторон.

Договором предусмотрено, что заемщик возвращает займодавцу полученные по договору денежные средства одномоментно в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ с учетом процентной ставки 9,4% годовых (пункт 5 договора). По соглашению сторон возврат займа может быть заменен передачей заемщиком в собственность займодавца объекта недвижимости, указанные в п.1 договора (пункт 7 договора).

ФИО1 обязательства по передаче денежных средств в сумму 6 100 000 рублей исполнила.

ООО «Легенда» своих обязательств в установленный срок не исполнило.

Истец полагает, что к данным правоотношениям подлежат применению положения Федерального закона № «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Строительство объекта осуществлялось на основании разрешения на строительство №-№ № от ДД.ММ.ГГГГ на земельном участке с кадастровым номером №, принадлежащего ответчику на праве собственности.

В связи с чем, истец просит признать договор инвестиционного займа № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ООО «Легенда» договором о долевом участии в строительстве.

Истец ФИО1, представитель ответчика ООО «Легенда», представитель третьего лица Департамента градостроительства и архитектуры Администрации <адрес>, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, сведений об уважительности причин неявки, ходатайств об отложении не представили. Суд счёл возможным рассмотреть дело в силу ч.3 ст.167, ст.233 ГПК РФ в отсутствие не явившихся участников по делу в порядке заочного производства.

Суд, исследовав письменные материалы дела, пришел к выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено в судебном заседании, следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «ВВСН» подписан договор инвестиционного займа № под залог строящегося объекта недвижимости и обременения земельного участка.

В соответствии с условиями договора займодавец передает заемщику в пользование денежные средства в размере 6 100 000 рублей на срок по ДД.ММ.ГГГГ в качестве займа под залог строящегося объекта недвижимости - трехкомнатной квартиры в чистовой отделке, общей площадью 91,11 кв.м, расположенной по адресу: Ханты<адрес>, <адрес>, а заемщик обязуется возвратить займодавцу полученные денежные средства в размере, срок и на условиях, обозначенных в договоре.

Планировка и экспликация помещений строящегося объекта недвижимости - трехкомнатной квартиры в чистовой отделке, общей площадью 91,11 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, <адрес>, указаны в Приложении № к договору (п.2).

Заемщик обязуется в качестве обеспечения исполнения условий договора наложить обременение в пользу займодавца в доле в праве собственности на земельный участок под строящимся объектом недвижимости, указанного в п.1 договора, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, по факту получения разрешения на строительство, что должно быть подтверждено соответствующей выпиской Управления Росреестра по ХМАО - Югре (п.3).

Займодавец передает заемщику денежные средства траншами по графику, указанному в Приложении № к договору. Передача денежных средств осуществляется наличными средствами в кассу заемщика, либо безналичным перечислением на банковский расчетный счет заемщика, в том числе посредством эквайринга (п.4).

По соглашению сторон возврат денежных средств может быть заменен передачей заемщиком в собственность займодавца объекта недвижимости, указанного в п.1 договора, в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ без права требования дополнительных выплат со стороны займодавца (пункт 7).

Объект недвижимости, указанный в п.1 договора, может быть передан в собственность займодавца только в качестве законченного строительством и введенного в эксплуатацию объекта недвижимости, что должно быть подтверждено соответствующей выпиской Управления Росреестра по ХМАО - Югре (п.8).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «ВВСН», заключено дополнительное соглашение № к договору инвестиционного займа № от ДД.ММ.ГГГГ о нижеследующем: пункт «1» договора изложен в новой редакции: «займодавец передает заемщику в пользование денежные средства в размере 6 100 000 рублей на срок по ДД.ММ.ГГГГ в качестве займа под залог строящегося объекта недвижимости - трехкомнатной квартиры в чистовой отделке, общей площадью 91,11 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, <адрес>, а заемщик обязуется возвратить займодавцу полученные денежные средства в размере и срок, обозначенные в договоре».

Пункт 2 договора изложен в новой редакции: «Планировка и экспликация помещений строящегося объекта недвижимости - трехкомнатной квартиры в чистовой отделке, общей площадью 91,11 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, <адрес>, указаны в Приложении № к договору (п.2).

