Решение № 3А-222/2017 3А-222/2017(3А-979/2016;)~М-919/2016 3А-979/2016 М-919/2016 от 7 февраля 2017 г. по делу № 3А-222/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

08 февраля 2017 года г.Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Родиной Т.А.,

при секретаре Бамбуровой Т.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании

административное дело №3а-222/2017 по административному исковому заявлению ООО «Строй-Альянс» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

с участием представителей ООО «Строй-Альянс» ФИО2, ФИО3,

Администрации г.о.Самара ФИО4,

у с т а н о в и л:

ООО «Строй-Альянс»» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: АДРЕС, равной рыночной стоимости по состоянию на 02.03.2015 года в размере 14 277 935 руб. Также просило обязать административного ответчика внести в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой стоимости его рыночную стоимость в размере 14 277 935 руб.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что он является арендатором вышеуказанного земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка утверждена Постановлением Правительства Самарской области №610 от 13.11.2013 года «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов в составе земель населенных пунктов Самарской области» в размере 20 252 278,38 руб. Его рыночная стоимость определена отчетом об оценке, выполненным ООО «<данные изъяты>», значительно ниже кадастровой стоимости и составляет 14 277 935 руб.. Завышение кадастровой стоимости земельного участка нарушает права и законные интересы административного истца.

Представители административного истца поддержали заявленное требование в соответствии с доводами, изложенными в административном исковом заявлении.

Представитель Администрации г.о.Самара оставил разрешение заявленных требований на усмотрение суда при условии, что отчет об оценке соответствует требованиям законодательства.

ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, Правительство Самарской области не направили в суд своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

ФГБУ ФКП «Росреестра» по Самарской области представило отзыв, в котором оставило разрешение требования об установлении кадастровой стоимости равной рыночной на усмотрение суда, в удовлетворении требования об обязании административного ответчика внести в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой стоимости его рыночную стоимость в размере 14 277 935 руб. просило отказать.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ суд полагал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Заслушав стороны, оценщика ФИО1, исследовав материалы дела, суд считает заявленные ООО «Строй-Альянс» требования подлежащими удовлетворению частично.

В соответствии со ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно ст.66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В связи с этим статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ФЗ № 135 от 29.07.1998 года предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Из материалов дела следует, что ООО «Строй-Альянс» является арендатором земельного участка с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: АДРЕС, что подтверждается договором аренды № земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, заключенным ДД.ММ.ГГ..

В соответствии с расчетом арендной платы, являющимся приложением к договору аренды, арендная плата зависит от кадастровой стоимости земельного участка.

Спорный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет ДД.ММ.ГГ..

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером: № определена в соответствии с приложением №2 к Постановлению Правительства Самарской области №610 от 13.11.2013 года «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» в размере 20 252 278,38 руб.

Датой определения кадастровой стоимости спорного земельного участка является 02.03.2015 года, что подтверждается кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

ООО «Строй-Альянс» не согласилось с кадастровой стоимостью земельного участка и обратилось для определения его рыночной стоимости в ООО «<данные изъяты>».

Согласно отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГ., выполненного оценщиком ФИО1, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером: № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в размере 14 277 935 руб.

На данный отчет получено положительное экспертное заключение № от ДД.ММ.ГГ., выполненное Саморегулируемой организацией оценщиков Ассоциацией «<данные изъяты>», членом которой является оценщик ФИО1, подтвердившее соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартом оценки, а также подтвердившее величину стоимости объекта оценки, определенную оценщиком в отчете.

Ссылаясь на вышеуказанный отчет и полагая свои права нарушенными, ООО «Строй-Альянс» обратилось с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области.

Решением Комиссии № от ДД.ММ.ГГ. заявление ООО «Строй-Альянс» отклонено.

В решении Комиссия указала, что в отчете об оценке анализ рынка в отчете на странице 33 не совпадает с результатами анализа рынка и отбора аналогов, проведенного оценщиком на странице 34, отсутствуют правила отбора аналогов; учитывая указанный на странице 34 срок экспозиции земельных участков на рынке - до 1,5 лет, оценщик явно недостаточно проанализировал рынок для отбора объектов-аналогов; выводу по разделу 8 противоречивы: оценщик указывает на недостаточность предложений в сегменте рынка, территориально ограниченном г.Самара, при этом намеренно сужает его до трех административных районов города.