Пункт «3» договора изложить в новой редакции: «заемщик обязуется в качестве обеспечения исполнения условий договора наложить обременение в пользу займодавца в доле в праве собственности на земельный участок под строящимся объектом недвижимости, указанного в п.1 договора, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <адрес>, по факту получения разрешения на строительство, что должно быть подтверждено соответствующей выпиской Управления Росреестра по ХМАО - Югре» (п.3)

Пункт «5» договора изложить в новой редакции: «заемщик возвращает займодавцу полученные по договору денежные средства одномоментно в срок, не позднее ДД.ММ.ГГГГ с учетом процентной ставки 9,4% годовых» (п.4).

Наименование ООО «ВВСН» изменено на ООО «Легенда».

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «Легенда» заключено дополнительное соглашение № к договору инвестиционного займа № от ДД.ММ.ГГГГ о нижеследующем: 1. Пункт «1» договора изложить в новой редакции: «займодавец передает заемщику в пользование денежные средства в размере 6 100 000 рублей на срок по ДД.ММ.ГГГГ в качестве займа под залог строящегося объекта недвижимости – трехкомнатной квартиры в чистовой отделке, общей площадью 88,9 кв.м., кладового помещения №, площадью 8 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, <адрес> ( этаж 4), автомобильного стояночного места с точкой подключения для электроопрогрева двигателя в зимних условиях на закрытой придомовой территории, а заемщик обязуется возвратить займодавцу полученные денежные средства в размере, срок и на условиях, обозначенных в договоре. Сумма займа, указанная в п.«1» договора, является твердой, изменению не подлежит без письменного соглашения сторон».

Пункт 2 договора изложен в новой редакции: «Планировка и экспликация помещений строящегося объекта недвижимости - трехкомнатной квартиры в чистовой отделке, общей площадью 88,9 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, <адрес>, указаны в Приложении № к договору (п.2).

Пункт «5» договора изложить в новой редакции: «заемщик возвращает займодавцу полученные по договору денежные средства одномоментно в срок, не позднее ДД.ММ.ГГГГ с учетом процентной ставки 9,4% годовых» (п.3).

Пункт «7» договора изложить в новой редакции: «По соглашению сторон возврат денежных средств может быть заменен передачей заемщиком в собственность займодавца объекта недвижимости, указанного в п.1 договора, в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ без права требования дополнительных выплат со стороны займодавца».

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «Легнда» заключено дополнительное соглашение № к договору инвестиционного займа № от ДД.ММ.ГГГГ о нижеследующем: 1. Пункт «1» договора изложить в новой редакции: «займодавец передает заемщику в пользование денежные средства в размере 6 100 000 рублей на срок по ДД.ММ.ГГГГ в качестве займа под залог строящегося объекта недвижимости - трехкомнатной квартиры в чистовой отделке, общей площадью 88,9 кв.м,, кладового помещения, площадью 8 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, <адрес> (этаж 4), автомобильного стояночного места с точкой подключения для электроопрогрева двигателя в зимних условиях на закрытой придомовой территории, а заемщик обязуется возвратить займодавцу полученные денежные средства в размере, срок и на условиях, обозначенных в договоре. Сумма займа, указанная в п. «1» договора, является твердой, изменению не подлежит без письменного соглашения сторон».

Пункт «5» договора изложить в новой редакции: «заемщик возвращает займодавцу полученные по договору денежные средства одномоментно в срок, не позднее ДД.ММ.ГГГГ с учетом процентной ставки 9,4% годовых» (п.2).

Пункт «6» договора изложить в новой редакции: при расторжении договора до ДД.ММ.ГГГГ процентная ставка на сумму возврата не начисляется» (п.3).

Пункт «7» договора изложить в новой редакции: «по соглашения сторон возврат денежных средств может быть заменен передачей заемщиком в собственность займодавца объекта недвижимости, указанного в п.1 договора, в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ без права требования дополнительных выплат со стороны займодавца» (п.4).

ФИО1 обязательства по передаче денежных средств исполнила в общей сумме 6 100 000 рублей, что подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру со ссылкой на договор инвестиционного займа № от ДД.ММ.ГГГГ.

ООО «Легенда» своих обязательств в установленный срок не исполнило.

ДД.ММ.ГГГГ Департаментом градостроительства и архитектуры Администрации <адрес> ООО «Легенда» выдано разрешение на строительство №-Ru№, срок действия ДД.ММ.ГГГГ, в отношении объекта капитального строительства - многоквартирный жилой дом со встроенными общественными помещениями по <адрес>, в <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №

Объект недвижимости - земельный участок, с кадастровым номером № категории земель: земли населенных пунктов, площадью № кв.м., вид разрешенного использования: среднеэтажная жилая застройка, дата постановки на кадастровый учет: ДД.ММ.ГГГГ, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округу - Югра, <адрес>. Кадастровые номера объектов недвижимости расположенных в пределах земельного участка: № Правообладателем является ООО «Легенда», на праве собственности от ДД.ММ.ГГГГ.

Верховным Судом Российской Федерации, в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденных Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, редакции Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, даны следующие разъяснения.

Согласно статье 7 (часть 1) Конституции Российской Федерации Российская Федерация является социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека.

Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации).

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»).

В соответствии с частью 2 статьи 27 названного Федерального закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с ДД.ММ.ГГГГ. Договоры участия в долевом строительстве таких домов (объектов недвижимости), заключенные в соответствии с данным Законом, подлежат государственной регистрации в силу части 3 его статьи 4 также начиная с указанной даты.

К отношениям, возникшим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены до указанной даты, в целях приобретения в собственность жилого или нежилого помещения исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяются общие положения гражданского законодательства об обязательствах, возникающих из договора, положения об отдельных видах обязательств, а также законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей. Применительно к рассмотрению судами гражданских дел, возникающих из таких отношений, сохраняют свою силу правовые позиции, изложенные в Обобщении практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов (утверждено Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, опубликовано в «Бюллетене Верховного Суда Российской Федерации», 2003, №).

Согласно части 2 статьи 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только названными в нем способами:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Кроме того, частью 2.1 статьи 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» установлен запрет на привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение приведенных требований части 2 данной статьи. В соответствии с частью 2.2 этой же статьи лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных ею, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях.

Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ №119-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», в соответствии с которым рассматриваемая статья Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» была дополнена частями 2.1 и 2.2, вступил в силу (в данной части) ДД.ММ.ГГГГ.

Изучение судебной практики показало, что и после закрепления изложенных выше требований к привлечению денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов (иных объектов недвижимости), связанному с возникновением у них права собственности на жилые помещения в таких домах (объектах недвижимости), которые на момент привлечения денежных средств не введены в эксплуатацию в установленном порядке, а также введения запрета, предусмотренного частью 2.1 статьи 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», привлечение денежных средств граждан для строительства осуществляется посредством иных сделок, совершаемых без учета требований названного Федерального закона: заключения договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; заключения предварительных договоров участия в долевом строительстве; заключения предварительных договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; заключения договоров займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) после завершения его строительства в собственность; внесения денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) после завершения его строительства в собственность; заключения договоров простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность; выдачи векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости); заключения договоров инвестирования строительства; заключения иных договоров, связанных с передачей гражданином денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность.

При рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным законом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при рассмотрении гражданских дел судам следует учитывать, что отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой - организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом о защите прав потребителей, другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Фактически анализ договора инвестиционного займа № от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Легенда» и ФИО1 свидетельствует о возникающих из правоотношениях, связанных с передачей ФИО1 денежных средств в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей строящегося объекта недвижимости – квартиры, общей площадью № кв.м, расположенной по адресу: <адрес> (этаж 4), автомобильного стояночного места с точкой подключения для электроопрогрева двигателя в зимних условиях на закрытой придомовой территории, суд приходит к выводу о необходимости применения к спорным правоотношениям нормы Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В связи с чем требования о признании договора инвестиционного займа № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между ФИО1 и ООО «Легенда» договором о долевом участии в строительстве, подлежат удовлетворению.

В силу ст.98 ГПК РФ, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей.

Руководствуясь ст.ст.56, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1, удовлетворить.

Признать договор инвестиционного займа № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 (паспорт №) и Обществом с ограниченной ответственностью «Легенда» №) договором о долевом участии в строительстве.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Легенда» (№) в пользу ФИО1 (паспорт №) судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей.

Разъяснить ответчику Обществу с ограниченной ответственностью «Легенда», что он вправе подать в Ханты-Мансийский районный суд заявление об отмене заочного решения в течение семи дней со дня его получения.

Настоящее заочное решение может быть обжаловано ответчиком в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Мотивированное решение изготовлено и подписано составом суда 04 февраля 2025 года.

Судья Ханты-Мансийского

районного суда А.В. Воронцов