Считая свои права нарушенными, административный истец обратился в суд с заявленным требованием, рассматриваемым в рамках данного административного дела.

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

В силу ч. 1 ст. 3 и ст. 4 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

На основании ст. 11 указанного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

Согласно статье 12 вышеупомянутого закона отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка выполнена по состоянию на 02.03.2015 г., на дату определения кадастровой стоимости земельного участка.

Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.

Для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости /пункт 10 ФСО №7/.

В отчете указано, что земельный участок имеет вид разрешенного использования: для строительства базы снабжения и сбыта, на дату оценки не застроен и не используется /страницы 17- 18 отчета/.

Анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, содержится на страницах 20-35 отчета/.

Анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости /пункт 12 ФСО №7/.

Проанализировав указанный фактор, оценщик пришел к выводу о том, что наиболее эффективным использованием оцениваемого земельного участка принимается тот вид разрешенного использования, который был установлен для оцениваемого земельного участка на дату оценки и включен в задание на оценку / страницы 19-20 отчета/.

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком / пункт 11 ФСО №1/.

Оценщик произвел расчет стоимости объекта недвижимости с применением сравнительного подхода методом сравнения продаж. Отказ от применения затратного и доходного подходов оценщиком мотивированно обоснован.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений (п.п.12-14 ФСО N 1).

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО №7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Критериями для отбора объектов-аналогов явились: разрешенный вид использования /промзастройка/, расположенные в районах локальных территорий промышленной застройки с развитой инженерной инфраструктурой. Для проведения расчетов оценщиком подобраны 4 объекта-аналога, соответствующие вышеприведенным критериям /страница 42 отчета/, описание объектов-аналогов приведено в таблице 4 на странице 44 отчета.

В соответствии с подпунктом «д» пункта 22 ФСО №7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. №611, при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Обосновав применение корректировок на страницах 44-46, оценщик ввел корректировки на торг, на площадь /страницы 47-48/, после чего оценщик определил рыночную стоимость объекта оценки в рамках сравнительного подхода в размере 14 277 935 руб.

Согласовав полученные результаты, оценщик пришел к выводу, что величина рыночной стоимости спорного объекта недвижимости составляет по состоянию на 02.03.2015 года в размере 14 277 935 руб.

Будучи допрошенным в качестве свидетеля в судебном заседании оценщик ФИО1 подтвердил выводы, содержащиеся в отчете об оценке и пояснил, что анализ рынка им проведен в полном соответствии с требованиями федерального законодательства об оценочной деятельности, противоречий в нем не содержится, объекты-аналоги подобраны на основе той информации, которая имелась в его распоряжении.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного земельного участка, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено.

Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства и учитывая, что положительное экспертное заключение подтверждает соответствие отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и подтверждает величину рыночной стоимости, определенную отчетом об оценке, суд приходит к выводу о том, что отчет об оценке выполнен в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, величина рыночной стоимости, определенная отчетом об оценке, является достоверной.

Признавая, что кадастровая стоимость является завышенной и нарушает права административного истца как плательщика арендной платы, суд полагает, что кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 02.03.2015 года подлежит определению в соответствии с отчетом об оценке в размере 14 277 935 руб., а требование ООО «Строй-Альянс» подлежит удовлетворению.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 07.12.2016 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Заявленное ООО «Строй-Альянс» требование об обязании ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области внести изменения в ГКН об установлении кадастровой стоимости равной рыночной не подлежит удовлетворению в силу следующего.

В соответствии со ст.24.20 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Таким образом, в ГКН вносятся сведения об изменении кадастровой стоимости на основании вступившего в законную силу решения суда в силу прямого указания закона и принятие решения об обязании ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области внести такие сведения не требуется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л :

Требование ООО «Строй-Альянс» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером : №

№, расположенного по адресу: АДРЕС, равной рыночной стоимости по состоянию на 02.03.2015 года в размере 14 277 935 рублей.

В остальной части административного иска отказать.

Датой обращения ООО «Строй-Альянс»» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 07.12.2016 года.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья Т.А.Родина